Секреты составления договора купли-продажи доли в квартире. Основные нюансы при оформлении сделок

Содержание
  1. Процедура продажи доли в квартире новому собственнику
  2. Правовой статус собственника доли в квартире
  3. Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения
  4. Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем
  5. Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли
  6. Третий этап. Нотариальное удостоверение договора
  7. Четвертый этап. Государственная регистрация сделки
  8. Правовые последствия продажи доли в квартире
  9. Как продать долю в квартире – порядок оформления сделки, необходимые документы
  10. Предмет сделки
  11. «Подводные камни»
  12. Как продать долю в обход других собственников
  13. Подарок
  14. Залог
  15. Как уведомить о продаже доли
  16. Сделка
  17. Продажа квартиры через нотариуса пошагово сделка
  18. Продажа квартиры через нотариуса
  19. Нотариальное оформление сделки продажи квартиры
  20. Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция
  21. Договор купли продажи квартиры (доли)
  22. Пошаговая инструкция по продаже недвижимости
  23. Сделки с долями недвижимости теперь оформляются только через нотариуса
  24. Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры
  25. Продажа доли в квартире: образец договора и нюансы сделки
  26. Порядок продажи доли в квартире в 2018 году согласно закону
  27. Уведомление совладельцев о продаже доли
  28. Документы необходимые для оформления договора
  29. Образец договора купли-продажи доли в квартире
  30. Трудности при продаже долевой собственности
  31. Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
  32. Продажа родственнику
  33. Можно ли продать долю без уведомления других собственников?
  34. Оформление договора купли-продажи доли в квартире между родственниками
  35. Продажа доли квартиры родственнику
  36. Оформление договора
  37. Список документов
  38. Отличия от продажи постороннему лицу
  39. Плюсы и минусы продажи доли жилья родственнику
  40. Налогообложение сделки

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Секреты составления договора купли-продажи доли в квартире. Основные нюансы при оформлении сделок

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Как продать долю в квартире – порядок оформления сделки, необходимые документы

Продажа доли в квартире таит «подводные камни» для покупателя. Сделка всегда затрагивает права других собственников, поэтому без их первоначального согласия запрещается оформление купли-продажи.

Опытные специалисты по недвижимости помогут найти оптимальные пути решения вопросов, если совладельцы против перехода прав собственности к покупателю, но такие способы иногда влекут за собой крупные проблемы в дальнейшем владении и распоряжении долей.

Предмет сделки

Долевая собственность – лишь часть в праве собственности на целую квартиру. Владение таким имуществом ограничено другими совладельцами. Покупая долю, вы рискуете оказаться в зоне конфликта родственников, зачастую бывших.

При демонстрации недвижимости продавец показывает отдельную комнату, на двери в которую даже может быть установлен замок, но следует помнить, что отдельное помещение ему не принадлежит. Такое выделение – личная договоренность собственников, но не факт, что проживающие в квартире согласятся существовать на прежних условиях с новым собственником.

«Подводные камни»

Задумайтесь, почему соседи не воспользовались первоочередным правом покупки доли в своей квартире? Если вам предлагают оформить сделку дарением, это указывает на то, что у продавца с совладельцами нет контакта, а может быть и простой акт мести родственникам в виде заселения в квартиру чужого человека. Не стоит обольщаться низкой ценой доли – впоследствии эта скупость способна на долгие годы испортить вам жизнь.

Уточните у продавца, почему он не воспользовался вариантом перевода своей части квартиры в отдельный объект, который бы закрепил за ним конкретную комнату. Пообщайтесь с проживающими в квартире, с другими собственниками, не стесняйтесь требовать документы, подтверждающие их личности и права.

Если продавец утверждает, что всё это затруднительно, показывает квартиру только при отсутствии соседей, снижает цену и всячески способствует скорейшей продаже – лучше откажитесь от сделки.

Сообщите, что согласны подождать переоформления доли в отдельный объект, выделения её в натуре через суд.

Приобретение конкретной комнаты обезопасит вас от непредвиденных изменений в расположении квадратных метров для проживания.

При покупке доли в однокомнатной квартире этот вариант невозможен. Продавцу необходимо договориться с другими собственниками о выкупе его части, либо обращаться в суд.

В некоторых случаях покупка доли производится лишь для оформления постоянной регистрации по месту проживания. Ежемесячную квартплату придется вносить согласно количеству квадратных метров, приходящихся на вашу собственность.

Как продать долю в обход других собственников

Клиенты редко обращаются с делами о сделках купли-продажи долей, если другие собственники согласны с решением владельца. Поступление таких вопросов от покупателей всегда настораживает.

Если прямо спрашивают: «Как купить долю в квартире, не уведомляя совладельцев?», отвечаем – никак. Любой другой порядок не будет являться покупкой.

Подарок

В типичных ситуациях клиентам непонятна суть сделки, когда предлагают оформить продажу дарением.

Этот способ широко используется при расходовании материнского капитала, когда продают комнаты в коммунальных квартирах и не могут собрать согласия со всех собственников.

Продавец дарит покупателю 1/100 или другую часть от объекта, а затем оставшуюся долю оформляют договором купли-продажи, так как юридически условие о первоочередном праве покупки считается выполненным.

Только при участии наличных денежных средств мнимая сделка с дарением опасна для покупателя. Существует риск остаться без квадратных метров и денег. Договор дарения может быть оспорен и признан недействительным. Такой схемой часто пользуются мошенники.

«Чёрные» риэлторы находят неблагополучного собственника доли, договариваются с ним об участии в сделке. Покупателю объясняют, что оформление сделки дарением пройдет быстрее и обойдется намного дешевле.

Через некоторое время после покупки оказывается, что продавец недееспособен, в момент заключения договора не мог контролировать свои действия и отдавать отчёт совершаемым поступкам. Сделка признается недействительной в судебном порядке. Продавцу возвращаются квадратные метры в квартире, а вернуть деньги покупателю он не может, потому что их просто нет.

Конечно, не всегда получение «подарка» заканчивается так плачевно, но при оформлении мнимой сделки стоит очень внимательно изучить все стороны покупки.

Получение в дар доли влечёт уплату налога в следующем году, а также лишает права воспользоваться вычетом с покупки этой недвижимости.

От уплаты налога за приём «подарка» освобождаются только близкие родственники, согласно ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации. Остальным покупка доли в квартире, оформленная дарением, обойдётся на 13 % дороже, учитывая налог.

Залог

Ещё один способ продать долю в квартире – передача её в залог. Суть сделки в оформлении займа: покупатель предоставляет деньги продавцу, а тот в обеспечение оставляет часть недвижимости.

Опасность для приобретателя в том, что средства уже отданы, а залог не всегда удается забрать даже через суд. Такая мнимая сделка может остаться простым займом, а должник будет возвращать денежные средства долгие годы небольшими частями.

Законных способов продажи, без извещения остальных собственников, не существует. Продавец доли обязан предложить выкуп совладельцам – только после их отказа от покупки можно переоформлять право на свою часть квартиры другим лицам.

Скачать документ (zakladnaya.doc, 71KB)

Как уведомить о продаже доли

При оформлении недвижимости устные договорённости не действуют. Каждый отказ от первоочередного права покупки необходимо документально подтвердить.

Существует несколько возможных вариантов предупреждения других собственников о намерении продать свою долю.

Таблица уведомлений

ПоказателиНотариусРиэлторСамостоятельно
Необходимые требования и действия.Необходимо предоставить все документы на квартиру, данные о других собственниках. Если запись на определенное время не предусмотрена, придется ожидать в общей очереди.Специалист, занимающийся продажей вашей собственности, заинтересован в быстрой сделке.Предлагает уведомить совладельцев телеграммой, в большинстве случаев всё делает самостоятельно, вплоть до поиска адресов.Может предложить обратиться к нотариусу, обо всём договорится, вам потребуется только подойти в назначенное время и подтвердить намерения.Отправление писем или телеграмм производится обычным способом, необходимо сохранять подтверждения об отправке и доставке. Обязательно указывать все необходимые данные:·                 адрес и сведения об объекте;·                 паспортные данные;·                 сумма, за которую вы продаете долю.Указывайте реальную стоимость, если последующая продажа будет по меньшей цене, нотариус не удостоверит сделку, придется заново отправлять уведомления.
ФормаПисьмо, телеграммаТелеграммаПисьмо, телеграмма
ПлюсыУслуга гарантированно исполняется качественно и законно, после получения отказов или спустя месяц нотариус удостоверит договор купли-продажи.Быстро, качественно, без лишних хлопот.Оплачиваются только почтовые расходы.
МинусыПоиски адресов и сбор документов ложатся на ваши плечи, высокая стоимость услуги.Практически отсутствуют, если риэлтор грамотный. Стоимость услуг окупается при продаже доли.Вероятность допуска ошибок.

Способы письменного уведомления не всегда эффективны – вредные совладельцы могут умышленно отказываться получать корреспонденцию, либо не давать ответа на обращение. Если уведомление получено адресатом, а он не предпринимает никаких действий, по истечении месяца можно продавать долю любому лицу. Не каждый покупатель соглашается так долго ждать.

Самым верным вариантом подтверждения отказа от первоочередного права покупки выступают личные подписи в нотариальной конторе.

Скачать документ (uvedomlenie-o-prodazhe-doli.doc, 28KB)

Процедура требует времени и средств, но достоверность документа стоит того. Опытные риэлторы знают подходы к несговорчивым собственникам. Методы у всех разные, но чаще всего специалисты предлагают:

  • доставить совладельцев до нотариуса персональным транспортом к назначенному времени;
  • грамотно описывают бесполезность препятствования проведению сделки, сообщая о последующих судебных издержках;
  • оплачивают затраты времени или небольшие суммы за подписание отказа, в счёт продавца доли.

Сделка

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” удостоверение договора купли-продажи доли проводится через нотариуса. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Скачать документ (dogovor-kupli-prodazhi-doli.doc, 46KB)

Такой вид оформления обезопасит обе стороны от неожиданных последствий, поэтому использовать другие варианты необходимо только в крайних случаях.

Судебная практика показывает, что мнимость сделок доказуема. Если продавец не может договориться с другими собственниками, подумайте, нужны ли вам такие соседи по квартире.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/prodazha-doli-v-kvartire.html

Продажа квартиры через нотариуса пошагово сделка

Расчет Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции.

Продажа квартиры через нотариуса

Взаиморасчеты Передача средств за недвижимость может осуществляться двумя способами:

  1. Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
  2. Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом. Тут можно скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру, образец акта приема-передачи ключей.

Нотариальное оформление сделки продажи квартиры

Варианты проведения сделки На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.

Внимание Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Сделки по купле-продаже долей квартиры теперь требуют обязательного нотариального заверения. Законодательство постоянно изменяется и совершенствуется, и с 2016 перечень сделок, которые должны в обязательном порядке получать заверение у нотариуса, существенно расширился.

Важно Купля-продажа доли(ей) квартиры тоже попала в этот список. Подобную сделку можно совершать не раньше, чем через месяц после извещения продавцом всех остальных собственников, владеющих соответствующими долями квартиры.

Если же продавец желает совершить сделку до истечения месячного срока, он должен предоставить нотариусу письменные отказы всех собственников приобрести его долю.

Купля-продажа квартиры: нотариус поможет значительно ускорить процесс.

Договор купли продажи квартиры (доли)

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли: Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

Эти условия можно оговаривать как в виде самостоятельного соглашения, так и включать их в состав договора купли-продажи. Отдельное соглашение является особенно удобным в том случае, когда с одной, либо с обеих сторон в сделке участвуют сразу несколько человек.


При оплате через депозит нотариуса покупатель может внести деньги(в безналичной форме) в любое удобное для него время. Если же по каким-либо причинам сделка не состоится, то нотариус возвращает покупателю всю сумму.

Даже если банк, в котором открыт депозитный счет, обанкротился, это не представляет собой никакой угрозы, так как эти деньги полностью защищены законом.

Сделки с долями недвижимости теперь оформляются только через нотариуса

Купля-продажа с участием родственников Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж.

Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты.

Если же его средств недостаточно, то стороны сделки могут обращаться в Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, где им будет возмещен нанесенный ущерб. Таким образом, нотариальное сопровождение обеспечивает очень удобные и безопасные условия оплаты, а также полностью защищает каждую из сторон сделки от мошеннических действий.

Если же спорная ситуация все же возникает, то те обстоятельства сделки, которые имеют нотариальное подтверждение, в доказательстве не нуждаются, и процесс в суде идет намного быстрее, а судья получает возможность вынести абсолютно справедливое решение в пользу пострадавшей стороны.

Вы приняли решение поручить нотариусу договор купли-продажи квартиры, а также осуществить нотариальное сопровождение всей сделки? Обращайтесь! Наши специалисты проведут сделку максимально быстро и корректно.
II.

Другим лицам в зависимости от суммы сделки: – до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;– свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;– свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей; Для удобства предлагаем вам ознакомиться и с порядком цен на удостоверение сделки купли-продажи недвижимости: Цена квартиры (миллионы) Родственникам(Супругу, родителям, детям, внукам) Не родственникам 1 000 000 5 000 руб. 7 000 руб. 1 500 000 6 000 руб. 8 000 руб. 2 000 000 7 000 руб. 9 000 руб. 2 500 000 8 000 руб. 10 000 руб. 3 000 000 9 000 руб. 11 000 руб. 5 000 000 13 000 руб. 15 000 руб. 7 000 000 17 000 руб.

Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены. К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит.

  • свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
  • разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
  • согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
  • предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
  • документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Здесь можно ознакомиться с образцами разрешения органов опеки, согласия супруга на продажу квартиры, предварительного договора.

Источник: http://11-2.ru/prodazha-kvartiry-cherez-notariusa-poshagovo-sdelka/

Продажа доли в квартире: образец договора и нюансы сделки

В России около 50% квартир поделены между несколькими собственниками в разных соотношениях. Обычно данная ситуация возникает в следствие наследования, а также при покупке общей недвижимости двумя и более лицами.

Порядок продажи доли в квартире в 2018 году согласно закону

Для осуществления сделки по продаже доли в недвижимости законодательством установлены четкие нормы и правила, которые должны быть неукоснительно соблюдены продавцом квадратных метров жилья.

Иное поведение повлечет административную или гражданскую ответственность в виде наложения штрафа или аннулирования ранее заключенного соглашения между продавцом и покупателем.

Уведомление совладельцев о продаже доли

Прежде всего заинтересованной в продаже стороне необходимо уведомить остальных совладельцев о своем желании, так как у них возникает право преимущественной покупки.

Под правом преимущественной покупки в гражданском законодательстве понимается такое право, в рамках которого заинтересованные лица могут приобрести имущество без какого-либо конкурса, исходя из обязательств каждой стороны по отношению друг к другу.

Уведомление направляется каждому совладельцу заказным письмом с сообщением о вручении либо с помощью нотариальной рассылки. Данное условие позволяет другим собственникам выкупить долю продавца, а также обезопасить себя от вселения на территорию квартиры третьих лиц.

Уведомление должно содержать следующую информацию:

  • Размер продаваемой доли;
  • Стоимость сделки;
  • Общие условия предстоящей сделки.

В течение месяца после получения уведомления совладельцы должны дать свой ответ о желании или нежелании приобретать долю продавца, а также выступить инициатором заключения соглашения. Отказ должен быть оформлен в письменной форме, однако отсутствие какой-либо реакции соседей-собственников дает продавцу право реализовать долю в недвижимости по собственному усмотрению.

При отсутствии письменного отказа от других собственников, продажа доли в квартире должна осуществляться по рыночной стоимости, которая не должна быть ниже цены указанной в уведомлении.

Документы необходимые для оформления договора

Документальная составляющая подобного соглашения является важным элементом заключения сделки, так как при отсутствии какого-либо документа она не будет зарегистрирована в уполномоченных органах.

При заключении договора должны присутствовать следующие бумаги:

  • Сам договор, которому требуется нотариальная заверка;
  • Акт приема и передачи, являющийся приложением к основному договору, в нем отражается все имущество, которое должно перейти новому владельцу после заключения сделки;
  • Правоустанавливающие бумаги на жилье – выписка из ЕГРН, и другие бумаги, устанавливающие право собственности – договор дарения, бумаги о наследовании, следки купли-продажи с прошлым владельцем и прочее;
  • Аналог уведомления, отосланного другим собственникам, а также их официальные отказы на долю при их наличии;
  • Паспорта участников соглашения, либо свидетельства о рождении, если с какой-либо стороны выступает несовершеннолетнее лицо;
  • Доверенность на имя представителя, если он участвует в сделке.
  • Чек за оплату госпошлины за регистрацию данного соглашения.

Данный перечень не является исчерпывающим, в заключении сделки могут участвовать другие бумаги прямо или косвенно относящиеся к предмету договоренности.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Договор между продавцом и покупателем составляется в простой письменной форме, однако требует нотариальной заверки, так как стоимость имущества при заключении такой сделке очень велика.

Любой подобный договор должен содержать следующую информацию:

  1. Полные данные о каждой стороне, а также третьих лицах участвующих в деле.
  2. Описание предмета договора, все его характерные особенности и место расположения.
  3. Обязательства каждой стороны по отношению к другой.
  4. Права сторон.
  5. Способ передачи денежных средств за продажу имущества.
  6. Реквизиты каждого участника договора.
  7. Ответственность продавца и покупателя за нарушение условий соглашения.

Скачать шаблон договора можно здесь.

Трудности при продаже долевой собственности

Каждая сделка уникальна и обладает особенностями, о которых лучше знать заранее. Наиболее часто встречающаяся ситуация заключается в оформлении договора при участии несовершеннолетнего лица, а также родственников.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

При наличии несовершеннолетнего участника со стороны продавца, заключение договора осложняется участием органов опеки, так как они призваны максимально серьезно обеспечивать сохранность имущества детей.

Заключение договора происходит в нескольких вариациях:

  1. Если собственнику на момент подписания не исполнилось четырнадцати лет, то вместо него свою подпись ставят представители с разрешения органов опеки.
  2. Если ребенку исполнилось четырнадцать, тогда он самостоятельно ставит свою подпись в договоре, при письменном разрешении от родителей, а также при участии органов опеки.

Заключение договора с таким продавцом чревато неблагоприятными последствиями в виде аннулирования соглашения из-за невыполненных обязательств родителей по приобретению нового жилья и выделению в нем доли для ребенка.

В соглашении должны быть прописаны обстоятельства продажи, обязанности и ответственность сторон, а также прикреплено разрешение от органов опеки.

Продажа родственнику

Заключение договора купли-продажи между родственниками практически ничем не отличается от типовой сделки, но таким образом можно «подарить» квартиру какому-либо близкому человеку.

Существуют условия, при которых продавцу не придется платить подоходный налог:

  1. Обладание долей более трех, в некоторых случаях пяти, лет.
  2. Стоимость доли менее одного миллиона рублей.
  3. Нет разницы между суммой покупки и продажи доли.

Государственная пошлина за регистрацию сделки будет полностью зависеть от степени родства между продавцом и покупателем. Соответственно, чем ближе родство, тем ниже пошлина.

Подоходный налог в России составляет 13%, поэтому если жилье не отвечает по всем условиям безналоговой сделки, его заплатить придется.

Намеренное занижение стоимости не поможет избежать выплаты налога, так как налоговыми органами отслеживаются все искусственно заниженные цены на продажу недвижимого имущества, и в том случае, если цена ниже рыночной более чем на 20% будут назначены пени и штрафы.

Можно ли продать долю без уведомления других собственников?

Продавцам важно осознавать, что законные или полузаконные способы обхода установленных правил могут быть чреваты последствиями, и в ряде случаев их можно легко обжаловать.

Исходя из законодательства, можно сделать вывод о том, что обойти уведомление других собственников возможно, если:

  1. Оформить залоговый займ от покупателя на свою долю в квартире, при отсутствии оплаты доля перейдет в право собственности покупателя как способ погашения задолженности.
  2. Оформить дарственную на небольшой процент от собственной доли на покупателя и потом продать ему оставшуюся часть, как заинтересованной стороне.
  3. Сделка заключается при полном отсутствии других сторон, а также невозможности отыскать их местоположение.

Каждый способ может повлечь за собой наступление негативных последствий, поэтому прежде чем применять их следует взвесить все «за» и «против».

Продажа доли в жилище обладает некоторым количеством особенностей, однако при полном соблюдении законодательства риски аннулирования сделки с подачи других собственников сводятся к нулю.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/prodazha-doli-v-kvartire

Оформление договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

Договор купли-продажи доли квартиры между родственниками оформляется по тем же правилам, что и обычная покупка жилья. Основные отличия сводятся к преимущественному праву покупки, а также выплачиваемой госпошлине. Отдельные нюансы возникают в последствиях подобной сделки.

Кроме того, оформление сделки купли-продажи квартиры — не бесплатная процедура. Подробнее вопрос стоимости рассмотрен здесь.

Продажа доли квартиры родственнику

Договор купли-продажи доли квартиры между родственниками заключается с учетом следующего порядка действий:

  • сбор документов;
  • уведомление иных дольщиков о продаже части квартиры и получение их письменного отказа от ее приобретения;
  • оформление договора купли-продажи;
  • проведение сделки в соответствии с условиями соглашения, оформление передаточных актов;
  • оплата госпошлины — если сделка проводилась между близкими родственниками, ее размер будет ниже;
  • регистрация нового владельца в управлении Росреестра и получение свидетельства.

Законодательство не дает единого перечня близких родственников. По Семейному кодексу это лица по восходящей и нисходящей прямой линии – родители и дети, бабушки и дедушки, внуки.

В близкое родство включаются также братья и сестры, аналогичная связь устанавливается между усыновителем и усыновленным.

Гражданский и Уголовный кодексы в перечень близких родственников включают и супруга, брак с которым зарегистрирован в официальном порядке.

Процедура оформления договора купли-продажи доли жилой недвижимости определяется общими действиями. Необходимость такой покупки может быть обусловлена факторами возникновения долевой собственности:

  • отчуждение комнаты в коммунальной квартире;
  • долевое оформление частной собственности жилья;
  • развод супругов и образование долевого владения;
  • наследование несколькими родственниками.

На основании данных аспектов и возникает необходимость приобретения доли квартиры. Выделяют два типа таких покупок:

  • оформление договора купли-продажи доли квартиры с собственником другой ее части;
  • продажа собственности родственнику, не имеющему владения в данном жилье.

В первой ситуации собственник выкупает долю родственника и объединяет имущество под своим именем — данный аспект актуален при разводе или наследовании. Во втором случае, по договору купли-продажи части квартиры происходит лишь смена ее владельца.

Оформление договора

Законодательство предписывает обязательное заключение договора купли-продажи квартиры или ее доли в письменной форме. На основе данного документа формируется право собственности нового владельца. Соглашение составляется с учетом общих правил оформления:

  • вступительная часть включает в себя информацию о сторонах сделки, подробно прописываются паспортные данные продавца и покупателя, адреса, контакты;
  • указание на родство в договоре купли-продажи квартиры или ее доли не требуется, однако и не запрещается;
  • подробно описывается объект сделки – адрес квартиры, площадь, состояние, коммуникации, наличие задолженностей;
  • отдельно указывается выделение доли, ее площадь, помещения;
  • в договор купли-продажи включается указание на отказ иных собственников от приобретения доли по преимущественному праву;
  • в обязательном порядке указывается стоимость покупки, именно по ней будет рассчитываться налог, прописывается форма и порядок оплаты;
  • учитывается порядок совершения сделки, сроки, оформление передаточных актов;
  • прописываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок расторжения договора купли-продажи;
  • приводится перечень прилагаемых документов.

Законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи доли квартиры между родственниками. К нотариусу обращаются по обоюдному согласию. Помощь квалифицированного юриста при составлении документа поможет составить юридически верное соглашение.

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

Список документов

Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи и последующей регистрации квартиры, определяется стандартным списком:

  • паспорта продавца и покупателя, если они родственники – свидетельства о степени родства;
  • документация, подтверждающая право собственности на реализуемую долю квартиры;
  • зарегистрированное в Росреестре свидетельство о собственности;
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • свидетельство о браке;
  • если продается совместно нажитое в браке имущество, требуется нотариально заверенное согласие супруга;
  • для покупки недвижимости также требуется подтверждение супруга;
  • если одной из сторон является несовершеннолетний, предоставляется согласие органов опеки.

В определенных ситуациях для договора купли-продажи могут потребоваться и иные документы – доверенность на представителя, свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.

Следует учитывать, что для реализации права собственности на долю, таковая должна быть выделена и документально оформлена. В перечень документов включается также письменный отказ от покупки каждого собственника других долей.

Отличия от продажи постороннему лицу

Отличия договора купли-продажи доли квартиры между родственниками можно выделить в следующих аспектах:

  • преимущественное право купли-продажи иных собственников квартиры – продается доля родственнику или постороннему, первыми о продаже уведомляются совладельцы и только после их отказа можно продать свою часть;
  • отсутствие налогового вычета – при покупке недвижимости у родственника покупатель не может в дальнейшем получить возврат;
  • меньший размер госпошлины – ее величина обратно пропорциональна степени родства.

В иных аспектах договор купли-продажи квартиры или ее доли между родственниками не отличается от такового между посторонними лицами. На основании данного фактора становится актуальным вопрос о преимуществах подобной формы передачи собственности между родственниками.

Плюсы и минусы продажи доли жилья родственнику

Преимущества договора купли-продажи квартиры между родственниками заключаются в следующих аспектах:

  • сделка носит возмездный характер и не может быть признана недействительной, продавец также не сможет отказаться от своего решения после оформления договора купли-продажи;
  • после смерти продавца никто не сможет оспорить право собственности нового владельца;
  • нет необходимости проводить дополнительные проверки по состоянию жилья, долгах – сделки между родственниками обычно основываются на доверии.

Недостатки подобной формы сделки между родственниками рассматриваются в сравнении с дарением и завещанием. Выделяют следующие минусы договора купли-продажи:

  • приобретаемое жилье считается совместно нажитым и при разводе делится пополам;
  • продавец полностью теряет право собственности на свою долю жилья.

В итоге рассматривать преимущества и недостатки договора купли-продажи доли квартиры между родственниками следует с индивидуальной позиции. В определенных ситуациях дарение или завещание более целесообразны, чем продажа.

Налогообложение сделки

Договор купли-продажи квартиры или ее доли, заключенный с близким родственником, не освобождает продавца от уплаты налогов. Есть только три фактора, освобождающих от налогообложения при продаже недвижимости:

  • продавец владел ею больше трех лет;
  • ее стоимость меньше миллиона;
  • нет разницы между стоимостью продажи и покупки.

В этих ситуациях налог на прибыль не начисляется.

Оформление договора купли-продажи между родственниками нередко носит условный характер. Деньги могут не передаваться вообще, или стоимость квартиры занижается для меньшего налога.

Следует учитывать, что законодательство позволяет налоговой службе самостоятельно определить стоимость покупки. И если ее размер окажется меньше рыночной цены на данный тип недвижимости, начисляется штраф за уклонение от налогообложения. Сам налог при этом рассчитывается от среднерыночных показателей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 577-01-78 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 467-38-97 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html

Юридическое руководство
Добавить комментарий