8(499)110-20-64

Важные нюансы: как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет? Когда можно не платить налог?

Содержание

Продажа квартиры без уплаты подоходного налога

Важные нюансы: как продать квартиру в собственности менее 3 (5) лет? Когда можно не платить налог?

Продать квартиру не платя налог можно в лишь в определенных случаях, предусмотренных законодательством. Рассмотрим все варианты уменьшения или полного освобождения от налога.

Владение квартирой меньше минимального срока

До 2016 года от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождались все сделки, если продавец владел квартирой не дольше 3-х лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. При этом изменения не имеют обратной силы. Например, если жилье было приобретено до 1 января 2016 года, то НДФЛ не будет взиматься только после 3-летнего, а не 5-летнего срока.

Минимальный срок владения 3 года устанавливается также для объектов недвижимости, которые были получены в дар или наследство от близкого родственника, переданы по договору пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированы после 1 января 2016 года. В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет.

Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.

Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.

При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.

Кадастровая стоимость

Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре. Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки.

Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей и продаете ее тоже за 1 млн. рублей. Но если кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 млн. рублей, доходом будет считаться 70% от 3 млн. рублей.

Зачастую при продаже стоимость жилья искусственно занижается в официальном договоре, чтобы сокрыть ее от налоговых органов. Поэтому с 2016 года при расчете налогооблагаемого дохода принимается во внимание не только указанная в договоре сумма, но и кадастровая стоимость квартиры.

Изменения также не имеют обратной силы. Если объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года, налог с продажи будет определяться только в зависимости от указанной в договоре суммы.

Например, если до 1 января 2016 года вы приобрели квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн. рублей, а после этой даты продаете ее и указываете в договоре стоимость 1 млн.

рублей, то налог будет рассчитываться именно из второй цифры.

Налог с разницы между ценой покупки и продажи

НК РФ разрешает уменьшить доходы от продажи недвижимости за счет расходов при ее покупке. НДФЛ в размере 13% нужно будет заплатить только с разницы между ценой приобретения жилья и ценой продажи.

Правило распространяется только на купленные квартиры, а не полученные в дар или наследство. Также необходимо предоставить все документы, подтверждающие понесенные при оформлении сделки расходы.

Если они были утеряны, их можно восстановить.

Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а продали ее за 1,5 млн. рублей. В таком случае 13% налога нужно заплатить только из суммы 500 тысяч рублей. Если же квартира была продана за меньшую сумму, чем куплена, то НДФЛ не взимается вовсе.

Могут быть приняты во внимание и расходы на ремонт. Например, вы приобрели квартиру за 1 млн. рублей и сделали в ней ремонт еще на 300 тыс. рублей, а затем продали ее за 3 млн. рублей.

В таком случае налогом будет облагаться сумма в 1,7 млн. рублей. Но расходы на ремонт также должны быть подтверждены документально чеками, актами приема работ и т.д.

Налоговые органы тщательно проверяют все документы, поэтому очень желательно их сохранять.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Налоговый вычет

Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете ее за 2 млн. рублей. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1 млн. рублей, и налог в размере 13% будет вычисляться из 2 млн. рублей.

При этом существует ряд нюансов:

  • 1 млн. рублей – максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач и т.д.), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн. рублей каждая, то получите вычет в размере 1 млн. рублей максимум.
  • Если вы пользуетесь уменьшением налога на продажу квартиры за счет расходов при ее покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
  • Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
  • При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн. рублей.

Налогом с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. рублей. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-ne-platya-nalog

Налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 лет

Налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 лет

Сфера недвижимости многогранна. Здесь есть множество подводных камней. Допустим, вы приобрели квартиру, которая с течением времени разонравилась или доставляет неудобства малая квадратура.

Да, черт подери, соседи пляшут до 3 ночи и с ними ничего нельзя сделать! Что в таком случае предпринять? Возможно, вы задумали продать свою квартиру. Но есть маленький нюанс – Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает подоходный налог физических лиц.

И в этот налог включается доход от продажи квартиры, которой физическое лицо владеет менее трёх лет. Как избежать затрат или, хотя бы, уменьшить их? Расскажем дальше.

Исчисляется ставка по налогу на доходы в процентном соотношении от той суммы, которую заработал человек за календарный год. Продав квартиру за большую сумму чем она была приобретена, вы соответственно заработали и должны заплатить налог на доход. Процентная ставка составляет 13% от годового дохода.

Стоить отметить, что данный налог платится со всех ваших доходов. Вы можете не знать этого, но такой процент вычитывается из заработной платы. Это если вы работаете на предприятии. Но так же каждый должен декларировать свои дополнительные доходы.

Заполнение декларации о состоянии и доходах за календарный год – не сложный процесс. Декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) необходимо заполнить и подать до 30 апреля года, следующего за такой сделкой. А задекларированные суммы необходимо заплатить до 15 июля.

Такую декларацию подают в налоговую инспекцию того района, по которому декларант стоит на учёте. Так же, если вы затрудняетесь с заполнением или не можете правильно посчитать сумму, то следует обратиться с соответствующим письмом на имя начальника налоговой инспекции.

В нём необходимо указать ваш индикационный номер и приложить его копию. По этому номеру будут числиться все суммы, которые вам когда-либо начислялись.

Как не платить или сократить налог при продаже квартиры

Есть 2 фактора, при которых вы можете избежать оплаты налога при продаже недвижимости или значительно сократить его:

  1. 1Срок владения квартирой  более 3-х лет
  2. 2Стоимость квартиры при продаже

Продажа квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет

Если квартира, которую вы собрались продавать находится в собственности продавца более 3 лет, то в этом случае налог с продажи квартиры платить не нужно. При этом сумма дохода не имеет значение. Данное положение изложено в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.

1 получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

Стоить отметить, что вышеупомянутые 3 года не являются календарными. Это 36 месяцев следующих подряд после приобретения квартиры. Поэтому трехлетней период владения квартирой может начаться в любой месяц года. Определить срок владения квартирой можно по данным в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, в котором указана дата регистрации прав на собственность (строка «Дата выдачи»).

Есть три момента, при которых абсолютно не важен срок владения квартирой. Они относятся к квартирам полученным:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Таким образом, если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить налог на доход физических лиц не нужно в принципе. При продаже такой квартиры, нет необходимости в заполнении и подачи декларации по налогу (форма 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию. Декларированию подобный доход не подлежит.

Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет

Представим, вы решились продать квартиру, которая находится в собственности меньше 3-лет, за большую стоимость чем она была приобретена. Вы получаете доход.

Соответственно вы должны оплатить налог на получаемый доход. Налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн.

, то налог с продажи квартиры платить не надо.

Пример 1Гражданин Сидоров владеет квартирой менее 3-х лет и решил ее продать. Документов, подтверждающих расходы на приобретение квартиры у гражданина нет.

Продажная стоимость квартиры составляет 3 000 000 рублей. Доход Сидорова при продаже квартиры составит:3 000 000 (стоимость продажи) — 1 000 000 (вычет) = 2 000 000 руб.

С данного дохода необходимо заплатить налог в размере 13%:

2 400 000 х 13% = 260 000 руб.

Пример 2Гражданин Сидоров владеет квартирой менее 3-х лет и решил ее продать. При этом у гражданина есть документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры в размере 2 000 000 рублей.Продажная стоимость квартиры составляет 3 000 000 рублей.

Если воспользоваться имущественным вычетом, то доход Сидорова при продаже квартиры составит:3 000 000 (стоимость продажи) — 1 000 000 (вычет) = 2 000 000 руб.С данного дохода необходимо заплатить налог в размере 13%:2 400 000 х 13% = 260 000 руб.

Однако, если учитывать затраты на приобретение данного жилья, то сумма дохода существенно сократится:

3 000 000 (стоимость продажи) — 2 000 000 (подтвержденные затраты на приобретение) = 1 000 000 руб.С данного дохода необходимо заплатить налог в размере 13%:

1 000 000 х 13% = 130 000 руб.

При этом вы не желаете отдавать государству часть суммы либо существенно сократить ее. Можно поступить одним из нижеперечисленных способов:

    1. 1Ранняя договоренность с покупателем при составлении договора. Самый простой способ, который заключается в том, что в договоре купли-продажи указывается сумма квартиры, за которую она изначально была приобретена. В чём суть? Она так же проста – вы не получаете доход, и соответственно не платите налог. Сумма продажи прописывается в ДКП, а разница оформляется распиской в получении денег.

Пример 3Гражданин Иванов владеет квартирой менее 3-х лет и решил ее продать за 2 500 000. При этом у гражданина есть документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры в размере 2 000 000 рублей.Однако в договоре купли-продажи стороны договорились указать 2 500 000 рублей.

Официально, гражданин Иванов не получил доход при продаже квартиры и соответственно не должен платить налог.

    1. 2Если подтвердить документально стоимость приобретения квартиры не является возможным, можно воспользоваться налоговым вычетом равным  1 млн. рублей, оговоренному в статье 220 Налогового кодекса. Согласно Российскому законодательству (ст.220 Налогового Кодекса РФ), при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей суммы дохода, при продаже имущества стоимостью свыше 1 миллиона рублей. При стоимости имущества менее 1 млн. рублей, платить налог на доход не надо. Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, полная её стоимость делится между владельцами помещения поровну или же так, как они захотят. Если же один владелец продаёт часть квартиру по одному договору, а второй – по другому, то каждый из владельцев может использовать вычет в 1 млн. рублей. Налог не взимается, если стоимость по договору не превышает вышеупомянутой суммы. Остаётся лишь подать декларации.

Пример 4Гражданин Иванов владеет квартирой менее 3-х лет и решил ее продать. Документов, подтверждающих расходы на приобретение квартиры у гражданина нет.Продажная стоимость квартиры составляет 3 000 000 рублей.

Однако в договоре купли-продажи стороны договорились указать 1 000 000 рублей.Официально, гражданин Иванов получил доход в 1 000 000 рублей. Воспользовавшись налоговым вычетом, сумма налога составила 0 рублей.

1 000 000 (стоимость в договоре) – 1 000 000 (вычет) = 0 рублей

  1. 3Продажа по оценочной стоимости. Таким способом пользуются большинство риэлтерских и строительных компаний. В договоре купли-продажи указывается сумма оценки, которую проводила специализирующаяся компания. Такова же суть, как и в первом варианте – указывается совершенно другая сумма, которая может быть ниже или такой же. Таким образом, вы помогаете и будущим владельцам квартиры и себе;

Это самые простые способы, которые уберегут вас от затрат и лишних вопросов государственных органов. Скажем по правде – это еще не самая большая процентная ставка. В рядах стран Европы, к примеру, Франции, ставка на доходы свыше 1 млн. евро за год составляет 70%. Честно говоря – грабёж чистой воды. Но это жертвы красоты и благополучия населения.

Вывод: избежать затрат можно без лишних действий, за которые предусмотрена административная и уголовная ответственность. Будьте аккуратней и следуйте вышеперечисленным советам.

по теме:

Источник: http://kvartirastudia.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-sobstvennosti-menshe-3-let.html

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет в 2018 – приватизированной, как выгодно, заполнение декларации

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет в 2018 - приватизированной, как выгодно, заполнение декларации

Сделки по купле-продаже недвижимости совершаются в огромных количествах каждый день. Это обусловлено различными причинами – зачастую, улучшением жилищных условий, сменой места жительства или просто желанием “чего-то новенького”.

Но немногие знают, что продажа квартиры, находившейся в собственности менее 36 месяцев, влечет за собой определенные нюансы.

Законодательство не устанавливает ограничений продажи недвижимости в отношении сроков владения. Квартира может быть в собственности как десятки лет, так и пару месяцев – сделку все равно можно совершить.

Разумеется, при соблюдении действующих законов – к примеру, нельзя продавать недвижимость, ограниченную в обороте или изъятую для государственных или муниципальных нужд.

Если же объект находится в собственности гражданина, никаких проблем при продаже обычно не возникает.

Однако НК РФ предписывает продавцам жилых помещений, получившим доход от реализации, уплатить в государственный бюджет подоходный налог.

Обязанность по уплате налога существует только в случае, если объект недвижимости пробыл в собственности менее 5 лет (ранее – менее 3 лет).

Ставка налога зависит от налогового статуса гражданина. Так, для резидентов РФ, то есть постоянно пребывающих на территории РФ более 183 дней в году, ставка стандартная и составляет 13 %. Нерезидентам РФ придется выложить сумму гораздо больше – целых 30 % с дохода от продажи.

Изменения закона, регламентирующие увеличение срока с 3 до 5 лет, когда нужно уплачивать налог, не коснулись следующих ситуаций:

  • объект имущества был подарен по договору дарения, причем дарителем выступил близкий родственник одаряемого;
  • объект был получен в наследство согласно договору пожизненного содержания (ренты);
  • недвижимость расположена в кооперативном доме.

В указанных выше ситуациях срок остался прежним – то есть уплатить налог придется, если недвижимость пробыла в собственности менее 3 лет.

Для всех остальных минимальный период владения теперь составляет 5 лет, если меньше – придется заплатить в бюджет НДФЛ.

Отдельно стоит вопрос продажи квартиры менее 3 лет в собственности в ипотеку. Поскольку налог уплачивает продавец, а покупатель освобождается от его уплаты, продавец может согласиться на сделку только с условием, если цена по договору будет занижена. При этом остаток денег покупатель передает по отдельной расписке.

Здесь существует множество рисков – к примеру, при признании договора недействительным покупатель получит лишь те деньги, которые указаны в договоре.

Поэтому важно как можно грамотнее составлять расписку – только в этом случае можно будет взыскать полную сумму потраченных средств.

Как оформить договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца, описывается в этой статье.

Чтобы выгодно продать квартиру, необходимо знать способы, посредством которых осуществляется уменьшение налогооблагаемой базы по подоходному налогу на физических лиц. Рассмотрим существующие способы более подробно.

Способ № 1

Самый популярный и наименее хлопотный метод – это просто дождаться, когда имущество пробудет в собственности более 5 лет, или более 3 лет, если квартира была получена по наследству или в дар.

В таком случае, уже не придется платить никаких налогов, причем продавать жилье можно будет по любой цене – в том числе, и больше той, за которую оно было куплено.

Способ № 2

Подоходный налог платится с доходов, а к доходам нельзя отнести, если в результате продажи был получен убыток.

Таким образом, продав квартиру по меньшей цене, чем та, за которую она была куплена, можно полностью избежать налогового бремени.

Способ № 3

Третий способ уменьшения налогооблагаемой базы заключается в использовании имущественного вычета. Размер такого вычета по состоянию на 2018 год составляет 1 млн. Таким образом, базу можно уменьшить на 1 млн., вычтя его из продажной цены.

Пример № 1. Мусин А.В. имеет в собственности жилое помещение, которым владеет менее 3 лет. Документов, которые удостоверяют расходы на приобретение этого жилья, у Мусина не имеется. Продажная цена составляет 2,5 млн. Таким образом, единственный выход сэкономить – это воспользоваться имущ. вычетом.

Произведем необходимые расчеты:

  • 2,5 млн. — 1 млн. = 1,5 млн. – это база;
  • 1,5 млн. * 0,13 % (это ставка налога, поскольку Мусин является резидентом РФ) – получаем 195000 р.

Способ № 4

4-й способ заключается в уменьшении налоговой нагрузки посредством уменьшения налоговой базы на величину произведенных расходов. Если у гражданина имеются на руках подтверждающие документы о расходах на покупку квартиры, то базу можно уменьшить на эти расходы.

Пример № 2. Воспользуемся данными из предыдущего примера, только пусть у Мусина есть подтверждающие расходы документы. Общая сумма произведенных расходов согласно документации составляет 2 млн. рублей.

Таким образом, от продажной цены нужно вычесть расходы и умножить на налоговую ставку:

  • (2,5 млн. – 2 млн.) * 0,13 = 65000 рублей.

Мусину придется заплатить в бюджет по результатам сделки всего лишь 65000 рублей.

Способ № 5

Наконец, последний способ уменьшить расходы – просто продать квартиру по цене менее 1 млн. рублей.

Оформление

Оформление продажи квартиры, которая была во владении меньше 36 месяцев, выглядит следующим образом:

  • поиск покупателя посредством помещения объявления на одну из специализированных печатных или электронных площадок;
  • предварительное обсуждение условий предстоящей сделки;
  • заключение с выбранным контрагентом предварительного ДКП (шаг не обязательный, однако желательный);
  • осмотр жилого помещения на предмет выявления наличия существенных недостатков;
  • составление основного договора купли-продажи в сроки, регламентированные предварительным;
  • составление передаточного акта;
  • проведение взаиморасчетов с покупателем – либо наличным, либо безналичным путем;
  • посещение территориального подразделения Росреестра вместе с покупателем с целью государственной регистрации перехода права собственности.

Как видим, процедура продажи жилого помещения, которое было в собственности меньше 36 месяцев, практически ничем не отличается от стандартной.

Единственное отличие – это необходимость предоставления налоговой декларации после продажи имущества и уплаты подоходного налога.

Необходимые документы

Для регистрации сделки в регистрационных органах могут затребовать следующую документацию:

  • общегражданские паспорта заявителей, при необходимости также – ксерокопии;
  • ДКП, передаточный акт к нему;
  • все остальные документы по сделке (при наличии) – дополнительное соглашение, к примеру;
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости;
  • технический паспорт на квартиру.

Сроки и стоимость

Сроки напрямую зависят от того, насколько быстро будет найден покупатель на недвижимость. Если цена слишком высока или, наоборот, крайне занижена, это может вызвать подозрения, поэтому рекомендуется выставлять адекватный ценник.

Что касается срока заключения основного контракта, то в предварительном можно узнать такое условие. Если срок не указан, основной контракт нужно заключить в течение 1 года после предварительного.

За госрегистрацию права придется заплатить госпошлину, размер которой в 2018 году составляет 2000 рублей.

Заполнение декларации

Декларация по подоходному налогу с продажи квартиры подается по форме 3-НДФЛ в налоговый орган, осуществивший регистрацию налогоплательщика, в срок до 30 апреля года, который идет за годом продажи жилого помещения.

При этом сам налоговый сбор нужно уплатить не позднее 15 июля того года, в который была подана декларация.

Подавать налоговую декларацию можно как лично явившись в офис налоговой структуры, как и через доверенное лицо. Предоставить документ можно и дистанционно – через Почту России или через сайт налоговой.

Скачать пустой бланк декларации по форме 3-НДФЛ можно по данной ссылке.

Обратите внимание, что заполнять следует не все листы декларации, которая в общей совокупности имеет 19 страниц:

Наименование страницы Описание
Титульная страница (1 и 2) Заполняют все налогоплательщики
1 раздел Отражается база налога и сумма дохода, которая облагается по ставке 13 %
Страница А Здесь указывается прибыль, полученная из российских источников
Страница Е Используется для расчета вычета
Страница И Расчет имущественных вычетов, которые приведены в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (если вычет получается впервые)
6-й раздел Итоговые суммы

Заполнять декларацию можно как в электронном, так и в рукописном виде. Любые исправления не допускаются – при их наличии следует заполнить декларацию заново.

Если документ заполняется от руки, следует использовать ручку с синими или черными чернилами. Буквы должны быть заглавными печатными, в пустых клетках – прочерки (пример заполнения).

Продажа приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности

Отметим, что законом допускается продажа только находящихся в собственности квартир. Если жилое помещение принадлежит государству или муниципалитету, возможен только обмен на равноценное жилье (при согласии наймодателя). Процедура обмена муниципального жилья регламентируется ст. 72-74 ЖК РФ.

Итак, совершить продажу квартиры, приобретенной меньше 3 лет назад, можно, однако придется заплатить подоходный налог, если есть положительная разница между продажной и покупной ценой.

Сократить расходы можно, уменьшив налоговую базу на 1 млн. (имущественный вычет) или же просто уменьшив величину доходов на сумму понесенных расходов.

Как восстановить договор купли продажи квартиры, если он утерян, читайте здесь.

Образец договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа вы можете найти по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Законные способы ухода от оплаты налога с продажи квартиры

Желание узнать, как законно не платить налог с продажи квартиры в собственности, является вполне естественным для владельцев недвижимости. Речь, прежде всего, идет о сборе 13 процентов, которые взимаются при заключении договора купли-продажи.

Расчет налога

В РФ сумма налога составляет 13% от прибыли, полученной в результате заключения сделки. Обратившись в налоговую службу, можно добиться снижения суммы сделки на один миллион. Таким образом, если квартира, к примеру, стоит 10 миллионов рублей, то человеку необходимо заплатить 1 миллион 40 тысяч рублей. Расчет происходит следующим образом: (10 — 1) * 13% = 1 миллион 40 тысяч рублей.

Если речь идет о людях, которые не является гражданами Российской Федерации, то в случае продажи квартиры придется заплатить 30%. Данный тариф также актуален для россиян, которые трудоустроены в другой стране или получают там образование, при этом один миллион от общей стоимости объекта недвижимости также не списывается.

Справедливости ради, стоит сказать, что в обоих случаях суммы являются огромными, поэтому многих граждан, столкнувшихся с продажей квартиры, интересует то, как не платить налог с продажи квартиры. Есть две ситуации, когда законодательство РФ не предусматривает налогообложение при продаже квартиры:

  • если квартира была в собственности более пяти лет (в таком случае даже нет надобности в подаче декларации);
  • если стоимость квартиры не превышает сумму 1 миллион российских рублей.

Когда у объекта недвижимости есть несколько владельцев, при этом на протяжении пяти лет проходило изменение доли, то общий доход от продажи квартиры все еще не будет облагаться налоговым сбором. В качестве достаточно распространённого примера можно привести развод супругов, являющихся совладельцами квартиры.

Пути ухода от налога

Оплата в конверте

Весьма распространённым примером, как можно законно не платить налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет, является фиксированная стоимость объекта. Недвижимость официально оценивают в миллион рублей, в то время как покупателем выплачивается остальная часть в конверте.

Таким образом, контрибуция в государственный бюджет в полном размере не платится. Пользуясь такой схемой, недобросовестное лицо не только нарушает закон, но еще и рискует остаться без второй части суммы, так как нет никаких документальных доказательств необходимости её оплаты.

За уход от налогов предусматривается уголовная ответственность (статья № 198 УК РФ).

Разделение налогов

Также можно разделить всю сумму налога с покупателем. Казалось бы, кто захочет платить дополнительные сотни тысяч рублей, однако, если заинтересованное лицо хочет получить определенную квартиру, то такой вариант развития событий не надо исключать.

Дарение квартиры

Третий способ – это оформление дарственной на объект недвижимости. В данной ситуации выплачивать налог полностью обязуется покупатель, а не продавец.

Покупка новой квартиры

Если проходит реализация имущества, которое купили после 01.01.2016, и, в соответствии с соглашением об отчуждении, его продажная цена превышает 70% его кадастровой стоимости, то с суммы налогов можно либо вычесть 1 миллион рублей, либо отнять сумму задокументированных расходов за текущий год.

Таким образом, сумму налогового сбора можно сократить при заключении другого договора купли-продажи, при этом теперь продавец должен выступать уже в роли покупателя. Налог начисляется только на разницу между обеими суммами сделок.
Пример: квартира продана за 6 миллионов, после чего тот же человек приобретает другой объект недвижимости за 8 миллионов.

(8 — 6) * 13% = 2 * 13% = 260 тысяч рублей. Соответственно, если продажная стоимость квартиры будет соответствовать размеру другой покупки, то сумму налога можно будет уменьшить до нуля. Также стоит заметить, что конечная стоимость квартиры не должна быть ниже 70% её кадастровой стоимости, а факт покупки иного имущества нужно подтверждать документально.

Важно! Повторная сделка должна совершаться на протяжении одного календарного года (одного налогового периода с 1-го января по 31-е декабря). Если эти сроки не будут соблюдены, то сбор начисляется не на разницу между суммами, а на их общую стоимость. Таким образом, сумма налога составит 1 миллион 820 тысяч рублей: (8 + 6) * 13% = 14 * 13% = 1 820).

Также стоит отметить, что для определенных групп граждан (в том числе и пенсионеров) никакие особые условия налогообложения не действуют. Это актуально как для полноценной, так и частичной продажи жилья.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/kvartiry-kak-zakonno-ne-platit-nalog.html

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

https://www.youtube.com/watch?v=OUPrwSOo-gM

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: http://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.