Сделка с квартирой — дело рискованное! На что обратить внимание при покупке и продаже?

Содержание
  1. Риски продавца при продаже квартиры
  2. С чем связаны основные риски продажи квартиры?
  3. Какие бывают риски при продаже квартиры?
  4. Риски при отчуждении без купли-продажи
  5. Продажа квартиры: техника безопасности
  6. Как оформить сделку?
  7. Возможные риски при продаже квартиры
  8. Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»
  9. Как правильно оценить квартиру
  10. Документальное оформление
  11. Этап передачи денег
  12. На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?
  13. Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры
  14. договора купли-продажи
  15. На что обратить внимание при покупке квартиры?
  16. Регистрация договора купли-продажи
  17. Подписание договора
  18. Акт приема-передачи квартиры
  19. Риски при покупке доли в квартире в 2018 году – без согласия других собственников, где есть несовершеннолетнего
  20. Общие моменты
  21. Что нужно знать
  22. Стороны сделки
  23. Нормативная база
  24. Возникающие нюансы
  25. Порядок заключения соглашения
  26. Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников
  27. Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему
  28. На что стоит обратить внимание
  29. На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. Как выбрать вторичное жилье: на что обращать внимание в документах, договоре и при осмотре квартиры
  30. Законодательная база
  31. Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание, факторы риска?
  32. Покупаем квартиру: на что обратить внимание, что уточнить?
  33. На что нужно обратить внимание в документах при покупке квартиры?
  34. На что следует обратить внимание при покупке квартиры с нарушениями по приватизации?
  35. На что обратить внимание, покупая квартиру, полученную продавцом по наследству?
  36. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала?
  37. На что обратить внимание при покупке вторичного жилья, чтобы сделка не была оспорена?
  38. На что обратить внимание при покупке квартиры вторички с несовершеннолетними собственниками?
  39. На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру вторичку, а собственник женат или замужем?
  40. На что обращают внимание при покупке квартиры с перепланировкой?
  41. На что смотреть при покупке квартиры?
  42. Как выбрать квартиру для покупки в новостройке и на что обратить внимание?
  43. На что еще обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме: договор ДДУ
  44. На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?
  45. На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?
  46. по теме

Риски продавца при продаже квартиры

Сделка с квартирой — дело рискованное! На что обратить внимание при покупке и продаже?

Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

С чем связаны основные риски продажи квартиры?

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

  1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
  2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
  3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
  4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

  • заключением сделки;
  • передачей денег;
  • в операциях с оригиналами документации;
  • при продаже ипотечного жилья;
  • при продаже жилья в рассрочку;
  • реализация при участии посредника;
  • иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

Какие бывают риски при продаже квартиры?

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
  • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
  • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

  • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
  • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
  • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

В таком случае продавец рискует следующим:

  • банк может отобрать жильё в связи с тем, что одним из оснований расторжения ипотечного договора была указана продажа квартиры;
  • фактически передав квартиру, как правило, по более низкой цене, продавец может остаться с кредитом (хотя подразумевалась передача всех кредитных обязательств вместе с жильём);
  • банк может попросту отказать переоформлять ипотеку на покупателя, вследствие чего продажа фактически будет невозможна (по крайней мере, в большинстве случаев).

Продажа в рассрочку также не лишена всевозможных рисков, например, после продажи в рассрочку покупатель может перепродать квартиру третьим лицам и просто перестать выплачивать деньги. По этой причине непосредственно в соглашении необходимо указать, что дальнейшее отчуждение жилья невозможно, пока покупатель не выплатит полную стоимость продажи. В случаях, когда по установленным в законе основаниям или по желанию самого продавца продажа осуществляется при участии посредника, к примеру, частного риелтора, возможны следующие неблагоприятные последствия для продавца:

  • посредник может начислять комиссию, причём немаленькую;
  • получив деньги от покупателей, он попросту может с ними скрыться.

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Риски при отчуждении без купли-продажи

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

  • переуступка прав;
  • по жилищному сертификату;
  • по материнскому капиталу;
  • по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное.

В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги.

Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

  • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
  • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
  • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:

  • юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
  • дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства.

К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано.

То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

В любом случае может оказаться так, что документы, подтверждающие права покупателя на начисление средств со стороны третьих лиц, могут оказаться фальшивыми.

Продажа квартиры: техника безопасности

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его.

Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно.

Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

В этом смысле стоит иметь в виду, что добросовестный покупатель ведёт себя следующим образом:

  1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
  2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
  3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
  4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

Мошенников могут выдать следующие действия:

  • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
  • подталкивание к поспешному заключению сделки;
  • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

К числу таких правил можно отнести следующие:

  • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Такую же настороженность необходимо проявить при заключении посреднических соглашений по поводу реализации квартиры. Ведь в большинстве своём мошенники – это лица, на профессиональном уровне разбирающиеся в тонкостях дела.

Как оформить сделку?

Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

  • документ необходимо внимательно изучать;
  • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
  • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
  • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/riski-kvartiry.html

Возможные риски при продаже квартиры

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

  • незнание Законодательства;
  • невнимательность;
  • существование большого количества продуманных мошеннических схем;
  • стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Обращайте внимание:

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность. 

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора. 

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно. 

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.
  3. Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  4. Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  5. По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  6. Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  7. 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

Источник: http://www.GilInspection.ru/article/prodazha/vozmozhnye-riski-pri-prodazhe-kvartiry/

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

При совершении сделки купли-продажи квартиры, как правило, заключается договор купли-продажи.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры? Какие документы необходимы при покупке квартиры? Как провести регистрацию квартиры в росеестре? Каковы нюансы договора купли-продажи, документа, скрепляющего сделки по приобретению недвижимости.

При заключении сделок по купле-продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные:

Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры

  1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
  2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
  3. единый жилищный документ (действителен один месяц);
  4. архивная выписка из домовой книги;
  5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
  6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
  9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
  10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
  11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
  12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
  13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

договора купли-продажи

Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержаться в паспорте жилья и справках БТИ.

Здесь указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.

Гражданский кодекс (ст. 555) гласит: «когда цена недвижимости в договоре купли-продажи  установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», обязательства, т.е. цена, должны быть выражены в рублях.

Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора.

Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку.

При составлении договора купли-продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.

  • Недействительность договора

В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен.

  • Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей

Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать). Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи.

  • Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты:

  • продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов,  обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры;
  • при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема-передачи); к сведению, купить мебель в Казани можно на специальном сайте, где заказ можно сделать онлайн.
  • если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор;
  • оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам.

Регистрация договора купли-продажи

И договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации.

Только после госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным. Право собственности также возникает только после госрегистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.

Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росреестр) по месту нахождения объекта сделки (т.е. квартиры). Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тут есть нюансы: во-первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением; во-вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки.

Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья.  Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Подписывайтесь на каналы “Informatio.ru” в TamTam или присоединяйтесь в , добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

Короткая ссылка на новость: https://informatio.ru/~YUab0

Источник: https://informatio.ru/news/realty/na_chto_obratit_vnimanie_pri_zaklyuchenii_dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry/

Риски при покупке доли в квартире в 2018 году – без согласия других собственников, где есть несовершеннолетнего

Риски при покупке доли в квартире в 2018 году - без согласия других собственников, где есть несовершеннолетнего

Сегодня процесс приобретения доли в квартире подразумевает большое количество различных тонкостей, особенностей. Причем важно быть особенно внимательным.

Так как в сфере продажи недвижимости присутствует достаточно много мошенников, недобросовестных дельцов.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире несколько отличается от процедуры, аналогичной при покупке всей квартиры целиком.

Этот момент нужно будет проработать заранее. Особое внимание нужно будет уделить документам и оформлению права собственности на недвижимость. Приобретение доли в квартире всегда подразумевает определенные риски.

Общие моменты

Покупка недвижимости для многих граждан – один из самых важных этапов в жизни. Основной причиной тому является относительно высокая стоимость таковой.

Зачастую приобретается имущество не за собственные средства, а в ипотеку. Отдельно стоит отметить, что процесс таковой подразумевает использование недвижимости в качестве залога.

Именно поэтому прежде, чем воспользоваться подобным методом покупки, стоит внимательно ознакомиться с недвижимостью, всей её юридической историей.

Это позволит свести к самому минимуму вероятность каких-либо ошибок, а также утраты собственных средств по причине того, что недвижимость продается мошенниками.

Сегодня оптимальное решение — покупка недвижимости на первичном рынке. Но далеко не всегда есть финансовая возможность осуществить процедуру.

Что нужно знать

Прежде, чем приступить к приобретению недвижимости таким способом, следует помнить о некоторых подводных камнях, которые имеют место.

К основным таковым следует в первую очередь отнести:

Продажа в последствии долиВ квартире будет достаточно затруднена
Велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций с соседямиКоторые проживают в таковой квартире, другими собственниками
В случае если правом собственности на часть недвижимости имеется у несовершеннолетнегоТо в дело может вступить отдел опеки и попечительства и признать сделку незаконной, отменить таковую

Приобретая долю в квартире и незнакомых людей – покупатель всегда серьезно рискует. Так как в судебной практике именно споры по поводу возврата недвижимости наиболее сложны.

Соответственно, при желании приобрести недвижимость таким образом лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, знакомому риелтору.

Только таким образом можно избежать различных спорных и даже конфликтных ситуаций.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки могут выступать:

  • физические лица;
  • юридические лица.

Чаще всего покупка осуществляется именно физическим лицом. В то же время юридические лица опять же иногда выступают в роли участников сделки.

Например, зачастую недвижимость или же доля от неё реализуется за долги. В таком случае в качестве продавца может выступать банк, другая коммерческая структура.

В таком случае опять же необходимо быть максимально осторожным. В случае, если в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, продажа осуществляется собственником самой квартиры. При этом отдельно стоит отметить именно вопрос преимущества покупки.

Согласно законодательств продавать часть недвижимости третьему лицу возможно будет только лишь в случае, если другой собственник части квартиры отказался от покупки. Причем подобное решение должно быть подтверждено документально.

Соответственно, если право преимущественного приобретения не было предоставлено в установленном порядке, то второй собственник может оспорить продажу.

Причем решения в таком случае, при действительном нарушении законодательства, вполне однозначны.

Самому покупателю следует максимально внимательно ознакомиться с документами на конкретную недвижимость.

Не лишним будет обсудить вопрос продажи именно с остальными собственниками. Это позволит не допустить самых разных сложных, спорных ситуаций.

К проверке недвижимости нужно будет отнестись максимально ответственно. Это позволит в уберечься от самых разных сложных, и даже спорных, конфликтных ситуаций.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире как собственности также связан с некоторыми особенностями.

Нормативная база

Сегодня процесс приобретения доли в квартире имеет свои тонкости, особенности. Касается это также и законодательных норм, которыми регулируется этот момент.

Существует множество всевозможных существенных моментов, разобраться с которыми следует предварительно. В первую очередь нужно будет разобрать ст.№250 ГК РФ.

Данный нормативно-правовой документ достаточно подробно раскрывает вопрос преимущественного права на приобретение недвижимости.

Именно в соответствии с данным НПД следует предоставлять возможность осуществлять покупку имущества гражданину, который уже владеет частью квартиры.

Этот вопрос нужно проработать максимально тщательно самому покупателю. Так как не предоставление преимущественного права покупки – серьезное нарушение законодательства.

Отдельно в Гражданском кодексе РФ рассматривается именно момент перехода прав собственности на имущество какого-либо вида.

Основным таковым документом является ст.№251 ГК РФ. Она точно определяет момент, когда имеет место переход прав собственности.

Также с приобретением имущества не может возникать какие-либо либо сложностей в случае, если сам раздел осуществлен в соответствии с законодательными нормами.

Ст.№252 ГК РФ – определяет раздел общей собственности, выделение его из общей доли.

Следует учесть, что какие-либо проблемы будут отсутствовать только в случае, если имеет место процесс раздела недвижимости именно определенным стандартным алгоритмом.

Именно в соответствии с таковой статьей осуществляется выделение доли. Опять же при нарушении стандартного алгоритма в судебном порядке возможно оспорить продажу.

Не менее важный момент – совместное использование долевой собственности. Процесс таковой опять же определяется специальными нормативными документами.

Опять же новому собственнику обязательно нужно будет ознакомиться с таковыми. Основным документом, который определяет этот момент, является ст.№253 ГК РФ.

Опять же согласно законодательству может иметь место обращение взыскания на общую собственность в случае наличия каких-либо долгов.

Этот вопрос определяется ст.№255 ГК РФ. Этот момент нужно будет обязательно проработать максимально детально.

Так как согласно законодательству по взятым на себя обязательствам физическое лицо обязано отвечать личной собственностью.

Предварительное ознакомление с законодательством позволит решить заблаговременно большое количество самых разных сложных ситуаций.

Гражданин сможет без посторонней помощи осуществлять контроль за выполнением собственных прав, а также защищать таковые.

Если же он считает, что права его каким-либо образом были нарушены, то ему необходимо обратиться в суд по месту жительства ответчика. По необходимости – ознакомиться с судебном практикой, обратиться к квалифицированному юристу.

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

В первую очередь по простой причине – так возможно отследить максимально точно и подробно вопрос касательно законности реализации недвижимости.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

: риски при покупке доли в квартире

К базовым таковым на данный момент времени можно будет отнести:

  • порядок заключения соглашения;
  • риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников;
  • как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему;
  • на что стоит обратить внимание.

Порядок заключения соглашения

Сам порядок заключения сделки рассматриваемого типа имеет стандартный алгоритм. Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

Понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделкиСогласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;само таковое составляется именно в письменной форме;после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения
Далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажиЭто касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);понадобиться составить договор отчуждения;услуги нотариуса также потребуется оплатить – в соответствии со стандартной тарифной ставкой
Переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образомДля этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов:
  • заявление от различных сторон договора;
  • оригинал нотариально заверенного договора о передачи прав собственности на конкретное имущество;
  • подтверждение того, что гражданин в письменной форме уведомил всех остальных собственников о продаже и таковые отказались от своего права преимущества покупки;
  • другие документы (согласие органов опеки и попечительства на свершение сделки, другое)

Регистрация прав собственности осуществляется лично через Росреестр или же путем подачи документов в МФЦ. В дальнейшем уполномоченный орган выдаст документ, который подтверждает факт владения имуществом.

Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников

При отсутствии согласия на продажу доли может иметь место только в случае, если был нарушен алгоритм продажи именно со стороны продавца.

Иные собственники имеют право оспорить и признать сделку недействительной через суд в случае, когда уведомление о продаже не было осуществлено.

Если же имеет место отсутствие согласия, но при этом предложение о покупке было выдвинуто другим собственникам – то таковой протест не будет иметь юридического значения.

Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему

Гораздо сложнее обстоят дела с недвижимостью если часть доли принадлежит не достигшему совершеннолетия.

В таком случае понадобиться на осуществление продажи согласие органов опеки и попечительства.

При этом если продажа осуществляется без ведома данного органа – сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Для государственных органов именно соблюдение прав ребенка – приоритетное направление.

На что стоит обратить внимание

Риски при покупке доли в квартире пенсионером заключаются лишь в наличии неблагонадежных соседей. Помимо этого существует много иных моментов, на которые нужно обратить внимание.

Особенно если будет иметь место проживание в таковой недвижимости:

  • наличие/отсутствие соседей по квартире;
  • кто именно является остальными долевыми собственниками;
  • присутствует ли согласие остальных владельцев на осуществление процедуры продажи.

Приобретение доли в квартире – всегда определенный риск. Потому по возможности предварительно стоит обязательно ознакомиться со всеми тонкостями, особенностями процесса покупки этого типа собственности. Только таким образом можно избежать проблем в дальнейшем.

Источник: http://jurist-protect.ru/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. Как выбрать вторичное жилье: на что обращать внимание в документах, договоре и при осмотре квартиры

Покупка квартиры, как и другие сделки, в которых фигурируют значительные денежные суммы, связана с опасными рисками.

Если не ознакомиться с законодательством или заключать сделки без помощи юристов, можно потерять и деньги, и купленную недвижимость.

В статье рассмотрим, на что обратить внимание при покупке квартиры, а также на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке, от застройщика и в ипотеку в 2018 году.

Законодательная база

  • Гражданский кодекс РФ (ст. 196, 1146);
  • Семейный кодекс РФ (ст. 38);
  • Налоговый кодекс РФ (ст. 220);
  • Закон 214-ФЗ (ст.4).

Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание, факторы риска?

Сделки с недвижимостью — сложнейшая категория гражданско-правовых отношений. Крупные денежные суммы, которые сопровождают приобретение квартиры, — это приманка для мошенников и аферистов.

На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру:

  • Чистота приобретаемой недвижимости. Из-за недостаточной юридической подкованности можно потерять право собственности на купленное жилье;
  • Несанкционированная перепланировка. Если перепланировка не была согласована, новому владельцу придется платить штраф или возвращать квартиру в прежнее состояние;
  • Проблемы, которые тесно связаны с безопасностью оформления сделки.

Покупаем квартиру: на что обратить внимание, что уточнить?

Перед покупкой необходимо узнать:

  • Точное количество владельцев (проверке обязательно подлежит свидетельство о праве собственности);
  • Источники финансирования предыдущих сделок (могут быть определенные подвохи при оплате средствами материнского капитала);
  • Наличие несовершеннолетних собственников или недееспособных лиц;
  • Число зарегистрированных и проживающих на жилплощади лиц, их намерение выписаться из нее;
  • Действительность технического паспорта, наличие перепланировок;
  • Получена ли квартира по наследству.

На что нужно обратить внимание в документах при покупке квартиры?

Нередко бывает, что мошенники продают квартиру по поддельным документам или по фальшивой, или просроченной доверенности. Лицо, выдавшее подлинную доверенность, может ее аннулировать.

Обычно злоумышленники оформляют доверенность на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц с алкогольной или наркотической зависимостью. Настоящий владелец может не знать, что его жилье продается, или умереть к моменту продажи.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры с нарушениями по приватизации?

В 90-х годах часто нарушались права несовершеннолетних, которых не включали в число собственников при проведении приватизации. Также если один из проживающих отказался от приватизации, но дал на нее согласие, он сохраняет право пользоваться помещением даже после того, как квартиру продадут.

На что обратить внимание, покупая квартиру, полученную продавцом по наследству?

При продаже недвижимости, полученной по договору дарения, ренты, по наследству, по прочим договорам после оформления сделки купли-продажи недвижимости могут появиться другие наследники, также претендующие на данное жилье: дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, претендующие на наследство по представлению (ст. 1146 ГК РФ). Также нужно помнить о лицах, которые имеют законное право на обязательную долю в наследстве.

Наследник, который не вступил в наследство по уважительной причине, должен подать в суд с момента, когда узнал о смерти наследодателя. На что еще обратить внимание: срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения этого права (ст. 196 ГК РФ).

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала?

Такая жилплощадь по закону оформляется в общую собственность и родителей, и детей. Обязательно указываются размеры долей. Но данное правило не всегда соблюдается, так как точную долю не всегда можно выделить, и некоторые собственники избегают того, чтобы обременять свою недвижимость правами несовершеннолетних.

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья, чтобы сделка не была оспорена?

Состоявшаяся сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена, если:

  • Один из собственников является несовершеннолетним, психически нездоровым человеком, алкоголиком или наркоманом;
  • Недвижимое имущество арестовано, находится в залоге, является предметом судебной тяжбы, имеются другие скрытые обременения;
  • Среди собственников продаваемой недвижимости есть граждане, которые сели в тюрьму, военнослужащие или бесследно исчезнувшие. За такой категорией граждан сохраняется право проживания и пользования недвижимостью. Продавцы перед заключением сделки упорно стараются убедить покупателя в том, что отсутствующие жильцы не станут претендовать на продаваемую недвижимость и подкреплять доводы письменным (вероятно, фальшивым) согласием на ее продажу;
  • Нарушаются преимущественные права продажи комнат или долей. Перед продажей комнаты продавец должен предложить соседям или долевым собственникам выкупить комнату;
  • Продажа недвижимости по поддельному паспорту. Мошенники могли украсть документ у другого человека, или злоумышленник получает на себя новый паспорт, проводя сделку по старому;
  • Дом вошел в план на расселение.

На что обратить внимание при покупке квартиры вторички с несовершеннолетними собственниками?

Сделка по продаже жилья, среди собственников которой числятся несовершеннолетние граждане, осуществляется только с согласия органов опеки. Жилищные условия граждан, которые не достигли 18 лет, не должны ухудшаться, иначе сделку признают недействительной.

Если несовершеннолетний не достиг 14 лет, договор подписывается его родителями или законными представителями. Граждане 14-18 лет заключают сделку самостоятельно, при наличии нотариально оформленного согласия родителей или опекунов, получивших предварительное разрешение органов опеки.

На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру вторичку, а собственник женат или замужем?

Согласно Семейному кодексу РФ, нажитое в браке имущество признают общей собственностью супругов. Поэтому распоряжаться им они должны вместе. Согласие на продажу квартиры заверяется нотариально.

При отсутствии такого согласия второй супруг с нарушенными правами имеет право оспорить состоявшуюся сделку. Перед заключением договора купли-продажи следует удостовериться в том, что квартира не была приобретена в браке.

На что обращают внимание при покупке квартиры с перепланировкой?

Довольно часто жильцы делают перепланировку, чтобы убрать лишние перегородки и объединить комнаты. Из-за юридической неграмотности, нежелания тратить средства и время жильцы не обращаются в компетентные органы для узаконивания перепланировки. Покупателю, который приобретет недвижимость с перепланировкой без документов, грозят штрафы.

Нужно запросить у владельца выписку из БТИ или технический план квартиры. В документах указано первоначальное состояние жилплощади. При наличии изменений владельца нужно убедить в том, чтобы он зарегистрировал перепланировку. В противном случае, отказывайтесь заключать сделку.

Далее разберем, на что смотреть покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке.

На что смотреть при покупке квартиры?

Любой недосмотр может обернуться всевозможными проблемами — от административных штрафов до нескончаемого ремонта. Рассмотрим, на что надо обратить особое внимание при покупке квартиры:

  • Состояние дома: осмотреть подъезд, заглянуть в подвал, на чердак;
  • Проверить чистоту подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • Наличие грибка, сырости, плесени;
  • Состояние электропроводки, водопровода, отопления;
  • Материал стен здания, удобство планировки;
  • Законность оформления проводимой перепланировки: незаконная перепланировка — административное нарушение, ответственность за которую будет возложена на нового владельца;
  • Социальный статус соседей, так как различное социальное положение жильцов может привести к взаимному непониманию.

На что еще обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой — на состояние конвекторов, регулятора температуры, пола, стен, потолков, балкона.

Как выбрать квартиру для покупки в новостройке и на что обратить внимание?

Перед приобретением недвижимости в новостройке необходимо уточнить следующие вопросы:

  • Определить стадии строительства дома;
  • Получил ли застройщик поддержку банка-кредитора (что многократно снизит риск возможного банкротства и приостановки строительства);
  • Также нужно ознакомиться с объектами, которые застройщик выполнил ранее.

На что обязательно обратить внимание при покупке квартиры у застройщика: если жилплощадь приобрели на одной из стадий строительства, нужно изучить дома, которые уже были сданы в эксплуатацию ранее. На основании полученных данных делается вывод о репутации застройщика. Основные документы, которые должны быть у застройщика: документация на землю, разрешение на строительство.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме: договор ДДУ

Если покупатель намеревается заключить договор долевого участия в строительстве, то регистрация его в регистрационной службе — огромный плюс. ДДУ имеет приоритет перед другими договорами и защищает от двойной продажи одной квартиры. Если застройщик работает по таким договорам, то у него, как минимум, есть разрешение на строительство.

На что обратить внимание при покупке квартиры — в договоре ДДУ должны быть сведения (по закону 214-ФЗ, ст.4):

  • Определение подлежащего передаче объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • Срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • Цена договора, сроки уплаты;
  • Гарантийный срок на дом.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?

При заключении договора купли-продажи продавец для экономии на налогах предложит указать в документе стоимость ниже фактической. В договоре отражают реальную стоимость.

Покупатель может вернуть часть суммы, которая уплачена за квартиру, в виде подоходного налога (ст.220 НК РФ). Если стоимость будет занижена, вычет будет ниже.

Если договор будет расторгнут, покупатель будет претендовать на возврат суммы, указанной в договоре.

На что обратить внимание, если оформляется договор с риэлтором на продажу квартиры? При участии риелторского агентства нужно обращать внимание на пункты, в которых указана ответственность риелтора (также в форс-мажорных, чрезвычайных обстоятельствах).

На что еще обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры: в документе должны быть указаны все существенные и дополнительные условия. Договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами. Но права собственности приобретаются после государственной регистрации перехода права.

На что обратить внимание при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Проверить всю внесенную продавцом информацию (паспортные данные, данные на квартиру);
  • Правильность прописанной суммы (указать цифрами и прописью);
  • Данные всех участников сделки (если владельцев несколько, они все должны участвовать в сделке).

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?

Обязательно учитываются:

  • Размер процентной ставки;
  • Сроки и условия погашения;
  • Штрафы при досрочном погашении;
  • Условия страхования;
  • Все требования к будущим заемщикам;
  • Разновидности ипотечных программ;
  • Наличие дополнительных платежей.

При приобретении квартиры сомнительной юридической чистоты нужно помнить, что надеяться на регистрационный орган нельзя. Банк и страховая компания не будут проверять чистоту квартиры в полном объеме. К процессу лучше подключить опытных юристов.

по теме

Источник: https://room46.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Юридическое руководство
Добавить комментарий