Как сдать коммерческую недвижимость в аренду — все секреты

Содержание
  1. Сдать в аренду коммерческую недвижимость в 2018 – быстро, правильно, особенности, физическим лицом
  2. Как правильно это осуществить
  3. Необходимые документы
  4. Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость
  5. Сдача физическим лицом
  6. Риски при сдаче имущества в аренду
  7. Как найти арендатора коммерческой недвижимости?
  8. Сетевые компании
  9. Неумелые предприниматели
  10. Опытные предприниматели
  11. «Ларечники»
  12. Распродажи
  13. Специфические арендаторы
  14. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость
  15. Что нужно знать про аренду коммерческой недвижимости
  16. Этапы сдачи в аренду коммерческой недвижимости от собственника
  17. Как быстро можно сдать коммерческую недвижимость в аренду
  18. Инвестируем в коммерческую недвижимость
  19. Как получить доход
  20. Офисная
  21. Торговая
  22. Промышленная
  23. В сфере услуг
  24. Как выбрать нужную недвижимость
  25. На какой доход можно рассчитывать
  26. Насколько выгодны вложения
  27. Риски инвестиций
  28. Налоги
  29. Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду
  30. Лучшая недвижимость для аренды
  31. Вероятностные риски
  32. Какая жилая недвижимость более выгодна при сдаче в аренду?
  33. Как выгодно сдать в аренду квартиру?
  34. Как купить коммерческое помещение выгодно? Советы по выбору объекта
  35. Этапы выгодной покупки коммерческой недвижимости
  36. Выбор коммерческого помещения для покупки
  37. Подготовка договора купли-продажи нежилых помещений
  38. Этапы проведения сделки
  39. У вас есть вопрос юридического характера?

Сдать в аренду коммерческую недвижимость в 2018 – быстро, правильно, особенности, физическим лицом

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду — все секреты

Год от года рынок предоставления услуг неустанно растет. Каждая уважающая себя компания имеет хотя бы одно помещение, где и осуществляет свою деятельность. А если фирма еще и достаточно крупная, то без нескольких производственных и складских помещений уж точно не обойтись.

Ушлые предприниматели идут в ногу со временем и знают – раз на коммерческую недвижимость есть спрос, значит, должно быть и предложение. А как грамотно это предложение реализовать на практике, мы и расскажем далее.

Требуется:

Первое и самое главное, что необходимо в этом нелегком деле – это, собственно, сами активы. Хорошая недвижимость в наше время ценится на вес золота. Арендаторы готовы платить бешеные деньги за “лакомые кусочки” – просторные помещения в центре города с максимальным клиентопотоком.

Итак, если у фирмы есть несколько или хотя бы одно помещение, офис или здание-склад, но по каким-либо причинам все это простаивает, самое время найти хорошего арендатора и заключить с ним договор на выгодных условиях.

Чем больше у компании недвижимости, тем больше будет и клиентов, готовых ежемесячно выкладывать немаленькую сумму за съем.

  1. Документы на недвижимость.

Главное требование – это нахождение имущества в собственности (ст. 608 ГК РФ). Допускается сдавать в аренду и не собственникам, но для этого нужно, чтобы собственник дал свое согласие.

Перед тем, как искать арендаторов, следует позаботиться о наличии комплекта всей правоустанавливающей документации.

  1. Знание способов поиска потенциальных клиентов.

Существует несколько способов осуществить поиск:

  • поискать на специализированных площадках в Интернете;
  • мониторить объявления в журналах, газетах, на радио или телевидении;
  • через знакомых, друзей или деловых партнеров;
  • при помощи риэлторских агентств.

Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки. Наиболее быстрым является поиск через агентства недвижимости, однако это и более затратно, ведь агентство, как посредник, потребует свой процент от сделки.

  1. Знание рисков сдачи помещения в аренду.

Арендатор получает недвижимость во временное пользование и обязан за свой счет производить текущий ремонт имущества.

Однако, помимо очевидных плюсов типа арендной платы и ремонта помещения, арендодателя могут поджидать и некоторые риски.

Недобросовестный арендатор может запросто использовать помещение не по прямому назначению или вовсе похитить дорогостоящее оборудование. К потенциальным клиентам нужно относиться с большой осторожностью, тщательно анализируя все возможные риски.

Образец договора аренды офиса с юридическим адресом вы можете найти по ссылке.

Эксперты в области коммерческой недвижимости утверждают, что если арендодатель грамотно подойдет к вопросу качества сдаваемых в аренду помещений, от арендаторов уж точно отбоя не будет.

Вот лишь некоторые особенности, к которым ушлые арендаторы крайне внимательно относятся:

От вида клиента зависит, какое помещение ему более подходит. Если арендатор планирует организовать медицинское учреждение, наверняка будут высокие требования к инсоляции и кабинетной планировке. А вот для банков подойдут более глубокие помещения с большим количеством несущих стен, ведь где-то будет расположено хранилище.

В зависимости от того, каких клиентов планируется заинтересовать, и следует осуществлять конструктив.

  1. Наличие у арендодателя права собственности.

Многие фирмы заинтересованы в том, чтобы впоследствии выкупить арендуемое помещение и дальше развивать бизнес. Аренда может быть в любое время прекращена, а здание в собственности никто просто так не отнимет.

Все больше и больше арендаторов стараются сделать арендуемые площади “под себя”, поэтому арендодатель-собственник – огромное преимущество.

Полуаварийные и разрушенные склады вряд ли кому-то нужны. То же самое касается и зданий, в которых отсутствует часть инженерных коммуникаций. Ликвидность такой недвижимости крайне низка, поэтому заработать на ней вряд ли получится.

Арендаторы выбирают помещения в зависимости от своих потребностей. К примеру, поставщику необходим склад для хранения товаров.

С большой долей вероятности такой клиент выберет здание, в котором создана удобная зона для ведения погрузочно-разгрузочных работ. И, наоборот, небольшому офису из нескольких человек, работающих на компьютерах, такая зона и даром не нужна.

Как правильно это осуществить

Итак, у фирмы есть одно или несколько помещений, попросту стоящих без дела. Самое время их “активировать” и заставить приносить доход.

Этап 1. Проверяем комплектность документации.

Каждый объект недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре, а на руках у предпринимателя должна быть выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности. Документы в порядке? Тогда самое время переходить к следующему этапу.

Этап 2. Выбор способа осуществления поиска клиентов.

Потенциальный клиент может обитать практически везде. Зачастую арендаторы сами находят арендодателей, и не секрет, как. Огромный выбор досок объявлений – в интернете, на радио, телевидении или в “желтой прессе”.

Заинтересовать клиента поможет грамотно составленное объявление, содержащее наиболее полную информацию о недвижимости. Арендатор должен понять – именно это здание послужит хорошим подспорьем для развития его бизнеса.

А это значит, что помимо живого и яркого языка следует позаботиться и о “матчасти” – а именно, подробных технических характеристиках.

Нет желания все это делать? Тогда на помощь придут риэлторские агентства. За небольшой процент от суммы сделки команда профессиональных экспертов подберет клиента в сжатые сроки. Останется всего лишь заключить арендный контракт с понравившимся контрагентом.

Этап 3. Осмотр помещения.

Один из самых важных этапов. Не стоит надеяться, что арендатор произведет беглый осмотр и не глядя поставит свою подпись в договоре. Более вероятно, что осмотр продлится значительное время, а в процессе него будет выявлен и не один недостаток.

Чтобы избежать оттока клиентов при осмотре, рекомендуется тщательно подойти к процедуре предарендной подготовки. Сантехника, вентиляция, отделка – вот, на что нужно обратить внимание в первую очередь.

Этап 4. Определение размера арендной платы, правил пользования помещением и других условий договора.

Клиент уже на все готов ради того, чтобы заключить договор? Тогда самое время определиться, сколько мы хотим с него брать.

Чтобы было проще, можно зайти на специальный сайт или поискать похожие объявления в газете. Все цены за аренду аналогичной недвижимости нужно сравнить и выбрать нечто среднее.

Именно от этой цены и нужно отталкиваться. Конечно, это можно и не делать, установив ценник полностью на свое усмотрение.

Этап 5. Заключение договора.

Договор заключается только в письменной форме. Желательно сделать несколько экземпляров, ведь каждая сторона должна иметь хотя бы один экземпляр. В Росреестр также нужно подать договор – если срок аренды более 1 года, нужна госрегистрация сделки.

Необходимые документы

Если поиск клиентов производится через агентство недвижимости, эксперты возьмут на себя все заботы по подготовке необходимого пакета документации.

Если же арендодатель решил возложить на себя бремя поиска потенциальных арендаторов, следует заранее собрать и подготовить все бумаги.

В число требуемых документов входят:

  • правоустанавливающая документация, свидетельствующая о наличии права собственности;
  • документ-основание возникновения права собственности;
  • выписка из ЕГРП;
  • паспорт арендодателя или учредительные документы собственника.

От арендатора потребуется:

  • паспорт;
  • подтверждение платежеспособности.

Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость

Скорость сдачи имущества в аренду напрямую зависит от таких факторов, как:

  • размер арендных платежей (чем выше цена за аренду, тем более узкий круг потенциальных клиентов);
  • месторасположение объекта аренды (удаленность от центра города, от основных объектов инфраструктуры значительно снижает скорость поиска);
  • соответствие параметров сдаваемого в аренду здания запросам арендаторов.

Самый простой способ ускорить поиск клиентов – это снизить размер арендных платежей. Недальновидные предприниматели наверняка скажут, что это не разумно, однако это не так.

Несение постоянных издержек на содержание помещения ввиду отсутствия арендатора – не слишком удачное решение. Лучше сдать помещение по средней или низкой ставке сейчас, чем по более высокой, но на год позже.

Конечно же, чем более ликвидное помещение, тем более высокий ценник можно установить без оттока потенциальных клиентов.

Наличие автомобильной парковки, точки общественного питания в здании, высокая проходимость и прочие “радости жизни” поднимут планку цены до заоблачных небес.

Быстрому поиску клиента также поспособствует и удачно составленное объявление, размещенное в нужное время и в нужном месте. Помните, что реклама – это двигатель прогресса, и чем больше людей знает об услуге или продукте, тем эффективнее работает бизнес.

Сдача физическим лицом

Гражданским законодательством не установлено никаких ограничений в отношении того, кто может являться собственником недвижимости. По общему правилу, арендодатель – это любое лицо, которое владеет имуществом на праве собственности.

Таким образом, и физическое, и юридическое лицо может владеть коммерческим зданием или сооружением. Никаких препятствий к сдаче в аренду физическим лицом ГК РФ не устанавливает.

Риски при сдаче имущества в аренду

Вот лишь некоторые риски, которые несет арендодатель коммерческой недвижимости:

 Арендатор будет использовать помещение не по прямому предназначению Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется указывать в договоре права и обязанности арендатора, границы прав его пользования
 Повреждение или пропажа имущества Предотвратить это сложно, ведь даже с виду порядочный клиент может на деле оказаться не тем, за кого себя выдает. Но закон на стороне арендодателя – все убытки подлежат компенсации, если перечень имущества и его состояние заранее включить в текст договора
 Несвоевременная оплата Арендатор не вовремя вносит ежемесячные платежи? Условие договора про неустойку или пени за каждый день просрочки поможет наказать нечестного предпринимателя “рублем”

Итак, процедура сдачи коммерческой недвижимости в аренду, хоть и кажется сложной на первый взгляд, достаточно проста.

Нужно всего лишь внимательно отнестись к мелочам – грамотно составить объявление, произвести предарендную подготовку недвижимости, сделать косметический ремонт и не ставить слишком высокую цену за аренду. И тогда в потенциальных арендаторах недостатка уж точно не будет.

Нужна ли регистрация договора аренды земельного участка, рассказывается тут.

Как оформить договор аренды торгового помещения, читайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-kommercheskuju-nedvizhimost/

Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти “точек”. Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. – “Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!”

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: – предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; – сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к.

вы теряете все рычаги влияния на них; – сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; – даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; – по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что “сетевик” готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения.

Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев.

К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП.

Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем.

Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. – “Давай встрэтимса, пагаварим… Зачем дагавор?… Чё ты всё пищешь?…” и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды.

В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают “раскрутить” помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями.

В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения.

К арендаторам “с душком” относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда (Pfunds Molkerei), которому уже более 130 лет.

Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

Источник: https://delovoymir.biz/kak-nayti-arendatora-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость

Простаивающий без дела офис, склад, торговую или производственную площадь, лучше сдать в аренду для получения пассивного дохода. Если вы пока рассматриваете возможность покупки коммерческой недвижимости и сдачи её в аренду в качестве бизнеса, не забудьте проверить пользуются ли спросом помещения в выбранном вами районе и по какой цене они сдаются.

Что нужно знать про аренду коммерческой недвижимости

Сдача в аренду коммерческой недвижимости регулируется 34 статьёй Гражданского кодекса РФ «Аренда». Между арендатором и арендодателем обязательно заключается договор аренды, его составление лучше поручить компетентному юристу.

В соответствии со статьёй 616 ГК РФ арендодатель обязуется проводить капремонт и поддерживать помещение в исправном порядке, арендатор обязан поддерживать чистоту и порядок, оплачивать текущие расходы и при необходимости делать косметический ремонт.
Если владелец помещения и арендатор договорились о других условиях, пропишите их в договоре аренды.

Этапы сдачи в аренду коммерческой недвижимости от собственника

1. Назначить цену

Просмотрите и оцените существующие предложения на рынке. Воспользуйтесь для этого популярными сайтами, например, Avito или ЦИАН, или печатными изданиями. Если нет желания собирать информацию самому, можно обратиться за помощью к риелтору или брокеру.

Не забудьте, что итоговая сумма сделки может быть ниже, чем указанная в рекламном предложении.

Как быстро можно сдать коммерческую недвижимость в аренду

Скорость сдачи будет зависеть от многих параметров:

  1. стоимость аренды;
  2. месторасположение;
  3. соответствие параметров помещения запросам будущего арендатора.

Самый простой способ ускорить сдачу — снизить ставку аренды, ведь с постоянными затратами на содержание помещения разумнее будет сдать помещение по средней или низкой ставке, чем на год позже по высокой.

Сдать объект дороже, чем в среднем по рынку, поможет наличие парковки, точки общепита в здании и на соседних улицах, инфраструктура и высокая проходимость и т. д.

Будьте открыты пожеланиям возможного арендатора. Помогите ему спланировать расстановку рабочих мест исходя из количества сотрудников или сразу предложите несколько возможных вариантов.

Обговорите цвет стен и количество подключений к телефонной сети и интернету. В случае отсутствия отделки помещения предложите каникулы на время ремонта. Если есть мебель, предложите её за символическую плату, чтобы не пришлось думать, где хранить.

Ну и, конечно, надёжность собственника играет немалую роль.

2 этап. Найти арендатора

Для небольших помещений:

Искать арендаторов можно самостоятельно, а можно через агентство.

В случае с агентством, вы подписываете договор на оказание услуг и по факту заключения договора аренды оплачиваете оказанные услуги.

Можете работать и без заключения договора, напишите письмо с коммерческим предложением, укажите вознаграждение риелтору и разошлите по агентствам, которые занимаются коммерческой недвижимостью.

Чаще всего вознаграждение риелтору – 50% стоимости аренды за месяц.

Разместите объявление на бесплатные досках в интернете и базах данных по недвижимости.

Если есть время и возможность, попробуйте сделать рассылку по компаниям, например, хотите сдать торговые площади, разошлите коммерческое предложение магазинам. Базу можно собрать самому, а, значит, бесплатно.

Обязательно разместите баннер о сдаче в аренду на фасаде здания или в окнах. За рекламу на фасаде придётся заплатить, а вот в окне — бесплатно.

Для сдачи больших помещений:

Если у вас помещение с большой площадью и следовательно, с высокой планируемой доходностью, целесообразно сделать сайт и разместить на нём коммерческое предложение.

Продвигать сайт можно при помощи контекстной рекламы. Вы сами сможете регулировать стоимость объявления и при помощи ключевых слов находить целевую аудиторию.

Такой способ позволит рекламировать объект заинтересованной аудитории и не платить агентству.

3 этап. Заключить договор

https://www.youtube.com/watch?v=K0a_JQnwtuI

Найдите юриста, который составит качественный и подробный договор. В договоре прописываются:

  • стоимость месячной аренды;
  • сроки сдачи в аренду;
  • условия приёма-передачи объекта;
  • размер компенсации при порче имущества
  • ремонтные работы;
  • коммунальные платежи;
  • спорные вопросы по оплате платежей;
  • правила эксплуатации помещения;
  • уборка территории;
  • разрешённая реклама;
  • условия повышение ставки;
  • условия досрочного расторжения.

Если договор аренды заключается на срок более 364 дней, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Регистрация займёт не более 30 дней.

На последнем этапе арендодатель и арендатор подписывают акт приёма-передачи. Проверьте и опишите состояние объекта. День подписания акта — первый день аренды.

Всё. Коммерческая недвижимость сдана в аренду.

Источник: http://terraproperty.ru/index.php/advices/kommercheskaya-nedvizhimost/250-kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost

Инвестируем в коммерческую недвижимость

Инвестируем в коммерческую недвижимость

Такой способ умножения своих средств, как инвестиции в коммерческую недвижимость, стал в последнее время популярным не только среди профессиональных финансистов, но и среди частных инвесторов. Правда, пока еще не все они способны правильно распорядиться теми возможностями, которые дает им рынок недвижимости.

Мой знакомый, с которым иногда пересекались в Питере на теме инвестирования, продал продал несколько своих инвестиционных квартир под сдачу и прикупил коммерческой недвижимости в новостройках. По его словам это в разы выгоднее. Там свои заморочки конечно, но попытаюсь понять что это за ниша.

Как получить доход

Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно двумя путями:

  • получив доход от перепродажи помещения по более высокой цене;
  • сдавая свои помещения в аренду (инвестиции в аренду недвижимости).

Весь первый этаж нашего большущего дома — это коммерческая недвижимость. Вчера специально прошел — посмотрел, чего там только нет: магазины, несколько кафе, два фитнес-зала, обучение английскому, пункт выдачи детских товаров и много еще чего. И все это активно арендуется, сдается и пересдается. А ведь когда дом строился — была мысль прикупить небольшое помещение, но не решился …

Каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее выгодным способом вложения средств является предоставление площадей в аренду, дающее постоянный высокий доход от арендной платы.

Всю коммерческую недвижимость можно условно разделить на несколько категорий. Коммерческие объекты это:

  • офисная: офисные здания, конторы, кабинеты;
  • торговая: торговые центры, магазины;
  • промышленная: предприятия, склады;
  • сфера услуг: спортивные сооружения, клубы, рестораны, гостиницы.

Выбирая помещения для инвестиций, надо исходить из того, для каких целей вы хотите его использовать.

Офисная

Ликвидная офисная недвижимость может быть различных видов:

  • Квартира, переведенная в нежилой фонд или специально выстроенное нежилое помещение. На цену ее аренды могут повлиять такие факторы:
    • район расположения;
    • наличие поблизости места для парковки автомобилей;
    • расположение будущего офиса в «шаговой доступности» от метро, остановок общественного транспорта.
  • Небольшие отдельно стоящие здания. Такое расположение офиса повышает его «статусность»: фирма выглядит гораздо «солиднее», если занимает одна, без соседей, целое здание.
  • Помещения в бизнес-центрах. Они имеют свои преимущества. Например, многие вопросы, которые лежат на хозяине собственности (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт и т.п.) решаются администрацией бизнес-центра.

Торговая

Самая популярная коммерческая недвижимость расположена на первых этажах или в цоколе зданий, как жилых, так и офисных. Она интересна владельцам небольших магазинов, аптек, парикмахерских или кафе. Даже если она расположена в спальном районе, все равно способна найти своего арендатора — людям всегда необходимы мелкие услуги неподалеку от дома.

Помещения в торговых центрах удобны тем, что иногда представляется возможность выкупать соседние площади, увеличивая свои вложения. Обычно цена торговой недвижимости в несколько раз выше стоимости офисной.

Промышленная

Менее популярные, но отнюдь не менее доходные виды недвижимости. Из-за того, что выпускать какие-то товары сейчас в России на небольших площадях сложно, то наиболее востребованными видами этой недвижимости могут стать складские помещения, автосервисы и автомойки.

В сфере услуг

Выгодным вложением в недвижимость может стать приобретение помещения под фитнес-центр или мини-спортзал. При этом, конечно, следует предусмотреть наличие соответствующей инфраструктуры — душевых и, возможно, бассейна. Вложения в строительство мини-гостиницы или хостела также могут быстро окупиться при выборе правильного их расположения.

Как выбрать нужную недвижимость

Естественно, рынок недвижимости каждого конкретного города имеет свои особенности. Тем не менее, можно выделить наиболее важные аспекты, которые помогут подобрать объекты, которые смогут приносить крупную прибыль.

  • Оцените востребованность будущего объекта. Рассчитывать на хороший доход от офиса на окраине города или склада в центре с постоянными пробками не приходится. Каждый объект должен находиться там, где принесет наибольшую прибыль.
  • Небольшие офисы арендуются гораздо охотнее, чем большие. Так что, вложив деньги в пару маленьких помещений, вполне возможно, вы получите большую прибыль, чем приобретя одно большое.
  • Приобретайте в новостройках. Вкладывая средства на ранних этапах строительства, вы сэкономите немалые деньги.
  • Анализируйте цены в предложениях. Цена на один и тот же вид недвижимости может значительно различаться по районам города.

Как правило в период кризиса падает спрос на коммерческую недвижимость высшего ценового класса:

На какой доход можно рассчитывать

Как рассчитать доход от подобных инвестиций?

При сдаче в аренду доходность коммерческой недвижимости представляет собой отношение полученного годового дохода от сдачи объекта в аренду к стоимости его приобретения.

При этом разделяются понятия полной прибыли и чистой доходности:

  • полная прибыль — это выручка от аренды без учета расходов (затраты на содержание недвижимости, выплата налогов и т.д.).
  • чистая доходность — это средства, оставшиеся от полной прибыли после вычета всех расходов.

Насколько выгодны вложения

Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?

Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости. Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.

Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.

Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке, то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».

Сколько можно заработать на мини-офисах:

Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:

  • защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
  • инвестирование основано на праве собственности;
  • стабильность получаемого дохода;
  • высокий уровень дохода;
  • возможность самостоятельно контролировать свой капитал.

Но и о минусах забывать не следует:

  • это довольно дорогостоящий вид инвестирования;
  • низкая ликвидность объектов;
  • срок окупаемости вложений составляет не менее 5-7 лет;
  • приобретенная коммерческая недвижимость требует постоянного управления.

Риски инвестиций

  • несмотря на то, что юридические лица более предсказуемы, чем частные арендаторы, у них могут возникнуть проблемы с выплатой арендной платы;
  • в кризисный период при массовом банкротстве спрос на помещения падает, цены на аренду снижаются, и сдать помещения труднее;
  • неверно оцененные эксплуатационные расходы способны резко снизить доходность инвестиций;
  • возможность различных обременений при инвестициях во вторичный рынок;
  • возможность со стороны городских властей прекращения договора аренды на землю, на которой расположен объект недвижимости.

Налоги

Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости рассчитывается, как и любой другой налог на доходы для частных лиц в России, по ставке 13%. Но вам, как владельцу недвижимости, необходимо еще уплатить и налог на имущество. Размер его зависит от кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов.

Процентная ставка изменяется ступенчато:

  • 0,1% для стоимости менее 10 миллионов рублей;
  • 0,15% для стоимости 10-20 миллионов рублей;
  • 0,2% для стоимости 20-50 миллионов рублей;
  • 0,3% для стоимости 50-300 миллионов рублей;
  • 2% для стоимости более 300 миллионов рублей.

При этом никаких налоговых вычетов не предусмотрено.

До 1 апреля вы рассчитываете и уплачиваете налоги, сдаете налоговую декларацию — и до следующего года «спите спокойно».

А что скажет Герчик про возможность инвестировать в коммерческую недвижимость:

Учитывая все особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, проанализировав все риски и преимущества, вы можете самостоятельно принять решение о выборе объекта для вложения своих средств.

Инвестирование в апартаменты является прекрасной альтернативой инвестициям в коммерческую недвижимость.

Удачных инвестиций и стабильной прибыли!

Источник: http://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/investirovanie-v-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду

Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду

Многие владельцы объектов недвижимого имущества очень частозадаются вопросом: как сдать в арендукоммерческую недвижимость и как сделать это грамотно? Сразу же хочетсяобратить внимание на то, что по своей сути это довольно выгодное мероприятие.Именно поэтому к данному сегменту бизнеса в последнее время акцентируется всебольше внимания со стороны потенциальных инвесторов. В этом нет ничегоудивительного, поскольку в случае грамотного подхода любой бизнес можетобеспечить максимальную прибыль.

Лучшая недвижимость для аренды

Профессионалам известно, что коммерческая недвижимостьспособна обеспечить большую материальную выгоду, по сравнению с жилой. Апоэтому вопрос: как быстро сдатькоммерческую недвижимость в аренду, продолжает оставаться актуальным, какникогда ранее. Какой же сегмент имущества самый выгодный?

Каждый инвестор знает, что офисы приобретаются гораздобыстрее, в сравнении с обычными квартирами. Вот только инвестирование в данномаспекте сопряжено с огромным количество сопутствующих сложностей. Еслипринимать во внимание ограниченный спрос на объекты коммерческой недвижимости,указанные средства могут оказаться в итоге мёртвым грузом на несколько лет.

Что касается покупки квартиры в уже возводимом дом, то сразуже после сдачи его в эксплуатации можно обеспечить дополнительную прибыль вобъёме 30% ежегодно. Именно поэтому необходимо знать, как сдать в аренду коммерческую недвижимость и сделать этограмотно.

«Если провестисравнительную параллель коммерческих объектов с жилыми, расположенными вспальных районах, выгода от аренды здесь будет сопоставима».

Офисный сегмент – бизнес не только с высокими доходами, но ивысокими рисками. Что касается жилья, то оно более стабильное в аспектеполучения гарантированного материального дохода. Если говорить о спросе наофисы, склады и торговые площадки, то спрос, как и размер ежемесячной аренднойплаты здесь будет напрямую зависеть от экономического состояния, которое имеетместо быть в стране.

Поэтому, ответить, какбыстро сдать коммерческую недвижимость в аренду, можно исключительно послетщательного анализа общего состояния дел. Что касается жилья, то в кризис спросна него падает минимально.

«Покупка коммерческойнедвижимости – сложное и многогранное мероприятие, сопряженное с огромнымколичеством рисков».

Вероятностные риски

И обусловлено это тем, что изначально существует высокаявероятность покупки неликвидного объекта.

Большими убытками чревата ситуация,когда имеет место быть неверное представление и понимание функциональногопредназначения помещения.

Многие задаются вопросом: как сдать в аренду коммерческую недвижимость, упуская из полязрения и ряд сопутствующих факторов: много сложностей возникает на стадииоформления арендной документации.

Специалисты обращают внимание на то, что управлениекоммерческими объектами – сложное и многогранное мероприятие, которое имеетмало общего с жилыми. Определенные сложности возникают и на стадии поискапотенциальных арендаторов. В итоге все может растянуться во времени нанесколько месяцев, а то и полугодия.

Владельцы таких объектов не понаслышке знают о том, что укаждого арендатора есть свои конкретные требования и критерии относительноофисов, складов, ТРЦ. Очевидно, что оперативно ответить, как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду, в данномконтексте просто невозможно. Ведь одним требуются обычный косметический ремонт,тогда как другим – капитальный ремонт по евростандартам.

Какая жилая недвижимость более выгодна при сдаче в аренду?

Если рассматривать жилую недвижимость, то наиболее выгоднымиостаются сделки, когда квартира приобретается на стадии возведения котлована иперепродажи ее после сдачи дома в эксплуатацию.

Как бы то ни было, а инвестициив жильё остается самым надёжным инструментом. К недостаткам можно отнестипродолжительность окупаемости и невысокую доходность.

В последнее времяпридется решить еще одну задачу – каксдать в аренду коммерческую недвижимость, что весьма актуально в периодэкономического кризиса.

Эксперты в данной области определили определеннуюзакономерность – чем выше стоимость аренды объекта, тем ниже доходность отаренды. Специалисты констатируют, что самыми доходными остаются объекты жилойнедвижимости «эконом» сегмента. Вокруг них и сформировался высокий спрос.

Потенциальным инвесторам следует обратить самое пристальное внимание именно надоступные квартиры. Да и от инвесторов требуется гораздо меньше теоретическихпознаний, собственно, как и объёма инвестиций.

Теперь вы знаете, какбыстро сдать коммерческую недвижимость в аренду и получить максимальновозможную прибыль. Очень важно чтобы квартира соответствовала рыночным реалиям.И в этом плане такая аренда на порядок выгоднее, по сравнению с коммерческимиобъектами.

Как выгодно сдать в аренду квартиру?

Справедливости ради стоит отметить, что прибыль владельцанапрямую зависит от места нахождения самого объекта, его площади, а такжеуровня и качества предварительной подготовки. Для повышения арендной стоимостижилья, его необходимо подготовить перед демонстрацией потенциальномуарендатору. Теперь вы знаете все секреты,как сдавать в аренду коммерческую недвижимость и жилые квартиры.

Самый эффективный метод – очевидно, что для этогопонадобятся определенные финансовые инвестиции, но они окупятся в кратчайшиесроки, при этом ликвидность жилой недвижимости повыситься в разы.Первостепенного внимания заслуживает замена сантехники и старых коммуникаций. Вкачестве напольных покрытий и отделки стен, можно воспользоваться самымиэкономными решениями.

«Генеральная уборка должнапроводиться перед каждым осмотром жилья, благодаря чему повышается ликвидностьнедвижимости».

Не менее важный момент, какбыстро сдать коммерческую недвижимость в аренду – наличие оборудованнойкухни. Чем более уютной она окажется, тем лучше. Главное – организовать всетаким образом, чтобы не лишиться доступных квадратных метров.

Она осязаема, прочна, красива. В ней чувствуется артистичность. Я обожаю недвижимость

Источник: http://Gorod101.ru/44-kak-bystro-sdat-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-arendu.html

Как купить коммерческое помещение выгодно? Советы по выбору объекта

Сегодня один из самых выгодных способов инвестирования – вложение средств в коммерческую недвижимость.

Предпринимательская сфера постоянно развивается и появляется огромное число новых компаний и организаций, занимающихся различной деятельностью и практически каждой необходимо помещение, в котором они могли бы осуществлять свою деятельность.

При этом, не все фирмы заинтересованы в покупке недвижимости, многие – предпочитают арендовать заветные площади. Именно поэтому коммерческая недвижимость может стать не только источником достойного, но и вполне стабильного, постоянного дохода.

Самый важный критерий, на который стоит ориентироваться при инвестировании – это доходность. Чтобы не остаться в минусе, а получать хороший доход от вложенных средств, очень важно грамотно выбрать объект недвижимости, правильно провести сделку и распорядиться своим имуществом.

Этапы выгодной покупки коммерческой недвижимости

На самом деле, весь процесс состоит всего из нескольких шагов:

  • Во-первых, Вам следует четко понять какой объект недвижимости, и с какой целью Вы хотели бы приобрести.
  • Далее, найти подходящую недвижимость в существующем многообразии предложений.
  • В третьих, подготовить все необходимые документы и правильно составить договор. Не забыть, всё внимательно проверить!
  • Последний этап – грамотно оформить сделку и зарегистрировать право собственности на вновь приобретенный объект недвижимости.

Каждый из шагов содержит определенные нюансы, давайте разберемся, на что следует обратить особое внимание на всех этапах.

Выбор коммерческого помещения для покупки

Первое, что нужно учитывать будущему собственнику – это цель приобретения недвижимости.

Если вы приобретаете помещение под вполне определенный бизнес – ресторан, офис, склад, магазин и т.д.  – оно должно соответствовать особенностям именно этой сферы и выбирать его нужно по критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность.

Если Вы собираетесь сдавать приобретаемое помещение в аренду, либо же его перепродать, то обращать внимание нужно будет на совершенно другой комплекс факторов, которые вместе составляют ликвидность объекта.

Кроме того, если Вы собираетесь при покупке привлекать ипотечные или лизинговые средства, выбирая недвижимость, придется ориентироваться не только на свои запросы, но и на требования, которые может предъявить помещениям кредитная организация или лизинговая компания.

Что касается поиска конкретного объекта для покупки, то здесь Вы вообще ничем не ограничены. Огромное количество предложений по продаже можно найти на просторах Всемирной паутины. Кроме того, существует множество печатных изданий, которые публикуют актуальные предложения.

Будьте готовы потратить много времени на проверку информации, приведенной в этих источниках.

Каждому продавцу интересно как можно быстрее и выгоднее продать недвижимость, поэтому часто достоинства бывают приукрашены, а недостатки тщательно скрывают.

Приготовьтесь сделать много звонков, настройтесь на ведение грамотных переговоров.

Ну и, ничто не даст более полной картины, чем непосредственный осмотр объекта, который Вас заинтересует.

Если Вы хотите в кратчайшие сроки найти подходящий объект и совершить безопасную сделку – обращайтесь к посредникам.

Грамотные специалисты помогут Вам определиться с лучшим вариантом помещения, большую часть работы по просмотрам и обзвонам возьмут на себя, проверят документы и подготовят сделку.

Что касается экономической выгоды – лучше всего приобретать помещения небольшого размера, их, как правило, проще сдать в аренду, а если хватит средств, и Вы можете позволить себе несколько помещений, то и «простоя», если какое-либо из помещений сдать не удастся, не возникнет.

Из существующих вариантов небольших помещений наибольшей популярностью пользуются павильоны и квартиры на первых этажах.

Не забывайте, что место, где находится коммерческое помещение, должно быть достаточно оживленным и людным.

При этом, Вы можете купить квартиру, которая относится к жилому фонду, а уже после покупки перевести её в нежилой. Обратите внимание, что нужно учитывать возможность сделать в неё отдельный вход и необходимую перепланировку.

Как альтернативу нередко рассматривают возможность покупки подвальных помещений. Здесь следует не забывать о существующих ограничениях, например, в подвале нельзя оборудовать продуктовый магазин. Офис без естественного освещения – также довольно странное решение. Однако, такие объекты обходятся гораздо дешевле, чем на первых этажах зданий.

Наиболее оптимальный вариант – купить коммерческие помещения в новостройке. Такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства и нередко сразу же оборудуется всем необходимым, например, тем же отдельным входом.

Чтобы всегда оставаться в плюсе, приобретайте помещения, которые можно использовать в различных целях.

Подготовка договора купли-продажи нежилых помещений

Как и в любом договоре, предусматривающем передачу прав на объект недвижимости, договор купли-продажи на коммерческое помещение должен содержать полное и подробное описание самого объекта, сроки и порядок расчетов по сделке.

Кроме того, важно проверить, а также указать в договоре на основании каких документов продавец владеет недвижимостью.

Убедитесь, что помещение не реконструировалась и в его планировку не вносились изменения без необходимых на то разрешений. В этом Вам поможет техническая документация: фактический план помещения и план, регламентирующийся в документах, должны совпадать.

Если Вы приобретаете отдельно расположенный объект недвижимости, очень важно понять, на каких правах продавец пользуется земельным участком, на котором расположен объект. При покупке объекта, права на участок перейдут Вам в том же объеме, в каком они были у продавца.

Этапы проведения сделки

Первый этап – это подписание предварительного договора, который будет выступать гарантией заключения основного договора и соблюдения всех предусмотренных им условий.

После этого, проверяются полномочия продавца и все документы, юридическая чистота сделки и объекта недвижимости. Убедитесь, что недвижимость не является объектом, на который претендуют третьи лица, и что она не имеет обременений в виде залога или аренды.

Если, например, помещение, которое Вы приобретаете, арендует третье лицо, и оно заинтересовано в продлении договора аренды, Вам с продавцом необходимо договорить на каких условиях будет осуществляться передача арендных платежей с момента перехода права собственности и уведомить об этом арендатора.

В том случае, если помещение обременено залогом, продать его можно только на основании письменного согласия залогодержателя, иначе сделка может быть признана недействительной.

После того, как Вы проверили все нюансы и убедились в чистоте сделки и также подлинности всех документов, можно заключать договор купли-продажи.

Договор покупки на коммерческое помещение должен быть оформлен в письменной форме, а исполнение обязательств по договору: передача денежных средств и передача коммерческого помещения, должно быть зафиксировано в соответствующем акте.

Далее необходимо зарегистрировать договор в отделении Росреестра и перерегистрировать права на недвижимое имущество.

В подтверждение Вашего права Вам будет выдано свидетельство о регистрации.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-kupit-kommercheskoe-pomeshhenie-vygodno-sovety-po-vyboru-obekta/.html

Юридическое руководство
Добавить комментарий