8(499)110-20-64

Все, что нужно знать об аренде промышленных помещений

Содержание

Что должен знать любой арендатор коммерческой недвижимости

Все, что нужно знать об аренде промышленных помещений

Материал подготовили Станислав Солнцев и Зоя Филозоп

Источник фотографии

Позиции арендатора и арендодателя на рынке весьма противоречивы. Специально для читателей портала Arendator.

ru Станислав Солнцев, управляющий партнер юридической фирмы “Солнцев и партнеры” (Калининград) и Зоя Филозоп, начальник корпоративного отдела юридической компании “Центральный округ” (Воронеж), подготовили серию специальных материалов для арендаторов о правовых особенностях и подводных камнях процесса аренды коммерческой недвижимости.

Баланс позиций

Арендатор, с одной стороны, хочет иметь предсказуемые в долгосрочной перспективе условия аренды, а с другой – возможность быстро и без последствия в случае необходимости расторгнуть такой договор и вернуть помещение.

Арендодатель хочет иметь гарантии того, что его помещение не только будет приносить ему постоянный рыночный доход, но и останется в целости и сохранности, а сам арендодатель может повышать арендную плату и при необходимости выселить из помещения арендатора.

В действительности аренда недвижимости, а тем более коммерческой – это не просто юридически обязывающий документ, но и долгосрочное, часто многолетнее партнерство.

Оно не может быть гармоничным без четкого, понятного и прозрачного договора аренды, который каждый из сторон не только понимает, но и разделяет, без договора в котором описаны возможные пути решения наиболее типичных и предсказуемых проблем.

Памятка арендатору

Арендатору стоит всегда держать в уме несколько основополагающих особенности своего юридического статуса.

Так, арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание.

Кроме того, арендатор не уплачивает налог на имущество, а также нее обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя. Но: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся.

Стоит также отметить, что смена собственника недвижимости согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платеж повторно не уплачивается.

Помимо этого, арендатор обязан платить арендную плату, если договор закончился, хотя он не выехал из помещения.

Наконец, важно отметить, что договор на обслуживание с управляющей компанией или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник.

Типичные ошибки и как их не допускать

Первая часто возникающая ошибка – это отсутствие договора. Безусловно, доверие очень важный элемент бизнес-отношений, но стабильный бизнес не может строиться только на этом.

По крайней мере, ваш, в качестве арендатора точно.

Отсутствие договора означает, что в любой момент вас могут попросить покинуть помещение и заплатить неосновательное обогащение, как в размере арендной платы, так и в ином непредсказуемом размере.

Универсальная ошибка – отсутствие своего экземпляра договора, который остался у арендодателя, не подписание приложений к договору или подписание лишь одной стороной. Также важно отметить противоречивость, двусмысленность формулировок договора. К примеру, когда в одном пункте вы говорите одними словами про один срок, а в другом про тот же, однако другими словами.

Часто ошибкой является еще и отсутствие предмета аренды или факт того, что он прописан нечетко.

Однако современная судебная практика такие договоры более не признает незаключенными, если возможно установить объект аренды, который фактически используется.

Арендатору необходимо обязательно ссылаться на кадастровый или условный номер объекта, его можно найти на публичной кадастровой карте по его адресу или в документах собственника (что, конечно, предпочтительней).

Отсутствие срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок, и может быть расторгнуть по требованию арендодателя за три месяца до предполагаемой даты выселения.

При этом Срок аренды необходимо указывать “включительно”, когда формулируете срок исполнения какой-либо обязанности по договору (аренды, уведомления о чем-либо).

К примеру, если арендатор укажет срок до 25 декабря, то в случае спора это может быть истолковано, и как до 25 включительно, так и ограничиваясь 24 декабря.

В зоне особого внимания

При аренде также часто возникает проблема лже-собственников и представителей без доверенности. Так, нередки случаи, когда помещение сдает лицо, которое в действительности его собственником не является.

В России очень ревностно относятся к тому, когда просят посмотреть чужой паспорт, но очень хотят увидеть “свидетельства”, к слову, которые больше не выдают.

С вами может подписать договор и представитель “по доверенности”, которую вам никто не покажет или по доверенности, которая содержит полномочия на оплату коммунальных услуг, участие в общих собраниях собственников многоквартирного дома или заключения договора с управляющей компанией, но никак не на сдачу в аренду помещения.

Такое полномочие должно быть прямо указано – “заключать договоры аренды” или “распоряжаться моим имуществом по своему усмотрению”. В последнем случае такую доверенность у не юристов называют “генеральная”, когда лицо может даже продать имущество по своему усмотрению и на своих условиях.

“Без документов” сдают помещение от неграмотности, а иногда – это способ мошенничества с целью получить от вас “гарантийный платеж” и попросту исчезнуть.

Если сособственников несколько и право собственности оформлено в долях, то каждый из сособственников должен заключить договор и впоследствии от каждого из них, если в общем договоре аренды не указано иное, нужно получать любое необходимое согласие, вносить каждому в отдельности арендную плату и другое. Поэтому перед сделкой необходимо заказать выписку из ЕГРП. Сейчас ее можно получить даже онлайн через сайт Росреестра. В этом вопросе не стоит рисковать, а необходимо выяснить, кто является собственником актива на момент подписания договора.

Также недвижимость может находиться в залоге у банка или иного кредитора или инвестора. В этом случае нужно получить письменное согласие залогодержателя (или даже нескольких) на заключение договора аренды.

Однако договором залога может быть предусмотрено, что спрашивать такое согласие не нужно. Собственник помещения должен вам показать ту часть договора залога, где сообщается об этом.

При возникающих сомнениях необходимо заказать выписку из ЕГРП, найти залогодержателя и написать ему письмо о том, необходимо ли такое согласие и согласен ли он его дать.

Важно понимать и назначение арендуемого помещения. Так, необходимо сравнить, то, какое назначение указано в свидетельстве, и которое явствует из местоположения и обстановки. В жилом многоквартирном доме нужно учитывать, что есть ограничения в силу закона по времени работы и тем видам деятельности, которые могут там размещаться.

Также важно если дом не имеет нужных подъездов, фактически реконструирован или площадь явно не соответствует указанной в документах. Самовольная реконструкция может привести к искам собственников квартир в многоквартирном доме, а значит, есть шанс потерять пригодное помещение и уйти в спор с собственником о выплате вам убытков.

Типичная формулировка в договоре о том, что вы должны “использовать помещение по назначению”, может стать для арендатора основанием для выселения, когда этого захочет собственник, даже при условии, что он устно разрешил использовать его, к примеру, под производство мебели.

Всегда важно конкретно формулировать цели или способы использования недвижимости, что впоследствии позволит избежать споров о том, что недвижимость непригодна для такого использования и у арендатора останется право требовать убытки с арендодателя.

Важно обратить внимание на то, что приёмка помещения должна осуществляться человеком, который разбирается в строительстве или технической эксплуатации здания, а при аренде земельных участков могут привлекаться кадастровые инженеры для выноса границ участка в натуре, иные специалисты для обследования грунта и подземных коммуникаций. Все это зависит от целей использования и определения пригодности для таких целей арендуемой недвижимости, а также необходимости отражения технического состояния недвижимости при приёмке.

Отдельным пунктом нужно осветить особенности аренды части помещения или участка земли. Закон не запрещает арендовать часть недвижимости, но в этом случае арендатору потребуется план помещения, на котором он отобразит эту часть.

В этом вопросе не следует пренебрегать услугами кадастровых инженеров, которые помогут качественно начертить такой план и рассчитать реальную площадь арендуемой части.

Если планируется арендовать площади под деятельность, которая подпадает по “вмененку” (ЕНВД), то нужно сразу указать графически, где расположен торговый зал, а где находится склад или иные помещения. Впоследствии это сэкономит как время арендатора, так и проверяющих из налоговой.

Не стоит забывать и то, что арендная плата после истечения договора и до момента возврата объекта не может уплачиваться в двукратном размере, так как это создает неосновательное обогащение у арендодателя. Но такое требование может быть законным, если это будет указано в договоре как неустойка в размере арендной платы.

Случается, что собственник согласен на размещение рекламы и прочих вывесок на фасаде здания. Однако тут нужно определиться с тем, что именно арендуется, и если это отдельно стоящее здание, то проблем нет.

Тогда можно оформлять паспорт рекламного места и начать размещать рекламу.

Если это встроенное, пристроенное помещение в многоквартирном доме, то согласия собственника не достаточно, требуется получить 23 всех собственников многоквартирного дома, а не просто тех, кто на него пришел, как это обычно бывает.

В следующем материале серии мы озвучим полезные советы по “механизму” подписания договора, комплексно разберем вопросы, связанные с арендной платой, а также внимательно расскажем о том, что собой представляют такие понятия, как предварительный и договор из “прошлого”.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: https://news.ners.ru/chto-dolzhen-znat-lyuboj-arendator-kommercheskoj-nedvizhimosti.html

Промышленные помещения: особенности аренды

Промышленные помещения: особенности аренды

Основные задачи, когда нужно снять производственное помещение, сводятся к следующим: обеспечить долгосрочность размещения арендатора в арендуемых цехах, ресурсы нужной мощности и их надежность поставки, готовность арендодателя принять на себя часть рисков по обеспечению промышленной безопасности объекта. 

Поиск аренды производственных помещений в Ленинградской области и Санкт-Петербурге мало формализован: нет четкой единой базы возможных объектов, нет единой ценовой политики, нет понимания, кто, где и как может предоставить арендатору нужное помещение под производство. Аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости от крупных брокеров не выделяют производственные площади в отдельный раздел. Индустриальные объекты иногда упоминаются в разделе «Складская недвижимость».

В аналитическом обзоре рынка инвестиций в недвижимость Jones Lang LaSalle производственной недвижимости нет среди объектов инвестиций:

Нет четкой классификации помещений, чтобы можно было подобрать готовое здание, соответствующее тем или иным санитарным нормам, требования зон отчуждения, классу электропотребления и уровню противопожарной безопасности. Когда возникает потребность и необходимости организовать цех под производство, приходится рассматривать каждый объект, предлагающийся в аренду, индивидуально.

Централизовано, например, на деньги города или института полпредства промышленные кластеры не создаются, несмотря ни на какие призывы к новой импортозамещающей промышленности.

Городские власти, скорее наоборот, стремятся сократить промышленные зоны внутри города, правительство ленинградской области участвует в проектах технопарков только землей.

Полагаю, что новой индустриализации помогло бы создание новых государственных промышленных зон, созданных с расчетом на будущее развитие производственных нужд страны и людей. На данном этапе, это мечта арендатора, в реальном времени вариантов у него не много.

В целом, выбор вариантов для аренды производственного помещения небольшой: это может быть строительство объекта с нуля, аренда (или строительство) объекта в технопарке или поиск старого заводского помещения, которое в наше время то или иное промышленное предприятие, созданное в советское время или даже раньше, предлагает в аренду.

Строительство промышленного помещения

Детально вопрос строительства помещения и трудностей, с которыми приходится сталкиваться при этом, мы рассматривали в отдельной статье на примере склада или производственного цеха площадью 1 000 квадратных метров. Основные особенности таковы:

  • Покупка земли под строительство, или оформление в аренду федеральных или городских земель занимает длительное время;
  • Строительство – это всегда одновременная задача подключения требующихся для производственного процесса энергоресурсов. Сейчас это дорогостоящий и долгий, не всегда прозрачный объект, увеличивающий окупаемость проекта;
  • Из плюсов, само возведение достаточно оперативно. Здесь современные технологии и архитектурный опыт позволяет быстро получать желаемый результат.

На строительство собственного производственного помещения решаются немногие крупные промышленные бренды, уверенные в долгосрочности своей деятельности и располагающие финансовыми и временными ресурсами.

Однако они, как правило, ограничиваются финансированием, сами процессы отдаются девелоперу, который обладает опытом выполнения подобных проектов и который, в итоге, действует для получения указанного заказчиком результата.

Аренда или строительство в технопарке

Такую же роль выполнения заказа производственной компании на строительство здания может выполнять девелопер технопарка.

Основные предложения индустриальных парков вокруг Санкт-Петербурга как раз содержат опцию строительства формате built-to-suit.

Девелопер обеспечивает территорию парка энергоресурсами, подводит коммуникации к участку потенциального резидента и осуществляет строительство под его нужды.

Предложения аренды уже готовых промышленных зданий или аренды после строительства built-to-suit в технопарках встречается редко. Когда такие предложения встречаются, важно обратить внимание на некоторые нюансы:

  • как подведены коммуникации и в чьей зоне ответственности их обслуживание;
  • возможно ли расширение в таком же арендном формате, или любое последующее расширение площадей потребует покупки мощностей и строительства за свой счет;
  • какой тип и класс безопасности разрешен на данной территории (например, чтобы не возникло проблем при аренде помещений под пищевое производство);
  • как тщательно девелопер занимается развитием проекта и выполнением генплана. Некоторые технопарки демонстрируют признаки «слива», то есть собственник не собирается находиться в проекте долгое время и планирует продать выросший в цене актив.

Если строить производственный цех в формате built-to-suit, можно все параметры подстроить под нужды своего производства

Аренда производственных промышленных зданий на заводах

В основном же, помещения под производство в Санкт-Петербурге арендуются на территории бывших или существующих заводов. Мы писали об этом в статье про так называемы «серый пояс Петербурга».

Производственные предприятия и аренда – это неразделимое понятие, в силу событий истории страны в конце двадцатого века. Однако, нюансы целей руководства или собственника обусловили различия рекомендаций тем, кто решил «сниму помещение под производство».

Если аренда производственных помещение производится от собственника, юридического лица, который является правопреемником советского предприятия, и продолжает производственную деятельность, то чаще всего в аренду предлагаются неликвидные помещения.

Редко, когда действующее производство будет готово затратно и сложно оптимизировать свои площади, ради того, чтобы лучшие объекты сдать в аренду. В этом случае, арендатор цеха может вести переговоры по снижению цены. Важно осознавать, что помещение будет требовать ремонта.

При этом, чтобы закрыть риск досрочного прекращения аренды по инициативе арендодателя, важно убедиться, что состояние самого здания не является предаварийным и не потребует через некоторое время после начала аренды капитального ремонта. Тогда арендатору придется съехать из помещения за свой счет, так как этот случай будет подпадать под пункт «форс-мажор».

На петербургских заводах много довольно старых зданий и признать их непригодными для дальнейшей аренды будет легко. Договор аренды без должных оговорок в этой части лучше не подписывать.

Наиболее широко распространена ситуация, когда производственное предприятие, сумевшее в 90-е годы сохранить за собой землю и цеха, сдает в аренду производственные здания, предварительно проведя их модернизацию. Обычно многоэтажные корпуса, даже те, который использовались в промышленных целях, переводятся в офисные помещения. А из масштабных цеховых корпусов высвобождаются помещения для производства, сдаваемые в аренду.

Модернизация может быть проведена капитально, то есть здание полностью восстановлено буквально из руин, заново проведены коммуникации, используются новые современные материалы для реконструкции, оборудована крыша, заново обшиты стены.

Словом, когда собственник, готовя помещение для аренды производственного помещения, рассматривал свои вложения как инвестицию, способную привлечь надежного и денежного арендатора, то объект аренды для производства будет очень качественным.

Такие здания совмещают в себе фундаментальность индустриальной архитектуры советской школы и практичность достижения современных технологий.

Полная модернизация производственных помещений для аренды на территории «Восков Технопарк»

Так как производственные помещения в СПб находятся на территориях предприятий, которые основывались чуть ли не одновременно с городом, то многие здания являются историческими памятниками, улучшать или реконструировать их нельзя, поэтому ограничиваются косметическим ремонтом. В этом случае, производственное помещение будет приятно глазу, но отвечать техническим требованиям арендатора будет не всегда. При выборе такого объекта важно сопоставлять разрешенные нагрузки, частоту и регулярность профилактических ремонтов, которые требуются зданию.

Фасад производственного здания в аренду (корпус 12 на территории «Восков Технопарк») является объектом защиты КГИОП. Возможны только внутренние ремонты.

В целом, то, что аренда производственных помещений Петербурга осуществляется в основном на заводах – это и плюс, и минус. Ниже некоторые пояснения.

Оценка Описание

Источник: http://www.voskov.ru/info/promishlenniye-pomesheniya

Сдача в аренду коммерческой недвижимости в аренду в 2018 году, как открыть бизнес на аренде

Добавлено в закладки: 0

Аренда недвижимости относится к наиболее прибыльным и стабильным видам бизнеса. Но поскольку предложения аренды недвижимости жилого назначения сегодня превышают спрос, что способствует возрастанию конкуренции, есть смысл обратить внимание на другие отрасли этого бизнеса. В том числе актуальной становится сдача в аренду коммерческой недвижимости в году.

Как открыть бизнес: сдача в аренду коммерческой недвижимости

Предпринимателю, который ранее не имел опыта в бизнесе, связанном с недвижимостью, следует получить всю необходимую информацию о коммерческой недвижимости в целом и уровне развития этой отрасли в своей стране и регионе.

На видео: Главные отличия коммерческой недвижимости от некоммерческой

В целом к коммерческой недвижимости причисляют различные объекты нежилого назначения, которые могут использоваться для любых коммерческих целей.

Условно в этой категории недвижимости можно выделить несколько групп:

  • производственного назначения – цеха и ангары различного характера. Этот сектор рынка был долгое время маловостребован, однако в связи с развитием малых и средних производств спрос на здания технического назначения значительно возрастает;
  • офисная;
  • складская;
  • торговая.

Офисная и складская недвижимость относительно новы на рынке, а поскольку сегодня открывается большое количество новых предприятий, этот сектор пользуется значительным спросом.

Торговая недвижимость в последнее время пребывает в тесной связи с областью развлечений, поэтому наиболее актуальными стали помещения для обустройства торгово-развлекательных центров.

Правда, эта отрасль достаточно затратна и предъявляет к объектам недвижимости высокие требования.

На видео: Стратегии инвестирования в недвижимость без вложения своих денег

С учетом этих особенностей важно определить, какие категории нежилых помещений будут входить в область деятельности предприятия и какой формат должен иметь будущий бизнес.

Как правило, в самом начале работы с арендой недвижимости предприниматели выбирают одно или два направления и лишь затем, при достижении первых успехов, расширяют свою деятельность.

То же касается формата работы: перед тем как открыть бизнес с нуля по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, есть смысл поработать частным риелтором. Таким образом, можно заработать определенный стартовый капитал и получить достаточно опыта для дальнейшего открытия полноценного агентства.

Для начала частной риелторской деятельности прежде всего нужно получить необходимые знания об этой отрасли бизнеса.

Следует получить полную информацию относительно процедуры оформления всех операций с недвижимостью, налоговые нюансы, а также особенности спроса и предложений, действующих на рынке.

Далее следует изучить методы поиска клиентов и обязательно зарегистрировать свою деятельность в налоговой инспекции.

На видео: Особенности аренды городских помещений

Если предприниматель планирует открывать собственное агентство недвижимости, ему следует более тщательно планировать грядущие расходы, поскольку риски при этом будут большими. Кроме того, процесс оформления полноценного агентства будет более длительным и потребует подготовки немалого количества документов.

Что касается перспективности и прибыльности предприятия, более высоким уровень дохода однозначно будет у агентства. Так, если профессиональный успешный частный риелтор зарабатывают в месяц от 150 до 250 тысяч рублей, то доход агентства будет в разы больше. Однако для достижения таких результатов обязательно уделить значительное внимание подбору персонала и рекламе агентства.

Еще один аспект сдачи в аренду объекта коммерческого назначения возможен при наличии в собственности лица помещения коммерческого назначения. В этом случае возможно сдавать собственное помещение, обязательно при этом декларируя получаемый доход.

Популярно и прибыльно сегодня приобретение зданий с дальнейшим обустройством в нем офисных помещений и последующей сдачей в аренду этой недвижимости, как бизнес. Такая деятельность требует немалых финансовых вложений, однако в дальнейшем этот вид бизнеса может стать очень прибыльным.

Такие же перспективы имеет и предприятие по сдаче в аренду помещений для торгово-развлекательных центров, однако стартовые вложения в этом случае будут очень значительными, поэтому подобный стартап будет подходящим не для любого предпринимателя.

Таким образом, прежде чем открыть бизнес с нуля по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, следует тщательно продумать финансовые вопросы и составить бизнес-план.

Аренда коммерческой недвижимости: начало бизнеса

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости

Если начинающий предприниматель определил для себя вариант сдачи в аренду собственного нежилого помещения, ему следует подготовить цех, склад или офис к использованию арендаторами.

Так, если помещение имеет складской или производственный характер, задание будет более простым.

Однако перед тем как предлагать помещение потенциальным арендаторам, следует привести его в соответствие с существующими требованиями: сделать ремонт, позаботиться о необходимых коммуникациях и прочем.

Открывая полноценное агентство недвижимости, специализирующееся на аренде коммерческой недвижимости, следует подобрать подходящий офис, в котором будут работать сотрудники, а также создать интернет-сайт и разработать стратегию поиска клиентов.

Офис для работы агентства может иметь минимальную площадь: достаточно только оборудовать помещение необходимым количеством рабочих мест для сотрудников, а также для приема клиентов. Обязательно достаточное программное обеспечение и постоянный доступ к интернету.

Конечно, большее количество клиентов привлечет агентство, расположенное в центральном районе города.

Однако нежилые помещения подбирают по иным критериям, поэтому если основным объектом деятельности компании будет коммерческая недвижимость, предприятие может находиться в любом районе.

Сдача в аренду коммерческой городской недвижимости

Набор сотрудников для агентства, занимающегося любыми видами коммерческой недвижимости, будет очень важным этапом, поскольку именно профессионализм риелторов преимущественно определяет успех компании в целом.

В самом начале работы компании, пока она не располагает достаточным количеством клиентов и не имеет большой базы потенциальных объектов для аренды, основной деятельностью может заниматься сам учредитель бизнеса, заручившись помощью одного или двух менеджеров.

В дальнейшем выгодно расширить штат, поскольку при увеличении базы клиентов и объектов недвижимости может потребоваться большее количество сотрудников.

Продвижение на рынке и увеличение количества клиентов будет одним из важнейших этапов открытия и дальнейшей работы компании. Конкретные рекламные методы будут зависеть от выбранной специфики коммерческой недвижимости.

Так, если потенциальным арендаторам предлагают складские или производственные помещения, размещать рекламу выгодно на тематических сайтах, форумах и других ресурсах, которые посещают владельцы промышленных предприятий, торговых точек и других подобных объектов.

Офисные помещения могут быть интересны более широкой аудитории, но большинство потенциальных клиентов – это владельцы мелких и средних предприятий.

При любом ассортименте недвижимости, предлагаемой в аренду, очень важно уделить внимание созданию официального сайта организации. На сайте должно быть подробное описание всех существующих предложений и прочая информация, важная для потенциальных клиентов.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости: официальная регистрация, уплата налогов

Бизнес на коммерческой недвижимости

Оформление предпринимательской деятельности в Федеральной налоговой службе будет одним из важнейших условий начала любого бизнеса в области недвижимости. Конкретные решения относительно организационной формы будут зависеть от выбранного направления бизнеса. Так, если лицо сдает в аренду помещение нежилого назначения, обязательно уплачивать налог с получаемой прибыли.

Лучше всего в этом случае оформить статус индивидуального предпринимателя, который позволит осуществлять деятельность на законных основаниях. Поскольку доход с аренды коммерческого помещения будет небольшим, закон допускает возможность оформления упрощенной формы налогообложения, которая предусматривает выплату налогов в размере 6 %.

Частные риелторы имеют также могут выбрать для своей деятельности организационную форму ИП. Если же открывают полноценное агентство недвижимости, лучше остановиться на варианте общества с ограниченной ответственностью.

Формы ООО и ИП в плане оформления имеют немало общих черт. Так, обе организационные формы предусматривают обязательную подачу заявления по специальной форме, уплату государственной пошлины и подтверждение личности учредителя предприятия при помощи предъявления паспорта и ИНН. Правда, регистрация ООО предусматривает оформление дополнительной документации.

Так, помимо копий паспортов и ИНН каждого учредителя, необходимо следующее:

  • внесение уставного капитала в размере от 10 тысяч рублей. Подавая заявление, предоставляют выписку из банка, в котором нужно открыть соответствующий счет;
  • создание устава предприятия. В уставе прописывают распределение долей между собственниками, если их несколько, а также официальное название создаваемого предприятия и его юридический адрес;
  • решение об открытии ООО;
  • протокол собрания учредителей – если владельцев два или более.

Срок оформления ИП онлайн в  году составляет от 3, до 5 рабочих дней, получения статуса ООО приходится ждать обычно до 2 недель.

Таким образом, вопрос, как открыть бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, будет решаться в зависимости от типа будущего предприятия и особенностей его деятельности. Прежде всего в любом случае важно получить необходимые для этой деятельности теоретические знания и практические навыки.

Источник: https://biznes-prost.ru/sdacha-v-arendu-kommercheskoj-nedvizhimosti.html

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов – нехватка доступных офисных помещений.

Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими.

Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

  • Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис
  • Как найти нужную недвижимость
  • Как не допустить ошибок при субаренде
  • Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
  • Как избежать рисков

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города.

Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи.

Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно – классическая субаренда.

При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка.

Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество.

При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости.

Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

  • Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
  • В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
  • Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе.

Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги.

К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса.

К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ.

Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность “более выгодной” аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние.

Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона.

Если предполагается меблировка и “все включено”, рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны.

Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя.

В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели.

Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость.

Можно выделить одно объемное помещение под “Актовый зал”, который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса.

Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв.

м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане.

На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем.

С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

  • Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
  • Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
  • Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Источник: https://abcbiznes.ru/nedvizhimost/10191-subarenda-pod-ofisy.html

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

04.08.2017

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

С чего начать

Как выбрать оптимальный объект

Где искать арендаторов?

Лучшие объекты 

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен.

Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов.

Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект.

Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения.

«Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода – на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта – надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус – вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы – «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки – 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения – 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Помещение 123 м2 на улице Михаила Дудина

Еще один объект в новом ЖК «Бумеранг». От метро «Парнас» всего 200 м, новый спальный район, большая проходимость. Помещение расположено на первой линии, имеются отдельные входы с фасада. Электроснабжение – 20 кВт, более 5 точек подключения канализации и водоснабжения.

В настоящий момент ежемесячная плата за аренду оценена в 130 тысяч рублей.

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Источник: https://m16-estate.ru/news/kommercheskaja-nedvizhimost-kak-biznes-chto-nuzhno-znat

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.