Просто о сложном: как можно перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот

Содержание
  1. Перевод коммерческой недвижимости в разряд жилой: правила и спорные моменты
  2. Суть изменения статуса недвижимости
  3. Понятие недвижимости коммерческого фонда
  4. Условия изменения статуса недвижимости из коммерческой в жилую
  5. Документы, необходимые для изменения статуса недвижимости
  6. Запрет на изменение статуса недвижимости
  7. Этапы перевода недвижимости из коммерческой в жилую
  8. Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
  9. Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:
  10. Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:
  11. Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:
  12. Как жилую недвижимость перевести в коммерческую: основные условия
  13. Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую
  14. Возможные проблемы при переводе жилой недвижимости в коммерческую
  15. Технические характеристики дома
  16. Зарегистрированные в квартире лица
  17. Одобрение государственных ведомств
  18. Пакет документации
  19. Согласие собственников квартир
  20. Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых
  21. Необходимые условия
  22. Порядок действий при смене статуса
  23. Разработка проекта
  24. Подготовка документов на изменения категории недвижимости
  25. Обращение в муниципальный орган
  26. Проведение перепланировки
  27. Получение документов в БТИ
  28. Регистрация права собственности
  29. Стоимость перевода
  30. Как переоформить коммерческую недвижимость
  31. К объектам коммерческой недвижимости относят:
  32. Особенности переоформления коммерческой недвижимости
  33. Когда действует запрет на перевод недвижимости
  34. Сроки и этапы перевода коммерческой недвижимости

Перевод коммерческой недвижимости в разряд жилой: правила и спорные моменты

Просто о сложном: как можно перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот Сохраните, чтобы почитать потом!

Перевести коммерческую недвижимость в фонд жилого помещения означает полностью изменить целевое назначение такого строения. И, прежде чем заняться этим сложным процессом, необходимо понимать, что собой представляет коммерческая недвижимость и к чему приведет изменение ее статуса.

статьи:

Суть изменения статуса недвижимости

Суть изменения статуса коммерческой недвижимости и перевод ее в раздел жилой, по своему смыслу практически не отличается от перевода жилого здания в разряд нежилого.

Но есть и свои нюансы: в жилом районе коммерческое здание может появиться, а наоборот — намного сложнее: не всегда существует чисто техническая возможность сделать здание пригодным к проживанию.

Нормы проживания людей (куда включаются требования безопасности: санитарной, пожарной и других) намного строже для этого вида жилья. Список требований к переоборудованию достаточно обширен — и иногда проще реализовать имеющуюся недвижимость в том статусе, в котором она состоит, а вырученные деньги вложить по необходимости.

Сейчас, в связи с изменением ситуации на рынке недвижимости и повальным возвращением коммерческим строениям (как правило, квартирам на первых этажах) своего былого жилого статуса у владельцев такой недвижимости появилось множество вопросов.

Понятие недвижимости коммерческого фонда

Прежде, чем разбираться с тонкостями изменения статуса помещения, следует понять, что же собой представляет недвижимость коммерческого фонда. К ней относятся сооружения, земельные участки, а также здания и их части, используемые для извлечения коммерческой прибыли или дохода.

К объектам, относящимся к такой недвижимости, закон причисляет:

  • Торговые объекты (торговые центры, точки продажи, магазины и другие помещения).
  • Офисные помещения (административные здания, бизнес центры, нежилые помещения на первых этажах).
  • Промышленные здания.
  • Складские помещения.
  • Парковки (таким статусом обладают и гаражи, а также стоянки).
  • Здания отельного фонда.

Все особенности переоформления и изменения статуса недвижимости (и не имеет значения, коммерческой или жилой) четко прописаны в законодательстве нашей страны, а именно, в Жилищном Кодексе. Здесь вы найдете и порядок, и сроки, и перечень документации.

Условия изменения статуса недвижимости из коммерческой в жилую

Для того, что бы иметь возможность изменить статус имеющейся у вас недвижимости вам необходимо выполнить ряд условий, обозначенных законом:

  1. Изоляция помещения — недвижимость должна быть отделена перегородками.
  2. Наличие зонированной территории жилого типа и развитой инфраструктуры.
  3. Целостность несущих конструкций (отсутствие деформаций, других изменений, трещин).
  4. Исключение риска для травм — это касается как внутреннего состояния, так и прилегающей территории помещения.
  5. Наличие необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, вентиляция, теплообменная сеть, электричество, канализация и другие) и их четкое соответствие санитарным требованиям.
  6. Защита от проникновения воды и утечек.

В связи с этим при переводе недвижимость в жилой фон вам не обойтись без следующих действий:

  • обеспечение требуемых законодательством и санитарными нормами инженерных коммуникаций в помещении,
  • проверка несущих конструкций и устранение проблем в случае обнаружения,
  • оборудовать коммуникации,
  • установить устройства, обеспечивающие защиту от утечки воды.

Документы, необходимые для изменения статуса недвижимости

Для перевода помещения из одного фонда в другой собственнику такого помещения потребуется предоставить набор документации в органы самоуправления:

  • Технические данные о помещении (план) с описанием.
  • Заявление соответствующей формы.
  • Планировка здания — если оно насчитывает больше, чем 1 этаж.
  • Оригиналы правоустанавливающих документов (или их нотариально заверенные копии).
  • Проект необходимой перепланировки (если это входит в требования закона).

Законодательные акты (в частности, статья 23 Жилищного Кодекса) указывает четкий перечень данных документов, но это не отменяет ситуации, когда при рассмотрении заявки возникнет потребность предоставления и других актов.

Запрет на изменение статуса недвижимости

В ЖК содержится требования, которые указывают невозможность перевода недвижимости из одного фонда в другой при некоторых условиях — точнее, их несоблюдении.

Статья 22 прямо указывает четкие требования, предъявляемые к помещениям жилого фонда, и несоблюдение этих требований делает перевод помещения попросту невозможным.

Итак, невозможно изменить статус помещения, которое:

  • Ограниченно в праве распоряжения, т.е. состоит в залоге, ипотеке либо уже сдано в аренду, обременено правами третьих лиц (временно или постоянно).
  • Непригодно для проживания — т.е. не соответствует требованиям и нормам.
  • Помещение уже является жилым.

Этапы перевода недвижимости из коммерческой в жилую

После подачи заявления и всех документов они рассматриваются 45 дней (не дольше) — и принимается решение. После принятия соответствующего решения уполномоченная организация выдает документ об этом заявителю — и о принятии такого решения уведомляются все собственники соседних помещений.

Это делается для получения их разрешения в случае необходимости проведения каких-либо работ по переустройству объекта. После проведения всех необходимых изменений и оформления соответствующего акта о приемке комиссией, который направляется в органы специального учета (кадастрового).

И данный документ завершает перевод помещения, в результате чего оформляется паспорт помещения (кадастровый) и вносятся соответствующие изменения в ЕРПН. Результатом перевода становится получение повторного правоустанавливающего Свидетельства — документа о праве собственности.

сюжет расскажет, что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!

Источник: http://pravo-doma.ru/kvartira/perevod-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-razryad-zhiloj-pravila-i-spornye-momenty.html

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности.

Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения.

В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки.

Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид.

Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей.

В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры.

Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура.

Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан.

Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде.

А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается.

Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки).

Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_zhiloy_v_kommercheskuyu_nedvizhimost/4454

Как жилую недвижимость перевести в коммерческую: основные условия

Как жилую недвижимость перевести в коммерческую: основные условия

Каждый из нас ежедневно видит магазины, офисы, частные клиники и т.д. располагающиеся на первых этажах жилых домов. В больших городах, подобные коммерческие “вкрапления” имеются практически в каждом жилом доме.

Их количество резко возросло в начале 90-х годов, когда в новой России произошел полный переход от социалистического строя к рыночной экономике.

Новоиспеченные предприниматели торопились скупить у простых граждан их квартиры, чтобы в последующем переоформить данные жилые помещения в коммерческие, и использовать их в интересах своей деятельности.

К слову, процедура перевода, как и главные требования к таковой за без малого 25 лет не претерпели особых изменений. Сегодня существует стандартный набор правил, при несоблюдении которых, перевод жилых квадратных метров в коммерческие будет невозможным. Именно о данных правилах и пойдет речь в нашей статье.

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую

Многие граждане нередко задумываются о том, почему квартиры в жилых домах, расположенные на первом этаже, ценятся больше остальных. Часто цена двух идентичных квартир расположенных на первом и на пятом этажах разнится далеко не в пользу последней.

Все дело в том, что именно квартиры, расположенные на первых этажах в подавляющем большинстве случаев и предназначаются для перевода в коммерческую недвижимость. Это главное правило, предусмотренное Градостроительным кодексом РФ.

Если еще более углубляться в законодательные нормы относительно данной процедуры, то можно обнаружить небольшое исключение, согласно которому, площадь коммерческого типа может также располагаться и на втором этаже (ну и совсем редко на третьем), но при том условии, что под данной площадью находится опять же коммерческая недвижимость. Т.е.

, если мы говорим о коммерческой площадке на втором этаже, то подобное возможно исключительно тогда, когда на первом этаже находится не жилая квартира, а коммерческая площадь. Разве кто-нибудь видел магазин, расположенный на втором этаже, под которым находится жилая квартира? Это невозможно, т.к. подобный проект никогда не будет одобрен.

Касаемо проекта, следует отметить, что таковой обязателен в каждом конкретном случае.

Владелец квартиры, прежде чем приниматься за активные действия по смене категории недвижимости, должен разработать проект и получить одобрение такового.

Для разработки проекта собственники обычно обращаются в специализированные архитектурные бюро, где за определенную плату будет подготовлена схема будущей перепланировки.

При этом, нет особой разницы, когда именно будет подготовлен проект. Т.е. это может быть как до первичного обращения в уполномоченный отдел администрации города, либо уже после такового.

Многие собственники жалуются на то, что после того как был подготовлен проект, они по тем или иным причинам получали отказ в переводе.

Получается, деньги за документ были уплачены зря, плюс, никто не компенсирует потраченное время.

Не отрицаем, подобные случаи имеют место, но существует более рациональный подход к данному процессу. Подавляющее большинство отказов в переводе поступает из-за особенностей строительной конструкции дома. Т.е. нельзя проводить перепланировку, т.к.

от этого могут пострадать несущие элементы, что непременно губительно скажется на положении дома целиком. Так вот подобные вопросы следует уточнять либо в администрации (на что уйдет время), либо же заказать данную услугу в проектном бюро которое будет заниматься разработкой проекта.

При втором варианте вы существенно сэкономите время, но потратите немного больше денежных средств.

И вот когда наш проект готов, наступает очередь обращения в администрацию города с целью получения разрешения на перевод. Для этого необходимо подать заявление установленного образца и прикрепить к таковому следующие бумаги:

  • правоустанавливающие бумаги на по ка еще жилую квартиру
  • технический паспорт
  • собственно готовый проект
  • поэтажный план жилого дома целиком
  • согласие на перевод всех зарегистрированных в квартире лиц
  • документально оформленное согласие всех собственников квартир в данном домовладении

После того, как данная документация будет подана, и заявка будет принята к рассмотрению, обычно проходит не более 1,5 месяца. И на конец собственник получает долгожданное разрешение, либо отказ.

В течение указанного срока, администрация будет направлять запросы в иные уполномоченные государственные органы, такие как МЧС, Роспотребнадзор и даже в управляющую компанию, на балансе которой находится домовладение. Если в предоставленной документации не найдено ошибок, собственники квартир в домовладении не против, а указанные выше государственные органы дали добро, можно преступать непосредственно к реконструкции.

Возможные проблемы при переводе жилой недвижимости в коммерческую

Все, о чем мы рассказали, выше, является своеобразным для собственника вариантом развития событий. Но в подавляющем большинстве случаев по поступающим заявкам вносится отрицательное решение. Вообще, в процессе собственник может столкнуться со множеством проблем, которые будут помехой к осуществлению намеченных планов. Ниже мы разберем их по отдельности.

Технические характеристики дома

Не в каждом доме можно производить подобные манипуляции. Согласно установленным правилам, коммерческое помещение должно иметь автономный (не через общий вход) вход. Плюс, таковое не должно иметь выхода на лестничную клетку. Если характеристики дома не позволяют сделать отдельный вход, то поступит отказ в переводе.

Зарегистрированные в квартире лица

Т.к. регистрация по адресу нахождения не жилой недвижимости у нас в стране невозможно, при смене категории недвижимости в обязательном порядке с регистрационного учета снимаются все, кто ранее на таковом стоял.

При несогласии хотя бы одного жильца, придется добиваться снятия учета уже через суд. А на это уйдет время.

Плюс, законодательством предусмотрены случаи, когда лицо не может быть в принудительном порядке снято с регистрационного учета.

Одобрение государственных ведомств

Т.к. к будущей недвижимости должны быть подведены коммуникации, следует заручиться разрешением уполномоченных органов. В случае нестыковки будущего проекта реконструкции с положенными нормативами, МЧС и Росптребнадзор никогда не дадут разрешение на таковую. Можно конечно попытаться обжаловать данное решение в суде, но это малоэффективно.

Пакет документации

Очень часто бывает так, что заявители допускают ошибку в процессе предоставления документации в уполномоченный орган.

Хотя выше мы указали исчерпывающий список документов, собственники могут столкнуться с фактом несоответствия данных, указанных в документах с реальным положением дел.

К примеру, в техническом паспорте может быть не учтена некогда проведенная перепланировка, которая к стати может быть признана незаконной, т.к. на нее не было получено разрешение. Узаконивание перепланировки и внесение этих данных в технический паспорт займет определенное время.

Согласие собственников квартир

На конец мы добрались до самой популярной, если можно так выразится проблемы. Именно разрешение собственников квартир в домовладении может стать тем камнем преткновения, по причине которой план перевода имеющейся квартиры в коммерческое помещение так и останется планом.

Дело в том, несмотря на то, что будущая коммерческая недвижимость будет по прежнему относится к данному домовладению, и располагаться на придомовой территории.

А это значит, что жильцы могут терпеть неудобства, вызванные работой магазина (который может быть открыт на месте будущей квартиры), либо их попросту не устроит факт перемены внешнего облика дома и многое другое.

Не заручившись согласием большинства собственников, о каких-либо дальнейших мерах можно на долго забыть.

Источник: http://businessrealtyinfo.ru/stati/kak-zhiluyu-nedvizhimost-perevesti-v-kommercheskuyu-osnovnye-usloviya/

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых Г. Алексеев Автор статьи

  1. Необходимые условия
  2. Порядок действий при смене статуса
  3. Стоимость перевода

Перевод коммерческой недвижимости в категорию жилой, по своей сути, аналогичен смене жилого статуса на нежилой. Только в обратном порядке. Тем не менее, он считается более сложным. И этому есть свои причины.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 – Москва

+7 (812) 309-68-04 – Санкт-Петербург

Дело в том, что коммерческая недвижимость легко может появиться в жилом районе. А вот наоборот – не всегда.

Если говорить проще, то не во всех случаях существует техническая возможность переоборудовать нежилое помещение таким образом, чтобы оно соответствовало нормам постоянного проживания людей.

Причинами тому служат всевозможные требования пожарной и санитарной безопасности. Для жилой недвижимости они значительно строже, чем для коммерческой.

Если перевода требует квартира в многоэтажном доме, то проблем возникнуть не должно – она и так раньше принадлежала к категории жилых помещений. Поэтому зачастую достаточно лишь стандартной перепланировки.

А вот когда здание изначально строилось не для жилья, то перевести его помещения в категорию жилых зачастую не получится.

Список требований к переоборудованию и перепланировке будет столь велик, что куда менее затратным вариантом будет продать строение в том статусе, что есть. А на вырученные деньги купить дом или квартиру.

В дальнейшем мы будем рассматривать процедуру перевода нежилой недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, в жилую. Это наиболее распространенный вариант.

Необходимые условия

Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:

  • помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
  • помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
  • несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
  • устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
  • в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
  • помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.

Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.

Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:

  • конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
  • помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.

Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.

Порядок действий при смене статуса

Для простоты мы разделим всю процедуру по переводу помещения на несколько этапов:

  • подготовка проекта;
  • подготовка документации;
  • согласование перевода с межведомственной комиссией;
  • проведение перепланировки и переоборудования;
  • получение документов в БТИ;
  • регистрация права собственности на недвижимость.

Разработка проекта

В 99 % случаев коммерческую недвижимость перед переводом в статус жилой нужно перепланировать.

Прежде всего, это связано с тем, что внутреннее устройство объектов малого бизнеса (магазинов, парикмахерских, аптек, офисов) разительно отличается от обычной квартиры. Чтобы помещение стало пригодно для проживания в соответствии с нормами закона его нужно переоборудовать.

Если перепланировка простая (то есть, она не затрагивает несущих конструкций, инженерных сетей), то хватит эскиза. Его вы можете сделать сами на плане жилого помещения в двух экземплярах.

Но если требуется сложное переустройство, то придется обратиться в лицензированную проектно-строительную организацию, имеющую необходимые допуски.

Обратите внимание, что если перепланировка затрагивает общее имущество собственников других помещений многоквартирного дома (например, нужно демонтировать отдельный вход путем проведения работ на фасаде здания), требуется согласие соседей. Получить его можно только на основании решения собрания собственников жилья.

Подготовка документов на изменения категории недвижимости

Чтобы согласовать перевод нежилого помещения в жилое, необходимо обратиться в межведомственную комиссию. Она действует при местном муниципальном органе, отвечающим за жилфонд – департаментом жилищной политики, комитетом имущественных отношений и т.д.

Однако перед этим нужно собрать пакет документов, на основании которого будет выноситься решение по переводу:

  • поэтажный план с экспликацией (заказывается в БТИ);
  • кадастровый паспорт с техническим планом (заказывается в БТИ);
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания (купли-продажи, мены, дарения);
  • проект перепланировки помещения, разработанный лицензированной фирмой;
  • паспорта всех собственников помещения;
  • оформленная у нотариуса доверенность и паспорт поверенного (если процедуру перевода осуществляет доверенное лицо);
  • учредительные документы организации (в том случае, когда собственником выступает юридическое лицо).

Помните, если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то можно не готовить техническую документацию из БТИ и правоустанавливающие бумаги. Межведомственная комиссия должна самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Но, как показывает практика, во избежание недоразумений собственнику лучше продублировать действия муниципалитета и собрать пакет документов.

Обращение в муниципальный орган

Следующим шагом станет ваше обращение в межведомственную комиссию местной администрации, которая занимается изменениями статуса недвижимости.

По приходу туда всем собственникам нужно будет в двух экземплярах написать заявление на перевод нежилого помещения в жилое. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

С появлением в городах многофункциональных центров заявление можно подать и там. Однако перед этим удостоверьтесь, что ваш МФЦ точно осуществляет такую деятельность – списки услуг в разных муниципалитетах могут отличаться.

После подачи заявления вам выдадут расписку о его приеме. Решение о смене статуса недвижимости рассматривается в течение 45 дней. После этого в случае положительного заключения вам выдадут протокол или уведомление межведомственной комиссии.

Этот документ и будет являться официальным разрешением на перевод.

В случае отказа в уведомлении должна быть его причина. Если ее нет, то такая бумага считается ничтожной. Отрицательное решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев.

Проведение перепланировки

Если нежилому помещению нужно переустройство, то именно им вы займетесь после получения согласия от муниципалитета. Раньше его начинать делать нет смысла: даже если проект разработан профессионалами, никто не застрахован от отказа на перевод недвижимости в категорию жилых.

После завершения всех работ необходимо пройти стандартную процедуру приемки работ. Вы извещаете муниципалитет об окончании перепланировки и ждете приемочную комиссию. Как правило, в нее входят также представители государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора, которые проверяют квартиру на соответствие требованиям своих ведомств.

После проверки будет составлен акт, который подтвердит, что помещение удовлетворяет все нормы закона. Если же при перепланировке были допущены существенные нарушения, то члены комиссии составят предписание, в котором укажут на недостатки и установят сроки их исправления.

Получение документов в БТИ

Далее следует обратиться в бюро технической инвентаризации, которое на основании акта приемки, проекта и правоустанавливающих документов должно разработать новую техническую документацию помещения, уже ставшего по факту жилым.

Вы подаете заявления и платите госпошлины за следующие документы:

  • поэтажный план;
  • экспликация;
  • кадастровый паспорт с техническим планом.

Срок изготовления бумаг составляет 10 дней.

Регистрация права собственности

Последним этапом перевода нежилого помещения в жилое станет обращение в Росреестр для получения нового свидетельства права собственности.

Все собственники помещения должны написать заявление установленного образца, к которому прикладывается следующий набор документов:

  • паспорта РФ;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания
  • протокол межведомственной комиссии;
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • учредительные документы (если собственник – юрлицо);
  • квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности.

В течение 10 рабочих дней Росреестр обработает ваши документы и выдаст новое свидетельство о регистрации права. В нем будет указан и новый статус помещения. На этом процедуру перевода коммерческой недвижимости в жилую можно считать завершенной.

Стоимость перевода

Одним из главных вопросов, встающим перед владельцем недвижимости, является цена смены статуса. Конкретную сумму назвать мы не сможем, так как она строго индивидуальная для каждого случая.

Однако следует упомянуть два момента.

  1. Перевод нежилого помещения в жилое не требует оплаты разницы в цене (в отличие от перевода жилой недвижимости в нежилую). Это связано с тем, что стоимость коммерческой недвижимости, как правило, выше жилой. При смене категории кадастровая стоимость не увеличивается – значит и доплачивать не надо.
  2. Тем не менее, в большинстве случаев перевод требует перепланировки. Которая тоже стоит денег. Часто именно переустройство помещения «съедает» наибольшую часть средств.

В целом же вам предстоят следующие расходы:

  • разработка проекта перепланировки (ее стоимость может сильно варьироваться и влиять на общую сумму);
  • кадастровый паспорт с техпланом в БТИ – от 900 рублей;
  • поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей;
  • госпошлина за повторную регистрацию права собственности – 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для организаций;
  • расходы на услуги нотариуса (для оформления доверенности, если вы действуете через поверенного) – от 700 рублей.

В целом порядок перевода нежилого помещения в жилое не слишком сложен. Но он требует учитывать огромное количество требований пожарной безопасности, санитарных норм. А также быть крайне внимательным к технической документации на помещение. Немаловажна и общая затратность. Поэтому прежде чем заниматься сменой статуса недвижимости, хорошенько обдумайте выгоду этой процедуры.

Источник: https://pravometr.ru/smena-statusa-nedvizhimosti-perevodim-nezhiloe-pomeschenie-v-kategoriyu-zhilyh.html

Как переоформить коммерческую недвижимость

Как переоформить коммерческую недвижимость

Еще пару десятков лет тому назад предприниматели активно скупали объекты жилой недвижимости, в частности, квартиры, расположенные на первых этажах, и в срочном порядке переводили их в коммерческую недвижимость. Жилые помещения обустраивались под офисы, магазины, склады и прочие предприятия.

Сейчас картина на рынке кардинально поменялась: количество заявок по переводу коммерческой недвижимости в жилую недвижимость значительно возросло. В связи с этим, возникает все больше и больше вопросов, затрагивающих основные моменты такого перевода.

О том, как оформить коммерческую недвижимость, расскажем в этой статье.

Для начала, чтобы вникнуть в данный процесс, определимся, что входит в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость — сооружения, участки земли, здания, которые используются для коммерческой деятельности и извлечения регулярной прибыли, инвестиционного дохода, прироста капитала, дохода, получаемого от аренды.

К объектам коммерческой недвижимости относят:

  • Торговую коммерческую недвижимость — магазины, торговые центры, павильоны и т. д. Эти помещения используют для ведения розничной торговли.
  • Офисную недвижимость.

    Сюда входят административные, офисные здания, особняки, бизнес-центры, нежилые помещения, располагающиеся на первых этажах жилых домов, цокольных этажах зданий и т. д.

  • Промышленную недвижимость.

  • Складскую недвижимость, в которую входят помещения, используемые для приема, хранения и размещения различных предметов.
  • Автопаркинги (гаражи-стоянки). Данный вид коммерческой недвижимости слабо развит в нашей стране.
  • Гостиницы.

Особенности переоформления коммерческой недвижимости

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую (нежилую) и наоборот, подробно описана в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящена целая глава.

Здесь же содержится перечень документов, который необходим для осуществления перевода недвижимости из одного вида в другой.

Итак, как переоформить коммерческую недвижимость? Чтобы выполнить перевод недвижимости необходимо произвести следующие действия:

  • Обеспечить все необходимые инженерные коммуникации в переоформляемом помещении.
  • Проверить несущие конструкции, если они находятся в неудовлетворительном состоянии, то необходимо устранить эти проблемы.
  • Устроить коммуникации в помещении таким образом, чтобы они не предоставляли угрозы для людей. Причем данное требование касается, как внутренней, так и внешней, прилегающей территории.
  • Установить устройства, используемые для защиты от утечки воды, если есть возможность проникновения в помещение талой или дождевой воды.

Какие документы нужны для перевода коммерческой недвижимости

Чтобы осуществить перевод одного вида недвижимости в другую, вам потребуется предоставить в органы местного самоуправления следующие документы:

  • Технический план помещения, в котором должно присутствовать подробное его описание.
  • Заявление с желанием перевода из одного вида в другой.
  • Планировка каждого этажа здания, в котором имеется более 1 этажа.
  • Оригиналы, либо нотариально заверенные документы на владение этим помещением.
  • Проект перепланировки помещения, если это требуется для соблюдения закона.

Данный перечень документов является основным в соответствии со статьей 23 ЖК, но во время рассмотрения вашей заявки может возникнуть необходимость предоставить и некоторые дополнительные документы, в зависимости от различных нюансов.

Так, к примеру, в соответствии с Жилищным кодексом нашей страны, для того, чтобы провести реконструкцию офиса в бизнес-центре, необходимо получить решение общего собрания собственников помещений, а иногда и всех собственников.

Разрешение всех собственников требуется тогда, когда речь заходит об уменьшении размеров помещения при помощи его реконструкции, перепланировки, перестройки и прочего, при помощи присоединения части имущества других помещений. Об этом гласит 3 часть статьи 36 Жилищного кодекса.

Согласно 1 статье Градостроительного кодекса нашей страны реконструкция представляет собой изменение параметров здания — количества этажей, высоты, объема, площади, а также качества инженерно-технического обеспечения.

Но не нужно путать реконструкцию с переустройством, так как последнее представляет собой замену, установку, либо перенос различного оборудования, коммуникаций.

Данное изменение требует занести информацию в технический паспорт помещения.

Кроме того, существует еще одно понятие — перепланировка, которое включает в себя изменение конфигурации помещения. Перепланировка — перенос дверных проемов, перегородок, их разборка, увеличение или уменьшение площади и т. д. В случае если вы проводите переустройство или перепланировку помещения, вам ненужно будет получать согласие собственников помещений.

В том случае, если вы не провели процедуру согласования жилых или нежилых помещений, то вы можете попасть в суд. И тогда собственники других помещений смогут оспорить ваши действия по изменению помещения. Все будет возвращено в первоначальный вид. Вряд ли такой исход событий вас порадует, когда вы выполните все необходимые работы.

Когда действует запрет на перевод недвижимости

В Жилищном кодексе содержится информация, согласно которой изменение назначения того или иного вида недвижимости становится невозможным:

  • Присутствуют условия ипотеки, аренды, залога, то есть в случаях, когда право собственности на помещение, которое переводится из одного вида в другой и при этом имеет обременение в пользу третьих лиц, либо когда лицо, независимо физическое или юридическое обладает правами на помещение в течение определенного срока.
  • Несоответствие нормами между и правилами, согласно которым помещение было объявлено непригодными для проживания.
  • Помещение относится к жилому дому или используется для постоянного проживания людей.

Также не стоит забывать о требованиях, которые предъявляются к помещению, которое меняет свой статус, то есть переводиться из одного вида в другой.

Сроки и этапы перевода коммерческой недвижимости

  • Разрешение или запрет перевода помещения принимается в результате рассмотрения заявления и всех предоставленных документов не дольше 45 дней с момента, когда документы были предоставлены главе администрации.
  • Уполномоченным органом не позже 3 рабочих дней с момента принятия решения выдает заявителю документ, который подтверждает принятие того или иного решения.

  • После выдачи документа о принятии решения о передачи, информацию о принятом решении сообщают собственникам помещений, которые примыкают к вашему помещению.
  • Если возникает необходимость перепланировки, переустройства объекта, либо любые другие работы, то необходимо получить разрешение на их проведение — распоряжение о проведении работ.

    Это распоряжение в будущем потребуется для проведения тех или иных работ. 

  • Если никакие дополнительные работы проводиться не будут, то распоряжение будет свидетельствовать об окончании перевода помещения из одного вида в другой.

После окончания переустройства оформляют акт приемочной комиссии, который направляется органом, проводящем перевод помещений, в органы кадастрового учета. Данный документ подтверждает, что перевод помещения завершен.

Далее оформляется кадастровый паспорт, и вносятся изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оформляется кадастровый паспорт в течение 15 дней, а внесение изменений в реестр отнимает 5 рабочих дней. Не стоит забывать об уплате госпошлины. После внесения всех этих изменений, собственник получает повторное Свидетельство о праве собственности.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-pereoformit-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Юридическое руководство
Добавить комментарий