Юридические советы: нюансы и особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

Содержание
  1. Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман
  2. Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?
  3. Краткое описание процесса покупки недвижимости
  4. Выбор коммерческой недвижимости
  5. Правила покупки недвижимости через посредника
  6. Заключение договора купли-продажи
  7. Правила проведения сделки на покупку недвижимости
  8. Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости
  9. Проверка собственности
  10. Проверка кадастровых документов
  11. Проверка других документов по недвижимости
  12. Порядок оформления договора купли-продажи нежилого помещения
  13. Предмет сделки
  14. Особенности сделки
  15. Подводные камни
  16. Предварительное соглашение
  17. Дополнительные документы
  18. Как составить документ
  19. Образец
  20. Договор купли-продажи нежилых помещений
  21. Документы о сторонах договора
  22. Документы о предмете договора
  23. Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения
  24. Условия
  25. Подготовка к приобретению недвижимости
  26. При покупке части помещения
  27. Как зарегистрировать соглашение?
  28. Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?
  29. Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?
  30. Продажа коммерческой недвижимости
  31. Для этого можно использовать различные ресурсы:
  32. Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:
  33. Налог с продажи коммерческой недвижимости

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

Юридические советы: нюансы и особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

Как отыскать удачный вариант для вашего бизнеса? Будь то офис, склад, торговая точка или же любое производственное помещение, оно должно соответствовать вашим возможностям и потребностям. Что является ключевым в договоре купли-продажи при приобретении коммерческой недвижимости? На что стоит обратить внимание? Как проверить продавца?

Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?

Для того, чтобы сразу проверить является ли продавец настоящим хозяином данного помещения существует несколько способов:

1) заказ бумажной выписки ЕГРП на помещение — самостоятельно или через юридическую фирму. Достоинства — полная официальность выписки (заверяется печатью и подписью регистратора, выдается в официальном органе, принимается в Банках, судах, иных гос.органах. Недостатки — долгий срок изготовления (от 5 дней). Такие выписки делаем и мы — подробнее по указанной выше ссылке.

2) заказ электронной выписки ЕГРП — у нас Вы можете заказать ОНЛАЙН выписку ЕГРП на интересующее Вас нежилое помещение (ответ приходит в большинстве случаев в течение часа),  — аналог печатной, позволяет оперативно узнать будут указаны настоящий владелец, существующие аресты и обременения. Но не пойдет в официальные органы. Правда, некоторые Банки принимают xml-версию. При необходимости, вместе с doc-файлом прикрепим и xml. Пишите н e-mail — info@yskorim.ru или звоните по тел. (812) 648-88-97.

3) иные органы — информацией о собственниках помещения, характере собственности и пр. могут поделится с Вами органы милиции, ЖЭК, Управляющей компании…официально/неофициально, платно/бесплатно, верить информации или нет — все индивидуально.

Краткое описание процесса покупки недвижимости

Пошагово покупка нежилого помещения не отличается от покупки любого другого Объекта недвижимости:

  • определяемся, какое именно помещение нужно для Вашего бизнеса;
  • находим интересующий вас объект самостоятельно или с помощью посредников;
  • подготавливаем все документы для осуществления договора купли-продажи;
  • оформляем соглашение о покупке недвижимости.

Выбор коммерческой недвижимости

Самое главное – определится, для чего приобретается недвижимость. Если склад, точка или офис ищется для продвижения собственного бизнеса, тогда учитывается ваши потребности и приоритеты. Если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то ваши личностные факторы на это уже не влияют.

Выбор помещения так же зависит от способа оплаты. Если в ваших планах есть пользование ипотекой или лизингом, то нужно будет учесть основные требования компании или банка.

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости.

Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты.

Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

При заключении сделки о покупке следует быть максимально осторожным. Иногда, все нюансы соглашения может объяснить и рассмотреть только юридическое лицо.

Помощником в заключении договора может стать риэлтерская или брокерская компания, которая является посредником между продавцом и покупателем недвижимости.

Компании можно доверить проверку документов, заверение их нотариусом, подсчет расходов и оформление контракта и регистрации прав собственности на недвижимость.

Правила покупки недвижимости через посредника

Сотрудничество с посредником предполагает следующие действия со стороны покупателя:

1. Оформление заявки на поиск недвижимости. Здесь нужно указать все пожелания в мельчайших подробностях по поводу нежилого помещения.

Так как посредник хорошо разбирается в современном рынке недвижимости, он быстро выберет наилучшие варианты. Платить сразу ничего не нужно. Даже аванс никто не вправе от вас требовать.

Только после заключения сделки производится оплата услуг. Поэтому, заявку можно подать даже в несколькие компании и выбрать наилучшие предложения.

2. Согласно вашим требованиям и предпочтениям, работники компаний выберут самые удачные варианты и распишут их плюсы и минусы.

3. Специалисты посреднической компании смогут даже провести переговоры с теми, кто продает недвижимость, если того желает покупатель, дабы убедится в их заинтересованности и правдивости.

Заключение договора купли-продажи

В договоре обязательной информацией является описание недвижимости, способ расчеты и сроки на их проведение. Прилагается список документов, который объясняет права владения продавца этим объектом недвижимости.

Если помещение подлегало перепланировки или расширению, то это должно быть отображено в соответствующих документах.

Если объект расположен не при каком-то строении или здании, а отдельно, то нужно потребовать у продавца подтверждающие документы о праве собственности на этот кусочек земли.

https://www.youtube.com/watch?v=zcYPGtf1zhE

Прежде чем оформить договор купли-продажи нужно внимательно изучить законность всех документов продавца, в чем хорошим помощником станет риэлтор.

Правила проведения сделки на покупку недвижимости

Перед заключением договора, желательно подписать соглашение о том, что обе стороны обязуются соблюдать условия договора купли-продажи. При этом проводится проверка всех предыдущих сделок продавца на счет этого помещения на законность.

Если объект покупки зафиксирован арендой площади, то смена собственника не требует заключения нового договора. Покупатель и продавец обсуждают передачу арендных платежей и гарантийного депозита. Если недвижимость заложенная, то на продажу требуется соглашение залогодержателя.

Оформление договора купли-продажи:

  • в письменной форме;
  • подпись обеих сторон;
  • прилагается передаточный акт, который подтверждает передачу имущества от владельца покупателю;
  • государственная регистрация документа и прав нового собственника;
  • выдача покупателю свидетельства о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

С момента заключения договора и передачи оплаты покупатель обретает право собственности на недвижимость.

Источник: https://yskorim.ru/poleznoe/onlajn-egrp/pokupka-nezhdilogo-pomeshheniya.html

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Покупка недвижимости обычно связана с большими расходами. Если приобретением занимается компания без достаточного опыта, возможны крупные неприятности. Как проверить собственность перед покупкой, какие документы должны прилагаться и другие нюансы операций с недвижимостью.

Покупка коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

© Арсен Хачикян, Деловая среда

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/4037/

Порядок оформления договора купли-продажи нежилого помещения

Порядок оформления договора купли-продажи нежилого помещения

При осуществлении сделки купли-продажи недвижимости, важно учитывать то, какое имущество вы продаёте или покупаете. Абсолютно понятно, что речь идёт о постройке или помещении, но здесь важным является не только, то движимым или недвижимым имуществом считается объект, а также то, жилым оно является или нет.

Каковы особенности сделки купли-продажи нежилого помещения? В частности они будут касаться не только цены и условий осуществления, но также текста договора купли-продажи и его заверки.

В нашей статье, мы подробно разберём то, как правильно составить договор купли-продажи нежилого  помещения, кто должен быть привлечён к сделке, для её полного узаконивания, и что важно учесть при составлении и оформлении.

Предмет сделки

Говоря о приобретении нежилого помещения, стоит учитывать, что особенности сделки будут зависеть не только от того, жилым или нет, является помещение, но от того, что оно собой представляет, и для каких нужд используется. Так договор о приобретении нежилого помещения составляется в случае приобретения следующих объектов недвижимости:

  • Торговые помещения;
  • Склады;
  • Муниципальные и административные здания;
  • Производственные помещения;
  • Гаражи;
  • Офисы.

Особенности сделки

Важно учитывать, что есть разница, между приобретением офисного помещения в здании и, к примеру, гаража. Суть в том, что при приобретении строения, покупателю придётся выкупить не только постройку, но и землю на которой она расположена. Это потребует не только большего объёма документации, но и более детальной проработки деталей договора.

Предупреждение

Также важным является то, с какой целью данный объект недвижимости будет использоваться. Обозначение в тексте соглашения целевого назначения обязательно при составлении договора, поскольку помещения, предназначенные для коммерческого использования, должны соответствовать нормам безопасности и подлежат проверке надзорными органами.

Все эти детали должны быть не просто обозначены, но и проработаны в тексте договора купли-продажи, что требует привлечения норм законодательства.

Только грамотный и юридически подкованный специалист способен чётко, грамотно и быстро составить такой договор, кроме того данное соглашение должно быть заверено нотариально в обязательном порядке.

Вы сэкономите много времени и усилий, обратившись к специалисту по вопросам недвижимости, который поможет вам не только оформить бумаги, но и проверить, соответствует ли нормам данное помещение, добросовестный ли продавец, и платёжеспособен ли покупатель.

Подводные камни

В чём сперва стоит разобраться и убедиться перед покупкой нежилого помещения? Во-первых, стоит убедиться, что помещение, которое вы планируете  приобрести, соответствует потребностям и целям. Если выяснится, что данное помещение для этих нужд не совсем подходит, то что потребуется, для того что бы его переоборудовать и можно ли это сделать легально.

Информация!

Убедившись в том, что недвижимость отвечает вашим потребностям, стоит поинтересоваться все ли документы, имеющиеся у продавца, соответствуют нормам. В частности это, касается договора приватизации недвижимости и участка земли, если речь идёт о покупке постройки.

Касательно нежилых помещений, приобретаемых в коммерческих целях, то нужно проверить заключения санитарной и пожарной инспекции.

Стоит иметь ввиду, что если речь идёт о покупке производственного помещения, то важно проследить какие требования существуют к электро, газо  и водоснабжению, для организации производственного процесса в данном строении.

Предварительное соглашение

Все Наследникам – стандартный блок

Для продавца важно убедиться в том, что покупатель платёжеспособен и готов к предоставлению денежной суммы по сделке. Чтобы обезопасить себя стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, предусмотрев задаток.

В тексте договора можно предусмотреть оформление необходимых покупателю документов на недвижимость, и прописать задаток.

Задаток в данном случае закрепит за продавцом обязательства по продаже недвижимости конкретному покупателю, а приобретателя обяжет купить конкретную недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи крайне важен в сделках с недвижимостью, тем более нежилой, и нацелен на минимизацию рисков. Авансовая выплата со стороны покупателя здесь выступает регулирующим инструментом.

Задаток не должен превышать 30% от полной стоимости недвижимости. В случае нарушения предварительного договора со стороны покупателя, продавец оставляет задаточную сумму себе.

Если же обязательства нарушаются продавцом, то он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере.

Дополнительные документы

При подготовке сделки купли-продажи нежилого помещения, правильным будет предусмотреть  вексельную форму выполнения обязательств, то есть составление актов приёма-передачи документов, финансовых средств и по итогу ключей от объекта. Привлекая такие документы к сделке, покупатель и продавец регулируют формы взаимодействия между собой в рамках оформления купли-продажи.

Как составить документ

Давайте подробно разберём, что должен содержать договор купли-продажи, какова его структура и какую информацию необходимо в нём указывать:

  • Шапка документа должна выглядеть следующим образом:
    1. Заголовок, в данном случае: «Договор купли-продажи нежилого помещения»;
    2. Место (город) и дата заключения;
    3. Далее следует небольшой абзац, в котором указываются ФИО каждого из участников, и указание на роли в рамках данного договора. Если к сделке привлечены третьи лица, осуществляющие операции с документами, то должно быть определено какую сторону представляет лицо и указан документ, на основании которого он действует, то есть доверенность. Копия самой доверенности прикрепляется к договору купли-продажи, как приложение;
  • Далее идёт сам текст договора, который должен содержать такие параграфы:
    1. Предмет договора. Здесь чётко прописывается вся возможная информация о нежилом помещении. Квадратура, адрес, местоположение, если речь идёт о постройке, то необходимо указать всё от и до, вплоть до цвета и материала из которого изготовлены стены сооружения, а также всю информацию об участке земли на котором оно расположено. Ссылаться здесь стоит на технический паспорт объекта и кадастровые документы. Номера, даты и организации, выдававшие эти бумаги, стоит прописать подробно. Здесь же указывается, на основании какого документа происходит передача прав собственности, и какие документы продавец по итогу сделки должен предоставить покупателю;
    2. Цена договора. Прописывается полная стоимость объекта недвижимости с указанием валюты;
    3. Порядок расчётов. Здесь расписывается задаток и его размер, порядок передачи денежных средств, и оставшаяся выплата так же с указанием порядка и срока передачи. Если акты привлечены к данному соглашению, то об их существовании необходимо упоминать;
    4. Передача имущества. Здесь прописывается порядок передачи документов и ключей, сроки и ссылка на акты, подкрепляющие сделку купли-продажи нежилого помещения;
    5. Права и обязанности сторон. В данной части прописываются обязательства продавца перед покупателем и наоборот. Лучше грамотно проработать эту часть соглашения, поскольку именно здесь прописываются действия по осуществлению перерегистрации нежилого помещения;
    6. Ответственность сторон. Расписывается порядок разрешения спорных вопросов и то, как должны действовать участники сделки в случае несоблюдения обязательств одной из сторон соглашения;
    7. Переход права собственности. Здесь прописывается, после каких действий право собственности переходит новому владельцу;
    8. Срок действия договора. С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу, количество копий соглашения;
    9. Прилагаемые документы. Здесь подробно расписывается вся документация, которая сопровождает данный договор купли-продажи;
    10. Реквизиты и подписи сторон. Здесь указываются все возможные данные из паспорта и реквизиты банковских счетов участников соглашения. Так же ставится подпись заверителя и печать заверившей организации.

Полезный совет

https://www.youtube.com/watch?v=v0dCdvNmndg

Как вы успели заметить данное соглашение составить грамотно, без привлечения эксперта довольно сложно, но это сделано специально для того, что бы предусмотреть все тонкости и предотвратить мошеннические действия.

Обратившись к грамотному юристу по вопросам недвижимости, вы сможете составить правильный и выгодный для обеих сторон договор купли-продажи нежилого помещения, который будет полностью легитимным и не сможет быть обжалован.

Образец

Ниже вы можете скачать образец договора:

Скачать

Договор купли-продажи нежилого помещения.doc

Источник: http://VseNaslednikam.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор купли-продажи нежилых помещений

Договор купли-продажи нежилых помещений

По договору купли-продажи нежилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи нежилых помещений являются предмет и цена. Сторонами в договоре купли-продажи здания (сооружения) – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности нежилого помещения по такому договору от продавца к покупателю.

 Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов.

Полагаем, что их можно разделить на две группы:

I. Документы о сторонах договора;

II. Документы о предмете договора.

Документы о сторонах договора

  • Документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;
  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  • Учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;
  • Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН;
  • Письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;
  • Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;
  • Протоколы заседаний учредителей юридического лица;
  • При обращении представителя юридического лица – надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.

Документы о предмете договора

  • Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом;
  • Справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;
  • Технический паспорт, справка БТИ;
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования землей;
  • Постановление администрации об отводе земельного участка;
  • Специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).

Для частных субъектов решением проблемы регистрации может явиться ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Законодательно она не предусмотрена, однако на практике применяется.

Договор продажи нежилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении.

Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным.

Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка.

Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Источник: http://megapolis-volgograd.ru/realty/kuply-prodaza-nezhilyh-pomeshcheniy/

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем. Объектом соглашения выступает предмет, права собственности на который передаются от продавца к покупателю. В качестве объектов могут выступать различные предметы, например, автомобили, движимое и недвижимо имущество, жилые и не жилые помещения и т.д.

Независимо от объекта договора купли-продажи, необходимо составлять акт в соответствии с нормами закона. Главным законом, регулирующим оформление подобных соглашений, является Гражданский Кодекс.

Скачать текст закона можно по ссылке.

В настоящей статье будут рассмотрены правила составления договора купли-продажи нежилого помещения, а именно как подготовить недвижимость к продаже, можно ли купить долю недвижимого объекта, как зарегистрировать соглашение и способы расторжения.

Условия

Существуют понятия жилой и нежилой имущественной собственности. Нежилым помещением признаются складские хранилища, офисные кабинеты, производственные и рыночные площади, в общем, все недвижимые объекты, не предназначенные для жилья. Указанный перечень нежилых помещений относится к коммерческой недвижимости.

Стать владельцем недвижимого имущества на основании договора купли-продажи могут физические и юридические лица. В зависимости от лица, выступающего в качестве покупателя, составляется соглашение по-разному.

В любом случае, условия приобретения нежилого помещения прописываются в договоре купли-продажи. В документе обязательно указывается объект продажи (описывается подробная его характеристика), а также цена склада (офиса, производственной площади и т.

д) и способы проведения расчетов между сторонами.

Важно! Договор купли-продажи, заключаемый с физическим или юридическим лицом, подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном учреждении.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя.

Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта.

В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию.

В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта.

Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Когда стороны сделки пришли к общему согласию по всем нюансам приобретаемой недвижимости, то следует оформить договоренность в письменном виде. договора купли-продажи нежилого помещения отражает следующие сведения:

  • сведения об участниках соглашения о продаже. Нужно указать данные продавца и покупателя, а именно:
    • паспортные данные;
    • если юридическое лицо является участником сделки, то указывается полное название организации и информация о прохождении государственной регистрации.
  • характеристика объекта купли-продажи:
    • место расположения (адрес);
    • кадастровый номер;
    • количество кв. метров.
  • цена договора:
    • валюта;
    • способы оплаты;
    • полный размер стоимости нежилого помещения;
    • условия внесения аванса.
  • определение лица, на которого будут возложены расходы по проведению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения. В большинстве случаев, в роли данного лица выступает покупатель недвижимости;
  • указание правил передачи недвижимости в собственность покупателя;
  • указание мер ответственности, если одна из сторон не исполнит свои обязательства в установленные сроки, или исполнит их в ненадлежащем виде;
  • реквизиты сторон, подписи и печати.

Скачать образец договора купли-продажи

При покупке части помещения

В случаях, когда одним нежилым помещением владеют несколько лиц, то для продажи своей доли требуется получить согласие всех совладельцев.

Преимущественным правом на выкуп доли нежилого помещения обладают совладельцы.

Если другие собственники не изъявляют желание купить часть недвижимости, то второстепенное право на покупку передается администрации, а затем и остальным потенциальным покупателям.

Важно! Когда продаваемая доля нежилого помещения находится в торговом центре, то нет необходимости получать согласие совладельцев, достаточно получить одобрение от администрации.

При продаже обязательно составляется договор купли-продажи части нежилого помещения. В соглашении требуется указать подробную характеристику продаваемой доли. Когда покупатель найден и договор подписан, следует заняться его регистрацией.

Она осуществляется в специализированном государственном учреждении — в ЕГРН. Независимо с кем заключается контракт о продаже, с юридическим или физическим лицом, факт перехода прав собственности, в любом случае, регистрируется в данном органе.

Как зарегистрировать соглашение?

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре осуществляется после подписания акта. В Росреестре фиксируется передача прав собственности на законодательном уровне. Регистрация проводится после предоставления необходимого пакета документации. В соответствии с законом, прошение должны подавать обе стороны сделки (продавец и покупатель).

Бумаги, требуемые для предоставления в Росреестр:

  • правоустанавливающая документация на продаваемый нежилой объект предоставляется продавцом;
  • договор купли-продажи, оформленный с учетом законодательных требований;
  • справка из БТИ, свидетельствующая о подлинной стоимости нежилой недвижимости;
  • документы из Кадастра;
  • выписка об отсутствии обременений и арестов на объект продажи. Ее получение возможно в ЕГРП;
  • согласие совладельцев собственности, если их несколько или в случае, когда объектом владели супруги, муж решил продать недвижимость, тогда требуется письменное одобрение от жены;
  • письменное согласие на проведение сделки от представителей опекунского учреждения. Данный акт предоставляется только в случае, когда собственником является несовершеннолетний гражданин, а сделку за него оформляют его законные представители (родители, опекуны);
  • справка об уплаченной государственной пошлине.

Когда в качестве продавца или покупателя нежилого помещения выступает юридическое лицо, то требуется предоставить дополнительный перечень актов на рассмотрение работникам Росреестра. К дополнительной документации относятся:

  • устав организации;
  • соглашение об учреждении компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о регистрации;
  • акты, подтверждающие, что руководитель или иной представитель компании компетентен заключать подобные сделки.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности при покупке нежилого помещения по договору купли-продажи устанавливает налоговый закон России. В соответствии с его текстом, установлен следующий размер госпошлины:

  • для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 р.

Без оплаты госпошлины, бумаги не будут приняты к рассмотрению.

Если вся документация в Росреестр подана в надлежащем виде, то перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество будет проведена в течение месяца.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?

Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Текст (ст. 450 — 453) настоящего законодательного акта гласит, что после проведения процедуры перерегистрации прав собственности — возможно оформить аннулирование договора.

В соответствии с законом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно:

  • по инициативе продавца;
  • по решению покупателя;
  • при совместном согласии.

Если обе стороны сделки решили аннулировать ранее оформленное соглашение, то они вправе составить новый документ. Текст нового акта должен содержать переход прав собственности в обратном порядке, то есть от покупателя к продавцу. Вновь оформленный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

В случае, если одна сторона сделки изъявляет желание расторгнуть соглашение о продаже, то существует два способа:

  • договориться мирно;
  • обратиться в судебное учреждение.

В первом случае, договоренность мирным путем начинается с отправки извещения второй стороне, в котором стоит указать о своем намерении аннулировать контракт и причины. Если в течение месяца от адресата нет известий или он ответил отказом, то стоит направлять обращение (иск) в судебную инстанцию.

Для расторжения договора в суде нужно предъявить основания. Причинами могут быть:

  • покупатель не оплатил полную стоимость;
  • одна из сторон сделки признана законом недееспособной;
  • контракт был заключен по принуждению.

Суду на рассмотрение могут быть указаны и иные причины.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду.

К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

  • продажа коммерческой недвижимости на Авито;
  • другие Интернет-ресурсы;
  • периодические печатные издания;
  • риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон.

Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно).

Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • описание объекта продажи:
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.

    ;

  • площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
  • и другие детали (если имеются);
  • сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц.

Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом.

Для жилой недвижимости, которой владели менее 3-х лет, этот налог взимается, если более 3-х лет, то налог не взимается. Для коммерческой недвижимости этот закон не действует.

Поэтому сделка облагается 13% налогом на полученную прибыль вне зависимости от срока владения имуществом.

Если физлицо зарегистрировано как ИП и использовало это помещение для получения прибыли ИП, то сделка проходит по документации ИП и облагается соответствующим налогом. Если в разрешительных документах ИП (свидетельстве о госрегистрации) указан вид деятельности аренда недвижимости, то аналогично, прбыль проходит по документам ИП и платится соответствующий налог (если упрощенка то 6%).

Юридические лица так же проводят сделку по соответствующим строкам баланса и прибыль облагается соответствующим налогом, величина которого зависит от системы налогообложения принятой на предприятии.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости стали одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Это стоит учитывать инвесторам, вкладывающих деньги в недвижимость.

Удачи вам! Гузель Минязова

 http://rieltor-ask.ru/

Источник: http://rieltor-ask.ru/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/

Юридическое руководство
Добавить комментарий