Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Содержание
  1. В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?
  2. Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?
  3. Когда необходима оценка кадастровой стоимости?
  4. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью :
  5. Кадастровая строимость
  6. Как узнать кадастровый номер
  7. Что такое кадастровый паспорт
  8. Где взять этот паспорт?
  9. Как происходит кадастровая оценка недвижимости
  10. Рыночная оценка недвижимости
  11. Большая разница?
  12. Могут ли стоимости быть равными?
  13. Земельный участок
  14. Отсюда вывод
  15. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры
  16. Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры
  17. Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры
  18. Соотношение рыночной стоимости и кадастровой
  19. Где используются
  20. Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость
  21. Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим
  22. Заключение
  23. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – в 2018 году, почему выше, соотношение, установление, характеристики, разница
  24. Что нужно знать
  25. Необходимость установления
  26. Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка
  27. Может ли одна быть выше другой
  28. Как происходит оценка недвижимости
  29. Что делать, если показатель завышен
  30. Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной
  31. Особенности расчёта кадастровой стоимости
  32. Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта
  33. Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?
  34. От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Cерии перепланировки домов

Способы оплаты:

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр.

Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости.

После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке.

Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной.

Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» – реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной.

В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

НаименованиеСроки оказания услуги и цены в рублях
1 день3 дня5 дней
Кадастровая справкаМосква300020001500
Московская область300020001500

Новости:

Не нужно платить за регистрацию права собственности! Новая бесплатная услуга уже скоро будет доступна!

С целью стимулирования электронного документооборота и улучшения сервиса обслуживания граждан, был подготовлен законопроект, по которому не нужно будет отдельно платить за передачу документов в Росреестр. Так как сделка была удостоверена нотариусом (и были оплачены его услуги), то за регистрацию уже не нужно платить. Оба действия будут приравнены к одному. Повысятся ли от этого цены на нотариальные услуги, неизвестно. В прошлом году к нотариусам по всей стране обратилось более 130 тысяч граждан в день совершения сделки для ускоренной регистрации прав через электронную программу. Это удобно, так как экономится время и результат можно получить сразу же. С введением такой возможности, количество обращений увеличилось в 2,5 раза (по данным газеты «Известия»). Многие готовы переплачивать за такую услугу, так как регистрация прав собственности в день совершения сделки обеспечивает гражданам уверенность и гарантию защиты прав. К тому же, это нововведение позволило свести к минимуму сомнительные предложения посредников, которые предлагают свои услуги по подаче документов в Росреестр. Такие посредники берут в среднем 15000 рублей, но результат не всегда выдается клиенту на следующий день. Чаще всего они просто немного сокращают ожидание регистрации и в среднем предлагают решение через неделю. Сейчас у нотариуса услуга ускоренной электронной регистрации прав собственности в день сделки или любое другое время стоит 0,5 % от суммы, указанной в правоустанавливающем договоре, плюс 1000 рублей клиенты доплачивают за получение результата на следующий день после обращения. Если законопроект поддержат, то граждане смогут экономить на каждой сделке приличную сумму – примерно 10-15 тысяч рублей.

Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/126-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj.html

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью :

Недвижимостью считается объект, который закреплен на одном месте и не может передвигаться, например дом, земля, квартира, здание коммерческого характера и так далее. Теперь следует понять, что же является кадастровой стоимостью и зачем она нужна.

Вот представьте себе ситуацию: допустим, вы пришли в банк, хотите взять ипотеку. Представитель банка вам и говорит: “Пожалуйста, принесите нам справку о кадастровой стоимости”. А вы знать не знаете, что это такое и где это брать.

Кадастровая строимость

Это стоимость конкретного объекта, причем сведения об этом объекте занесены в кадастр.

Данные кадастра являются государственными. Если вкратце сказать, то оценщики устанавливают кадастровую оценку. Как это конкретно происходит, смотрите ниже. Узнать стоимость своего объекта очень просто: нужно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать из выпадающего списка регион, населенный пункт, далее вписать улицу и остальные части адреса.

После чего следует нажать кнопочку «Найти».

Зачем же нужна кадастровая стоимость? Все люди, которые владеют какой-либо недвижимостью, обязаны платить на нее налог, но исчисляется он именно от кадастровой стоимости.

В отличие от квартир или домов, стоимость земли также влияет на аренду. Чтобы определить, насколько земля экономически выгодна, за основу берется кадастровая стоимость. Поэтому собственник может потерять немало финансов, если стоимость была исчислена неверно.

Как узнать кадастровый номер

Это можно сделать двумя способами. Во-первых, на свидетельстве о праве на недвижимое имущество должен располагаться такой номер. В случае если свидетельство старое, можно узнать номер, обратившись в Росреестр.

Есть еще один способ: публичная кадастровая карта – можно найти в интерете либо на странице https://pkk5.rosreestr.ru (не забудьте выбрать регион), либо набрать в поисковике «Публичная кадастровая карта города (такого-то)».

Стоит заметить, что кадастровый номер является абсолютно уникальным. Чтобы его определить, за основу берется 1 (один) квадратный метр. Умножают стоимость этого метра на площадь конкретного помещения либо участка.

Кадастровый номер примерно смотрится так – AA:BB:CCDDEE:FF. Первые цифры – это конкретный округ, вторые – это район. Далее идет квартал, остальное это код конкретного имущества.

Например: код начинается так – 54:15. Таким образом, 54 представляет собой код субъекта федерации, в данном случае – Новосибирская область.

Далее идет административный район, коды, которые рассказывают про зону, про квартал и так далее. Важно знать, что если в конце 00:05 , то данный объект ни за кем не зарегистрирован и является временным.

Когда он будет за кем-то зарегистрирован, то появится другое число.

Кадастровый номер будет храниться до того времени, пока данный объект существует. Прекращается действие, если объект разрушается по каким-либо причинам.

Также закон иногда разрешает деление объекта между двумя или более собственниками, и в этом случае также кадастровый номер будет изменен.

Вообще, номер нужен для того, чтобы произвести учет объектов, в том числе строений и земельных участков.

Что такое кадастровый паспорт

Это такой документ, куда входит план самого участка и (или) здания, стоимость этих объектов, характеристики, все факты про собственника, а также существующие обременения.

В настоящее время кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.

Где взять этот паспорт?

Имейте в виду, что если вы хотите получить документ в Росреестре, то на сайте можно это сделать и даже распечатать, но он юридическую силу не имеет. Если вы хотите получить официальный документ, либо у вас такого нет, то подобный документ делает только кадастровая палата.

Вам нужно взять:

  • План объекта.
  • Экспликацию.
  • Оригинальное свидетельство на собственность либо право.
  • Также понадобится ваш паспорт.

Экспликацией называют пояснения, сделанные к проекту. Там указывают: сколько комнат, какова общая площадь, какова жилая, площади помещений, например, ванной.

Как только вы отдадите это все в кадастровую палату, через 5 дней получите справку.

Как происходит кадастровая оценка недвижимости

Всегда кадастровая стоимость исчисляется на основании законов.

Исполнительный орган принимает данное решение, чтобы произвести оценку. Это происходит раз в 3 года. Если город федерального значения, то раз в 2 года. Обязаны рассматривать 1 раз в 5 лет. Это одна из особенностей, чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость – рыночную собственник сам может узнать у нескольких экспертов, заказывая оценку сколько угодно, лишь бы денег хватило.

Как только принято решение, то орган власти отправляет в Росреестр копию своего решения. Далее Росреестр отбирает исполнителей, заключает с ними договор, а данные исполнители определяют стоимость, потом составляют отчет. Оценщик всегда выбирается независимый, чтобы на его мнение ничего не влияло.

Важно знать, что заказчик имеет полное право оспорить результат стоимости – либо в арбитражном суде, либо в специальной комиссии.

Теперь вы можете понять, каким образом учитывается кадастровая стоимость недвижимости, рыночная стоимость учитывается немножко по-другому.

Рыночная оценка недвижимости

Данная оценка зависит от нескольких факторов:

  • В каком месте находится квартира или иной объект (разные районы – разная цена).
  • Наличие рядом социальных учреждений (детсад, школа, больница).
  • Магазины.
  • Остановки транспорта.
  • Организации, оказывающие услуги (спортзал, бассейн, и т. д.).
  • Для некоторых важно наличие рядом банкоматов.
  • Парковка.
  • Ремонт, технические системы (кому-то важно с ремонтом, кто-то наоборот предпочитает в предчистовом состоянии).
  • Парковые зоны, детские площадки, зеленые насаждения, площадки для спорта.

Оценивают недвижимость чаще всего риэлторы или профессиональные оценщики. Оценка рыночной кадастровой стоимости начинается с того, что заключается договор на оценку, затем оценщик должен прийти и посмотреть на конкретный объект. Он изучает план, знакомится с технической документацией и так далее. Если есть какие-то дополнительные моменты, все они учитываются.

Если это небольшая квартира, то на осмотр уйдет максимум час. Далее оценщик должен рассмотреть предложения, которые поступили о продаже какой-либо недвижимости именно в этом регионе. Оценщик должен сделать их анализ, потом выбрать 3 сделки, которые похожи на этот объект, далее представляется оценка.

Очень многое зависит от ремонта, дизайна и так далее. Не всем людям нравятся первый и последний этаж, поэтому они стоят чаще всего гораздо дешевле. Большое значение имеет вид из окон, что при кадастровой оценке значения не имеет.

Большая разница?

Иногда бывает так, что кадастровая стоимость выше рыночной. Почему же так происходит?

К примеру, возьмем дома номер 1 и номер 2 (фото в статье далее).

На вид они почти похожи. Допустим, что дом номер 2 строится из инновационных материалов. Понятное дело, что данный материал очень дорогой, т. е. строение оценивается в кадастре дорого. Но рынок относится к данному строению иначе. Во-первых, все зависит от местоположения. Инфраструктуры нет, до центра ехать часа 3, социальных учреждений нет, магазинов в лучшем случае 2-3.

В таком случае рыночная и кадастровая стоимость квартиры отличаются: рыночная будет ниже кадастровой. Однако это не совсем хорошо для собственника, потому что налоги будут большими.

Могут ли стоимости быть равными?

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости в конкретный момент, когда происходит оценка почти в одно время. Например, считается стоимость кадастровая, потом получается справка, в которой указывается рыночная стоимость. Если такая справка есть, то можно оспорить кадастровую стоимость при помощи суда либо можно подать в Росреестр заявление.

Земельный участок

Точно так же, как и с квартирой либо другим жильем, земля является объектом налогообложения. То есть у вас есть земельный участок, вы платите налог. Если вы в аренду взяли, то, естественно, оплачиваете арендную плату. Для приобретения земли в собственность вам нужно выплатить выкуп. Однако все эти выплаты зависят от одного показателя – кадастровая стоимость.

Но при этом, опять же, стоит иметь в виду, что рыночная стоимость и кадастровая могут не совпадать. Поэтому платеж может быть низким, а может, наоборот, слишком высоким.

Неоднократно были примеры очень больших арендных сборов, налогов на землю. Поэтому кадастровая стоимость недвижимости должна быть проверена.

В случае если независимая оценка выдала справку, из которой видно, что стоимость завышена, следует обратиться в комиссию либо в суд.

Отсюда вывод

Таким способом определяются рыночная и кадастровая стоимость, разница между ними существенна. Дело в том, что кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к продаже и купле какого-то конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость предназначена лишь для одной цели: для налогообложения.

Тогда как рыночная конкретно предназначена для купли и продажи. Не надо их никогда путать между собой.

Кроме налога, кадастровая стоимость учитывается, если происходит покупка, наследство, дарение либо человек пошел в банк брать ипотеку.

Также важно понимать, почему кадастровая стоимость может измениться. Например, есть здание по улице Ивановская. Но оценивали это здание в 2015 году. С тех пор прошло более 5 лет, стоимость менялась.

Также здание по улице Ивановская находится, к примеру, в микрорайоне Цветочный. Из микрорайона уехали в другой город 1000 человек, которые продали (либо продают) свое жилье. Таким образом, цены на недвижимость в микрорайоне Цветочный упали.

В данном случае кадастровая стоимость также будет меньше.

В любом случае, если суд удовлетворил иск, комиссия пересмотрела ваше заявление, придет оценщик и сделает переоценку. Очень важно понимать, сколько стоит ваша квартира, ваша земля или здание. Ведь от этого зависят налоги, а также другие вопросы. Например, вы хотите продать вашу землю и вам понадобится кадастровая стоимость этого участка.

Источник: https://BusinessMan.ru/raznitsa-mejdu-kadastrovoy-i-ryinochnoy-stoimostyu.html

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов. 

Источник: http://law03.ru/housing/article/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-kvartiry

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – в 2018 году, почему выше, соотношение, установление, характеристики, разница

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка - в 2018 году, почему выше, соотношение, установление, характеристики, разница

Недвижимость всегда остается для граждан самым важным сегментом в отношениях на рынке. Все объекты недвижимого имущества находятся на контроле государства. Они подлежат строгому учету, с них в государственную казну перечисляются налоги от физических лиц. В связи с этим все вопросы, касающиеся недвижимости, регулируются на законодательном уровне.

Для совершения всех сделок необходимо знать стоимость земельного участка или квартиры. От ее размера будет зависеть сумма, которую может установить собственник.

Рыночная и кадастровая стоимость объектов важна при оформлении ипотечного кредита, она необходима, если возникают споры, которые решаются только в судебном порядке.

Что нужно знать

Понятие кадастровая стоимость появилось недавно. Но с его возникновением термин рыночной стоимости не перестал существовать. Рыночная стоимость знакома всем гражданам. Она играет большую роль для установления суммы сделок. Это вероятная цена, которая может быть установлена объекту на рынке недвижимости.

Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.

Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.

Процедура осуществляется только сотрудниками кадастровой службы в установленном законами порядке. При расчете стоимости в расчет берется целевое назначение объекта недвижимости. Полученные результаты вносятся в государственный реестр по кадастру.

Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:

  • по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
  • рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
  • стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.

Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.

Необходимость установления

В вопросах недвижимости играет роль как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:

  • если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
  • при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
  • в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
  • для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
  • для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной. Это соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка обусловлено тем, что РС устанавливается в зависимости от спроса на данные объекты. До 2012 года разница была очень большая.

При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:

  • если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
  • при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
  • если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

Несмотря на разные показатели, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны друг с другом. Эта связь отражается в том, что при расчете стоимости по кадастру берется средняя РС недвижимости в регионе.

РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Может ли одна быть выше другой

Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной. Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

Но чаще всего это не так, потому что кадастровую стоимость определяют массово. При этом индивидуальные особенности не учитываются.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.

Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.

Как происходит оценка недвижимости

Знать КС своего участка владельцу необходимо для того, чтобы контролировать размер налоговых выплат. Стоимость по кадастру устанавливается раз в пять лет по инициативе государственного органа.

Для этого используется несколько методов:

НормативныйОн основан на определении нормативной стоимости в конкретном регионе.
СравнительныйДля расчета с помощью этого метода берется рыночная стоимость участков аналогичных характеристик при продажах. Он применяется как к застроенным, так и к свободным участкам земли.
Для застроенных участков используется метод расследованияТакой объект нельзя продать отдельно от строений, которые на нем находятся. В связи с этим производится оценка каждого объекта по отдельности.
Метод выделенияОн также используется для застроенных участков. Его суть заключается в том, чтобы найти не только среднюю цену на территории, но и уровень улучшения, который повысился благодаря возведению на участке строений.
Доходный методОн основывается на выявлении доходов, которые могут быть получены с данного участка.

Важно внимательно следить за изменением КС, так как она напрямую влияет на сумму налога, который землевладелец должен ежегодно оплачивать.

В оценочную компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы и данные о кадастровой стоимости, которая зафиксирована в базе. На сегодняшний день гражданам не выдается свидетельство о праве собственности. Его заменяет выписка из ЕГРП, в которой указаны все данные по объекту и его собственники.

После предоставления всех необходимых документов специалисты выезжают на объект. Они оценивают внешний вид участка, наличие канав, болотистых участков.

При оценке в расчет берутся много факторов. К ним относится месторасположение, удаленность от дороги, наличие коммуникаций или возможность их подведения. После проведения обследования гражданину выдается отчет.

В нем должны содержаться:

  • внешний вид участка и его характеристики;
  • данные о владельце объекта;
  • методика, по которой проводилась процедура оценки;
  • итог с кадастровой стоимостью.

Стоимость проведения работ будет зависеть от площади земельного надела. Сроки выполнения устанавливаются до пяти рабочих дней.

На основании полученных данных можно провести сравнение с имеющейся в базе официальной стоимостью по кадастру.

Что делать, если показатель завышен

Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее. Сделать это можно двумя способами. Если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра.

В качестве доказательства неверной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую нужно предварительно сделать. Если прошло более полугода, то обращаться нужно только в суд.

Если у истца есть существенные доказательства того, что оценка была проведена неверно, чуд чаще всего встает на сторону гражданина. В судебном порядке больше шансов получить положительное решение. Комиссия Росреестра реже принимает сторону землевладельца.

Если принимается положительное решение и кадастровая стоимость уменьшается, владельцу участка должны будут возместить все излишне уплаченные суммы.

Кадастровая и рыночная стоимость — важные показатели для всех владельцев земельных участков. Правильные оценочные данные помогают избежать лишних трат при уплате налогов.

Источник: https://1kvartirka.ru/kadastrovaja-i-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Расчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости и внесение данных в единый государственный реестр является обязательным условием для осуществления налогообложения.

В результате согласования Земельного и Налогового Кодексов производится расчёт кадастровой стоимости используемых объектов недвижимости с целью определения размеров налогов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что при расчёте цены первого вида не учитываются многие субъективные показатели.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Особенности расчёта кадастровой стоимости

Расчёт кадастра производится работниками государственных специализированных служб, которые изначально соблюдают интересы правительства. Законы о государственном оценивании недвижимости рекомендуют использовать лишь общие правила для расчётов, поэтому реальная рыночная стоимость квартиры или дома всегда будет отличаться от кадастровой стоимости земельного участка или квартиры.

Рыночная цена на объекты недвижимости зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении реестровой и кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом многих домовладельцев и квартиросъёмщиков занимает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Существенные отличия реальной стоимости от расчётной появляются из-за следующих причин:

  • повышенный или пониженный рыночный спрос на жильё;
  • время сезона;
  • оживление или спад рынка;
  • гибкость оценки;
  • конкурентоспособность;
  • соотношение (баланс) количества предложений и спроса;
  • необоснованное завышение величины кадастра.

Государственная налоговая база состоит из поступлений в бюджет сумм, которые зависят от размеров кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ответ на вопрос, почему кадастр стал выше рыночных цен, кроется в следующем:

  1. Когда вступала в действие налоговая реформа, наблюдался определённый взлёт цен на недвижимое имущество.
  2. С течением времени земля изменилась в цене, много ставок потеряло свою актуальность.
  3. Низкая платёжеспособность населения.
  4. При определении кадастров не учитывается месторасположение оцениваемых объектов.

Чтобы подсчёты цен, были более похожи на действительность, применяются специальные коэффициенты. С их помощью кадастровая и рыночная стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости приближаются по величине друг к другу. Однако полного совпадения добиться очень непросто.

Для уточнения цены часто принимается к сведению значения рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе. Но, т.к. закон не регламентирует число сравниваемых объектов, результат не всегда удовлетворяет интересы сторон. Часто источники информации и актуальность цен никто не проверяет, и значит, допускается больше ошибок.

Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта

Различие рыночной и кадастровой цен играет существенную роль при начислении налоговых ставок. Другими словами, чем выше официальная оценка, тем тяжелее финансовое бремя, которое накладывается на граждан. В то же время, её необходимо знать в следующих случаях:

  • при приватизации государственного объекта;
  • при использовании квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;
  • для определения налога при продаже земельного участка;
  • для оформления ипотеки;
  • для решения имущественных споров.

Перечень документов, которые требуются, чтобы получить результат оценки кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества:

  1. Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью.
  2. Копия паспорта владельца.
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Документы об обременениях.
  5. План по межеванию.
  6. Договора и выписки по аренде.

Юридическим лицам также нужно иметь документы, удостоверяющие их статус, доверенность заказчика, реквизиты документов (паспорта, свидетельства на право собственности и пр.)

Бывают случаи, что размеры кадастровой и рыночной стоимости очень сильно отличаются друг от друга. Государственный кадастр может быть выше реальной цены в несколько раз. Методики и правила подсчётов кадастровой цены изложены в официальных рекомендательных документах, утверждённых до 2000 года.

Там также указано, что отличий между ними не должно быть, т. к. теоретически методики рассчитаны на получение реальной цены продажи недвижимого имущества.

За основу официальных государственных расчётов берутся следующие параметры:

  • тип строений и категория недвижимости;
  • какая форма собственности;
  • на какой территории расположен объект;
  • описание особенностей земельного участка;
  • условия купли/продажи;
  • для объектов коммерческого назначения в расчёты включается предполагаемый доход (от аренды, торговой деятельности и пр.);
  • описание рельефа участка;
  • общее состояние объекта недвижимости.

Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?

Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому, многие клиенты оценочных независимых компаний снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Достаточно подать исковое заявление в суд и приложить пакет необходимых документов:

  • выписка ЕГРН с оспариваемым значением кадастровой цены на недвижимость;
  • заверенная копия свидетельства на право собственности;
  • официальное подтверждение недостоверности оценочных сведений;
  • дополнительные документы.

Что нужно, чтобы великий размер кадастровой оценки сравнялся с рыночным показателем? Ведь чем выше кадастр, тем в большем количестве насчитывается ставка налоговых отчислений для физического лица. Чтобы высокий показатель реестровой государственной оценки приравнять к реальной рыночной стоимости, необходимо получить на руки решение суда.

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

  1. Купля/продажа жилья.
  2. Обмен квартиры.
  3. Использование объекта недвижимости в качестве залога.
  4. При оформлении кредита.
  5. Взятие ссуды.
  6. Дарение.
  7. Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

  • возраст здания;
  • престижность месторасположения дома и района;
  • комфортность внутренней обстановки;
  • сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
  • наличие и состояние сантехнических приборов;
  • качество внутренних коммуникаций;
  • обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
  • этажность;
  • работа лифта;
  • вывоз мусора и пр.

Текущая рыночная стоимость объекта определяется независимыми экспертами, с которыми заключается договор.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

  • престижность района расположения жилья;
  • проведённая перепланировка квартиры;
  • свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.

Несовпадение рыночной и кадастровой цен на жильё достигает в среднем 30 — 100%. Колебания происходят в любую сторону, как на повышение, так и на понижение цены. Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают.

Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovyj-uchet/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost.html

Юридическое руководство
Добавить комментарий