Квартирный вопрос: всё о закрытии ипотеки и возможностях частичного погашения

Содержание
  1. Досрочное погашение ипотеки: детали и советы заемщикам
  2. Детали досрочного погашения ипотеки
  3. Как происходит досрочное погашение ипотеки
  4. Полное досрочное погашение ипотеки 
  5. Частичное досрочное погашение ипотеки
  6. Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования 
  7. Советы заемщикам при досрочном погашении ипотеки: 
  8. Как досрочно погасить ипотеку: условия, правила, особенности
  9. При частичном погашении
  10. При полном погашении
  11. Что такое возврат излишне выплаченных процентов
  12. Выгодно ли досрочно гасить ипотеку
  13. Как производится выплата
  14. Частичное досрочное погашение ипотеки: Особенности расчета
  15. Правовые основы
  16. Варианты досрочного погашения ипотеки
  17. Уведомления банка о досрочном гашении
  18. День зачисления средств в счет погашения ссуды
  19. Направление средств
  20. Примеры расчетов
  21. Как выгоднее оформить досрочное погашение ипотечного кредита?
  22. Можно ли досрочно погасить ипотеку?
  23. Основные правила
  24. Использование материнского капитала
  25. Особенности аннуитетных и дифференцированных платежей
  26. Что делать при полном закрытии долга?
  27. Как пересчитать проценты?
  28. График досрочного погашения
  29. Как снять обременение?
  30. Подводные камни
  31. Ошибки при погашении ипотеки. О чём забывают заёмщики
  32. Погашение кредита и снятие обременения
  33. Что делать, если кредит погашался маткапиталом
  34. Досрочное погашение ипотеки
  35. Рефинансирование ипотеки
  36. Сложные ситуации, в которых оказывались ипотечные заёмщики

Досрочное погашение ипотеки: детали и советы заемщикам

Квартирный вопрос: всё о закрытии ипотеки и возможностях частичного погашения

Чтобы побыстрее избавиться от тяжелого кредитного бремени, многие заемщики выплачивают жилищный кредит раньше, чем наступит официальная дата завершения ее срока.

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить итоговую стоимость целевого продукта, а главное, устранить дополнительную нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому российские заемщики стремятся вернуть всю сумму заемных средств, на которые было куплено жилье, при первой же возможности.

Процедура досрочного погашения жилищного кредита имеет ряд особенностей, о которых следует знать ипотечным должникам.

Детали досрочного погашения ипотеки

По закону РФ любой гражданин, взявший в банке денежный заем на приобретение недвижимости, имеет право вернуть его не в соответствии с установленным графиком погашения.

А банки, в свою очередь, не могут запрещать ипотечным заемщикам выплатить целевой кредит в досрочном порядке.

Такие действия кредиторов нарушают закон, и если банк не соглашается принять весь долг по ипотеке раньше срока, то заемщик имеет право обратиться в суд. 

Многие кредитные организации применяют штрафные санкции к должникам, возвращающим целевые средства сверх утвержденного графика.

Как правило, комиссию за досрочный возврат заемщики выплачивают в том случае, если с момента заключения договора прошло всего 2-3 месяца. То есть банки устанавливают срок, в течение которого погасить сразу весь долг нельзя.

Но если должник все же решается на это, то ему приходится выплачивать штраф. Размер такой санкции зависит от индивидуальных условий договора ипотеки. 

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Ипотечный заемщик может погасить текущий долг как полностью, так и частично. Но в обоих случаях действуют одни и те же правила.

Так, о своем намерении досрочно вернуть заемные средства должник обязан сообщить кредитору минимум за месяц до предполагаемой даты погашения.

Стоит отметить, что такой срок установлен законом и при его нарушении банк может отказаться принять долг в досрочном порядке. 

В заявлении о досрочном погашении ипотеки указывается точная сумма, которую готов вернуть заемщик. Если предполагается частичное погашение, то должник самостоятельно определяет эту сумму, а при полном возврате в заявке пишется сумма всего оставшегося долга.

Ее, в свою очередь, заемщик уточняет в банке, также как и все детали выплаты жилищного кредита раньше срока. На единовременное или частичное погашение ипотечный должник может использовать средства материнского капитала или какую-то другую субсидию от государства.

 

Полное досрочное погашение ипотеки 

Досрочное погашение в полном размере – это внесение всего остатка соответствующего долга. В таком случае заемщик опережает установленный банком график платежей.

Полностью вернуть ипотеку можно на любом этапе ее погашения, но в первые месяцы действия договора за это, как правило, банки накладывают штрафы.

После внесения всей суммы оставшегося долга проводится процедура закрытия кредита, полученного на покупку жилья. 

При досрочном погашении ипотеки заемщику следует сообщить страховой компании о закрытии долга. Ведь страховщик обязан вернуть средства за неиспользованный, но уже оплаченный срок действия того или иного полиса.

Это касается всех страховок – как имущественной, так и двух дополнительных. Для максимального уменьшения суммы переплаты, полностью выплатить ипотечный долг желательно как можно раньше.

При этом стоит помнить, что выгода от погашения жилищного кредита в досрочном порядке во многом зависит от уровня инфляции. 

Частичное досрочное погашение ипотеки

Выплата ипотечного займа в частичной форме – это внесение не всей суммы оставшегося долга, а лишь какой-то определенной. Сколько именно средств отдать банку в счет частичного погашения ипотеки должник решает самостоятельно.

Есть два способа возврата заемных средств, потраченных на покупку недвижимости. Каждый из них предполагает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

Большинство кредитных организаций дают заемщику возможность выбрать определенный вариант. 

Первый способ – уменьшение срока ипотеки. В таком случае размер регулярного взноса не пересчитывается, а сокращаются выплаты процентной части долга. Второй – это изменение в сторону уменьшения именно ежемесячного платежа.

Срок возврата денежного займа остается прежним, но менее тяжелой становится ежемесячная кредитная нагрузка. Процентные выплаты по ипотеке при этом сокращаются, но совсем незначительно.

Специалисты считают первый вариант частичной выплаты более выгодным в плане максимально возможного уменьшения стоимости жилищного кредита. Между тем изменение ежемесячного взноса позволяет ослабить общую долговую нагрузку. 

Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования 

При перекредитовании жилищного кредита заемщик выплачивает первый ипотечный долг раньше завершения его срока.

Поэтому рефинансирование тоже можно считать одним из способов возврата средств, использованных на реализацию одной цели. Разумеется, с помощью перекредитования возможно только полное погашение долга.

Но эта процедура не избавляет ипотечного заемщика от кредитного бремени, поскольку ипотеку все равно приходится выплачивать, только уже в другом банке. 

При этом несколько преимуществ у погашения в досрочном порядке путем рефинансирования все же есть. Во-первых, заемщик получает возможность выгодно изменить условия возврата целевого займа.

Например, выбрать программу с менее высоким тарифом. Во-вторых, перекредитование – это отличный способ решить проблемы, возникшие из-за нарушения договора.

В частности, в результате постоянных просрочек ежемесячных платежей. 

Советы заемщикам при досрочном погашении ипотеки: 

1.Прежде чем подать заявление на преждевременный возврат ипотечного займа, следует внимательно прочитать пункт договора, касающийся проведения этой процедуры. В частности, стоит уточнить срок, в течение которого за досрочную выплату банк применяет штрафные санкции. 

2.Если планируется частичное погашение, то желательно заранее определиться с его размером. Кроме того, следует выбрать способ изменения условий целевого кредита. 

3.Не стоит оформлять потребительский заем, чтобы вернуть ипотеку раньше срока. Выгоды от этого будет очень мало, поскольку ставки по обычным нецелевым кредитам более высокие, чем по жилищным.

Источник: http://findept.ru/ipoteka/articles/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-detali-i-sovety-zaemschikam/

Как досрочно погасить ипотеку: условия, правила, особенности

Как досрочно погасить ипотеку: условия, правила, особенности

Ипотечные кредиты отличаются длительными сроками и, как следствие, высокими переплатами. Чтобы погасить задолженность побыстрее и сэкономить средства, заемщику на помощь приходит досрочное погашение ипотеки. Его условия и способы отличаются в зависимости от требований банка.

В 2018 году, согласно действующему законодательству РФ, банк-кредитор не имеет права ограничивать заемщика в его желании рассчитаться по своим обязательствам раньше срока.

Это касается всех видов займов, в том числе и жилищных. Данный правовой вопрос регламентируется Федеральным законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.

2011 г.

В ст. 809 определяется порядок начисления процентов при досрочном расчете:

«В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

В ст. 810 указаны условия проведения оплаты и срок, в течение которого заемщик должен уведомить банк о своем намерении:

«Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно».

Важно! Правила внесения платежей по ипотеке раньше срока и порядок уведомления определяются каждым банком самостоятельно (в рамках законодательства) и указываются в кредитном договоре.

Как правило, банки классифицируют раннее погашение ипотеки на частичное и полное. Два способа предполагают разный порядок перечисления задолженности и процентов.

При частичном погашении

Если клиент вносит средства сверх ежемесячного платежа (частичное погашение), происходит перерасчет остатка задолженности и банк пересматривает график выплат. При этом заемщик может выбрать один из вариантов:

  • Уменьшение ежемесячного взноса с сохранением прежнего срока – этот способ позволяет снизить нагрузку на бюджет клиента.
  • Сокращение срока кредитования без изменения платежа – данный вариант наиболее выгоден для минимизации переплаты. Однако в этом случае размер финансового бремени не уменьшается и заемщик рискует не справиться со своими обязательствами.

Сумма, которую клиент вносит досрочно, за минусом начисленных процентов направляется на погашение части основного долга. При аннуитетных платежах доля переплаты будет выше по сравнению с дифференцированной схемой.

При полном погашении

Если ипотека погашается полностью, то клиент должен выплатить сумму основной задолженности и начисленный процентов по состоянию на дату проведения операции (проценты за будущие периоды платить не нужно). Так как при дифференцированной схеме задолженность по телу кредита погашается быстрее, по сравнению с аннуитетной, то и сумма переплаты в первом случае будет меньше.

Такой способ досрочной выплаты предполагает полное закрытие долга и завершение действия кредитного договора.

Что такое возврат излишне выплаченных процентов

В случае если заемщик заранее погасил жилищный кредит, он может потребовать от банка вернуть часть излишне уплаченных процентов. Это актуально для аннуитетной схемы выплаты ипотеки, когда на начальном этапе кредитования основной долг практически не уменьшается.

Рассмотрим, как образуется переплата на примере:

  • Кредит оформлен на срок 10 лет, изначально банк насчитывает проценты, основываясь на сумме основного долга и периоде выплаты, условно, эта сумма составит 50 000 рублей. При аннуитетных платежах объем процентов в денежном выражении распределяется таким образом, что большая их часть погашается в первые месяцы.

На практике это выглядит так:

  • Если переплата за 10 лет равна 50 000, то в первый год будет выплачено около 9 000, а в последний – 700 рублей. Перечисляя средства за кредит полностью, не через 10 лет, а через год, общая переплата составит те же 9 000 рублей, но если бы кредит изначально был оформлен на 1 год, то переплата бы составила около 5 000 рублей. Таким образом, разница 9 000 – 5 000 = 4 000* рублей – это сумма излишне уплаченных процентов.*Все расчеты приблизительны, суммы округлены до тысяч, без учета рублей и копеек.

Важно! Возврат излишне уплаченных процентов возможен. Юристы рекомендуют изначально обращаться в банк, затем в Роспотребнадзор и только при отказе всех инстанций – в суд.

Несмотря на положения кредитного договора, присутствует факт ущемления права заемщика, так как он выплатил проценты за периоды, в которые деньгами банка уже не пользовался.

Закон о защите прав потребителей аннулирует любые договорные отношения, которые ущемляют права физических лиц.

Судебной практике известны случаи, когда такие иски были удовлетворены (Определение СК от 23 декабря 2014 г. N 83-КГ14-9).

Однако важно отметить, что практика на этот счет еще молода. Хотя первым такое решение вынес Верховный Суд РФ, после оно было пересмотрено и на данный момент находится на очередном рассмотрении.

Причиной тому стало заявление, что при меньшей сумме переплаты (и оформлении договора на более короткий срок), размер ежемесячного платежа был бы больше, чем вносилось фактически.

При этом нижестоящие инстанции чаще всего поддерживают мнение Верховного Суда РФ.

Таким образом, возможность вернуть часть средств присутствует. При этом важно учесть, что все судебные издержки полностью лягут на заемщика, независимо от исхода. Следовательно, смысл в этом есть лишь в тех случаях, когда речь идет о крупных суммах.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку

При любой схеме выплат полное и частичное досрочное погашение определенно имеет смысл. Если есть возможность закрыть ипотечный кредит заранее, то лучше ею воспользоваться, так как это позволит рассчитаться с банком и не платить проценты.

Если сразу нет всей суммы для полного погашения, то при оплате необходимо учитывать следующие особенности:

  1. Частичный возврат задолженности при аннуитетной схеме будет особенно полезен в первые годы действия кредитного договора, когда бóльшую часть ежемесячного платежа занимают проценты.
  2. Чтобы быстро закрыть ипотеку необходимо правильно выбирать дату операции. Выгоднее всего вносить дополнительный взнос в день ежемесячного платежа, когда текущие проценты уже уплачены. В этом случае вся сумма досрочного взноса пойдет на погашение основного долга.
  3. Частичная оплата позволит снизить расходы на страхование залогового имущества от рисков утраты и повреждения. Данный страховой полис нужно делать ежегодно, а его стоимость рассчитывается исходя из остатка основного долга.

Важно! Процентная ставка при досрочном погашении не изменяется, так как условия договора сохраняются, и переплата начисляется в прежнем порядке.

Посчитать фактическую экономию можно в кредитном калькуляторе, расположенном на сайте финучреждения.

Ключевая выгода в том, что на сумму, выплаченную досрочно, проценты не начисляются. Кроме этого, исполнение своих обязательств по ипотечному кредиту ранее установленного срока не препятствует получению налогового вычета, как имущественного, так и по уплаченным процентам.

Как производится выплата

Сейчас каждый жилищный займ выдается с возможностью раннего погашения. При этом, даже если соответствующая сумма уже внесена на счет, банки не делают списание средств без получения подтверждения от клиента. Чтобы оплатить ипотеку раньше срока заемщику понадобится:

  • Уточнить минимально допустимую сумму для досрочного погашения или точную для полного закрытия дога. Эту информацию можно узнать у специалистов банка либо в ипотечном договоре.
  • Пополнить счет, с которого производится оплата кредита.
  • Оформить заявление в отделении банка на проведение операции, указав сумму, счет и дату списания. В некоторых организациях это можно сделать в интернет-банкинге (Сбербанк), с помощью оператора колл-центра (банк ВТБ) или направить документы по почте («Россельхозбанк»).
  • Дождаться списания средств и получить у сотрудников банка подтверждающие документы (справка о закрытии ипотеки или новый график платежей).

Если заявление подается при личном визите в офис, кроме паспорта заемщику может потребоваться ипотечный договор, график и бумаги по объекту недвижимости.

Важно! При полном погашении необходимо узнавать у ответственного специалиста точную сумму, которую надо заплатить именно на день проведения операции, с учетом всех процентов и при наличии – дополнительных платных услуг.

Также при оформлении заявки важно учитывать особые условия банка, которыми он руководствуется в зачислении досрочных платежей. Например, Сбербанк не проводит пересчет задолженности в праздничные и выходные дни, и поэтому в подобных случаях время обработки заявления увеличивается. В «Россельхозбанке» дополнительные взносы учитываются только в дату ежемесячного платежа.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/dosrochnoe-pogashenie-usloviya.html

Частичное досрочное погашение ипотеки: Особенности расчета

Многие заемщики стремятся делать частичное досрочное погашение ипотеки.

Кредиты на покупку жилья помогли многим людям въехать в собственную квартиру или дом.  Однако крупный долгосрочный заем, в том числе ипотека с государственной поддержкой и ипотека без первоначального взноса — довольно тяжелое бремя.

Поэтому стоит погасить вначале как можно большую часть тела кредита.

  • Правовые основы
  • Варианты досрочного погашения ипотеки
  • Примеры расчетов

Как изменится платеж или срок кредита после внесения средств раньше срока?

На что пойдут деньги — на погашение процентов или основного долга?

Когда выгоднее вносить деньги? Это далеко не полный перечень вопросов, волнующих заемщиков при досрочном гашении.

Правовые основы

Возможность досрочного взноса на частичное погашение ипотеки предусмотрена ст. 810 ГК РФ.

Данной нормой разрешен полный или частичный возврат потребительского кредита (к примеру, ипотека в Сбербанке) раньше срока при предупреждении кредитора за 30 дней до предполагаемого погашения.

Договором может быть предусмотрен более короткий период уведомления.

Сложившаяся практика показывает, что банки редко используют данную предупредительную меру полностью.

Большинство кредитных учреждений значительно укорачивает время, предусмотренное на сообщение заемщика.

Пункт 4 статьи 809 Гражданского Кодекса устанавливает обязанность начисления процентов по кредиту до дня возврата займа или его части.

На основании изложенных норм, сформулируем основные правила досрочного погашения жилищных кредитов:

  • банк не может отказать заемщику в досрочном гашении ипотеки;
  • максимальный срок предупреждения кредитора — 30 дней до предполагаемого взноса;
  • проценты по займу должны быть пересчитаны, исходя из реальных сроков возврата.

Любое положение кредитного договора, противоречащее этим принципам, ничтожно.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Законодательные нормы позволяют кредитным учреждениям ставить разные условия досрочных взносов.

Для того, чтобы правильно внести платеж, клиенту следует внимательно прочитать ипотечный договор в части досрочного гашения.

В этой статье рассмотрены самые распространенные варианты. Однако условия конкретного банка могут отличаться от предложенных.

Уведомления банка о досрочном гашении

Банки могут требовать от плательщика предупреждения о досрочном гашении за определенный период. Он не может быть больше 30 дней.

Однако внутри этого периода возможны разные варианты:

  • за день;
  • за три дня;
  • за неделю;
  • за 15 дней и т. д.

Большинство ведущих банков розничного кредитования на фоне высокой конкуренции за клиентов предлагают довольно лояльные условия досрочного гашения.

Например, через Сбербанк-онлайн уведомление можно подать за день до взноса средств.

При подаче заявки в офисе СБ РФ расчет можно осуществить день в день.

В ВТБ 24 о внеплановом взносе нужно предупредить за 1 день.

Учитывая возможность гашения кредита в любой рабочий день, клиент может получить более значимую экономию средств, чем при предупреждении за месяц и гашении в дату платежа.

Форма уведомления банка может отличаться. Самый архаичный, но безопасный способ — письменный документ.

Например, обязательную подачу бумажного заявления требует ВТБ24, хотя у этой организации также есть система «Банк-клиент онлайн«.

Для клиента этот способ имеет массу неудобств. Ипотека берется на длительный период.

За время ее выплаты клиент может переехать в другое место жительства и даже другую страну.

Зачастую офисы не принимают заявления на внеплановый взнос по ипотеке, выданной в другом отделении.

В результате, приходится искать доверенное лицо, согласное завозить документы, выписывать на него доверенность, каждый раз договариваться на посещение банка.

Полную форму заявления-обязательства о ЧДП ипотеки в ВТБ24 можно скачать здесь.

Подача заявки на частичное досрочное погашение ипотеки в онлайн-кабинете значительно экономит время и более востребовано заемщиками.

Ограничениями данного варианта являются: отсутствие соответствующего функционала в интернет-банкинге многих финансовых организаций и отказ клиентов от дистанционного обслуживания в силу разных причин.

Лидером в онлайн-обслуживании является Тинькофф банк, который все взаимодействие фининститута с клиентом осуществляет дистанционно.

Некоторым финансовым организациям достаточно телефонного предупреждения о досрочке.

Недостатком таких взаимоотношений является отсутствие у банка доказательств выраженного желания клиента на случай конфликтов.

Поэтому данный вариант сейчас встречается очень редко.

Самым удобным для заемщика является внесение денег без предупреждения.

Условием возможности такого погашения является выделенный счет для взносов по ипотеке.

День зачисления средств в счет погашения ссуды

Возможные варианты:

  • в любой рабочий день;
  • в день гашения ссуды по графику платежей.

Очевидные преимущества оплаты в любой рабочий день — экономия на процентах от даты реального платежа до дня по графику.

Выгода появляется, если сумма досрочного платежа превышает сумму начисленных процентов на день оплаты.

При меньшем размере взноса, гасятся только проценты, сумма основного долга не меняется, месячная стоимость кредита не пересчитывается.

Клиенту следует учитывать, что на день внесения средств проценты считаются только за прошедший период.

Если взнос оформлен до даты, установленной по графику платежей, за оставшийся период будут начислены проценты, которые нужно внести в назначенный день.

Оплатить кредит нужно даже в том случае, если досрочный платеж больше утвержденного ежемесячного платежа.

Этой проблемы не существует, если внеплановые взносы гасятся в строго установленный графиком день.

Клиенту порой не просто разобраться, как заполнить заявление на ЧДП, если форма документа требует разбивки взноса на сумму процентов и основного долга.

Помочь при расчетах могут онлайн-калькуляторы кредитов. Например, такой.

При вносе досрочки в установленный графиком день, вся сумма сверх плана идет на уменьшение основного долга.

Период предупреждения банка и момент зачисления средств следует учитывать при продаже залоговой квартиры.

Длительный срок для уведомления и гашение в строго определенный день могут значительно затянуть сделку и отпугнуть покупателей.

Направление средств

Частичное досрочное погашение ипотеки может быть направлено на снижение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита.

Варианты распределения средств могут быть ограничены кредитным договором.

Например, Сбербанк после добровольного взноса уменьшает ежемесячную необходимую сумму для выплаты.

Снижение срока договором не предусмотрено. Абсолют Банк напротив, по умолчанию уменьшает период кредитования.

Выбор уменьшения платежа доступен при сумме погасительного взноса от 30 000 руб.

Примеры расчетов

Согласно графику платежей, заемщик выплачивает ипотеку каждый месяц 20 числа по 30 000 рублей из расчета 12% годовых.

Оформлен кредит 20 апреля 2016 года на 10 лет в размере 2 000 000 рублей.

Согласно онлайн-калькулятору, ежемесячный платеж составил 28 694,19 р.

Рассчитаем выгоду при досрочном гашении ипотеки в размере 100 000 р. 06 мая 2016 года.

Количество дней в периодах:

Источник: http://yurface.ru/kredit/chastichnoe-dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Как выгоднее оформить досрочное погашение ипотечного кредита?

Согласно договору ипотечного кредитования, клиент в любой момент может осуществить частичное или полное досрочное погашение.

Однако в случае с полным часто существует мораторий на протяжение нескольких месяцев.

Тем не менее, такой возможностью часто пользуются заемщики для экономии денежных средств.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В зависимости от банка и самой ипотечной программы, условия на досрочное гашение могут варьироваться. Вот основные правила осуществления частичного и полного досрочного гашения:

  • Большинство банков позволяют частичного погашать долг с первого месяца, но минимальная сумма гашения не должна быть менее 15 тысяч рублей.Если клиент вносит больше размера планового платежа, но менее 15 т.р., то средства лежат на счете и не могут быть списаны в счет дополнительного погашения основного долга.
  • На полное закрытие кредита в большинстве банков есть мораторий в течение 1 год. За это время клиент обязан производить плановые платежи согласно графику гашения.
  • Для осуществления частичного гашения необходимо написать соответствующее заявление в банке.
  • Кредитор не берет комиссию за досрочное гашение ипотеки.
  • После каждого частичного досрочного гашения клиенту выдается обновленный график гашения с пересчитанными процентами.

Необходимо внимательно читать условия договора, когда именно можно осуществлять досрочное гашение и какая минимальная сумма для частичного погашения.

Стоит отметить, что в некоторых банках при достижении минимальной суммы для досрочного гашения средства списываются в безакцептном порядке, то есть, писать заявление не нужно.

Таким образом, если вы собираетесь уехать на несколько месяцев куда-то и решили заранее внести платежи, то в этом случае через месяц снова надо будет производить оплату.

Основные правила

Все осуществляется на основании кредитного договора. Этапы процедуры происходят обычно следующим образом:

  • Клиент вносит оплату удобным ему способом на кредитный счет.
  • Пишет заявление на осуществление полного или частичного гашения.
  • В дату планового платежа происходит списание денежных средств.
  • Если денег не хватает для закрытия кредита, то необходимо взять новый график гашения.

Стоит отметить, что не всегда приходится вносить собственные средства для осуществления досрочного гашения.

Часто применяются бюджетные средства, выделенные клиенту в виде компенсации или субсидии.

Использование материнского капитала

Согласно действующему законодательству, средства материнского капитала можно использовать для погашения жилищных кредитов. Но для этого нужно выполнить несколько важных шагов, а именно:

  • Оформить сертификат на материнский капитал в отделении ПФР.
  • Оформить обязательство предоставить детям долю в объекте недвижимости после закрытия жилищного кредита.Данное обязательство заверяется нотариусом и составляется по образцу ПФР. Если оно не будет соответствовать требованию, его не примут.Этот вариант очень выгоден молодым и многодетным семьям, и в банке, при взятии ипотеки, можно сразу же посчитать сумму субсидии для досрочного гашения и процентную ставку при ее использовании.Чтобы сэкономить денежные средства и время, рекомендуется заранее взять образец именно в том отделении ПФР, куда планируется обращаться, так как в разных отделениях могут действовать различные образцы.
  • Обратиться в отделение ПФР для распоряжения средствами материнского капитала. Придется предоставить полный пакет документов для этого.
  • Дождаться рассмотрения и получить ответ.
  • В течение 30 дней после получения ответа деньги будут перечислены в счет погашения кредита.

В ПФР нужно предоставить следующие документы для распоряжения средствами материнского капитала с целью осуществления досрочного гашения ипотеки:

  • Паспорт заявителя и СНИЛС.
  • СНИЛСы детей.
  • Свидетельства о браке и рождении детей.
  • Кредитный договор.
  • Справка об остатке задолженности по форме ПФР.
  • Документы на объект недвижимости (кадастровый и технический паспорта, выписка из ЕГРП, другие документы, которые могут потребовать в ПФР).
  • Заявление на перевод средств.
  • Действующие реквизиты банка.

Если сумма основного долга меньше остатка средств на лицевом счете материнского капитала, то перевод будет осуществлен ровно в размере, необходимом для закрытия кредита.

Средства не лежат на счете, а автоматически списываются в счет погашения долга при их поступлении в банк.

Особенности аннуитетных и дифференцированных платежей

Несмотря на то, что обычно банки используют аннуитетную систему погашения долга, иногда применяется и дифференцированная. Основные отличия заключаются в долях, которые идут на закрытие основного долга.

Клиенту всегда выгодного вносить частичное досрочное гашение, но при дифференцированной системе внесения платежей выгоды выше, так как клиент меньше платит банку процентов за пользование деньгами компании.

Важно после списания денег взять новый график гашения, где будет пересчитана сумма планового платежа. Иначе вы будете продолжать платить ту же сумму.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности – обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Что делать при полном закрытии долга?

Если вы полностью закрыли ипотечный кредит, то нужно заказать справку об отсутствии задолженности (обычно выдается бесплатно, но в некоторых банках могут взять небольшую плату).

Также потребуется заказать возврат закладной. Это делается в отделении банка, поэтому специалист подскажет, как правильно заполнить заявление.

В течение 30 дней закладную привозят в офис обслуживания, где ее можно забрать. Кредитор самостоятельно погашает ее, поэтому клиенту не надо будет тратить время на осуществление этого действия.

Однако потребуется выполнить следующие шаги:

  • Взять перечень пакет документов на объект недвижимости и обратиться в МФЦ или Росреестр для снятия с жилья обременения.
  • Выделить детям доли, если при погашении долга использовались средства материнского капитала.

При использовании маткапитала, если не выделить детям доли, то на родителей налагается административная ответственность.

Также могут потребовать в судебном порядке вернуть всю сумму ссуды обратно государству. Судебные издержки ложатся на проигравшую сторону.

Как пересчитать проценты?

Есть несколько специальных кредитных калькуляторов, которыми можно воспользоваться, чтобы рассчитать самостоятельно примерную сумму планового платежа после внесения частичного досрочного гашения.

В зависимости от суммы, результат пересчета будет меняться. Чем больше вы вносите, тем больше средств уйдет на погашение основного долга и тем меньше будет сумма планового платежа.

Там же выполняется расчет остатка по кредиту и новая процентная ставка, согласно условиям договора.

Перерасчет происходит в отделении банка при обращении к банковским специалистам.

Они, на основе специальной программы (обычно это IBSO) распечатывают обновленный график гашения и заверяют его. После этого вносятся исправительные проводки во всех используемых банком программах.

В следующем месяце надо будет вносить меньшую сумму. Но если сотрудники банка не произвели необходимые действия после выдачи обновленного графика, вы выйдете на просрочку из-за недостатка денег на счете в дату планового платежа.

Ошибки часто случаются в банках с высокой текучкой кадров, типа Сбербанка или Россельхозбанка. В этом случае клиенту потребуется:

  • Погасить просрочку.
  • Написать претензию на возврат денег и проведение исправительных проводок.
  • Потребовать внесение исправлений в кредитную историю.

Действительно, при отсутствии последнего пункта, сотрудники банков часто портят кредитную историю своим клиентам безнаказанно.

Согласно условиям кредитного договора, за несоблюдение его условий кредитор ответственности не несет.

График досрочного погашения

Заранее его составить не всегда возможно, ведь банки не заинтересованы отпускать клиента раньше срока.

Однако есть специальные кредитные калькуляторы, которые могут предусмотреть, когда и какая сумма будет внесена, чтобы рассчитать самостоятельно примерные суммы планового платежа в различные моменты действия договора.

Если вы являетесь клиентом Сбербанка, то можете воспользоваться их сервисами для перерасчета по ссылке:
www.sberbank.ru/ru/person/credits/home

У других банков также имеются калькуляторы на их официальных сайта, где можно произвести расчет при различных вариантах и условиях займа. Но лучше всего обращаться лично в отделении, чтобы знать все нюансы.

Практика показывает, что погашать досрочно выгодно на любом этапе сотрудничества с банком. Это снижает размер планового платежа, делая ипотеку более доступной.

Однако нужно понимать, что частичное досрочное гашение не освобождает вас от платежа в следующем месяце, и стоит ли это делать — решать только вам.

Поэтому реально оценивайте свои силы четко следовать условиям ипотечного договора.

Как снять обременение?

Если вы можете назвать себя счастливчиком, который окончательно закрыл долг по ипотеке, то стоит быть готовым к тому, что надо будет потратить немного времени для снятия обременения с жилья.

Вот какие действия придется сделать:

  • Написать заявление на погашение и возврат закладной.
  • Получить ее через определенное время.
  • Оплатить государственную пошлину за внесение изменений в Росреестр.
  • Обратиться в Росреестр для снятия обременения.

Стоит понимать, что новое свидетельство на квартиру не выдается. Согласно действующему законодательству, теперь используются выписки из ЕГРП, срок действия которых ограничен.

Это необходимая мера, которая позволяет значительно осложнить жизнь мошенникам, которые пытаются работать на рынке недвижимости.

Подводные камни

Их относительно немного, но существуют большая разница при работе с коммерческими банками и банками с долей государственного капитала.

Вот основные отличия:

  • В полностью коммерческих банках ( клиентоориентированная модель и они очень дорожат своими клиентами, поэтому являются более гибкими, чем банки с государственным капиталом.Однако, именно здесь обычно средства списываются в безакцептном порядке, поэтому нельзя оплатить сразу за несколько месяцев вперед.
  • В банках с государственным капиталом много сотрудников и большая текучка кадров.Поэтому тут случается больше проблем и ошибок по вине банков, клиенту нужно несколько раз самостоятельно проверить, действительно ли осуществили все необходимые действия при смене графика или при закрытии ипотеки.Кстати, ВТБ-24 теперь тоже является государственным банком, бренд был ликвидирован и объединен с гос. банком ВТБ.Проверить смену графика можно через мобильное приложение или интернет банкинг. Если стоит новая сумма к оплате, то все было сделано правильно.

Выбирать, где именно оформлять ипотеку, необходимо не только исходя из процентной ставки.

Нужно обращать внимание на уровень сервиса, стоимость страховки, количество дополнительных офисов в городе и возможность обследоваться в них без ограничения (в Сбербанке офисы достаточно автономны, поэтому не могут предлагать полный комплекс услуг клиенту другого офиса).

Также важно предусмотреть условия досрочного гашения, так как в большинстве случаев предусмотрен мораторий на оплату сверх суммы планового платежа в течение нескольких месяцев.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/dosrochnoe-pogashenie-ipotechnogo-kredita.html

Ошибки при погашении ипотеки. О чём забывают заёмщики

  • Ипотечный калькулятор
  • Заявка на ипотечный кредит
  • Статьи
  • сюжеты

страница → Статьи и видеосюжеты об ипотечном кредитовании – видеосюжеты и статьи → Ошибки при погашении ипотеки.

О чём забывают заёмщики

Даже если ипотечный кредит давно погашен, квартира может неограниченно долго оставаться в залоге у банка, следовательно, владелец будет не вправе её ни продать, ни подарить. Также возможен запрет на совершение сделок с квартирой, кредит на которую погашался материнским капиталом.

Чтобы стать полноправным хозяином своего жилья, бывшему ипотечному заёмщику необходимо предпринять определённые шаги, а возможно, и понести некоторые расходы.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об ошибках, которые совершают люди в процессе оформления ипотечного кредита. Но, как оказалось, «прощание с кредитом» также может сопровождаться трудностями. Впрочем, большинство из них можно предсказать и ликвидировать «в зародыше».

Погашение кредита и снятие обременения

Внести последний платёж по ипотечному кредиту – это ещё не конец истории… необходимо проделать еще, по крайней мере, три операции: запросить справку об отсутствии долга перед банком, получить закладную на свою квартиру и снять с квартиры обременение.

ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» Справку о полном погашении суммы кредита брать в банке необязательно, но заёмщику лучше озаботиться получением такой бумаги. Есть вероятность, что на счету у человека останутся какие-то непогашенные копейки, на них насчитают пеню, а в итоге получим испорченную кредитную историю. Если же есть справка об отсутствии задолженности перед банком, то человек застрахован от такого сценария. В крайнем случае, наличие справки позволит оспорить претензии банка.

Получить в банке закладную на квартиру в банке надо ОБЯЗАТЕЛЬНО. Ведь только её наличие позволяет снять обременение с ипотечной квартиры.

директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) В принципе и справку о погашении кредита, и закладную на квартиру можно получить в банке хоть через несколько лет. По заявлению заёмщика банк поднимет архивы, найдёт и оформит необходимые бумаги. Правда процесс их получения может затянуться, особенно, если у банка, в котором брался кредит, за прошедшие годы была отозвана лицензия. Но и в этом случае закладная никуда не исчезнет, просто человеку придётся связываться с банком, к которому перешёл кредитный портфель ликвидированного банка. В любом случае в безвыходную ситуацию ипотечный заёмщик не попадёт.

Тем не менее, риэлторы замечают, что процесс получения закладной и снятия обременения с квартиры затягивать не следует.

исполнительный директор, эксперт по недвижимости ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» При погашении кредита лучше сразу взять в банке закладную и, опять же, без промедления, подать в Росреестр заявление о снятии ипотеки (обременения) с квартиры. Из своей практики знаю, что счастливый собственник сначала оттягивает момент снятия обременения, потом приходит период забвения – и данный этап пропускается. Потом человек решает продать объект, но сделать этого не может. Чтобы собрать все бумаги даже уже имеющиеся в квартире, приходится приложить большие усилия, вплоть до проведения генеральной уборки. Зато, если сразу снять обременение, это убережёт от многих проблем. Даже если владелец утеряет документы, он сможет заказать в Росреестре либо дубликаты, либо свежую выписку из ЕГРН с достоверными сведениями.

Советник гендиректора ГК «Северная казна» Елена Мяло добавляет, что забывчивость может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. По некоторым стандартам банку на передачу закладной владельцу отводится 30 дней.

Если человек озаботился продажей квартиры, не сняв обременение и не получив закладную, то процесс может затянуться на упомянутые 30 дней, плюс 3 дня на снятие обременения в Росреестре.

Покупатель может отказаться ждать.

Чтобы снять обременение с ипотечной квартиры, необходимо написать соответствующее заявление в Росреестр и подать его в МФЦ. К заявлению прилагаются следующие бумаги.

  • письмо банка в регистрирующий орган о полном исполнении кредитных обязательств заемщиком (иногда), если нет записи о погашении на самой закладной;
  • закладную на квартиру с отметкой банка об исполнении кредитных обязательств;
  • доверенность, по которой банк доверяет заемщику представлять свои интересы в регистрирующем органе (иногда).

Некоторые банки для снятия обременения выделяют специалиста из отдела сопровождения. Тот посещает офис МФЦ вместе с заёмщиком и подписывает необходимые бумаги. Росреестр производит снятие обременения с объекта недвижимости бесплатно. Но если собственник закажет новую выписку из ЕГРН, в которой не будет отметки об обременении, ему придётся заплатить пошлину в размере 400 руб.

Что делать, если кредит погашался маткапиталом

Если при погашении ипотечного кредита были использованы средства материнского капитала, владелец квартиры должен в течение 6 месяцев после снятия обременения с объекта, выделить доли в квартире детям (и супругу/супруге, если собственник один супруг).

Следует отметить, что если владелец не уложится в указанный 6-месячный срок, то не понесёт никакого наказания. Закон этого не предусматривает. В худшем случае надзорные органы или прокуратура могут просто принудить владельца оформить выделение долей. С другой стороны, если члены семьи не наделены долями, то возникнут сложности с продажей квартиры.

Такая сделка может быть легко оспорена через суд, а стало быть, на её покупку решится только очень наивный человек.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о некоторых особенностях совершения сделок с квартирами, оплаченными маткапиталом. Наделение детей (супруга) долями в квартире происходит через соглашения об определении долей либо через договор дарения. И тот и другой документ заверяются нотариально.

юрист Российской гильдии риэлторов Жилплощадь в квартире, приобретённой с участием средства маткапитала, должна быть распределена между супругами и детьми. Сложность в том, что нигде не оговорено, сколько «квадратов» достанется каждому члену семьи. В законе на этот счёт нет чётких указаний, поэтому чаще всего размеры долей детей в праве собственности на квартиры определяют родители.

Досрочное погашение ипотеки

Самый проблемный момент при полном досрочном погашении ипотечного кредита – внести полную сумму долга (остатки по кредиту плюс набежавшие проценты) чётко в оговорённый день.

советник генерального директора группы компаний «Северная казна» Процедура полного досрочного погашения кредита начинается с написания заявления в отдел сопровождения ипотечников (либо можно оформить данное заявление в личном кабинете, или сформировать,позвонив на горячую линию), в заявлении указывается, конкретная дата, когда будет произведена оплата. Банк укажет, сумму долга по состоянию на выбранный день. Самостоятельно заёмщик рассчитать эту сумму не сможет. Сумма полного погашения кредита зависит от графика платежей. Каждый день размер набежавших процентов меняется. Если деньги заёмщик внёс не в оговорённый срок, а хотя бы на день позже, то полного погашения кредита не произошло. Человек остался банку проценты, набежавшие за «лишние» дни.

Впрочем, даже если деньги внесены вовремя, лучше убедиться, что не случилось задержек с их зачислением и кредит полностью погашен. Для этого следует получить справку об отсутствии задолженности или хотя бы позвонить на горячую линию.

ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» Замечу, что прежде чем подавать заявление на досрочное погашение, следует посмотреть кредитный договор. В некоторых банках подобные заявления надо подавать не менее чем за две недели до предполагаемой даты внесения средств.

Ещё один момент, о котором не всегда вспоминают заёмщики – отношения со страховой компанией, с которой заключён договор комплексного ипотечного страхования.

советник генерального директора группы компаний «Северная казна» Не все знают, что если произошло полное досрочное погашение ипотечного кредита, то можно написать заявление в страховую компанию на возврат части средств страховой суммы за неиспользованный срок страховки. Обычно страховая возвращает деньги за месяцы, оставшиеся до окончания оплаченного периода, правда от этой суммы компания вычитает в свою пользу порядка 30-40% «за техническую работу».

Отдельно стоит рассмотреть особенности процедуры ЧАСТИЧНОГО досрочного погашения кредита. Если заёмщик вносит вне графика платежей часть суммы основного долга, ему следует уведомить об этом отдел сопровождения ипотечных заёмщиков (или оформить специальную заявку у операциониста).

Иначе банк воспримет «лишние» деньги на счету просто как очередной ежемесячный платёж и не направит их на погашение тела кредита. Второй важный момент – при частичном погашении надо выбрать одну из двух моделей использования «лишних» денег.

В обоих вариантах досрочно внесенные дёньги полностью пойдут на погашение основного долга по ипотеке, но параметры кредита изменятся по-разному. В первом варианте сократится срок кредита, а размер ежемесячного платежа останется прежним. Во втором варианте уменьшится размер платежа, а срок кредита не поменяется.

Большинство банков разрешают заемщику выбирать любую из моделей погашения. Рассчитать оба варианта кредита после частичного погашения можно с помощью ипотечного калькулятора.

Рефинансирование ипотеки

Ранее портал METRTV.ru приводил подробную пошаговую инструкцию рефинансирования ипотечного кредита. Тем не менее, и в этом процессе есть свои подводные камни, о которых стоит помнить заёмщику, решившему погасить «старый» кредит, за счёт средств «нового».

агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Человек, принявший решение о рефинансировании должен быть готов к той же процедуре, как при взятии ипотеки. И таким же расходам. Если заёмщик при гашении ипотеки «нагрешил» с платежами – допустил более 3 дней просрочки – то высока вероятность того, что в рефинансировании ему откажут.

Отказ в рефинансировании можно получить и в том случае, если ипотечная квартира за годы кризиса слишком сильно подешевела.

эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» При рефинансировании банк даёт не более 85% от оценочной стоимости объекта. Если квартира приобреталась с малым первоначальным взносом, то есть вероятность, что с момента покупки она настолько потеряла в цене, что имеющаяся сумма основного долга по кредиту превышает оговоренный размер – то есть 85% стоимости квартиры. Чтобы понять, можно ли рефинансировать кредит, заёмщику, ещё до подачи заявления в банк, стоит заказать экспресс-оценку объекта. Она делается за один день и стоит 500-700 рублей.

Как замечает директор офиса АН «Новосёл» Ольга Новосёлова, если цена квартиры упала ниже указанного предела, рефинансирование всё же возможно, но человеку придётся найти деньги, чтобы закрыть разницу между ценой квартиры и суммой, которую готов выдать банк.

директор офиса АН «Новосёл» И ещё один денежный аспект, «новый» банк, рефинансирующий кредит, гасит только остаток основного долга. Набежавший процентный хвостик должен погасить заёмщик. Но размер хвостика ежедневно растёт. Поэтому погасить его надо точно в оговоренный день, иначе ипотека в «старом» банке не будет погашена.

Ещё один тонкий момент – выбор «нового» банка. Некоторые кредитные организации просто отказывают заёмщикам определённых банков, либо не кредитуют покупку определённых объектов.

Например, Сбербанк выдавал и выдаёт кредиты на покупку квартир в деревянных и/или малоэтажных домах. Большинство банков не берутся за такое жильё. А значить перекредитоваться владельцу будет сложно.

Правда, можно попробовать переоформить кредит на новую ставку в своём же банке.

агент, специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Многие не знают, что можно снизить процентную ставку по действующему кредиту в своём же банке. Не все банки готовы так работать со своими клиентами, но после того как Сбербанк запустил такую кампанию у себя, другие также стали снижать процентные ставки по выданным кредитам. Заёмщику следует задать вопрос своему банку. Возможно, удастся обойтись и без рефинансирования.

Следует учесть, что Сбербанк переоформляет кредиты своих заёмщиков под более высокую ставку, нежели чужих. То есть клиенту Сбербанка при рефинансировании будет выгоднее уйти «налево». Кроме Сбербанка перекредитовывать собственных ипотечных заёмщиков сегодня соглашается, например банк «Открытие». В нём процент по перекредитованию для своих и чужих одинаков.

директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Напомню ещё об одной новинке. С этого года ипотечный кредит можно рефинансировать многократно. Об этом, в частности заявило АИЖК. Есть заёмщики, которые в прошлые годы переоформили свою ипотеку под более низкий процент. С того времени ставки ещё понизились. Сегодня эти заёмщики могут вновь воспользоваться механизмом рефинансирования.

Сложные ситуации, в которых оказывались ипотечные заёмщики

Даже если владелец ипотечной квартиры выполняет все условия кредитного договора, это не гарантирует его от попадания в сложную ситуацию.

эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» В нашей практике был случай – женщина купила квартиру в ипотеку, потом вышла замуж и ушла в декрет. Когда она обратилась в банк с предложением переоформить кредитный договор, чтобы заёмщиком выступал супруг, то получила неожиданный ответ – банк соглашался сменить заёмщика, но только после того, как женщина вернётся на свою работу.

Часто у заёмщиков возникают проблемы из-за противоречий в российском законодательстве или отсутствия юридической практики по каким-то вопросам.

советник генерального директора группы компаний «Северная казна» Человек, будучи в браке купил квартиру по военной ипотеке, потом развёлся. Соответственно, вопрос о том, как делить военную ипотеку при разводе стоит не корректно, из-за накладываемых обременений на недвижимость. Помимо этого, по договору цессии право требование долга имеет Министерство обороны, которое выплачивает кредит за военного государственными средствами. Поскольку ипотека военная и проблемы раздела имущества не заложены в законе о НИС, то возникает много вопросов но по Гражданскому кодексу квартира – это совместно нажитое имущество, а значит, определённые права на неё имеет бывшая супруга. Избежать неприятных ситуаций помогает брачный договор, который банки просят заключить при оформлении целевого жилищного займа.

Портал METRTV.ru ранее рассказывал об особенностях продажи ипотечного жилья и о способах совершения сделок с объектами, находящимися в залоге у банка.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/11364

Юридическое руководство
Добавить комментарий