Каковы отличия ЖСК от ДДУ и что известно о категориях дольщика и застройщика?

Содержание
  1. Документы учета между жск как инвестора и застройщика
  2. Каковы отличия жск от дду и что известно о категориях дольщика и застройщика?
  3. Вот дом, который построил… застройщик!
  4. Все аспекты договора об участии в жск
  5. Особенности и отличия дду и жск
  6. Может ли быть жск — инвестором?
  7. Правовая защита 24/7
  8. Учет и налогообложение для застройщиков: формируем финансовый результат
  9. Статьи о новостройках Москвы и области
  10. Документы, регулирующие строительный процесс
  11. Государственная регистрация документов
  12. Недобросовестный застройщик
  13. Потребители и участники добровольного объединения
  14. Ипотека
  15. Первые обязательства
  16. Определение параметров квартиры
  17. Определение сроков сдачи
  18. Гарантия
  19. Рассрочка
  20. Управляющая компания
  21. Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать
  22. Способы покупки жилья
  23. Характерные признаки договоров
  24. Особенности долевого и паевого строительства
  25. Дополнительные метры
  26. Основные моменты в договорах
  27. Что лучше – ДДУ или ЖСК?
  28. Что такое ДДУ по 214 ФЗ
  29. Что такое ЖСК по 215 ФЗ
  30. Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ 
  31. Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе 
  32. Разница в стоимости квартир и гарантии по договору 
  33. В чем отличия между договором дду и жск?
  34. Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?
  35. Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Документы учета между жск как инвестора и застройщика

Каковы отличия ЖСК от ДДУ и что известно о категориях дольщика и застройщика?

Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если одно лицо, появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято на общем собрании.

Следующий шаг – изучение устава ЖСК, а также положений о кооперативе. В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и т. д.

В уставе, как правило, прописывают платежи, необходимые для внесения в кооператив (вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.), и возвращаемые средства в случае выхода из ЖСК. Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом.

Юристы напоминают, что на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.

В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения. ДДУ Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий: Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе.

Каковы отличия жск от дду и что известно о категориях дольщика и застройщика?

Ни шагу без расписки При вступлении в ЖСК основная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив: расписка в получении заявления о приеме в кооператив, отметка на копии заявления о принятии в ЖСК и т. д. Однако одного заявления мало. Следует обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив.

Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке.

Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.

Найти различия Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть везде.

Вот дом, который построил… застройщик!

Внимание

Сегодня многие застройщики предлагают купить у них строящееся жилье путём вступления в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема.Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет ряд причин.

Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК.

Юристы выделяют следующие преимущества жилищных кооперативов: менее регламентированную процедуру заключения договора с покупателем, возможность формирования более конкурентоспособных цен. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом.

Все аспекты договора об участии в жск

  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке.

Особенности и отличия дду и жск

Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:

  • о застройщике и его праве на строительство дома;
  • подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
  • условия изменения сроков строительства;
  • порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.

Договор между ЖСК и пайщиком является договором с иной направленностью. Он определяет отношения обоих сторон в ЖСК, которые касаются соинвестирования проекта, паевых взносов.

Этот договор регулируется ФЗ № 215и его не нужно регистрировать в Росреестре.

Может ли быть жск — инвестором?

ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств.

Важно

Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб., но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст.

395 ГК РФ. Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

  • · на возмещение расходов,
  • · неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен. 9.

Правовая защита 24/7

ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены

  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения.

Учет и налогообложение для застройщиков: формируем финансовый результат

Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков.

Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК). Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.

  1. 1.

    Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» — это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию.

    Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте.

Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты.

Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование». 12. Ст.

218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения ДДУ руководствуются п.1 этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4.

Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности.

И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.

  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры.

Источник: http://law-uradres.ru/dokumenty-ucheta-mezhdu-zhsk-kak-investora-i-zastrojshhika/

Статьи о новостройках Москвы и области

Статьи о новостройках Москвы и области

Для человека, который собирается покупать новую квартиру, аббревиатуры “ДДУ” и “ЖСК” – скорее всего, уже не пустой звук. Он почти наверняка в курсе, что это два похожих, но всё же отличных друг от друга способа приобретения жилья. Так чем же, на самом деле, они отличаются?

В этой статье мы попытаемся детально и подробно во всём разобраться, выяснить сходства и различия между ДДУ и ЖСК и подтвердить (или опровергнуть!) устоявшееся мнение о том, какой из этих вариантов предпочтительнее. Чтобы у абстрактного персонажа, описанного в начале, не осталось совсем никаких вопросов по этой теме.

Для общего понимания начнём с кратких определений. Значит, “ДДУ” расшифровывается как “договор долевого участия”. Заключается он между застройщиком и дольщиком.

Первый обещает второму за определённый срок возвести на определённом участке многоквартирный дом и передать его в пользование, а второй соглашается вложить в это строительство деньги. А “ЖСК” значит “жилищно-строительный кооператив”.

Это добровольное объединение людей для строительства жилого объекта. Член такого объединения – уже не дольщик, а пайщик.

ЖСК приобрели популярность ещё в СССР.

Когда после войны возросла численность городского населения, власти, чтобы разобраться с квартирным вопросом (который, по мнению персонажа “Мастера и Маргариты”, испортил людей) разрешили создавать жилищно-строительные кооперативы.

Хотя жильё создавалось за счёт пайщиков, а многие из них ещё и лично принимали участие в строительстве, государство тоже способствовало развитию ЖСК – выдавало крупные ссуды, разрешало долгое время их не возвращать, предоставляло различные льготы.

Эпопея с советскими ЖСК продолжалась до самого конца прошлого века.

Ещё в начале 1980-х стартовало одновременное строительство примерно 80 тысяч кооперативных многоквартирных домов – естественно, оно затянулось, и некоторым пайщикам пришлось ждать свой новый дом почти двадцать лет.

Но сейчас, хоть сохранилось как понятие ЖСК (оно, в том числе, упоминается в Жилищном кодексе Российской Федерации), так и ЖСК советских времён, сами жилищно-строительные кооперативы поменяли форму.

ЖСК как средство от долгостроя

Самостоятельно ЖСК создают только обманутые участники долевого строительства, которые мечтают поскорее, пусть даже и своими силами, закончить недоделанное жильё.

А так как без чьей-либо поддержки (например, государства или крупного девелопера), создав с единомышленниками некий кружок по интересам, построить многоквартирный жилой дом, к сожалению, не получится, чаще всего ЖСК организуют застройщики.

Причём, делают они это вовсе не для удобства покупателей, а только лишь для привлечения их средств.

Неудивительно, что, если свериться с цифрами, станет понятно: ЖСК – на самом деле уже никакой не конкурент ДДУ.

Договоры долевого участия заключаются повсеместно и не предлагаются в редких, даже исключительных, жилых комплексах с особенностями в возведении (например, если ЖК не строится с нуля, а реконструируется, заключить договор долевого участия просто не получится по закону).

Поэтому процент использования ДДУ при строительстве в Москве выше 60, а ЖСК – около 10. При этом, в более престижных сегментах недвижимости эта разница только увеличивается: ДДУ становится всё популярнее, а ЖСК – наоборот.

У этой популярности ДДУ (как и, конечно, у непопулярности ЖСК) есть множество причин. И, в общем-то, все они заключаются сугубо в разнице между двумя этими способами приобретения жилья. Попробуем перечислить все и ни одну не забыть.

Документы, регулирующие строительный процесс

Контроль отношений дольщика и застройщика осуществляется по 214-му Федеральному закону, а отношений внутри жилищно-строительного кооператива – по документам (например, уставу) этой же организации. Очевидно, что на первый положиться легче, чем на второй: он и принят на более высоком уровне, и изучен давно и всеми. Так что этот балл отдаём ДДУ.

Государственная регистрация документов

Государство занимается и регистрацией документа долевого участия, которая, чаще всего, платная и, при этом, всегда обязательная. Договор с ЖСК регистрировать в Росреестре не нужно, но не спешите этому радоваться.

Во-первых, там, скорее всего, придётся оплатить какой-нибудь членский взнос. Во-вторых, это поставит вас под угрозу двойных продаж: при заключении и регистрации ДДУ это невозможно, не будут же в Росреестре два раза регистрировать один и тот же документ.

А даже если недобросовестный застройщик продаст вашу квартиру кому-то ещё в обход Росреестра, в суде и разбираться не будут и однозначно встанут на вашу сторону.

Поэтому, несмотря на то, что ратующие за ЖСК привлекают нас простотой и скоростью, снова отдадим предпочтение ДДУ. Пусть это дольше и дороже, но зато безопаснее.

Недобросовестный застройщик

Если застройщик нарушит свои обещания, обманет дольщиков и строительство остановит, он будет отвечать за это по всей строгости закона. Либо дольщику вернутся все вложенные им средства плюс неустойка, либо завершение строительства возьмёт под контроль государство.

От ЖСК получить деньги обратно будет гораздо сложнее, потому что возвращать ли их вообще, будет определять не законодательство, а сам кооператив. Впрочем, обманутому человеку, по большому счёту, не так важно, кто и как его обманывает – а если застройщик с самого начала захочет это сделать, он это сделает.

Вариант с ДДУ тоже не идеальный: застройщик может признать себя банкротом, чтобы деньги от него получить было невозможно, строительство затянется на всё то время, что будут искать нового исполнителя…

В общем, по возможности не имейте дело с недобросовестными застройщиками – ни в долевом строительстве, ни в ЖСК.

Потребители и участники добровольного объединения

Ещё один закон, который в случае чего поможет дольщику – это Закон о защите прав потребителей. Для пайщиков, являющихся участниками добровольного объединения, он бесполезен, потому что на них попросту не распространяется. Дольщики, как потребители, смогут потребовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств, если будут чем-то недовольны. Члены ЖСК этого сделать не смогут.

Ипотека

При долевом участии в строительстве действует государственная поддержка ипотечной ставки, да и количество банков, которые ипотеку предоставляют, гораздо больше, чем при ЖСК. Преимущество ДДУ тут не только в возможности более широкого выбора, сама эта ситуация – ещё одно подтверждение большей надёжности долевого строительства.

Первые обязательства

Если застройщик собирается привлекать к своему проекту первых дольщиков, это значит, что он уже выбрал участок под строительство, получил его в собственность (ну или в аренду), а также получил разрешение на строительство и зарегистрировал все права на будущую недвижимость.

Если застройщик привлекает клиентов в жилищно-строительный кооператив, всего этого он, скорее всего, ещё не сделал.

При ЖСК застройщик даже не обязан публиковать проектную декларацию – участвуя в долевом строительстве, вы хотя бы сможете следить за тем, как проект меняется в процессе воплощения в реальность.

Определение параметров квартиры

Прочитав договор долевого участия, вы примерно представите свою будущую квартиру, а также будете точно знать, во сколько она вам обойдётся. Конечно, случается, что в процессе строительства происходят какие-то накладки, квартира может уменьшиться или увеличиться на пару квадратных метров, но обычно застройщик готов это как-то компенсировать.

Жилищно-строительный кооператив же сразу готовит участников, что цена квартиры в процессе строительства может вырасти. То есть, вы всё оплатите, а потом вам скажут, что на стройке возникли проблемы (экономический кризис, неблагоприятные погодные условия, ушедший в запой прораб – так ли важно, что это будет?) и поэтому нужно доплатить.

Очередное безусловное преимущество ДДУ перед ЖСК.

Определение сроков сдачи

В договоре долевого участия также указываются точные сроки сдачи объекта – когда застройщик передаст его дольщику. Если застройщик не сможет договориться о переносе срока сдачи и его провалит, то будет вынужден выплатить штраф.

Вы же, в случае несоответствия сроков с первоначальными договоренностями, сможете просто расторгнуть ДДУ и получить деньги назад. А при ЖСК застройщик вправе просто не прописывать дату окончания работ в договоре, чтобы потом не нести ответственность за срыв сроков.

Так что если вы не готовы ждать новый дом бесконечно долго, внимательно читайте договор – причём, желательно, договор долевого участия.

Гарантия

Упоминавшийся выше Федеральный Закон №214 даёт на новостройку пятилетнюю гарантию.

То есть, если у вас в квартире или в подъезде что-то сломается, потому что изначально было плохо и некачественно сделано, застройщик будет вынужден всё самостоятельно отремонтировать.

Понятно, что он вряд ли будет этому рад и вряд ли поспешит, но ремонт вам в любом случае гарантирован. Не то с ЖСК: даже если вы выявите явные дефекты строительства, застройщик их исправлять не обязуется.

Все перечисленные сравнительные характеристики демонстрируют нам явного лидера в этой битве – это ДДУ. Впрочем, для большей объективности назовём парочку моментов, в которых ЖСК всё-таки предпочтительнее.

Рассрочка

Дольщикам рассрочка предоставляется только до окончания строительства, её в Москве и в Московской области – только два года. В то же время члены ЖСК могут растянуть её на больший срок, причём в том числе и после сдачи дома.

Управляющая компания

Если вы заключали ДДУ, готовьтесь, что управляющую компанию вам назначит застройщик, а сменить её будет не так-то просто. Если вы являетесь членом ЖСК, то управляющую компанию вам не нужно даже искать, потому что управлять домом вы (или выбранные вами другие члены ЖСК) будете сами.

Подводя итог этого соревнования, ДДУ хочется назвать победителем. Этот способ приобретения жилья популярен по праву. Но наличие на рынке ЖСК (пусть и изменившегося, устаревшего и не очень-то приспособленного к современности) хорошо уже само по себе, как факт. Потому что в результате нормальной конкуренции кое-кто точно окажется в выигрыше. Это клиент.

Источник: http://novostroyman.ru/articles/ddu-ili-zhsk-chto-luchshe

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать

Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Договор дольщикаДоговор пайщика
Регулируется ФЗ №214Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРККРегистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняетсяВозможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительстваВременные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого домаНаказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатациюРассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

  1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

  2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства.

Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях.

Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

https://www.youtube.com/watch?v=G-Ka-FpdY7w

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

  1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки.

    Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры.

    Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

  1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

  2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем ания. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

  1. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

  • заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
  • доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
  • указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

  • в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;
  • соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;
  • в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;
  • в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;
  • был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;
  • сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

  • его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;
  • количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;
  • нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;
  • наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;
  • полная информация о земельном участке под строительство;
  • преимущественное право общего собрания по вопросу увеличения стоимости 1 м2;
  • характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;
  • сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;
  • последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/pokupka-kvartiry-ddu-ili-zhsk.html

Что лучше – ДДУ или ЖСК?

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ.

Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК.

 
В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни? 

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

  • квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
  • в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
  • у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
  • все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства. 

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел.

Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату.

Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится. 

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ – это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки. 
Подводные камни договора ЖСК:

  • все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
  • застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
  • закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе – договоре;
  • есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
  • собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю. 

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр. 

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ 

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства.

Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься.

Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи. 

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе 

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья.

Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.

 
Еще одна тонкость ЖСК – это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться – в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление. 

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору 

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки.

Но это не всегда служит достаточным балансом риска – ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика.

  Законодательство не препятствует изменению формы договора – по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно. 

Источник: http://novostroyker.ru/blog/analitika/raznica-mezhdu-ddu-i-zhsk

В чем отличия между договором дду и жск?

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора долевого участия (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

Рекламный блок:

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан. Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры. В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ и это приведет к расторжению сделки, дольщику возвращаются все вложенные средства. Кроме этого, он дополнительно получит неустойку (1/150 от ставки рефинансирования).

Какую основополагающую информацию содержит договор долевого участия в строительстве?

  1. Характеристики, местоположение и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
  2. Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
  3. Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
  4. Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
  5. Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
  6. Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

Рекламный блок:

  1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
  2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
  3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
  4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
  5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
  6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
  7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС.

Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет).

ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

Плюсы

Минусы

Договор долевого участия
  1. ДДУ регистрируется в Росреестре.
  2. Стоимость квартиры фиксирована.
  3. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков.
  4. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.
  1. Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства.
  2. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.
Жилищно-строительный кооператив
  1. Рассрочка на срок до 20 лет.
  2. Жилье дешевле на 18 %.
  3. Управление домом переходит к ЖСК.
  1. Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир.
  2. У пайщика нет законодательной защиты.
  3. Застройщик не обязан предоставлять документацию.
  4. Стоимость квартиры не фиксирована.
  5. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-zhsk-i-ddu-otlichiya/

Юридическое руководство
Добавить комментарий