Квартира взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях?

Содержание
  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду
  2. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
  3. Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?
  4. Риски
  5. : Покупка квартиры для сдачи в аренду
  6. Покупка квартиры в ипотеку для аренды
  7. Стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду?
  8. Можно ли сдавать квартиру, взятую по военной ипотеке в сбербанке?
  9. Если я взяла ипотеку и не вовремя сдают нам квартиру, что можно сделать?
  10. Можно и выгодно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?
  11. Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?
  12. Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать?
  13. На какое жилье обратить внимание?
  14. Первоначальный взнос и ставка по ипотеке
  15. Рассрочка
  16. Купить квартиру в ипотеку в сданном доме 
  17. Расчет
  18. Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку
  19. Что решит банк? Варианты развития событий
  20. Банк наложил вето: что делать
  21. При каких условиях дают ипотеку: документы, особенности и рекомендации
  22. Доход
  23. Общие требования
  24. Документы
  25. Сколько надо зарабатывать?
  26. Платёжное прошлое
  27. Какую недвижимость выбрать?
  28. Если доход подтвердить невозможно?
  29. Рекомендации
  30. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?
  31. Почему банки против сдачи полученного в ипотеку имущества
  32. Как сдать квартиру в аренду, если банк запрещает

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Квартира  взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях?

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2018 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

https://www.youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Покупка квартиры в ипотеку для аренды

Покупка квартиры в ипотеку для аренды

Многие граждане, приобретая недвижимость, рассматривают её как долгосрочную инвестицию. Некоторые покупатели уже имеют жилье, а ипотеку на квартиру берут для будущего проживания детей и для получения прибыли.

В некоторых случаях потребность в личном жилье есть, но возможности оплачивать ежемесячную кредитную сумму не позволяет доход. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? — часто задаваемый вопрос при оформлении ипотеки.

.

Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

 Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация.

Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.

Каждая кредитная организация прописывает собственные условия возможности сдачи в аренду залогового имущества:

  1. Банк позволяет сдавать в аренду ипотечное жилье. Разрешение банка зафиксировано в договоре на ипотеку. Здесь же прописываются обязательные условия для заемщика. Необходимо уведомить банк о намерении и заключить официальный договор с арендатором.
  2. Банк запрещает сдавать в наем залоговую недвижимость. Это условие прописывается отдельным пунктом в кредитном договоре. Также в договоре указываются последствия нарушения данного правила.
  3. Банк никак не регламентирует вопрос аренды залогового имущества. Заемщик в праве сам распоряжаться имуществом, без ведома банка.

Важно! Намерение оплачивать ипотечный кредит исключительно доходом с аренды жилья может отрицательно повлиять на решение банка об одобрении кредита.

Если помещение находится в ипотеке, банк может разрешить аренду такого жилья при условии заключения официального договора аренды. Договор лучше заключать сроком на год, в последующем пролонгируя документ. В этом случае договор не требует регистрации.

При грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду может существенно улучшить финансовое положение. Для этого важно учесть все нюансы данного мероприятия, а также изучить не только плюсы, но и возможные сложности.

Плюсы покупки жилья в ипотеку для аренды:

  • Дополнительный доход. Полученные от аренды средства можно пустить в счет погашения ежемесячного платежа по ипотеке, оплату коммунальных услуг;
  • Быстрое погашение задолженности. Если ипотечный платеж равен стоимости аренды, то кредитный взнос будет осуществляться за счет арендаторов без ущерба бюджета семьи;
  • Залоговое жилье подлежит обязательному страхованию. В случае нанесения непоправимого ущерба недвижимости арендаторами, страховка гарантирует погашение задолженности перед кредитной организацией.

Минусы:

  • Схема применима только для заемщиков располагающих отдельным жильем;
  • Отсутствие гарантий в чистоплотности и ответственности арендаторов. В большинстве случаев после окончания срока аренды жилье требует капитального ремонта;
  • Риск просрочки платежа. Не имея собственных средств для выполнения ежемесячных обязательств перед банком, не следует полагаться на доход с аренды. Жилье может оказаться невостребованным несколько месяцев или недобросовестные арендаторы задержат арендную плату. Из-за этих факторов сформируется просроченный платеж по ипотеке. Что повлечет наложение штафов, вплоть до конфискации залогового жилья.
  • В случае порчи имущества банк заберет залоговое жилье в качестве компенсации.

Рассчитать выгоду от сдачи в аренду ипотечного жилья можно, подробно проанализировав возможные риски и рыночные тенденции.

Наиболее выгодным вариантом для аренды являются однокомнатные квартиры. Важно чтобы ипотека была по цене квартиры, тогда арендная плата сможет перекрывать сумму ссуды.

Двухкомнатные квартиры выгодно сдавать тем, у кого нет другого жилья. Разместив в соседней комнате арендаторов, можно получать доход и следить за сохранностью имущества.

Трехкомнатные квартиры наиболее доходно сдавать по комнатам.

Самый выгодный вариант — одну квартиру сдавать, другую приобрести в ипотеку. Прибыль с аренды можно пустить на покрытие ежемесячного ипотечного платежа. В этом случае ипотека никак не отразится на бюджете.

Важно! Для дальнейшей сдачи в аренду нужно выбирать рентабельные варианты. Наиболее ликвидным среди арендаторов является вторичное жилье, рядом с метро и остановками, с развитой инфраструктурой.

Сбербанк, ВТБ24, Связьбанк, АЛЬФА-Банк и другие крупные финансовые организации разрешают сдавать в аренду ипотечное жилье при условии оформления договора аренды и получения согласия банка.

Кредитные организации не всегда приветствуют намерение заемщика сдавать купленную недвижимость. Основная причина – недвижимость является предметом залога.

В случае неспособности заемщика выполнять кредитные обязательства залоговое имущество изымается и реализуется банком. Кредитная организация учитывает, что арендаторы не всегда бережно относятся к арендуемому имуществу.

Риск порчи квартиры повлечет снижение стоимости недвижимости.

Вторая причина – если заемщик планирует оплачивать ипотеку исключительно доходами с аренды жилья, значит он не располагает достаточной платежеспособностью. Для банка это также риск и повод отказать в одобрении кредита.

Кредитор запрещающий сдавать в аренду залоговую недвижимость оставляет за собой право проверять исполнение условий кредитного договора, а также содержание и целевое применение жилья.

Проверки носят спонтанный характер. Максимальное числовизитов банковских работников не должно превышать двух раз в год.

В случае обнаружения в квартире посторонних лиц, не прописанных в договоре, банк уполномочен наложить на заемщика санкции.

  1. Банк выносит предупреждение.
  2. На заемщика накладывается штаф.
  3. При повторном нарушении банк может расторгнуть ипотечный договор. В этом случае необходимо погасить всю сумму долга, в противном случае последует конфискация залогового жилья.

Все условия, запреты и последствия должны обязательно прописываться пунктами ипотечного договора.

Важно! Привлечь внимание банка к заемщику может несвоевременная оплата ежемесячного платежа. Добросовестных плательщиков банк обычно не проверяет.

В случае, когда ежемесячный доход не позволяет оплачивать ипотечную ссуду, как выход приходит решение сдавать в аренду ипотечное жилье. Идеальный вариант: добросовестные арендаторы, долгосрочный договор аренды, своевременные платежи, покрывающие ипотечный взнос. Но могут возникнуть непредвиденные ситуации:

  • Просрочка аренды;
  • Неожиданный выезд арендаторов;
  • Долгий простой жилья.

Нужно иметь гарантии выполнения кредитных обязательств. Если таких гарантий нет, то очень велик риск потерять залоговое жилье и вложенные денежные средства.

Агния, Москва: «Взяли квартиру в ипотеку. Сдаем уже год никаких проблем ни с арендатором, ни с банком. Аренда покрывает ипотеку. Зарплата целая, а кредит постепенно оплачивается»

Александр, Екатеринбург: «Увидел выгодное предложение по квартире. Зарплата не позволяет оплачивать ипотеку. Решил сдавать квартиру и жить у родителей. Банк выдал письменное согласие, еще договор аренды пришлось согласовывать с ними. Больше никаких проблем не возникало. Арендаторы вовремя платят, соответственно и платеж по ипотеке без задержек»

Стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду?

Однозначного ответа нет. Необходимо изучить рынок недвижимости и понять, насколько приобретенное жилье ликвидно и востребовано у арендаторов. Если арендная плата равна или больше ипотечным платежам, то аренда несомненно принесет прибыль.

Можно ли сдавать квартиру, взятую по военной ипотеке в сбербанке?

Да. Деятельность по сдачи жилья в аренду не рассматривается законодательством как предпринимательская, соответственно доступна для военнослужащих. Необходимо получить одобрение банка и заключить с арендаторами официальный договор. Доход с аренды квартиры облагается налогом 13%.

Если я взяла ипотеку и не вовремя сдают нам квартиру, что можно сделать?

В ситуации, когда ипотека выплачивается, а сроки сдачи дома затягиваются нужно обратиться в суд с иском к застройщику о возмещении убытков. Если же срок сдачи дома откладывается на неопределенный срок, то можно расторгнуть с застройщиком договор долевого участия и возместить оплаченные денежные средства.

Источник: https://ipoteka.finance/vlozhenie/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-dlja-arendy.html

Можно и выгодно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств.

Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, особенно в пределах Петербурга, а на вторичном – падает в цене.

Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду. 

Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Может ли такая схема «отбить» средства, вложенные в квартиру или даже принести дополнительный доход? Разберемся во всех нюансах. 

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?

Первым делом необходимо понять, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку? Законодатель дает ответ на этот вопрос в ст. 346 Гражданского кодекса. Из ее текста следует, что залогодатель может передавать без согласия залогодержателя имущество во временное владение или пользование, если иное не предусмотрено законом или договором.

Иначе говоря, если вы (залогодатель) не оговорили с банком (залогодержателем) ваши взаимоотношения на этот счет, то никаких преград нет.

На практике все сложнее. Банки часто прописывают в своих договорах условие либо о запрете сдачи в наем, либо о необходимости получения согласия на сдачу.

К примеру, Сбербанк в свой типовой договор включает следующую формулировку: «Не сдавать объект недвижимости в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора».

Банки опасаются за судьбу недвижимости, которая находится у них в залоге, так как есть риск перехода собственности от залогодателя к банку. А в случае постоянной сдачи в аренду жилье может уменьшить свою стоимость из-за износа.

Если вы планируете сдавать купленное жилье в аренду, то внимательно читайте условия договора, чтобы избежать недопонимания.

На практике же, мало кто уведомляет банк о том, что намерен сдать квартиру в аренду. А без зарегистрированного договора аренды данную информацию банку будет крайне сложно получить.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать?

Теперь разберемся, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в наем или лучше не рисковать. Успех мероприятия зависит от многих факторов:

  • характеристик самой квартиры;
  • первоначального взноса;
  • ставки по ипотечному кредиту;
  • срока ипотеки;
  • арендных платежей.

Не всякий объект можно выгодно сдать в наем, а значит к поиску квартиры для сдачи следует подойти обстоятельно.

На какое жилье обратить внимание?

Обо всех требованиях к «идеальной» квартире для сдачи в аренду читайте тут. Основные моменты:

  • Выбирайте квартиру в домах эконом- или комфорт-класса. Помните, чем меньше первоначальные вложения, тем легче будет их окупить.
  • Расположение – ключевой момент. Чем ближе к метро или к остановке общественного транспорта, тем лучше.
  • Лучше купить квартиру с отделкой от застройщика. Вы сэкономите время и деньги, начав сдавать сразу после получения ключей.
  • Самые востребованные варианты – небольшие одно- и двухкомнатные лоты с функциональными планировками, а также студии.

Теперь обратим внимание на условия ипотечного договора, которые наиболее выгодны для нас в случае последующей сдачи в аренду.

Первоначальный взнос и ставка по ипотеке

От величины первого взноса по ипотеке зависит весь дальнейший расчет. Чем больше вы платите сразу, тем меньшая сумма кредита, следовательно, сумма переплат. Самый лучший вариант – отдать максимально возможный первоначальный взнос, что уменьшит сумму первоначальных вложений и позволит выгодно сдавать квартиру в ипотеке. 

Кроме того, процентная ставка по ипотеке зависит от величины первого взноса. 

В качестве примера возьмем стоимость квартиры в 3 млн руб. При первом взносе в 10%, сроке кредита 10 лет и ставке 10% переплата составит 1 581 683 рублей. При тех же условиях, но первом взносе в 40% переплата составит 1 054 455 рублей. 
К сожалению, не у всех, кто берет ипотеку, есть возможность внести значительный первый платеж. 

Рассмотрим еще одну ситуацию. Мы выбрали дешевую квартиру-студию не очень далеко от метро. При стоимости квартиры в 2,5 млн руб, первом платеже в 10%, сроке кредита в 15 лет и 10% ставки переплата составит 2,102 млн рублей.  

Рассрочка

Инструмент рассрочки подходит далеко не всем покупателям, хотя имеет свои преимущества. Застройщики предлагают два основных варианта рассрочки: беспроцентная и процентная.

Беспроцентная предоставляется на срок 2-3 года либо до окончания строительства. Размер первоначального взноса, как правило, от 20 до 40%. Схемы оплаты могут быть самыми разными. Беспроцентный вариант оптимален, поскольку вы не переплачиваете за квартиру, а значит с большей вероятностью позволит с помощью сдачи в наем окупить стоимость жилья.

После завершения строительства объекта действуют процентные рассрочки. Переплата по ним будет меньше, чем в случае с ипотекой, поскольку они предоставляются на более короткий срок. Но иногда бывает, что выгоднее взять ипотеку, поэтому лучше просчитать оба варианта.

Купить квартиру в ипотеку в сданном доме 

До этого момента мы рассматривали возможность покупки квартиры в строящемся доме. Однако застройщики часто распродают остатки жилья уже после ввода дома в эксплуатацию. Выгодно ли купить квартиру в ипотеку в сданном доме для дальнейшего извлечения прибыли? 

Ряд параметров квартиры вы можете оценить сразу, вне зависимости от того, стоится дом или уже готов. Это касается расположения дома и планировки квартиры – зачастую на это обращают внимание арендаторы. Однако следует учитывать и другие нюансы.

Плюсы покупки жилья в готовом доме:

  • Можно в полной мере оценить развитость инфраструктуры, которая важна для арендатора;
  • Вы сразу сможете погашать платежи по ипотеке за счет аренды.

Минусы:

  • Жилье в сданном доме дороже, чем в строящемся;
  • Существует риск переноса сроков строительства.

Таким образом, покупка готового жилья без лишних рисков обойдется дороже, а значит и компенсировать стоимость квартиры будет труднее.

Расчет

Обратимся к расчетам для того, чтобы ответить на вопрос: «Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку и компенсировать ее стоимость за счет аренды?».

Вернемся к приведенному ранее примеру с самой дешевой квартирой-студией за 2,5 млн, которую взяли в ипотеку на 15 лет, со ставкой 10% годовых и 10% первоначальным взносом.  В конечном итоге ее цена из-за кредита составит 4, 602 млн рублей (рассчитать можно тут). Ежемесячный взнос по ипотеке – 24 178 руб. 

Если вам удастся без простоя сдавать такую квартиру за 25 тыс. рублей, то ее стоимость окупится за 18 лет, без учета увеличения арендных платежей. 

Если же допустить увеличение стоимости аренды не менее, чем на 2 тысячи рублей в месяц, то квартира окупится за 12 лет и 5 месяцев. При данном расчете стоимость ежемесячного взноса по ипотеке будет перекрываться арендным платежом.

Период сдачи в арендуАрендный платеж в мес. в руб.Доход от аренды за период в рубОбщая сумма дохода в руб.
Первые 2 года25 000600 000600 000
3-4-й гг.27 000648 0001 248 000
5-6-й гг.30 000720 0001 968 000
7-8-й гг.32 000768 0002 736 000
9-10-й гг.34 000816 0003 552 000
11-12-й гг.36 000864 0004 416 000
13-й год38 000456 0004 872 000

Как вы видите, «отбить» стоимость квартиры вполне реально, правда, для этого понадобится значительное время. 

Таким образом, купить квартиру в новостройке и сдавать ее в аренду может оказаться выгодным вложением при соблюдении ряда условий:

  • Выбирайте недорогую студию, одно- или двухкомнатную квартиру;
  • Локация должна быть с хорошей транспортной доступностью, желательно, рядом с метро;
  • Обратите внимание на условия ипотечного кредита. Чем выше первоначальный взнос и меньше срок ипотеки, тем быстрее окупится вложение. 

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kupit-kvartiru-i-sdavat-v-arendu/

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Казалось бы, приобретение жилья в ипотеку задумывалось как предоставление возможности семьям, наконец, обзавестись собственным жильем, ведь большинство граждан сегодня не могут позволить себе купить квартиру, внеся всю сумму сразу или в рассрочку.

Однако объективная реальность такова, что ипотечное кредитование вовсе не спасает ситуацию: сегодня ежемесячные платежи достигают объемов средней зарплаты, а значит становятся практически неподъемными. Да, реальный шанс справиться с этой каббалой имеют те, кто сумел устроиться на высокооплачиваемую работу или же просто попал в социальную программу, но это не такой большой процент граждан.

Остальные же ищут различные пути обхода возникшей проблемы, и первое, что приходит на ум: а почему бы не сдать приобретаемое жилье в аренду?

Логика проста как дважды два: квартира покупается с ипотечным займом и сдается для проживания на длительный срок другим людям.

Учитывая цены на аренду жилья, вполне реально, плотно занявшись вопросом, перекрыть оплатой квартиросъемщика сумму ежемесячного платежа, а может и оказаться в плюсе.

Проще говоря, квартиросъемщик за время проживания постепенно покупает квартиру для своего арендодателя. Казалось бы, схема идеальна, но возникает резонный вопрос: а можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Что решит банк? Варианты развития событий

Покупая квартиру в ипотеку ли или каким-либо другим способом, большинство из нас рассуждает таким образом: если эта квартира моя (не важно, сейчас или в обозначенной в документации будущем), то и распоряжаться ею я могу по своему усмотрению. Действительно, кажется логичным беспрепятственное заселение квартирантов, ведь если покупатель может уже жить в помещении сам, то что мешает ему сдать те же квадратные метры в аренду?

До определенного периода никаких подобных ограничений действительно не было.

Вопрос о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду, не стоял, и многие инвесторы этим пользовались: квартиры покупались одна за одной, и это стало особой формой заработка.

К сожалению, ввиду недобросовестности подобных граждан, которые частенько нарушали правила ведения игры, банки были вынуждены ввести ограничения на подобные &финты&, а в какой-то период и вовсе запрещалось сдавать ипотечное жилье.

Сегодняшняя ситуация такова:юридического запрета нет. Однако в большинстве банков при подаче заявления на получение ипотеки о своих намерениях касательно заселения квартиросъемщиков необходимо сообщить.

И если ещё несколько лет назад наиболее вероятным ответом финансовой структуры стал бы отказ, сегодня отношение куда более лояльное.

По заверениям должностных лиц крупных банков, этот фактор на данном этапе на самом деле вообще не учитывается банком в вынесении решения: заявку одобряют автоматически и в этом процессе ориентируются на другие параметры.

В то же время своевременное сообщение о своих планах на жилье позволяет покупателю защитить себя на уровне договора, прописав там право сдавать ипотечную квартиру в аренду. В зависимости от того, что скажут в конкретном банке, документ будет так или иначе соотносим с искомой возможностью. Ключевых вариантов четыре:

  1. Официальное прямое разрешение от банка получено и прописано в договоре. Там же можно указать и все детали. Очевидно, что в таком случае никаких проблем при соблюдении предписанных договоренностей не возникнет.
  2. Очерчиваются дополнительные условия, которые делают сдачу возможной. Так, может быть указано, что при заключении нового договора с арендатором хозяин квартиры должен обратиться в банк для одобрения. Возможны варианты, когда в ипотечной документации сразу предписывают максимальный срок, на который эту квартиру может получить для проживания квартиросъемщик.
  3. Прямой запрет в ипотечном соглашении. В данном случае всё прозрачно: попытки сдать квартиру будут явным нарушением закона.
  4. Отсутствие в договоре каких-либо упоминаний об аренде. При таком варианте сдавать жилье можно абсолютно законно и безопасно, если, конечно, банк всё-таки был предупрежден о намерениях.

На что нужно обратить внимание, так это на все дополнительные условия, которые предписывает финансовое учреждение для желающих сдавать жилье. Необходимо вчитываться в малейшие детали, чтобы впоследствии не предстать перед законом по неосторожности.

Банк наложил вето: что делать

Вспомним о том, что банки только несколько лет назад начали смягчать свое мнение касательно разрешения сдавать ипотечное жилье в аренду. Поэтому неудивительно, что многие из них отказывают в такой возможности заемщику. Однако как поступать в том случае, если все надежды и полагались на деньги квартиросъемщиков? Люди находят разные варианты:

  1. Обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий договора. На самом деле можно открытым текстом сказать, что деньги от аренды будут гарантией возможности выполнения всех обязательств по своевременному вносу ипотечных платежей.

    Любой банк – это прежде всего финансовая организация, цель которой – заработать. И в нежелании потерять клиента, который вносил бы свою лепту на протяжении многих лет, работники могут пойти на уступки.

  2. Отказаться от услуг данного банка и попробовать заключить нужный договор с другим.

    Вообще, лучше заранее узнать о такой возможности, &промониторить& рынок, чтобы максимально сократить временные затраты и побыстрее найти подходящего заемщика.

  3. Сдать квартиру в обход банка.

    Сегодня это всё-таки возможно, поскольку далеко не всегда квартиросъемщик требует фиксации арендных взаимоотношений на бумаге. Естественно, что заключенный в устной форме договор никуда предъявить не получится. Люди могут годами жить в квартире нелегально, основываясь на взаимном доверии.

    Риски, связанные с недобросовестностью, в данном случае есть для обеих сторон. Кроме того, нужно помнить, что в любой момент банк может нагрянуть с проверкой.

Итак, сдавать в аренду ипотечную квартиру можно – и юридически, и фактически. Однако всё же не рекомендуется делать это в обход договора с банком. Как показывает практика, приложив усилия, вполне реально подписать нужные заёмщику-арендодателю документы.

Источник: https://calypsocompany.ru/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku

При каких условиях дают ипотеку: документы, особенности и рекомендации

Вопрос, касающийся того, при каких условиях дают ипотеку, в наше время интересует многих людей. И каждый человек, нуждающийся в собственной крыше над головой, хоть раз, да задумывался над данным вопросом.

Многих пугают тем, что ипотеку могут не одобрить. Что ж, такие случаи бывают, пусть и редко. Но справедливо и то, что ипотечный кредит крайне выгоден банкам. Поэтому их выдают многим людям, обратившимся за финансовой помощью.

Впрочем, знать об условиях не помешает.

Доход

То, насколько потенциальный заёмщик является платёжеспособным, интересует банковских сотрудников больше всего. При каких условиях дают ипотеку? При тех, в которых клиент банка хорошо зарабатывает и может себе позволить отдавать часть своего дохода (половину, как правило) в качестве погашения долга.

В глазах банка человек может предстать в хорошем свете, если он работает по ТК РФ, имеет высшее образование и трудится на одном месте как минимум год. Предпринимателей «приветствуют» неохотно, считая индивидуальный бизнес рисковым видом деятельности.

Слова о своих доходах придётся подтвердить. Есть четыре документа, принимаемых банком.

Это справки по форме работодателя, 2-НДФЛ, подтверждение дохода по форме банка и справка о заявленных, ежемесячно получаемых средствах. «Традиционно» клиенты сдают 2-НДФЛ.

Это привычный документ, в котором указывается доход за определённый период – можно проследить динамику или стабильность, что ценится банком.

Общие требования

Рассказывая о том, на каких условиях дают ипотеку на квартиру, нельзя не отметить вниманием общие положения. Итак, вот требования, которым человек, желающий оформить жилищный кредит, должен соответствовать:

  • Он обязан иметь гражданство Российской Федерации.
  • Минимальный возраст заёмщика – 21 год.
  • Максимальный – 65 на момент погашения. То есть если человек намерился оформить жилищный кредит в 60 лет, то дадут его лишь на 5 лет. Таковы требования большинства банков. Хотя у «Совкомбанка», например, минимальный возраст равен 20 годам, а максимальный – 85.
  • Также клиент обязан быть прописанным в регионе, в котором он оформляет жилищный заем.
  • Общий трудовой стаж – как минимум год. На последнем рабочем месте – от 6 месяцев.

Вот, в принципе, и все относительно того, на каких условиях банки дают ипотеку. В некоторых случаях могут быть исключения. Как с «Совкомбанком», например. Или с «Газпромбанком» и «ВТБ 24», где стаж засчитывается от 4 месяцев. Но в общем требования к заёмщикам предъявляются одинаковые.

Документы

Даже тот человек, который ничего не смыслит в теме займов, может предположить, что 2-НДФЛ – далеко не единственная бумага, необходимая для оформления жилищного кредита. Что ж, при каких условиях дают ипотеку? Документы при человеке должны быть следующие:

  • заявление;
  • копия и оригинал паспорта;
  • СНИЛС (ксерокопия также нужна);
  • свидетельство ИНН (оригинал + копия);
  • военный билет или приписное – для лиц мужского пола возрастом до 27 лет;
  • документы об образовании, браке, разводе и брачный контракт (если таковой имеется);
  • при наличии детей – свидетельство об их рождении;
  • копия трудовой книжки, в обязательном порядке заверенная работодателем.

Это основной пакет документов. Их обязательно нужно подготовить, если человек серьёзно заинтересован вопросом о том, как получить ипотеку на квартиру.

Кому дают ипотеку? Практически всем, и именно поэтому для пожилых людей обязательным документом для предъявления является их пенсионное свидетельство. А для людей с сомнительным прошлым – справка из наркологического/ психоневрологического диспансера. Впрочем, банк может запросить любые другие документы – но какие именно, это уже будет уточняться в индивидуальном порядке.

Сколько надо зарабатывать?

Чем больше – тем лучше. Парадокс! Ведь, казалось бы, ипотека создана для людей, нуждающихся в финансовых услугах. Но зарабатывать действительно нужно достаточно – с расчётом на погашение долга и проживание.

Лучше, впрочем, привести пример. Многие отправляются за ипотекой в «ВТБ 24». Особенно выгодны там условия для клиентов банка. Так вот, допустим, человек пришёл оформлять ипотеку. Он присмотрел себе квартиру в новом доме за 2 000 000 рублей.

У него есть первоначальный взнос – 15 % (это 300 000 р.). И хочет он оформить жилищный кредит на 5 лет. В таком случае его ежемесячный доход должен составлять около 63 000 рублей.

Потому что ~37 900 ему придется отдавать в качестве долга на протяжении пяти лет.

Учитывая процентную ставку в 12.1 % годовых, за этот срок клиент выплатит 2 274 120 рублей в качестве долга. Переплата – 574 120 р. Немаленькая сумма. Так что, как можно видеть, чем меньше срок и больше зарплата, тем менее затратным окажется кредит.

Платёжное прошлое

Его также необходимо отметить вниманием, рассказывая о том, при каких условиях дают ипотеку. Хорошая кредитная история не менее важна, чем хороший доход. И уж что-что, а её банки проверяют тщательным образом.

Перед тем как одобрить клиенту услугу, они выясняют, имеются ли у него долги по действующим договорам, своевременно ли он вносил суммы в качестве платежей. В общем, как он показал себя в качестве клиента.

Если кредитной истории нет, то всё будет зависеть от того, насколько полон пакет документов, представленный потенциальным заёмщиком.

Какую недвижимость выбрать?

Об этом тоже надо упомянуть, рассказывая о том, при каких условиях дают ипотеку. Лучше всего выбрать себе квартиру, располагающуюся перед не особо заселёнными участками. Таких вариантов нет? Тогда можно найти что-нибудь другое, главное – не выбрать квартиру в аварийных старых домах. Потому что такие «пожелания» клиентов банки сразу отметают.

Впрочем, недвижимость выбирается не в первую очередь. А только после предварительного одобрения. Но этап всё равно важный. Поскольку человеку нужно не продешевить и вложить взятые в кредит средства в максимально хороший вариант. Для этого есть оценщик, к услугам которого придется прибегнуть клиенту. Он и пропишет предмет ипотеки и его оценочную стоимость.

К какому оценщику обратиться? Это личное дело каждого, но каждый банк сотрудничает с организациями соответствующего профиля, так что лучше не морочить себе голову ненужными вопросами и воспользоваться готовым вариантом. К тому же это ускорит рассмотрение заявки на жилищный кредит. Потому что сотрудникам банка не нужно будет проверять оценщика, им неизвестного.

Они пользуются сегодня огромной популярностью. Поэтому вопрос о том, на каких условиях дают ипотеку молодой семье, задаётся часто. Итак, вот основные положения, о которых нужно знать:

  • Программой «Молодая семья» могут воспользоваться супруги, возраст каждого из которых не превышает 35 лет.
  • Им надо доказать, что они нуждаются в улучшении своих условий проживания.
  • Площадь, на которой они живут, по показателям не достигает региональной нормы (6 м2 на человека).
  • Жильё не соответствует санитарным требованиям.
  • Семья делит коммунальную площадь с больным человеком, с которым невозможно сосуществовать.

Супруги могут получить субсидию, которая предназначена для частичной оплаты ипотеки или первоначального взноса, финансирования строительства своего дома, выплаты жилищного кредита (уже оформленного), покупки квартиры экономкласса.

Если доход подтвердить невозможно?

И такое тоже бывает. Порой люди, трудящиеся неофициально, зарабатывают очень неплохие деньги – такие, которых хватило бы на ипотеку. И, как уже говорилось ранее, в жилищном займе мало кому отказывают. Так что даже если официальной справки о доходах нет – выход имеется.

Но какие банки дают ипотеку и на каких условиях? Тот же «ВТБ 24», например:

  • 13.1% годовых;
  • два документа (паспорт и второй на выбор);
  • минимальный первоначальный взнос от 40 %;
  • сумма – от 600 000 рублей до 30 миллионов.

Допустим, квартира стоит 3 000 000 р. Сумма кредита составит 1 800 000 рублей, поскольку 1 200 000 человек внесёт в качестве тех 40 %. Каждый месяц он должен будет получать около 68 500 рублей, чтобы за 5 лет погасить кредит.

Чуть больше 41 тысячи нужно будет отдавать банку в качестве долга. Конечно, требования жестче, но и преимущества есть. А вообще, в остальных банках «надбавочные» ставки за отсутствие справок могут варьироваться от 1 до 5%.

Рекомендации

Люди, которые уже оформляли жилищный кредит, часто делятся советами с теми, кому это лишь предстоит. Они уж точно знают, при каких условиях банки дают ипотеку. И несколько дельных рекомендаций стоит отметить вниманием напоследок.

1. Абсолютно все люди уверяют: важно брать кредит на ту сумму, долги по которой точно удастся выплатить.

Казалось бы, это и так ясно! Но нет, многие переоценивают свои возможности, поскольку воодушевлены различными мотивациями, вроде «родители помогут», «можно найти подработку», «урежем расходы» и т. д. А на деле получается наоборот.

Родители выросшим детям помогать не собираются, подработок не предвидится, а питаться одной только гречкой сложно. В итоге все в долгах, с проблемами и с запачканной кредитной историей.

2. Чем меньше срок – тем лучше. Так считают и банки. Люди, способные выплатить долги за несколько лет, а не за 30, вызывают доверие.

3. И ещё одна рекомендация гласит, что в банк, помимо всех основных документов, стоит принести дополнительное подтверждение дохода. Если, например, у человека есть одна квартира, и он её сдаёт – то можно представить, помимо 2-НДФЛ, ещё и договор, заключенный со съёмщиком. Это подтверждённый доход, который обязательно сыграет на руку, так как он будет учтён сотрудником банка.

Что ж, если учитывать эти советы, помнить обо всём вышеперечисленном и внимательно подбирать банк – получится оформить заем на максимально выгодных для себя условиях.

Источник: http://fb.ru/article/289734/pri-kakih-usloviyah-dayut-ipoteku-dokumentyi-osobennosti-i-rekomendatsii

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

В федеральном законе ФЗ №102 «Об ипотеке» написано, что граждане, у которых есть квартира в ипотеке, имеют право на получение дохода от заложенного по ипотеке имущества и право использовать это имущество по назначению. В статье 29 «Пользование  залогодателем заложенным имуществом» закона ФЗ №102 «Об ипотеке» конкретно сказано:

  • Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
  • Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Также можно сослаться на статью 346 Гражданского Кодекса РФ, которая гласит, что собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя. Отсюда можно сделать вывод, что законы разрешает сдавать квартиру, которая является залогом. У банков же, понятное дело, своя позиция на данный счет.

Так банки считают, что жилье, полученное в ипотеку, находится под обременением третьих лиц, то есть самого банка, а это в свою очередь рождает обязательства заемщика перед банком следить за состоянием квартиры, то есть не допускать ее разрушения, повреждения, порчи и т.д. согласно той же статьи 29.

А сдача в аренду квартиры как раз не способствует всему этому.

Для того чтобы понять можно или нет сдавать квартиру в аренду, нужно читать ипотечный договор. Если в договоре с банком есть прямое разрешение на сдачу в аренду квартиры или вообще отсутствует этот пункт, то в таком случае можно сдавать, ничего не боясь.

Скажем прямо, не так много банков, которые не включают в ипотечный договор этот пункт.

Второй распространенный вариант, когда банк разрешает сдавать квартиру в аренду, но требует это согласовывать с ним, в договоре к тому же могут быть прописаны ограничения максимального срока аренды, а также невозможность автоматической пролонгации договора аренды. И третий вариант, банк категорически против аренды.

Почему банки против сдачи полученного в ипотеку имущества

Казалось бы, странная практика, с чего бы это банкам запрещать сдавать в аренду квартиры. Дело в том, что по закону, договор аренды будет действительным, даже в том случае, если банк решит продать квартиру,  если  заемщик перестанет за нее платить.

Чтобы в этом случае признать договор аренды недействительным, необходимо обратиться в суд. Это затраты времени и денег, к тому же суд может стать на сторону арендаторов и тогда банк окажется не в самом  лучшем положении.

В судебной практике были такие прецеденты, поэтому банки стали включать в ипотечные договоры этот пункт, чтобы обезопасить себя.

Второй момент, из-за которого банки запрещают сдавать в аренду квартиры, это ухудшения состояния квартиры.

Аккуратные квартиросъемщики встречаются не всегда, а после некоторых вообще приходится делать конкретный ремонт, поэтому, если, опять-таки возвращаемся к предыдущему вопросу, заемщик прекратит выплачивать платежи по ипотеке и банку придется продавать квартиру, находящуюся у него в залоге, товарный вид квартиры будет сильно ухудшен, что отразится на рыночной стоимости квартиры.

Как сдать квартиру в аренду, если банк запрещает

Если вы твердо решили сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку, то можно попробовать договориться с банком. Для этого придется изменить условия ипотечного договора. Веским аргументом для банка здесь может стать возможность своевременно выплачивать ежемесячные ипотечные платежи.

Как правило, банки боятся несвоевременной выплаты ипотечных платежей заемщиков и поэтому могут разрешить вам заключить договор аренды . Вероятнее всего они разрешат вам заключить договор аренды на каких-нибудь специальных условиях, либо с какими-нибудь конкретными ограничениями, например, разрешат заключать договор аренды на определенный срок.

Второй вариант – не информировать банк, но тогда вам придется заключать договор аренды устно, либо в письменной форме, но не регистрировать его в Росреестре. Кто не знал, договор  аренды, заключенный на срок больше 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В данном случае, у банков не будет шансов доказать, что такой договор вообще имел место, если, конечно, арендаторы будут на вашей стороне и будут отрицать факт аренды.

Источник: http://1000meters.ru/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Юридическое руководство
Добавить комментарий