Какая территория ТСЖ является собственностью товарищества и что входит в придомовые участки? Что такое общедомовое имущество?

Содержание
  1. Придомовая территория. Правила содержания
  2. Общая информация
  3. Придомовая территория многоквартирного дома. Нормативы
  4. Распоряжение придомовой территорией
  5. Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?
  6. Земельный участок под МКД – чья собственность?
  7. Разница между новостройками и «старыми» домами
  8. Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?
  9. Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?
  10. Придомовая территория — это дилемма для жильцов
  11. Законодательство о придомовых территориях
  12. Как определяется размер придомовых территорий?
  13. Кто должен содержать придомовые земли?
  14. Распоряжение придомовой землей
  15. Нюансы
  16. Общедомовое имущество: на что имеем право
  17. По духу закона
  18. Как узнать, чем владеем
  19. Не бойтесь инициативы
  20. В помощь председателям тсж : как оформить придомовую территорию в общую собственность
  21. Как оформить придомовую территорию в общую собственность
  22. Законодательная база
  23. Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома
  24. Состав и площадь придомовой территории
  25. Использование земельного участка при доме
  26. Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка
  27. Необходимость приватизации земельного участка МКД
  28. Заявите о правах на участок
  29. Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка
  30. Законодательное несовершенство

Придомовая территория. Правила содержания

Какая территория ТСЖ является собственностью товарищества и что входит в придомовые участки? Что такое общедомовое имущество?

  Общим имуществом владельцев квартир в доме являются не только подъезды, чердаки и подвалы, но и придомовая территория. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию. Но кроме обязанностей у членов ТСЖ есть и права по распоряжению землёй, примыкающей к дому.

На практике придомовой территорией распоряжается кто угодно на своё усмотрение, например, на месте сквера вырастает магазин, а на месте спортивной площадки — новостройка.

А как жильцам стать полноправными эксплуататорами придомовой территории? А можно ли огородить её забором и запретить посторонним распоряжаться ей?

Общая информация

  Каждая многоэтажка документально связана с земельным участком, на котором располагается. Участок уже зарегистрирован и имеет кадастровый номер.

В границы участка входит не только земля, расположенная непосредственно под домом, но и тротуары, дороги, детские площадки, озеленённые территории.

Вот этот участок вокруг дома и раскрывает понятие «придомовая территория многоквартирного дома».

По правилам содержания общего имущества — придомовая территория многоквартирного дома это:
К придомовой территории относятся:

  • участок земли под домом;
  • элементы благоустройства и озеленения;
  • спортивные и детские площадки;
  • автостоянки;
  • пожарные проезды;
  • котельные;
  • трансформаторные подстанции;
  • другие объекты инфраструктуры.

Точные границы придомовой территории многоквартирного дома и площадь земельного участка отражена в кадастровом паспорте, эти сведения находятся в открытом доступе – на публичной интернет-карте Росрестра. Статус участка тоже можно узнать на карте – он либо арендуется ТСЖ, либо оформлен в собственность жильцов.

Плюсы и минусы ТСЖ в статье здесь.

Придомовая территория согласно статье 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса» принадлежит всем владельцам квартир на праве долевой собственности.

И если она арендуется, то оформить право владения можно, если такое решение отразится в протоколе общего собрания.

Доли земельного участка определяются между всеми жильцами пропорционально площадям их квартир, как и всё общее имущество в доме.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома проходит бесплатно и не нуждается в регистрации каждым владельцем. Исходя из анализа законодательства, когда владелец покупает квартиру, он покупает и часть общего имущества, которая не подлежит выделу, поэтому можно считать, что регистрация доли проведена в момент регистрации права на квартиру.

Придомовая территория многоквартирного дома. Нормативы

  Коммунальщики к обслуживанию домов зачастую относятся спустя рукава, а о придомовых участках разговор вообще не идёт. Поэтому содержание придомовой территории многоквартирного дома целиком ложится на плечи жильцов. А для того, чтобы облагородить участок вокруг дома, нужно знать его границы.

Размер придомового участка определяется градостроительным регламентом согласно статье 43.4 Градостроительного кодекса.

Регламент у каждого города свой, но существует общая формула, по которой рассчитывается придомовая территория многоквартирного дома (нормативы 2015 года актуально рассчитывать по этой формуле, так как законодательство по этому вопросу не изменялось с 2000 года).

Согласно Положению об определении границ земельных участков в кондоминимумах установлено, как именно определить границы придомовой территории. При этом должны быть учтены параметры и характеристики многоэтажки, границы соседних домов и площадь всего микрорайона.

Формула расчёта размера придомовой территории приведена приказом Минземстроя №59 (СП 30-101-98) и выглядит так: Sнорм. = У*Sк, где:

  • Sнорм – норматив площади территории;
  • У – показатель доли земли на 1 кв.м. жилья, который рассчитывается по более сложной формуле и напрямую зависит от этажности дома и года постройки;
  • Sк – общая площадь квартир и общего имущества.

Формулу расчёта показателя доли можно найти в градостроительном регламенте вашего муниципалитета.

Распоряжение придомовой территорией

   Придомовой участок создаётся для комфорта жильцов – для прогулок, для строительства детских площадок или парковок и т.п. Однако, если в доме расположены магазины и офисы, зачастую вся придомовая территория занята автостоянками и парковками.

Но нужно иметь в виду – поскольку вся территория вокруг дома принадлежит собственникам помещений в долях, то и распоряжаться ей можно только сообща!

и управление участком возложено только:

  • на управляющую компанию (и такой пункт обязательно должен быть расписан в договоре управления);
  • на ТСЖ (все владельцы помещений на общем собрании решают, как будет использоваться придомовая территория).

Территорию даже можно огородить, если через участок не проходит муниципальная дорога. В этом случае на часть участка с дорогой установлен публичный сервитут.

Что такое сервитут описано в этой статье.

Если же дорога не муниципальная, а принадлежит только вашему дому, вы имеете право на общем собрании закрыть свою территорию от посторонних лиц, например, установив шлагбаум.

Часть участка можно использовать с выгодой, например, сдать в аренду под парковку, а арендные платежи пустить на общедомовые нужды. Но это решение также согласуется между всеми жильцами.

Не стоит забывать и о том, что за неправильное содержание придомового участка возложена ответственность. Например, на припаркованную около дома машину упала глыба льда. Ущерб автовладельцу суд взыщет:

  • с управляющей компании, если именно она управляет домом и получает оплату за содержание жилья;
  • с ТСЖ, если дом управляется самостоятельно (в порядке регресса ТСЖ может взыскать выплаченные по суду деньги с виновного лица).

При этом, если территория, где возможен сход снега или льда, огорожена, автовладелец не получит ничего, если припаркует машину внутри ограждения.

Если позволяет придомовая территория многоквартирного дома, парковка на ней не запрещается, но подчиняется правилам дорожного движения. Для автовладельцев запрещены:

  • стоянка с заведённым мотором;
  • стоянка грузовиков;
  • перегораживание проездов;
  • парковка возле мусорок ближе 5 метров;
  • езда по газонам и тротуарам;
  • парковка на газоне и тротуаре.

При нарушении правил парковки машина виновника может быть эвакуирована.

Следует отметить, так как парковка это придомовая территория, жилищный кодекс всех жильцов наделил равными правами по её использованию, без выделения конкретного места.

Парковочное место не может быть собственностью конкретного члена ТСЖ.

Законы подчас имеют важные моменты, о которых большинство даже не подозревает.

Интересное примечание: согласно 6 части 36 статьи Жилищного кодекса собственность на долю придомовой территории не аннулируется со сносом или разрушением дома и не переходит во владение государства или других лиц.

То есть, если у вас оформлена придомовая территория, это означает, что в случае сноса дома, свою долю вы можете продать, подарить, или распорядиться по-другому.

 

Источник: http://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/pridomovaya-territoriya.html

Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?

Кто может использовать землю под МКД? Может ли кто-то её продать? Приватизирован ли участок под вашим домом? Познакомившись с законами Жилищного Кодекса, вы сможете узнать больше о своей собственности и защитить свои права.

Земельный участок под МКД – чья собственность?

Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.

И это отчасти правильно.

Закон предусматривает безвозмездную передачу придомовой территории в общедолевую собственность жильцов.

Значит ли это, что земля под домом обязательно принадлежит вам? Нет.

Разница между новостройками и «старыми» домами

Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

  • участок под домом имеет план с чётко обозначенными границами, которые установил местный орган самоуправления;
  • все землеустроительные работы были закончены до 2005 года, когда начал действовать Жилищный Кодекс РФ;
  • придомовой участок внесён в Росреестр и имеет кадастровый план.

Если же условия не были выполнены, то земля в многоквартирном доме так и не перешла в собственность жильцов.

ВАЖНО! Если вы приобрели квартиру до 2005 года, то стоит проверить, входит ли территория под МКД в вашу собственность.

Не волнуйтесь, если участок ещё не сформирован.

Его владельцем пока является публично-правовое образование, то есть муниципальное образование или государство.

Никто, кроме жильцов дома, по закону не сможет его приватизировать.

Поэтому жителей и так можно считать владельцами двора, однако до приватизации их полномочия несколько ограничены.

А что сказать о новостройках, введённых в эксплуатацию после 2005 года? Земля под многоквартирным домом кому принадлежит в таком случае?

В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.

Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?

Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».

Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.

Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.

ВНИМАНИЕ! Если территория под домом принадлежит собственникам помещений, то среди платежей должны быть квитанции об уплате налога.

Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?

Границы и размеры дворовой территории определяют местные власти, руководствуясь Жилищным и Земельным Кодексом РФ.

Земля под многоквартирным домом включает детские площадки, автостоянки, различные спортивные площадки и всю территорию, за которой ухаживают жильцы.

Конечно, участок под МКД имеет небольшие размеры. Зачастую местные власти стараются ограничить придомовую территорию, сделав её как можно меньше.

Особенно это касается крупных городов и мегаполисов, в которых каждый квадратный метр представляет собой огромную материальную ценность. Поэтому во время приватизации жители могут столкнуться с серьёзным противодействием и ограничениями со стороны чиновников.

ВАЖНО! Земля под многоквартирным домом может быть приватизирована в имеющемся размере только в том случае, когда участок не «забирает» чужую территорию.

Если же двор состоит из общественной собственности, скажем, занимает часть улицы или двора другого дома, то его приватизировать нельзя. Официальные размеры придомовой территории в таком случае будут уменьшены по отношению к фактическому размеру.

Все вопросы, касающиеся земли под МКД регулируются на основании Жилищного Кодекса и нескольких отдельных законов.

Существует множество тонкостей и оговорок относительно участка под МКД.

Можно выделить несколько основных пунктов:

  • Приватизированная территория под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью.К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.

ВНИМАНИЕ! Жильцы имеют право использовать общедолевую собственность в своих целях, если это не ущемляет права других соседей и физлиц.

  • Распоряжаться землёй имеют право лишь владельцы квартир, однако делать это они могут только в рамках Жилищного Кодекса РФ. Приватизация автоматически возлагает ответственность за содержание территории. Это логично, ведь люди сами заинтересованы в том, чтобы их двор был чистым и ухоженным.
  • Любые изменения относительно придомовой земли могут быть приняты лишь на общем собрании жильцов дома, при этом, чтобы решение было правомерным, необходимо более половины от числа жильцов многоэтажки.Для проведения каких изменений требуется разрешение общего собрания? Например, для сдачи небольшой части территории в аренду физлицу. Нередко это делают с целью получить прибыль, которую можно использовать для облагораживания территории и ремонта дома.Другим важным изменением является уменьшение земельного участка.Иногда об этом может попросить городской совет или застройщик, желающий использовать часть участка вашего дома для реализации определённого проекта.Оценить выгоду таких предложений и принять решение можно также только на общем собрании жильцов многоквартирного дома.
  • Владельцы общедолевой собственности могут обременить участок под МКД правом ограниченного использования. Что это значит? Жильцы могут принять решение ограничить пользование двором лицам, которые не проживают в доме.Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.
  • При случайном повреждении или разрушении дома вследствие стихийного бедствия, боевых действий и т. д., за владельцами квартир остаётся право собственности на общедолевую землю с элементами озеленения, техническими постройками и другими элементами.

Подведём итог. Придомовая земля находится в общедолевой собственности владельцев квартир.

ВАЖНО! Если дом был введён в эксплуатацию до 2005 года, скорее всего земля не приватизирована. Зачастую в новостройках владельцы квартир свою долю получают сразу после покупки жилья.

Предлагаем посмотреть интересную передачу о том, какую выгоду могут получить собственники квартир от придомовой территории и как лучше распорядиться землей:

Чтобы узнать, чья земля под многоквартирным домом, необходимо перейти на сайт Росреестра, который содержит детальную информацию о каждом участке города.

Важно помнить, что приватизация не несёт с собой огромных преимуществ, однако она позволяет полностью защитить двор от самовольных построек и лучше следить за его чистотой.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/obshhee-imushhestvo/zemlya-komu-prinadlezhit.html

Придомовая территория — это дилемма для жильцов

Придомовая территория — это дилемма для жильцов

Жилищное право > Оформление недвижимости > Придомовая территория — это дилемма для жильцов

О таком понятии, как «придомовая территория» слышали многие. Но что это такое, где именно находится и для чего нужно, мало кто понимает.

Вместе с тем у жильцов многоквартирных домов часто возникают вопросы об использовании этой территории и несении расходов по ее содержанию.

Придомовая территория – это не только кусок земли, но и часть общей собственности, нюансы управления которой должен знать каждый.

Законодательство о придомовых территориях

Что такое придомовая территория и как она определяется? Фото № 1

Абстрактное понятие о придомовой территории имеют многие. Говоря простым языком, это земля, находящаяся возле дома. Четкого определения данного понятия в законодательстве не содержится. А правовое регулирование прилегающих к домам территорий осуществляется нормами различных законодательных актов.

По гражданскому законодательству отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Она нужна не только для возведения на ней различных зданий и строений, но и для их эксплуатации.

Жилищным Кодексом РФ устанавливается право всех жильцов дома, в том числе и на участок земли, на котором он располагается.

Помимо самой земли законодатель относит к общему имуществу жильцов:

  • зеленые насаждения;
  • объекты благоустройства;
  • иные объекты, необходимые для эксплуатации (обслуживания) дома.

Следовательно, согласно закону придомовой территорией является участок земли под самими домом и около него. Это означает, что регулирование его использования осуществляется также законодательством о земле.

В совместное имущество жильцов многоэтажки входят также расположенные на этом участке площадки для детских игр, стоянки, трансформаторные будки, зеленые насаждения, гаражи и другие объекты, нужные для обслуживания дома, облагораживания его двора.

Отдельные вопросы, касающиеся границ и размеров таких территорий, решаются с применением норм Градостроительного кодекса.

Как определяется размер придомовых территорий?

Для чего нужна придомовая территория? Фото № 2

Придомовые территории, как и любые другие земельные участки, должны иметь определенные границы. Единого размера для таких территорий законом не устанавливается. Все дома имеют разные размеры, расположение, условия застройки, поэтому площадь земельного придомового участка определяется индивидуально. Для ее вычисления используется такие показатели, как:

  • площадь всех жилых помещений дома;
  • доля земли на квадратный метр жилья;
  • возраст, количество этажей дома.

Кроме того, в расчет берутся и условия застройки района, расположение дома относительно других домов и объектов на основании градостроительных норм.

Если придомовая земля была в установленном порядке оформлена, то сведения о ней включены в Единый кадастр. И точные характеристики участка, в том числе его размер и границы, отражены в кадастровых паспортах.

Для частных домовладений размеры (границы) придомовой земли определяются условиями договоров, иной документации о правах на пользование землей.

Однако далеко не все придомовые участки прошли оформление и поставлены на учет. Без прохождения данной процедуры установить границы территории, решать вопросы ее использования будет невозможно.

Кто должен содержать придомовые земли?

Кто несет расходы по содержанию и благоустройству придомовой территории? Фото № 3

Ответ на этот вопрос будет зависеть от того, прошел ли участок процедуру оформления и кадастрового учета. Если да, то он становится собственностью всех квартирантов дома.

А у любого собственника, помимо прав владеть и пользоваться имуществом, имеется и обязанность его содержать. Статьей 158 ЖК РФ устанавливается обязательство для жильцов участвовать в расходах на содержание общего имущества, в том числе, землю.

Каждый должен нести эти расходы пропорционально своей доле, то есть площади квартиры.

Непосредственно мероприятия по уходу за придомовой землей осуществляют сами жильцы, ТСЖ либо выбранная ими управляющая организация. В их задачу входит поддержание ее чистоты, уборка мусора, озеленение, благоустройство. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 устанавливаются правила по содержанию придомового участка и остального общего имущества.

Состояние придомового участка земли не должно нарушать требования санитарных, градостроительных и иных законодательных норм.

Если же участок жильцами не сформирован, то фактически он будет находиться во владении муниципалитета. Тогда и участвовать в содержании участка нужно будет ему.

Распоряжение придомовой землей

Если земельный придомовой участок прошел все необходимые процедуры, то он становится общей собственностью всех жильцов (собственников) дома. Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, они наделены правом использования, владения и распоряжения своим имуществом. Поскольку собственность является общей, то и принимать решения по вопросам распоряжения ею нужно совместно.

На общем собрании они могут договориться о строительстве на участке детских или спортивных площадок, стоянок, установке скамеек, посадке растений, размещении рекламы, иных объектов.

Они также вправе заключать с другими лицами договоры об использовании данной территории на платной основе. Распоряжаться своей землей жильцы должны разумно в соответствии с требованиями закона.

Следует иметь в виду, что они не вправе ограничивать движение иных лиц по придомовому участку.

Кроме того, следует обеспечивать возможность проезда специальных служб.

Нюансы

Какие нюансы могут возникнуть при установлении размеров придомовой территории и при определении расходов на ее содержание? Фото № 4

Для эксплуатации любых зданий необходима прилегающая земельная территория. Определение ее границ и ответственных за содержание лиц для частных домов не составляет труда.

С придомовыми территориями многоэтажек сделать это не так просто.

Если участки земли прошли процедуру оформления и учтены в кадастре еще до начала действия нового Жилищного кодекса, то они автоматически совершенно бесплатно переходят во владение всех собственников жилых помещений дома.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/pridomovaya-territoriya.html

Общедомовое имущество: на что имеем право

Светлана Коваленко

Источник фотографии

Каждый месяц жильцам приходят счета за квартплату, в которых отдельной строкой предусмотрены расходы на содержание общедомового имущества. Что входит в его состав и о чем нужно знать собственникам, чтобы использовать его в своих интересах?

БН разбирался, что считается общедомовым имуществом, кто имеет право им распоряжаться и как проверить, не нарушаются ли при этом интересы жильцов.

По духу закона

Отметим сразу, что сейчас в федеральном законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть отнесены к общедомовому имуществу. Обычно таковым считается все, что служит для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме. Но с юридической точки зрения есть много нюансов.

Описание примерного состава общего имущества дается в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Ее дополняет постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома…».

Так, в общедомовое имущество включают лифты и лифтовые шахты, лестничные площадки и лестницы, чердаки, колясочные, технические этажи и подвалы. Кроме того, в его состав входят кровли, фундаменты, фасады, несущие перекрытия, внутридомовые инженерные сети и т. д.

Еще к общему имуществу относится земельный участок под домом вместе со всеми объектами, расположенными в границах надела.

Это трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и пр.

Вместе с тем придомовая территория может быть оформлена в общедомовую собственность только в том случае, если участок прошел процедуру межевания и поставлен на кадастровый учет.

В домах старого фонда, особенно в центре Петербурга, нередки ситуации, когда в состав общего имущества не включены чердаки и подвалы, даже если в них находятся необходимые для обслуживания дома инженерные коммуникации.

Такие помещения в свое время были оформлены в собственность города и сдаются в аренду среднему и малому бизнесу.

Сейчас Комитет имущественных отношений Смольного ведет работу по определению статуса спорных объектов и обещает передать в ближайшее время в общедолевую собственность около двух тысяч помещений.

ВАЖНО

Исчерпывающий перечень общедомового имущества законодательством не установлен. В каждом конкретном случае состав объектов будет зависеть от множества факторов: технических характеристик дома, его истории, статуса придомовой территории и т. д.

Как узнать, чем владеем

Хотя общедомовым имуществом пользуются все жильцы, право распоряжения им, согласно Жилищному кодексу (статья 36), возлагается только на собственников.

Прежде всего, следует ознакомиться с перечнем имущества. Для этого лучше объединиться с другими собственниками и направить коллективный письменный запрос в адрес УК, ТСЖ, ЖСК (в зависимости от способа управления, выбранного в доме).

В запросе потребуйте предоставить вам список объектов общедолевой собственности с информацией, как конкретно они используются и какой доход приносят (с приложением копий договоров аренды чердаков, подвалов, колясочных, а также договоров ни размещение рекламных конструкций на фасадах и т. д.)

Скрывать подобную информацию от собственников УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права. Более того, они обязаны ежегодно на собраниях отчитываться перед владельцами жилья о том, сколько денег было получено от эксплуатации общего имущества за прошедший год и каковы планы по доходам на текущий.

Также можно обратиться с запросом в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. В этой организации есть сведения о том, в чьей собственности находятся все жилые и нежилые помещения каждого конкретного дома. Таким образом можно будет узнать, включены ли подвал, чердак, колясочная и пр. в общедомовое имущество или же принадлежат городу.

Если УК, ТСЖ, ЖСК не спешат удовлетворить любопытство жильцов, то на основании данных Росреестра можно написать заявление в Государственную жилищную инспекцию. В этом обращении необходимо указать все полученные сведения об объектах и потребовать обязать УК, ТСЖ, ЖСК раскрыть всю информацию.

Справка БН

На какую долю в общедомовом имуществе может рассчитывать собственник

Доля каждого собственника определяется путем деления площади его жилья на сумму всех жилых и нежилых площадей в доме. Но, разумеется, выделить эту долю «в натуре» не получится.

Право собственности на общедомовое имущество возникает у владельцев жилья одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или комнату в многоквартирном доме.

ВАЖНО

Для того, чтобы узнать конкретный состав общедомового имущества, необходимо направить письменное обращение в УК, ТСЖ, ЖСК. Не забудьте попросить разъяснений, какие объекты переданы в аренду, и какой доход они приносят

Не бойтесь инициативы

Как правило, претензии к УК, ТСЖ, ЖСК появляются в том случае, если жильцы считают, что ставки аренды на сдаваемые третьим лицам помещения в доме специально занижены.

«Это основная причина конфликтов с управляющими компаниями по поводу общедомового имущества. При этом достаточно редко встречается ситуация, когда граждане категорически возражают против конкретного арендатора: все собственники понимают, что аренда приносит прибыль», – отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко.

Помните, в подавляющем большинстве случаев вопрос о распоряжении общим имуществом решается на общем собрании жильцов. За тот или иной вариант его использования должны проать не менее двух третей владельцев жилья.

И если есть основания полагать, что имущество эксплуатируется неэффективно, то граждане вправе созвать внеочередное собрание собственников.

И на нем потребовать от УК, ТСЖ, ЖСК повысить арендные ставки или расторгнуть договор со старым арендатором, найти нового и т. д. При этом в протоколе общего собрания такое решение должно быть четко зафиксировано.

Если управляющие компании не спешат подчиняться воле собственников, то можно смело подавать в районный суд иск о неисполнении протоколов собраний.

Если форма управления в вашем доме – ТСЖ, стоит заранее изучить устав организации.

Иногда в этом документе может быть зафиксировано положение, согласно которому руководство ТСЖ вправе самостоятельно принимать решение об управлении общим имуществом без учета мнения жильцов.

И если его действия идут в разрез с интересами граждан, то необходимо на собрании поставить вопрос о переизбрании членов правления. Это поможет изменить ситуацию к лучшему.

Еще одна распространенная причина конфликтов – это расходование полученных от использования общедомового имущества средств. Имейте в виду, что эту прибыль разрешается тратить далеко не на любые цели. Например, собственники не могут получать деньги на руки. Все средства, полученные за счет сдачи в аренду чердаков, подвалов и т. д. должны идти исключительно на общедомовые нужды.

Например, эти доходы можно направить на формирование фонда капитального ремонта (тогда собственникам квартир не придется вносить соответствующие платежи). Кроме того, эти средства разрешается тратить на оплату коммунальных услуг, например, на вывоз мусора или обслуживание лифтов. А выставляемые к оплате суммы в квитанциях для жильцов могут быть соответствующим образом уменьшены.

ВАЖНО

Если вас не устраивает, как ТСЖ, ЖСК, УК распоряжается общедомовым имуществом, то необходимо собрать внеочередное собрание собственников жилья и поднять вопрос о более эффективных механизмах управления

Добиться от управляющих компаний информации о том, как они распоряжаются общим имуществом дома и какую прибыль приносят сдаваемые в аренду чердаки, подвалы, колясочные и т. д., достаточно сложно. Но потраченные усилия того стоят: за счет дополнительных доходов можно сократить затраты на капремонт, квартплату или благоустроить детские площадки на придомовой территории.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: https://news.ners.ru/obshchedomovoe-imushchestvo-na-chto-imeem-pravo.html

В помощь председателям тсж : как оформить придомовую территорию в общую собственность

В помощь председателям тсж : как оформить придомовую территорию в общую собственность

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

В соответствии с положениями ст.36 Жилищного кодекса РФ, ст.43 Градостроительного кодекса РФ, ч.2 ст.6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», граница земельного участка многоквартирного дома устанавливается на основании проекта межевания территории.

Разработанный проект межевания должен соответствовать требованиям градостроительного, земельного, жилищного и иного законодательства, в частности градостроительной документации, определяющей границы и градостроительное назначение участков территории, а также градостроительным нормативам и правилам.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, для дальнейшей постановки его на государственный кадастровый учет в целях регистрации на него общей долевой собственности осуществляется в границах, согласно проекту межевания квартала, на основании заявления ЛЮБОГО собственника, за исключением земельных участков общего пользования (проезды, скверы, инженерные коммуникации, кабельные сети), которые в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации и отчуждению из собственности.

Формирование границ конкретного земельного участка для постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт производится на основании утверждённого проекта межевания.

Пока не сделано межевание и земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учёт – земля принадлежит государству, а в общедолевую собственность она переходит лишь после 2-x действий:

  1. проведения межевания;
  2. постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт(то есть формирование границ земельного участка).

До этого – земля под домом и вокруг него не является общедолевой собственностью.

Именно поэтому власти не спешат делать межевание и формировать границы участков у многоквартирных домов, тогда они перестанут быть собственниками этих земель и не смогут самолично ими распоряжаться.

Они пока что не спеша отрезают сколько им нужно земли и продают её или используют её так как им хочется. Строят на этой земле народные гаражи, парковки, магазинчики и т.д. и земля уходит от дома.

А если и формируют земельные участки, то стараются сделать это по границе (фундаменту) дома, объявив всю землю вокруг дома общественной, которая не подлежит приватизации в общедолевую собственность.

Как оформить придомовую территорию в общую собственность

Согласно новому Жилищному кодексу, придомовая территория относится к общедомовой собственности.

И от того, на кого оформлена земля, зависит многое: должен ли собственник квартиры платить земельный налог, кто принимает решения о благоустройстве придомовой территории.

От решения оформлять или не оформлять землю зависит, что вы будете лицезреть из окон своего жилища: благоустроенный зеленый двор с детской площадкой или несанкционированные свалки и автомобильные стоянки.

Нельзя оставить без внимания еще и статью 7.1. Кодекса об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ. Чиновник же у нас всегда прав.

Конечно, мы можем чиновнику объяснять, что согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21 апреля 2006 года № 04/3201-Е3) и Минфина России (письмо от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65), «если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (пункт 2 статьи 8, статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, пункт 5 статьи 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ»), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер».

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичное положение закреплено в п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».

Длительное время власти не охотно шли на оформление земельных участков в собственность, и сама эта тема долгое время находилось под запретом, однако с принятием указанных актов ситуация в значительной мере изменилась.

Законодательная база

Прежде, чем приступить к раскрытию этого вопроса – назовем основные правовые акты федерального уровня.

Чтобы каждый собственник помещения в многоквартирном доме имел представление о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под его многоквартирным домом, постараемся построить настоящую статью с пояснениями каждого шага действий на пути оформления участка земли в собственность. Но, прежде назовем отправные точки

  • федеральные нормативные правовые акты, в которых тем или иным способом прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом и прилегающую к нему территорию:
  • Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;
  • Статьи 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  • Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
  • Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Источник: http://tsjudacha.ru/index.php/novosti/novosti-zhkx/221-v-pomoshh-predsedatelyam-tszh--kak-oformit-pridomovuyu-territoriyu-v-obshhuyu-sobstvennost

Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома

Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов.

Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория.

По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.

Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения.

Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка.

Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв.

м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете.

В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка.

У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку.

Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль.

Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в ании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут.

После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

Аргументы «против»:

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст.

158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику.

Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга.

Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно.

В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию.

Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья.

Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно.

Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей.

Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление.

Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения.

Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше.

Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти.

В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще.

Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma-kak-eyu-pravil-no-rasporyadit-sya.html

Юридическое руководство
Добавить комментарий