8(499)110-20-64

Выгодное частичное досрочное погашение ипотеки: тонкости процесса с его плюсами и минусами

Содержание

Досрочное погашение ипотеки: как правильно рассчитать, 3-х шаговый алгоритм действий

Выгодное частичное досрочное погашение ипотеки: тонкости процесса с его плюсами и минусами

Последние изменения: Май 2018

Приобретая ипотечное жилье, многие заемщики намереваются погасить долг в кратчайшие сроки. Если позволяет доход, в течение определенного времени появляется определенная сумма для досрочного погашения ипотеки.

Возникает необходимость выяснить, как правильно рассчитать досрочное погашение ипотеки, и какие особенности нужно знать, чтобы процедура списания долга прошла успешно и позволила снять ограничения в правах собственника.

В зависимости от вида расчета платежей, суммы взноса, итоговая выгода от погашения раньше срока будет разной. Перед тем, как внести дополнительные средства на ипотечный счет, рекомендуется рассчитать экономию и выбрать оптимальный вариант закрытия долга.

Основные положения

Даже, если финансовое положение заемщика стабильно, кредитный долг ограничивает владельца жилья, не позволяя в полной мере распоряжаться и вносить изменения в конструкцию.

Многие заемщики, получая ипотеку, заранее предполагают получение крупной суммы, которая будет направлена на выплату сверх графика. Так как кредиторам невыгодно досрочное погашение из-за потери процентной прибыли, несколько лет назад погасить займ до срока было проблематично.

Банк назначал штрафные санкции, пытаясь компенсировать потери от процентной прибыли, либо и вовсе вводил мораторий.

С 2011 года, после вступления в силу нового федерального законодательства, запрет и штрафы на более раннюю выплату по кредиту были отменены, а свои действия заемщик должен координировать, исходя из правил, установленных конкретным банком.

Плательщику остается определиться с выбором, каким образом провести данный взнос:

  • сократить срок кредитования;
  • снизить размер ежемесячной выплаты.

В большинстве случаев, кредиторы, не желая нести потери в виде недополученной прибыли, оставляют срок финансирования неизменным, меняя лишь сумму для оплаты.

Процесс досрочного проведения выплаты имеет свои особенности:

  1. При частичной выплате происходит снижение остатка долга, с дальнейшим перерасчетом платежа (в редких случаях – сокращение срока).
  2. При полной ликвидации кредитного долга необходимо зафиксировать факт отсутствия каких-либо финансовых претензий и снять обременение с жилья в Росреестре.

В редких случаях банк разрешает выбрать способ учета досрочного частичного взноса. Как правило, финансовая организация уже имеет отлаженную схему действий, включающую предварительное уведомление банка и согласование суммы.

Следует быть осторожным при внесении сумм, превышающих долг. Если ипотека выдана с аннуитетным расчетом платежей, ежемесячно будет списываться со счета исключительно та сумма, которая указана в графике.

В результате, заемщик, не подозревающий об особенностях досрочного погашения, будет ожидать снижения дальнейших выплат, в то время как банк продолжит начислять проценты в прежнем объеме, не снижая основного долга.

Основанием для учета досрочного погашения является только письменное заявление заемщика.

Есть некоторые ипотечные программы, предполагающие дифференцированный способ расчетов. Но подавляющее большинство ипотек выдается с аннуитетным платежом.

Чтобы определить, когда погашать и при каких обстоятельствах это выгоднее всего, необходимо разобраться в особенностях определения ипотечных платежей:

  • Аннуитетные платежи предполагают возможность распределения всей процентной переплаты за весь срок действия договора, с определением стабильного неизменного ежемесячного взноса. Данная схема позволяет получить согласование гораздо большей заемной суммы, так как банк определяет максимальный лимит исходя из платежных возможностей человека. С учетом того, что в первые годы ипотеки клиент выплачивает в первую очередь проценты, с незначительным снижением основного тела кредита, досрочные погашения особенно выгодны в первой половине кредитования. Чем ближе к завершению действия договора, тем меньше экономическая целесообразность в погашении сверх графика, ведь проценты банку по большей части уже выплачены.
  • Дифференцированный платеж применяется редко, так как серьезно ограничивает лимит доступной суммы. Так как финансовая организация ориентируется, прежде всего, на доход человека и его способность обслуживать долг, особенно крупные взносы первого периода не дают шансов получить большие займы. По мере погашения ипотеки, основной долг снижается, а вместе с ним уменьшается размер ежемесячного взноса и процентная переплата. Экономия от досрочного погашения при дифференцированном платеже ощутима на любом этапе обслуживания долга, ведь заемщик получает весомую выгоду в виде возврата процентов, которые уже не будут начислены в связи со снижением основного тела кредита.

Данные нюансы должны быть обязательно учтены, при принятии решения о внеплановых выплатах. Если клиент хочет вернуть часть суммы по ипотеке с аннуитетным платежом, лучше делать это как можно скорее, сохраняя в своем бюджете суммы, предполагаемые ранее на уплату процентов.

Как рассчитать?

Особенно важно рассчитать экономическую обоснованность платежа вне графика, если планируется полная ликвидация долга во второй половине срока кредитования. При аннуитетном платеже выгода от подобного шага минимальна.

Так как расчеты полного остатка финансовых обязательств перед банком с учетом процентов довольно сложны при аннуитете, рекомендуется пользоваться специальными ипотечными онлайн-калькуляторами.

Автоматические расчеты с применением сложной формулы освободят от ненужной калькуляции, давая возможность определить оптимальный размер платежа вне установленного графика.

Так как пересчитать платежи самостоятельно заранее довольно сложно, можно получить лишь приблизительные суммы экономии.

Расчеты при дифференцированных платежах проще – процент начисляется на остаток долга с учетом количества оставшихся платежных периодов, т.е. количества месяцев до завершения срока действия договора.

Следует помнить, что банк может включить дополнительные комиссии, связанные с оплатой услуг при досрочном закрытии кредита. По этой причине окончательный расчет производят сотрудники банка на момент внесения платежа.

Особых сложностей процесс погашения вне графика не вызывает. Закрыть кредитную линию проще, чем согласовать и получить одобрение кредитной линии. Тем не менее, необходимо соблюдать определенные правила, исключая риск выставления дополнительных претензий со стороны банка и успешное оформление прав на собственность после ипотеки со снятием обременений.

Описание процедуры досрочного погашения ипотеки

Недостаточно просто внести средства на счет и ожидать, что финансовая структура самостоятельно спишет и учтет платеж вне графика.

Соблюдая следующий 3-х шаговый алгоритм, заемщик благополучно избавляется от ипотечного долга:

  • Предварительное уведомление банка о планируемом погашении. Большинство организаций требует сообщать о планируемом взносе за 30 дней до наступления даты внесения и списания средств.
  • Совместно с сотрудником банка назначается день, время, согласуется сумма к оплате. Если платеж не ведет к окончательному погашению, сотруднику банка потребуется подготовить новые документы с графиком платежей.
  • В установленный день заемщик вносит согласованную сумму и получает новые расчеты платежей. В случае полной ликвидации ипотечного долга, необходимо требовать справку, подтверждающую отсутствие финансовых претензий к клиенту со стороны организации-кредитора.

Когда речь идет о досрочном расторжении договора и полной выплате банку, необходимо проконтролировать, чтобы ипотечный счет был обнулен, и банк представил справку о нулевом долге. В дальнейшем, данный документ позволит доказать несостоятельность всех возможных претензий банка и попыток взыскать дополнительные штрафы и неустойки.

Кроме того, справка об отсутствии долга станет основным документом, который даст право на перерегистрацию недвижимости со снятием отметки об обременении.

В каждой кредитной структуре – свои особенности выплат вне графика.

  1. Например, в Сбербанке успешно применяется для погашения удобный интернет-банкинг. Зарегистрированный в Сбербанк Онлайн пользователь может урегулировать ипотечный долг в дистанционном режиме.
  2. Для клиентов ВТБ 24 предусмотрена возможность оформления погашения с помощью звонка на горячую линию.
  3. Россельхозбанк, реализуя государственные программы ипотечного кредитования, может учитывать суммы субсидий в счет досрочного погашения.

Ограничивающие факторы

Собираясь внести сумму сверх положенного по графику, будет полезно изучить информацию об ограничивающих факторах, которые могут помешать успешному выполнению процедуры:

  • Дополнительный взнос не может быть меньше минимального установленного предела.
  • Несмотря на незаконность применения штрафных санкций за досрочную выплату, исключить риск финансовых взысканий нельзя.
  • Комиссии, взимаемые за выполнение внеплановой операции по списанию ипотечного долга. Банку нужно компенсировать потерю недополученной процентной прибыли, комиссия поможет оправдать операцию в глазах коммерческой структуры, либо отпугнуть заемщика, если тот не готов нести дополнительные расходы.

Каждая кредитная организация имеет свой особый регламент проведения процедуры досрочной выплаты займа. Рекомендуется предварительно уточнить детали процедуры, пересчитываются ли проценты, заранее, чтобы исключить малейшие риски по закрытию ипотеки.  Внесение дополнительной суммы должно быть продуманным шагом, а выгода от него заранее просчитана.

Если погашение вне графика существенно осложняет финансовое положение клиента, рекомендуется взвесить минусы и плюсы данного шага, чтобы в ближайшем будущем не возникла экстренная потребность в средствах с последующим оформлением потребительского займа. Процент, взимаемый по обычному займу, гораздо выше, что делает безосновательным подобное раннее погашение ипотеки.

Окончательное решение заемщик должен принимать, рассчитать все возможные комиссии и дополнительные платежи, которые назначит банк при закрытии.  Если экономия на процентах перевесит расходы по ипотеке, а текущий заработок внушает оптимизм, досрочное погашение станет отличным поводом в скором времени оформить полное право на собственность, без каких-либо ограничений.

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/ipoteka/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы, как пересчитать

Последние изменения: Июль 2018

Российское законодательство разрешает заемщику досрочное погашение ипотеки, независимо от желания банка-кредитора. Другой вопрос – всегда ли это выгодно клиенту, и в каких случаях этого лучше не делать.

Всегда ли разрешался досрочный расчет

Гарантированное право погасить ипотечный кредит досрочно появилось у должников только в 2011 году, когда была скорректирована норма Гражданского кодекса – 810-я статья, п.2.

В ней было четко прописано, что заемщик вправе раньше срока рассчитаться с банком, если займ брался не на раскручивание бизнеса, а в личных или иных целях.

Для этого гражданину не нужно спрашивать разрешения кредитора, а достаточно просто его уведомить о своих планах (не менее чем за месяц).

Ранее финансовые организации всячески препятствовали досрочным взаиморасчетам. В договорах ипотечного займа фиксировались кабальные условия на такой случай, крайне невыгодные для должника.

Например, за попытку рассчитаться побыстрее, ему грозили большие штрафы. Сейчас подобные условия в тексте соглашения – это прямое нарушение закона. Даже подписав его, ипотечный заемщик имеет право обратиться с иском в суд и оспорить данное положение.

Уловки банкиров

Однако и сегодня многие банки не хотят терять часть денег за счет преждевременного закрытия кредита. Например, дополнительные деньги берутся с клиента за его обслуживание, и чем дольше оно продолжается, тем выгоднее финансовой организации. Не говоря уже о процентах, начисляемых к сумме основного долга.

Поэтому в договор займа нередко включаются пункты, призванные «отбить» желание у заемщика рассчитаться раньше времени.

Варианты бывают разные:

  • применяется «мораторий», то есть в договоре займа указывается период, в течение которого гасить кредит полностью нельзя;
  • запрашивается очень большой пакет документов, собирать их захочет не каждый заемщик;
  • используются серьезные штрафные санкции в отношении должников, не исполнивших обязательство по досрочному погашению ипотеки, и т.п.

Эти и другие ограничения позволяют банкам формально соблюсти закон, однако делают преждевременный расчет по кредиту невыгодной и сложной процедурой. Оспорить договор с подобными условиями сложно, так как прямого запрета на досрочное погашение займа они не содержат.

Однако топовые банки, как правило, не хитрят, а, напротив, указывают возможность раньше срока погасить ипотеку материнским капиталом без каких-либо ограничений как одно из своих преимуществ. В частности, в «рекламных» целях подобную информацию использует Россельхозбанк, Газпромбанк и другие финансовые организации.

Выгодно ли досрочное погашение долга

Минусы и плюсы раннего расчета с банком будут отражены в таблице. Проанализировав их, заемщик сможет лучше оценить, стоит ли на это решаться.

Положительные моменты Отрицательные моменты
Погасив полностью долг, заемщик перестает тратить деньги на начисляемые по нему проценты. Высокая инфляция в стране может нивелировать финансовые выгоды от досрочного погашения займа.
Пропадает необходимость платить банку за обслуживание кредита. Теряется право на имущественный налоговый вычет – в соответствие со 220-й статьей Налогового кодекса.
С жилья снимается обременение (залог), и его владелец получает право распоряжаться им по собственному усмотрению. Договор займа иногда предусматривает особые условия для расчета с банком раньше срока, не всегда выгодные для клиента.
Исчезает психологическое давление, постоянное бремя долга, страх перед будущим (например, перед потерей работы). Имеющейся на руках крупной денежной сумме можно найти более выгодное применение. Например, купить на нее еще одну квартиру, сдать жилье и за счет арендной платы рассчитываться с банком.

Выгодность досрочного погашения займа зависит и от того, каким образом клиент расплачивается с ипотечным банком.

При аннуитетных платежах долг гасится равными денежными перечислениями, причем вначале взносы должника идут на уплату процентов по ипотечному кредиту, а лишь затем начинает сокращаться (погашаться) его «тело» — эквивалент суммы, непосредственно выданной заемщику.

Альтернативой является дифференцированный расчет с банком, когда, начиная с первых выплат, гасятся не только проценты, но и сам долг. Поскольку он постепенно сокращается, уменьшаются и проценты по кредиту. При таких расчетах досрочно выплачивать ипотечный займ гораздо выгоднее, однако на практике они встречаются редко – большинство банков предпочитают аннуитетные платежи.

Способы досрочного погашения

Заблаговременно рассчитаться с банком можно двумя способами:

  • полностью – единоразово вернув ему оставшуюся сумму долга;
  • частично – скорректировав составленный кредитором график регулярных платежей:
    • либо за счет уменьшения размера перечислений (срок не сокращается);
    • либо за счет уменьшения срока ипотечного кредита.

То есть при частичном погашении раньше срока заемщик составляет и передает банку заявление, где указывает, какую сумму он направляет на уплату части кредита. И за это получает одну из указанных преференций (по размеру платежей или по сроку их внесения).

  • В первом случае можно существенно сэкономить ежемесячный семейный бюджет, высвободив средства для других нужд.
  • При втором варианте гражданин быстрее рассчитывается с банком и экономит на уплате процентов.

Заемщику необязательно лично посещать банк для досрочного погашения ипотеки. Но только в том случае, если им оформлена доверенность на другое лицо. Без этого документа кредитная организация от постороннего лица деньги не примет.

В доверенности должно быть указано, что ее предъявитель имеет полномочие на совершение банковских операций – от имени своего доверителя.

Если все оформлено правильно, банк не вправе отказать доверенному лицу во внесении денежных средств для досрочного погашения ипотечного долга.

Пересчитываются ли проценты

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Не исключено, что гражданину, пожелавшему вернуть проценты при досрочном погашении, придется искать правду в суде. И какой она будет – неизвестно.

Однако решившемуся на судебное разбирательство должнику есть на что опереться. В 2016 году одна из заемщиц Сбербанка дошла до Верховного Суда, который отменил решения нижестоящих инстанций, не признавших ее право на перерасчет процентов (Определение ВС РФ № 51-КГ15-14 от 01.03.2016).

Суд, в частности, указал коллегам, что, выплатив кредит раньше срока, должник может потребовать от банка рассчитать проценты по-новому — с учетом досрочного погашения «тела» займа.

Ведь гражданин пользовался одолженными деньгами меньшее время, чем планировалось по договору. Значит, с момента, когда пользование средствами было прекращено, проценты на долг начисляться не должны.

А если они были начислены и выплачены заранее, их необходимо вернуть.

Однако многие банкиры, знакомые с данным решением, продолжают настаивать, что возврат процентов при досрочном погашении ипотеки невозможен. Вспоминая позицию Верховного Суда, они:

  • обвиняют судей в незнании математики, предлагая собственные расчеты, по которым банки ничего не должны клиентам;
  • говорят, что отменил нижестоящие решения только из-за процессуальных недочетов;
  • отмечают, что в России не действует прецедентное право;
  • обращают внимание, что решение принято в отношении потребительского, а не ипотечного кредита.

Однако все эти доводы скорее свидетельствуют о нежелании банков упускать деньги. В любом случае гражданин вправе предпринять определенные действия, чтобы вернуть часть денег.

Тем более, что в прошлом году Верховный Суд принял аналогичное решение (Определение ВС РФ № 89-КГ16-12 от 14.02.2017), и на этот раз – в отношении банка «ВТБ 24». В нем, в частности, говорится, что организация-кредитор должна начислять ежемесячные проценты исключительно на остаток по основной сумме займа, которые имеется (на начало месяца).

Тем, кто не знает, как пересчитать проценты, юристы предлагают действовать по схеме:

  1. Досрочно ипотечный погасить долг.
  2. Заказать в банке выписку о том, что это было сделано.
  3. Написать кредитору претензию, попросив вернуть переплату по процентам. Приложить к ней копию договора и указанную выписку.
  4. В случае отказа или игнорирования обращения подать иск в суд – о неосновательном обогащении финансовой организации. Можно предварительно направить жалобу в Роспотребнадзор.

Обращаем внимание! Вернуть часть суммы по переплаченным процентам ипотечный заемщик сможет только в том случае, если применяется система аннуитетных платежей. То есть вначале деньги вносятся на погашение процентов, а потом – на возврат самого долга.

Несколько советов ипотечным заемщикам

Должникам, решившимся выплатить ипотеку раньше срока, следует прислушаться к полезным советам экспертов. Они помогут минимизировать негативные последствия досрочного погашения или вообще не допустить их.

  1. Не стоит ради полного преждевременного расчета с одним банком брать кредит в другом. Особенно опасно это делать в период кризиса или нестабильного экономического положения в стране. Иначе может понадобиться третий кредит, затем четвертый, а закончится все в лучшем случае «физическим» банкротством – в связи с неспособностью расплатиться за одолженные средства.
  2. Если заемщик не желает угодить в «серый», а то и «черный» банковский список, не стоит досрочно гасить ипотеку на начальном этапе выплат. Это правильнее сделать, когда кредитор уже получил значительную выгоду от сделки. Иначе велика вероятность, что, пожелав кредитоваться снова, гражданин столкнется с отказом (без объяснения каких-либо причин).
  3. Перед тем, как отдать банку все деньги или их часть, нужно заручиться документом с указанием остатка ипотечного долга и начисляемых по нему процентов.
  4. Полностью или частично погасив денежный займ, необходимо сохранить все бумаги, свидетельствующие об этом. Держать их следует в надежном месте.
  5. Чтобы правильно рассчитать сумму, требуемую при досрочном гашении долга, можно воспользоваться электронными калькуляторами, которые банки обычно размещают на своих официальных сайтах. Введя запрашиваемые сведения (сумма кредита, срок погашения по договору и т.д.), заемщик узнает, сколько точно с него потребует финансовая организация.
  6. Иногда лучшей альтернативой досрочному погашению ипотеки может стать депозитный вклад, куда вносится имеющаяся на руках денежная сумма. Его выгодно открыть в том банке, где проценты по депозиту выше тех, что заемщик платит по кредиту.

Решаясь на досрочное погашение ипотеки, должникам следует всесторонне оценить выгоды, недостатки и возможные последствия такого шага. Иначе можно не улучшить свое материальное положение, а еще более его осложнить.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время. :

Источник: http://mamkapital.ru/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Как досрочно погасить ипотеку — пошаговая инструкция для заемщиков

Ипотека — долгосрочный кредит, с периодом кредитования до 30 лет. За такой продолжительный срок у заёмщика может не единожды измениться жизненная ситуация, улучшиться или ухудшиться финансовое положение. Многие кредиторы желают воспользоваться своим правом на досрочное погашение ипотеки.

В таком случае полезно знать некоторые тонкости этого процесса, чтобы избежать ошибок и получить максимальную выгоду.

О том, как это сделать, читайте в моей новой статье.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Еще несколько лет назад досрочное погашение ипотеки было сопряжено с определёнными трудностями. Должник не мог вносить в счёт погашения кредита суммы, превышающие платежи, установленные графиком без разрешения кредитора.

Банки же старались не включать в кредитные договора пункт о возможности раннего гашения займа. Ведь кредитным организациям невыгодно такое решение заёмщика. В этом случае они не дополучают свой процентный доход.

Некоторые кредиторы ставили заёмщикам ряд условий:

  1. Сумма частичного гашения до срока ограничивалась конкретной величиной. Например, не менее 10 тыс. руб.
  2. Вносить досрочку разрешалось только в дату, установленную графиком.
  3. За 30 дней до предполагаемой даты следовало письменно уведомить кредитора и получить его согласие.

Другие финучреждения вводили запрет, так называемый мораторий, на такое гашение кредита в течение определённого времени. Например, на первые полгода.

Однако с внесением изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ каждый заёмщик имеет законное право в любое время, в любой сумме, по своему усмотрению полностью или частично погасить до установленного срока любой кредит, в том числе и ипотеку.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах — когда выгодно платить

Большинство кредитов имеют аннуитетный график погашения задолженности. Заёмщиков часто беспокоит вопрос: выгодно ли погашать займ досрочно при таких условиях?

Прежде чем ответить, предлагаю сначала определиться с самим понятием аннуитетный платёж.

Аннуитетный платёж — ежемесячная оплата задолженности по кредитному договору равными долями на протяжении всего срока действия займа.

Хитрость такой оплаты заключается в том, что сначала большая часть погашаемой суммы уходит на проценты, и только ближе к концу срока активно начинает гаситься основная задолженность.

Чтобы снизить переплату, рекомендую при любой возможности гасить долг досрочно. Чем раньше вы начнёте это делать, тем меньше переплатите банку.

Пример

Имеется ипотечный кредит 1 млн. руб. под 10% годовых на 5 лет. За весь срок кредитования в уплату процентов будет направлено 274822,68 руб.

Через 2 года регулярных проплат по графику, сумма остатка задолженности составила 658 472.17 руб. Допустим, у заёмщика появилась возможность погасить займ в полном объеме раньше установленного срока.

Проведя нехитрые манипуляции на специальном онлайн-калькуляторе, получаем, что за эти 2 г. следует заплатить процентов всего 107478,23 руб. Должником на этот момент уже было оплачено % на сумму 162783,80 руб. Следовательно, банк должен провести перерасчет и вернуть заёмщику излишне уплаченные % в сумме 55305,57 руб.

Если кредитная организация отказывается провести такой перерасчёт, то спор решается в суде. Закон в этом случае на стороне заёмщика. Для большей уверенности советую обратить внимание на имеющуюся Арбитражную практику по этой теме.

А именно на информационное письмо АС №147 от 13.09.2011, в котором подтверждается норма ст. 809 ГК РФ, где говорится, что взимание % за период, в котором пользование займом не осуществлялось, незаконно.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Если вам кто-то говорит, что закрывать раньше даты Икс жилищный кредит с дифференцированным вариантом ежемесячной оплаты не стоит, не верьте на слово, а лучше проверьте.

Сделать это несложно. Достаточно воспользоваться онлайн-калькуляторами, которых сейчас в интернете превеликое множество. Мне нравится тот, что размещён на сайте ipoteka.ru. Он делает точный расчет, выдаёт наглядный результат, прост в использовании.

Кстати, на этом сайте можно быстро осуществить подбор ипотечной программы по желаемым параметрам.

Итак, приступим.

Пример

Предположим, что у меня ипотечный займ 1 млн под 10% годовых на 5 лет, способ расчётов — дифференцированный. Исходя из этих параметров, каждый месяц основной долг уменьшается на 16666,67 руб. Сумма ежемесячных % также становится меньше на 0,8333 от остатка долга.

Выглядит это следующим образом:

Год, месяц Всего руб. В погашение долга В погашение % Остаток задолженности
выдача 1000000 1000000,00
1мес. 25000 16666,67 8333,33 983 333.33
2 мес 24861,11 16666,67 8194,44 966666,67
3 мес. 24722,22 16666,67 8055,56 9500000,00
4 мес. 24583,33 16666,67 7916,67 933333,33
5 мес. 24444,44 16666,67 7777,78 916666,67
итого 40277,78
и т.д.

А теперь посмотрим, как буде выглядеть этот график, если сделать досрочно платёж 200 тыс.руб., например через 2 мес.:

Год, месяц Всего руб. В погашение долга В погашение % Остаток задолженности
выдача 1000000 1000000
1 мес. 25000 16666,67 8333,33 983333,33
2 мес. 24861,11 16666,67 8194,44 9666666,67
3 мес. 224722,22 16666,67 8055,56 750000
4 мес. 22916,67 16666,67 6250,00 7333333,33
5 мес. 22778,78 16666,67 6111,11 716666,67
итого 36944,44
и т.д.

Наш маленький расчет показал, что вносить досрочки при дифференцированном способе начисления % выгодно. Экономия только одного досрочного взноса в 200 тыс. руб. за анализируемый период составила 3333,34 руб. Согласитесь, неплохо!

Как досрочно погасить ипотеку — пошаговая инструкция

Приняли решения закрыть ипотеку раньше срока?

Воспользуйтесь моей мини инструкцией. Она поможет сделать это быстро и максимально выгодно.

Шаг 1. Сообщаем в банк

Заёмщик, решивший досрочно закрыть ипотечный кредит, обязан заранее уведомить банк о своём намерении.

Для этого нужно подать заявление, которое доступно на официальном сайте своего финучреждения, либо лично посетить офис кредитора.

В полученный бланк вносят необходимые сведения:

  • сумма планируемой досрочки;
  • дату внесения денежных средств;
  • данные кредитного договора и заёмщика.

Сама форма документа может несколько отличаться в зависимости от кредитной организации, но суть и содержание обязательных реквизитов везде одинаковые.

Шаг 2. Определяемся с датой полного расчета

Ещё раньше полное или частичное гашение кредита могло произойти только в день платежа, установленного графиком, то теперь должник может это сделать в любой рабочий день своего кредитора. Эту дату необходимо прописать в заявлении на закрытие кредита, которое будет подаваться в банк.

Внимательно прочтите свой кредитный договор в той его части, где прописан порядок досрочного закрытия обязательств. Обратите внимание, за сколько дней до планируемой даты полного погашения займа следует подавать заявление-уведомление кредитору.

По закону подобный документ направляется банку-кредитору за 30 дней до дня полного расчёта. Впрочем, многие кредитные организации готовы принять подобную заявку с более коротким сроком. Так, например, в Сбербанке он составляет не менее 5 дней.

Шаг 3. Уточняем полную сумму долга с процентами

В заявлении на досрочное прекращение кредитного договора требуется точно (до копеек) указать сумму задолженности (проценты и основной долг), которая затем будет оплачиваться.

Не пытайтесь высчитать её самостоятельно по платежному графику. Велика вероятность, что вы ошибётесь. Даже небольшая неточность в расчётах может впоследствии принести массу неприятностей и дополнительных расходов. Малейшая недоплата считается непогашенной задолженностью. На неё будут начисляться штрафы, пени, неустойки.

Обратитесь в банк. Кредитный специалист сделает нужные вычисления быстро и точно с помощью специальной программы с учётом ваших платежей за весь период кредитования. Именно эту сумму и следует оплатить.

Шаг 4. Оплачиваем ипотеку

Дата окончательного взноса определена, сумма посчитана. Остаётся только внести налично или безналично нужное количество денежных средств.

Сделать это можно несколькими способами:

  • внести наличку в кассу офиса, где вы обслуживаетесь;
  • перевести с карточного счёта на ваш кредитный счёт по имеющимся реквизитам;
  • погасить задолженность через терминалы самообслуживания или банкоматы с функцией приема денег.

Важный совет! Через несколько дней посетите свой банк, получите закладную. Не забудьте взять справку о полной оплате задолженности и закрытии ипотечного договора. Сделать это нужно обязательно. Именно этот документ позволит вам избежать претензий кредитора, если вдруг позже обнаружится какая-либо недоплата.

Без этой справки банк может требовать от вас гашения появившегося непонятно откуда долга. Даже через суд доказать свою правоту будет весьма сложно. Не пренебрегайте этой рекомендацией! Берегите свои нервы и деньги!

Уменьшение платежа или срока погашения — что выгоднее

При частичным досрочном погашении ипотечного кредита договором предусматривается обновление графика платежа. Делается это одним из 2-х способов: снижением ежемесячного платежа или уменьшением срока кредитования.

Как показывает мой многолетний опыт работы в банковской сфере, если заёмщику предоставляется право самостоятельно сделать выбор каких-либо кредитных опций, он начинает метаться, не зная, что предпочесть, как не упустить свою выгоду.

Обычно в такой момент редко кто из должников обосновывает выбор расчётами. А зря! Подобные решения следует принимать с ручкой, бумагой и калькулятором. Только так вы точно узнаете конечный результат и примите верное решение.

Пример

В июне 2015 года Анна взяла ипотеку 1,2 млн руб. на 10 лет под 12,5% годовых. Ежемесячный платеж — 17565,14 руб.

Для себя девушка решила погасить долг за 5 лет. Исправно проплатив его 2 года, заёмщица смогла скопить 300 тыс. руб. для досрочного частичного гашения.

Она обратилась к своему кредитору с просьбой помочь решить, что лучше выбрать после внесения досрочной суммы: сокращать срок или снижать ежемесячный платеж.

К сожалению, помощи не последовало, и Анна провела расчёты сама:

№ п/п Действие Ежемесячный платёж Дата окончания срока кредита Итоговая переплата
1 Уменьшение платежа 12606,50 июнь 2025 г. 731787,14
2 Сокращение срока 17565 май 2022 г. 542031,71
3 Базовые условия 17565,14 июнь 2025 г. 907816,83

Несмотря на то, что размер переплаты при первом варианте существеннее, Анна выбрала именно его. Ведь она планирует и дальше платить суммы большие, чем установлено графиком, за счёт откладываемой разницы между новым и старым ежемесячным платежом. В итоге заёмщица сможет снизить общую переплату и закрыть кредит досрочно.

Что выгодно: уменьшить срок кредитования или снизить ежемесячный платёж, каждый заёмщик должен решать самостоятельно. Моя информация лишь облегчает выбор!

Дополнительную тематическую информацию получайте в видеосюжете:

Заключение

Итак, теперь вы знаете, как досрочно погасить ипотеку. Да не просто погасить, а сделать это выгодно!

Ипотечные займы реально помогают решить жилищные проблемы. Главное подходить к этому вопросу обдумано, знать все плюсы и минусы такого кредитования, не забывать о тех выгодах, которые даёт частичное или полное погашение до срока, и тогда приобретённая недвижимость принесёт только радость.

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://azbukakreditov.ru/mortgage/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki

Как досрочно погасить ипотеку: права заемщика

Как досрочно погасить ипотеку: права заемщика

При наличии свободных денежных средств, для клиента выгодно погасить долги раньше положенного срока. Не все банки рады такому повороту событий. Досрочное погашение ипотеки может повлечь дополнительные расходы для клиента. Перед тем, как решиться закрыть квартирный заем нужно внимательно изучить нюансы и скрытые комиссии.

Погашение задолженности раньше срока зависит от того, какая использовалась система выплат в договоре ипотеки – аннуитетная или дифференцированная. При аннуитете заемщик вносит ежемесячно одинаковую сумму. При большой сумме долга первые несколько лет погашается сумма процентов. Эта схема используется чаще, так как выгодна кредитным организациям.

Система дифференцированных платежей предполагает оплату одинаковой суммы основного долга и процентов. Это выгодно для клиента, однако в первое время требует больших взносов. Тело кредита постепенно уменьшается, соответственно снижается начисляемый на него процент. Регулярные взносы становятся меньше, снижается нагрузка на семейный бюджет.

Для банков эта схема несет риск недополученной запланированной прибыли.

Способы оплаты ипотечного займа раньше срока

Оплата ипотечного договора возможна двумя вариантами:

  • полное досрочное погашение ипотеки с закрытием суммы долга;
  • внесение суммы, частично перекрывающей основной долг.

При полной оплате задолженности банк взимает проценты только за время использования ссудных средств. Остальные проценты по графику будут пересчитаны и автоматически обнулены. После погашения нужно получить справку у финансового учреждения об отсутствии долга.

При частичном закрытии долга условия погашения и экономия будут зависеть от того, какая используется система выплат. Классическая схема дифференцированных платежей позволит не платить в последующие несколько месяцев, или вносить только проценты.

При оплате аннуитетным способом возможны такие варианты:

  • пересчет суммы регулярных взносов;
  • уменьшение срока действия договора при неизменной сумме ежемесячного взноса.

При аннуитете сумму досрочной оплаты банк зачисляет как погашение последних платежей по графику. Это сокращает срок займа. Если погашение ипотеки осуществляется для уменьшения финансовой нагрузки в ближайшие месяцы, при аннуитете лучше отложить средства в счет будущих оплат.

Права заемщика при досрочной выплате ипотеки

Право досрочно оплатить ссуду закреплено законодательно федеральным законом №284-ФЗ и Гражданским кодексом. Клиент имеет право погасить долг полностью или частично раньше положенного по договору срока. Это правило распространяется на розничные кредиты, в том числе ипотечные.

При частичном погашении клиент имеет право уменьшить регулярный платеж или сократить срок договора. Банк предоставляет заемщику новый график погашения после изменения остатка задолженности. При досрочном закрытии ссуды клиент оплачивает все текущие обязательства по ипотеке и имеет право получить подтверждение об отсутствии долга перед кредитной организацией.

Хотя заемщик имеет право погашения без согласия кредитора, уведомить о своих намерениях он обязан в предусмотренный договором срок. Обычно способ оповещения кредитора представляет собой написание заявления. Информация об этом должна быть указана в разделе «Права и обязанности сторон» кредитного договора.

Условия погашения ипотеки раньше срока

Для кредитной организации невыгодно, если заемщик закрывает долг по ипотеке раньше положенного по договору срока. Причина этого состоит в сокращении срока пользования заемными средствами, а значит и уменьшении предполагаемого дохода в виде процентов. Кроме того банк вынужден переформировывать кредитный портфель и резервные средства.

С 2011 года право заемщика на досрочную выплату займов, в том числе ипотеки законодательно защищено. Условиями оплаты большей суммы платежа является наличие достаточных средств на расчетном счете, уверенность в стабильных доходах при частичном погашении.

Кредитный договор может содержать дополнительные условия для погашения сверх обязательных сумм:

  • мораторий на досрочное закрытие займа;
  • срок, по истечению которого разрешается вносить большую оплату;
  • обязательство заемщика оплатить проценты за период;
  • штрафы, комиссии.

Для защиты от недобросовестных кредиторов, после погашения кредита необходимо получить справку об отсутствии задолженности банку. Если уменьшается сумма ежемесячного взноса, с финансовой организацией заключается дополнительное соглашение, меняется график оплат.

Условия досрочного погашения ипотечного займа должны быть описаны в договоре. Общие принципы таковы:

  • подача заявления в оговоренные сроки;
  • отсутствие текущей задолженности по займу и договору страхования;
  • некоторые банки определяют минимально возможную сумму для досрочного внесения;
  • подтверждение других документов по требованию кредитора.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала для заемщиков возможно, если недвижимость оформлена в долевое владение всех членов семьи. Оплачиваться сертификатом на право получения маткапитала может основная сумма долга и начисленные проценты. Комиссии, пени, штрафы, страховые платежи погашать за счет сертификата не разрешено законодательством.

В зависимости от вида ипотеки, графика погашения, конкретной жизненной ситуации заемщика, действуют дополнительные условия погашения.

Для ипотеки в рублях, как правило, ограничений по вносимым суммам не устанавливается. Для валютной ипотеки кредитору устанавливают ограничение возможности досрочного взноса, например в 500 долл. США.

В этом случае более выгодно сокращение срока договора за счет больших оплат.

Взнос досрочной оплаты по ипотеке банк разрешает в ближайшую дату платежа по действующему графику. Проценты начисляются за пользование ссудой до дня возврата долга.

Ограничения по закрытию договора не ранее, чем через определенное время после его заключения, не являются правомерными. Взимание комиссии банком за погашение ипотеки раньше срока законодательно запрещено. Однако некоторые финансовые учреждения берут с заемщиков оплату за пересмотр графика погашения.

Может ли банк отказать в досрочном погашении ипотечного займа

Кредиторы не всегда рады получить выданные в кредит средства раньше оговоренного срока. Материальная выгода для заемщика в том же размере уменьшает предполагаемый доход финансовой организации. Санкции и комиссии за оплату раньше графика запрещены.

Обычно запрет касается внесения больших сумм в определенный период после подписания договора ипотеки – от 6 месяцев до 3 лет.

Банками используются скрытые варианты банковских комиссий, например, за пересчет графика. Отказать банк во внесении средств по ипотеке не имеет права.

Кредиторы идут на ухищрения — ограничивают возможность такого взноса минимальными суммами, которые зачастую тяжело накопить заемщику.

Некоторые ограничения и комиссии могут стать сюрпризом для заемщика, если они не прописаны в условиях договора. Кредитные организации могут устанавливать их внутренними распоряжениями. Юридически заемщик может оспорить оплату дополнительных комиссий, если они не предусмотрены напрямую договором. Банки могут усложнять процедуры погашения ипотеки такими требованиями:

  • обязанность предупредить о намерении досрочно оплатить заем частично или полностью;
  • совершение оплаты в определенном отделении банка;
  • предоставление копий квитанций о внесении предыдущего платежа.

Необходимые документы для погашения

Чтобы оплатить ипотеку сверх установленных графиком сумм заемщику понадобятся такие документы:

  • договор на предоставление ипотечного займа;
  • паспорт;
  • заявление о частичном, полном погашении;
  • график оплат.

Когда происходит оплата ипотеки материнским капиталом, заемщик дополнительно предоставляет кредитору подтверждение того, что жилье оформлено в долевую собственность родителей и детей.

При рефинансировании ипотечного кредита происходит получение нового кредита для полного погашения старого. Пакет документов заемщику предстоит собрать значительный – как при получении ссуды, включая подтверждение права собственности на закладываемую недвижимость, подтверждение дохода.

Смена банка не будет означать снятие обременения с жилья. Залог пройдет процедуру перекредитования и перейдет в обеспечение по новому займу. При закрытии договора, заемщик получает право потребовать от страховщика пересчета уплаченных страховых сумм.

Для этого нужно подать заявление в страховую компанию.

Как рассчитать проценты при досрочной оплате

Выгода выплаты ипотечной ссуды раньше установленного срока зависит от того, когда она внесена. В первое время после заключения договора, досрочная оплата помогает уменьшить сумму кредита и процент, начисляемый на остаток долга. Расчет процентов зависит также от выбранной схемы погашения.

При дифференцированных платежах остаточный платеж составляет: остаток задолженности + процент за дни фактического использования ссудных средств.  Частичный взнос в счет основного долга приводит к изменению дальнейшего графика выплат. Рассчитывается новый размер регулярных взносов или уменьшается срок кредита.

Аннуитетная система предусматривает два варианта досрочных оплат. Сокращение срока ипотеки требует внесения значительной суммы основного долга. Этот вариант подойдет заемщикам со стабильно высоким доходом и позволит значительно сэкономить на процентах.

Если уменьшается сумма ежемесячных платежей, пересматривается график. Это дает возможность снизить в дальнейшем кредитное бремя семейного бюджета. При составлении графика остаток задолженности делится на количество месяцев до конца договора.

К полученной сумме ежемесячного погашения основного долга добавляются начисленные проценты.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Ответ на вопрос, выгодно ли погашать ипотечный долг раньше срока, индивидуален для каждого конкретного случая. Главный плюс досрочного погашения заключается в снижении итоговой переплаты по процентам.

Среди недостатков досрочного погашения ипотеки могут быть:

  • рост цен на недвижимость;
  • фактор инфляции;
  • снижение суммы возврата подоходного налога;
  • финансовые учреждения могут заносить таких заемщиков в особый серый список, что уменьшает шанс получения ссуд в дальнейшем.

Досрочно выплатить ипотечный кредит имеет смысл при появлении свободной наличности, которую пока некуда инвестировать. Если ипотека была оформлена под более высокий процент, чем сейчас действует на рынке, есть возможность рефинансировать действующий заем.

При дифференцированных платежах внесение больших сумм для полного или частичного погашения ипотеки выгодно на любых этапах действия договора. При аннуитетных платежах выгода не столь очевидна. В этом случае график составлен таким образом, что первое время в сумме регулярных взносов большая часть – это процент за пользование, а основной долг снижается незначительно.

Несмотря на существующие процедурные сложности досрочного погашения, выплата ипотеки раньше положенного срока помогает избежать дополнительной финансовой нагрузки на бюджет и существенно снизить стоимость кредита.

Источник: https://BankNash.ru/pogashenie-kredita/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.