Как правильно оформить договор купли-продажи комнаты? Нюансы для коммунальной квартиры и общежития

Содержание
  1. Покупка комнаты в коммуналке
  2. Проверяем соблюдение порядка продажи общей долевой собственности
  3. Проверка право- и дееспособности продавца, а также юридической чистоты жилья
  4. Оформление сделки
  5. Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире
  6. 5 нюансов при оформлении комнаты в собственность
  7. Первый – уведомление и отказ соседей
  8. Второй – уведомление местной власти
  9. Третий – нет отказов, не будет и сделки
  10. Четвертый – оформление общей площади
  11. Пятый – ограничения при покупке
  12. Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?
  13. Анализ рынка и оценка возможностей
  14. Взять кредит на комнату и заработать
  15. Жить дорого – богато
  16. Проверяйте документы до оформления сделки!
  17. Купили комнату – получили права на всю квартиру
  18. Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция и рекомендации :
  19. Нюансы
  20. Начало оформления
  21. Обращение в суд
  22. Подготовка
  23. Практические советы
  24. Продажа соседям
  25. Поиск покупателей
  26. Порядок продажи
  27. Что следует учитывать продавцу?
  28. Продажа комнаты в коммунальной квартире: нюансы процедуры
  29. Как установить владельцев комнат
  30. Что делать дальше
  31. Оформление сделки
  32. Перечень документов
  33. Нюансы сделки
  34. Соседи чинят препятствия
  35. Комната в общежитии и коммуналке: особенности продажи и покупки
  36. Приватизация – обязательна
  37. У соседей – преимущества
  38. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии
  39. Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке
  40. Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке
  41. Преимущественное право
  42. Документы
  43. Безопасность сделки
  44. Район
  45. Дом
  46. Квартира
  47. Комната
  48. Соседи

Покупка комнаты в коммуналке

Как правильно оформить договор купли-продажи комнаты? Нюансы для коммунальной квартиры и общежития

Процедура приобретения комнаты в коммунальном жилье практически аналогична покупке отдельной квартиры на вторичном рынке. Кроме бытовых ситуаций, связанных с правильным выбором (местоположение, соседи, качество жилья) объекта недвижимости, приобретение коммунальной комнаты имеет ряд важных юридических нюансов как и всякая иная сделка с недвижимостью.

Определившись с подходящим для вас вариантом жилого помещения необходимо тщательно проверить юридическую составляющую сделки.

Проверяем соблюдение порядка продажи общей долевой собственности

Правила купли-продажи общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) подразумевают преимущественное право других собственников на покупку продаваемой доли недвижимости.

Вырезка из статьи 250 ГК РФ

Проще говоря, владелец комнаты в коммуналке обязан изначально предложить ее купить по определенной им цене другим жильцам, известив их в письменной форме. Если в течение 1 месяца никто из них не выразил свое желание приобрести комнату или же сразу отказался в письменной форме от покупки – собственник комнаты вправе продать ее любому другому лицу.

  • Обязательно проверяйте наличие оформленных отказов прочих собственников квартиры от преимущественного покупки жилой комнаты. Юристы советуют требовать нотариально-заверенных отказов, но по закону достаточно простой письменной формы.
  • Удостоверьтесь в том, что в отказах указана цена и что эта цена не превышают ту цену, которую огласил вам собственник. В противном случае сделку могут оспорить, так как ранее отказавшийся сособственник квартиры, вероятно, был бы готов ее купить по сниженной цене. При этом все сособственники должны получить предложение по единой цене, владелец комнаты не вправе разным собственникам называть разные цены.

Проверка право- и дееспособности продавца, а также юридической чистоты жилья

Большинство всех проблем с жилым помещением можно обнаружить на стадии проверки документов, если отнестись к этому внимательно или же поручить проведение проверки опытному юристу. Важно обратить внимание на:

  • Наличие документов о праве собственности и регистрации такового. Опасно покупать коммунальную комнату на основании лишь договора купли-продажи, оформленном при Царе Горохе без регистрации жилого помещения в органах Росреестра. Сделка должна заключаться с самим собственников, имеющим соответствующие документы на руках или же с его доверенным лицом.
  • Отсутствие учета в психоневрологическом или наркологическом отделении. Не стоит стесняться подобных вопросов, так как добропорядочного человека они не смутят – он чист. А вот сделка, совершенная с зависимым лицом или состоящим на учете по душевной болезни без труда будет оспорена в судебном порядке.
  • Перечень лиц, состоящих на учете. Выписка из домовой книги или справка старшего по дому не показатель, требуйте справку из отделения миграционной службы МВД РФ. Так вы обезопасите себя от сокрытия сведений о регистрации третьих лиц в квартире. Также с опасением стоить подходить к жилью, из которого в места лишения свободы выписаны прежние жильцы. Вполне вероятно что по освобождению они могу попутаться восстановить свои права, хоть и безрезультатно.
  • Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Квитанции об оплате не являются достаточным подтверждением, необходима справка из управляющей компании, что владелец комнаты вовремя вносит платежи. Так же уточните у других жильцов коммуналки, как у них распределяется бремя несения коммунальных расходов, нет ли долгов за «общие» услуги – свет в коридорах, воду и т.д.
  • Законность всех перепланировок, если таковые были. Проверяйте расположение комнат согласно документации. Если одну комнату поделили на две или наоборот, не узаконив подобную перестройку, оформить комнату после покупки будет крайне затруднительно и дорого.
  • Залоги и аресты исключают успешность сделки. Если квартира (или ее комната) арестована банком, получить ее в собственность даже после купли-продажи вы не сможете.

Примечание: Если вас привлекла весьма низкая цена комнаты и при этом все жильцы отказались от покупки объекта – это весомый повод провести проверку с особой тщательностью. Возможно всему виной некие мистические причины или межличностные отношения соседей, но чаще всего проблемы носят сугубо юридический характер. В таком случае лучше заручиться поддержкой юриста, который сможет обнаружить все подводные камни сделки.

Оформление сделки

Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в регистрирующий орган (МФЦ по месту жительства) следующие документы:

  1. Документы о праве собственности на комнату в коммуналке продавца.
  2. Договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи жилого помещения.
  3. Заявление о госрегистрации в установленной форме и паспорта участников сделки (копии снимут сотрудники МФЦ/Росреестра).
  4. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода прав собственности (размер и реквизиты уточнять на момент подачи документов).
  5. Технический план на помещение.
  6. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
  7. Документы об отказе сособственников от права покупки первой очереди.
  8. Доверенность (в случае совершения сделки какой-либо стороной через представителя).

Если все документы оформлены правильно, то в течение 10 дней регистрирующий орган оформляет сделку и выдает покупателю свидетельство о праве собственности.

ВАЖНО: До оформления сделки необходимо обсудить, кто и за что несет расходы. Стандартная практика – стоимость оформления сделки (госпошлина, составление договора, заверение копий и т.д.) делится напополам.

Окончательный расчет лучше производить через банковскую ячейку или безналичным платежом в банке в присутствии продавца.

22.07.2016

Источник: https://pravila-deneg.ru/sdelki-po-kuple-prodazhe/pokupka-komnaty-v-kommunalke

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии.

Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам – право каждого. Главное – перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные.

Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход.

Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением.

При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить.

Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной.

Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма.

Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям.

Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант.

Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др.

Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками.

Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки.

Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую.

Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов.

Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой.

Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого – богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты – не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить.

Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом.

В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
  • зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
  • нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
  • справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
  • отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
  • справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
  • выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
  • справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату – получили права на всю квартиру

Жизнь – штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире.

То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире.

Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность – это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства.

Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость – неважно, для жизни или для заработка – с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям – и все будет хорошо!

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция и рекомендации :

Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.

Нюансы

Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

Можно ли продать комнату в общежитии, если она является собственностью? Такая сделка возможна только при наличии подготовленных документов и договоров.

Если комната муниципалитета, собственнику надо оформить соглашение о социальном найме, которое будет основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только при наличии свидетельства можно заключать сделки.

Можно продать комнату в общежитии посредникам, которые обычно выгоднее реализовывают имущество.

Начало оформления

По закону право на приватизацию комнаты, которая нужна для продажи, осуществляется, если:

1. Общежитие находится на балансе муниципалитета.

2. Сначала было собственностью государства.

3. Недвижимость эксплуатируется по назначению.

Если соблюдены 3 условия, физическому лицу нужно обратиться в муниципалитет и заключить договор соцнайма, если он не был оформлен раньше. Затем комнату необходимо приватизировать. Процедура подобна классической приватизации любой недвижимости.

Обращение в суд

Как продать комнату в общежитии, если не получилось приватизировать помещение? В этом случае надо обращаться в суд. Потребуется составить иск и приложить документацию:

1. Технический план и паспорт.

2. Справку из ЕГРП, которая подтверждает основание на приватизацию.

Если иск будет удовлетворен, муниципальный орган не сможет ослушаться судебного решения. После этого собственник может заниматься продажей жилья.

Подготовка

Как продать комнату в общежитии быстро, если она оформлена в собственность? Для данной сделки нужен обязательный перечень документов:

1. Свидетельство на комнату, без которого не получится продажа.

2. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

3. Основание для получения права собственности.

4. Копия лицевого счета, если средства будут перечисляться безналичным способом.

5. Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

6. Разрешение попечительского совета на продажу, если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.

Практические советы

Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

2. Проведение небольшого косметического ремонта.

3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

4. Уборка помещения, включая санузлы.

Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

Продажа соседям

Можно продать комнату в общежитии без посредников. Для этого нужно оповестить соседей о предстоящей сделке. По закону они являются приоритетными покупателями. Если собственники остальных комнат желают купить продаваемую жилплощадь, следует с ними оформлять сделку, а не с третьими лицами. Но право установления цены и условий остается за продавцом.

Для соблюдения предписания необходимо за месяц до даты продажи разослать соседям оповещения с уведомлением о вручении. Это выполняется через почту заказным письмом, а еще лучше с помощью нотариуса. В будущем нужно будет доказать, что никто не захотел приобрести имущество. В извещении фиксируются условия, стоимость, характеристики, адрес.

Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.

Поиск покупателей

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

2. Социальные сети. Можно опубликовать сообщения на популярных сайтах, в группах.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

4. Контекстная реклама. Если жилье элитное, то потребуются поисковые машины. Они показывают предложение под определенный запрос, можно настроить выдачу под нужный город и район.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

На скорость поиска покупателя влияет много факторов. Намного проще продать комнату, находящуюся в районе с развитой инфраструктурой. Найти покупателя будет легче и в том случае, если недвижимость со всеми удобствами.

Чтобы выгоднее продать комнату, должен быть сделан ремонт. Большое значение имеет и вид из окна. При желании можно продать мебель и технику по более низкой стоимости.

А вот снижать цену комнаты не следует, ведь тогда будут потеряны приличные средства.

Порядок продажи

После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.

Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.

Что следует учитывать продавцу?

Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:

1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.

2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.

3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.

4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.

5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.

Конечно же, в каждой ситуации есть свои особенности. Часто справиться с ними своими силами без опыта в данной сфере сложно. Тогда следует обращаться за помощью к специалистам. Их работа значительно дешевле рисков, на которые идут люди для неоправданной экономии.

Источник: https://BusinessMan.ru/kak-prodat-komnatu-v-obschejitii-poshagovaya-instruktsiya-i-rekomendatsii.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире: нюансы процедуры

Продажа комнаты в коммунальной квартире: нюансы процедуры

На первый взгляд может показаться, что вопрос: «Как сегодня осуществляется продажа комнаты в коммунальной квартире?» – потерял актуальность, поскольку данный вид жилья можно считать пережитком советской эпохи.

Возможно, отчасти это так, но в российских городах многие семьи вынуждены ютиться в небольших комнатушках старого жилого фонда. К сожалению, квартирный вопрос в нашей стране стоит очень остро.

Именно по этой причине продажа комнаты в коммунальной квартире вызывает интерес у многих граждан, так как на такое жилье всегда найдется покупатель. Каждый из контрагентов преследует собственные цели: кому-то надоело скитаться по съемным апартаментам, а кто-то изыскал возможность приобрести более просторные хоромы.

В любом случае не следует забывать о том, что продажа комнаты в коммунальной квартире – это хлопотная процедура, которая отнимает достаточно много времени и сил. При этом она сопряжена с определенными трудностями, однако сей факт не должен отпугивать потенциального продавца.

Продажа комнаты в коммунальной квартире начинается с урегулирования вопроса с соседями.

Дело в том, что если вы надумали продавать «метры» в коммуналке, то преимущественное право покупки вашей недвижимости принадлежат именно им. Без соблюдения этого условия будет незаконна продажа комнаты в коммунальной квартире.

Согласие соседей на сделку владелец недвижимости может и не получить, но проинформировать о ней он просто обязан. Примечателен тот факт, что третьему лицу предлагаются те же условия купли-продажи, что и отказавшемуся соседу.

Другими словами, завысить стоимость жилья, чтобы подстраховаться на случай, если сделка сорвется, не получится.

Безусловно, хлопотное дело – продажа комнаты в коммунальной квартире. Отказ соседей на практике получить не так уж и просто, по той причине, что в некоторых случаях найти их не представляется возможным (кто-то давно не живет в городе, кто-то переехал в другой район).

Нередко случается так, что все соседи на месте, но они не хотят появления нового жильца: к незнакомым людям у нас принято относиться с настороженностью. Такая тактика поведения чаще всего выбирается, если происходит продажа комнаты в коммунальной квартире в Москве.

Многие боятся того, что по соседству с ними будет жить человек с уголовным прошлым или неуравновешенной психикой.

Как установить владельцев комнат

Если вы твердо намерены продать комнату в коммуналке, то вы должны определить перечень лиц, которые являются владельцами жилых помещений, находящихся по соседству с вами.

Сначала следует обратиться в Росреестр, где вы заполните соответствующее заявление и оплатите госпошлину за предоставление сведений. Ответ в письменной форме вы получите примерно в течение пяти дней.

Что делать дальше

Установив всех собственников квартир, расположенных в вашем доме, следует направить им письмо с предложением приобрести у вас недвижимость, указав метраж, условия проживания и цену. На принятие решения вашим соседям отводится целый месяц.

Если по истечении данного срока вы не получаете ответа, то это можно расценивать как отказ от сделки.

Оформление сделки

После того как вышеуказанные формальности соблюдены, можно заняться либо поиском покупателя, либо оформлением сделки (если покупатель найден).

Не забывайте о том, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, которую осуществляют работники Регпалаты. Необходимо собрать определенный пакет документов для того, чтобы продажа была узаконена.

Также следует помнить, что в том случае, если новый владелец будет нарушать нормы человеческого общежития, соседи вправе будут оспорить сделку. Именно по этой причине к выбору покупателя следует подходить максимально серьезно.

Перечень документов

Итак, мы приблизились к заключительному этапу такой сделки, как продажа комнаты в коммунальной квартире. Документы для ее совершения следует подготовить заранее.

Во-первых, от вас потребуется паспорт. Во-вторых, вы должны представить документ, подтверждающий тот факт, что никто в продаваемом помещении не прописан.

В-третьих, вы обязаны предъявить копии заказных писем, которые вы адресовали владельцам квартир, располагающихся по-соседству. Кроме того, потребуется документ из отделения связи о том, что рассылка была совершена.

В-четвертых, вы должны представить правоустанавливающие документы на жилплощадь, выписку из БТИ и кадастровый план объекта недвижимости.

Нюансы сделки

Больше всего сложностей возникает на начальном этапе продажи комнаты в коммуналке, когда следует письменно извещать соседей о своем намерении совершить сделку.

Что делать, например, если Иван Иванович скончался, а его родственники еще не вступили в наследство? Ждать, пока они объявятся – не самый подходящий вариант решения проблемы.

Оптимально будет обратиться в судебную инстанцию, чтобы признать комнату бесхозным имуществом. В процессе разбирательства родственники обязательно найдутся, и ситуация разрешится.

Соседи чинят препятствия

Как уже подчеркивалось, зачастую возникают ситуации, когда соседи сознательно мешают совершению сделки, игнорируя письменное уведомление. В любом случае на документе будет поставлена надпись «Отказ в получении», что будет являться доказательством уведомления о сделке.

Если соседи специально тянут время с ответом, а у вас нет времени ждать целый месяц, можно поступить следующим образом: оформите сделку не как куплю-продажу, а как дарение, не забыв перед этим получить деньги от покупателя. В этом случае вы сможете сэкономить время.

Помните, что продажа комнаты в коммуналке – достаточно хлопотная процедура, и готовиться к ней следует заранее: тогда она отнимет меньше времени и сил.

Источник: http://fb.ru/article/182987/prodaja-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire-nyuansyi-protseduryi

Комната в общежитии и коммуналке: особенности продажи и покупки

Операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда сложнее аналогичных сделок с жилыми объектами, владеют которыми единоличные хозяева. В этой статье мы выясним, каковы особенности продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире, общежитии, на что следует обратить внимание, чтобы дело свершилось максимально быстро, гладко, успешно, прочитайте нашу статью.

Приватизация – обязательна

В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость, находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета.

Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее.

Если с коммунальной квартирой все более-менее понятно и стандартно (процесс приватизации ее части практически ничем не отличается от аналогичной процедуры с отдельной жилплощадью в обычном доме), то с общежитием вопрос несколько усложняется.

Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.

В связи с вышесказанным, главный совет, который можно дать тем, кто интересуется, как без «подвоха» купить комнату в общежитии, таков: проверяйте законность прав продавца на недвижимость (это легко подтвердить выпиской из ЕГРП).

Обратите внимание, как была осуществлена приватизация жилья, мирным путем или по решению суда в случае споров с сособственниками, балансодержателем. Это особенно актуально, если с момента приватизации не прошло 3 года (не истек срок исковой давности).

Если комната в общежитии была переведена в личную собственность нелегально (или не совсем легально), ее могут забрать у владельца, одновременно признав в судебном порядке недействительность купли-продажи.

В остальном, различий между механизмами продажи комнаты в общежитии и в коммуналке нет. Подробности процесса – далее.

У соседей – преимущества

Итак, как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии? Первым делом необходимо поставить в известность о вашем решении соседей по коммуналке.

Это связано с тем, что закон наделяет их правами приоритетных покупателей. То есть, если владельцы других комнат по соседству изъявят желание приобрести вашу жилплощадь, вы обязаны продать ее им, а не третьим лицам.

Разумеется, на своих условиях, по самостоятельно установленной цене.

Чтобы соблюсти предписание, нужно за месяц до предполагаемой продажи разослать соседям письменные извещения с уведомлением о вручении. Можно это сделать через почту, заказными письмами, но лучше – подключив нотариуса.

В дальнейшем вам потребуется официально доказать, что никто из совладельцев не пожелал выкупить у вас имущество (если так и произойдет).

В извещении должны быть указаны условия продажи, цена жилплощади, ее характеристики, адрес.

Уточним, что извещать о намерениях реализации комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, необходимо только собственников остальных ее долей, а не всех, кто прописан там. Если среди соседей-сособственников имеются несовершеннолетние дети, требуется отправить подобные извещения и в органы опеки.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Выждав 30 суток со дня рассылки извещений, можно приступать к непосредственному процессу реализации жилого имущества (соответственно, покупателем может стать и кто-то из соседей).

Если удастся получить письменные отказы владельцев других помещений в коммуналке от покупки вашей доли раньше установленного срока (1 месяц), продажу можно осуществить сразу же, как только бумаги окажутся у вас на руках.

Бывает и такое, что купить соседнюю жилплощадь проявляют желание несколько человек одновременно. Выбирать, кому именно продать имущество, волен сам продавец.

Кстати, продавец вовсе не обязан предупреждать о своих планах родственников или членов семьи, если они не являются законными совладельцами, а просто проживают/прописаны в комнате. Но это, прежде всего, вопрос этики и человеческих взаимоотношений. А вот без письменного согласия на продажу сособственников недвижимости ему не обойтись.

Обозначим порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии:

  1. Подготовка документов.
  2. Поиск покупателя (если это третье лицо, а не сосед, готовый выкупить ваши квадратные метры).
  3. Снятие с регистрации по месту жительства всех прописанных на продаваемой жилплощади.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Подписание договора с покупателем, осуществление расчета.
  6. Передача объекта новому владельцу (составляется акт о приеме-передаче комнаты).

Список необходимых документов:

  • паспорта всех собственников комнаты, если их несколько;
  • разрешение на продажу недвижимости от совладельцев (при их наличии);
  • согласие на сделку органов опеки, если один из совладельцев – несовершеннолетний;
  • почтовые уведомления о вручении извещений собственникам других долей в коммуналке о намерениях продать комнату, либо нотариально заверенное подтверждение о соблюдении данного условия;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • кадастровый паспорт, справка из БТИ с экспликацией помещения;
  • справка из домоуправления о том, что в комнате никто не прописан;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сделка заключается у нотариуса, экземпляры договора выдаются продавцу и покупателю. После осуществляется регистрация права собственности на недвижимость нового владельца (можно оформить самостоятельно или, за определенную плату, через того же нотариуса).

Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке

Хорошо, когда все хорошо (извиняемся за тавтологию). Но в ходе продажи или покупки комнаты в коммунальной квартире нередко имеют место и «подводные камни», опасные для обеих сторон.

Так, соседи по коммуналке могут сознательно препятствовать продаже комнаты (или уведомить о своих намерениях некоторых из них не представляется возможным).

Чтобы не зависеть от чужих решений, можно оформить отчуждение жилой площади в виде дарения новому владельцу.

Однако в данном случае хозяин комнаты рискует остаться и без денег, и без жилья – порядочность покупателя и тот факт, что он в полной мере рассчитается за «подарок» невозможно гарантировать.

Другой вариант – подарить покупателю малую часть недвижимости, а затем, как уже полноправному соседу, совладельцу квартиры, продать оставшуюся жилплощадь. При таком раскладе рискует уже покупатель: «легальные» соседи, противостоящие этому соглашению, могут оспорить сделку как притворную, доказав в суде ее фиктивность (что, правда, не всегда осуществимо).

Еще один важный момент. Цена комнаты, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не ниже заявленной в извещениях другим хозяевам коммуналки.

По закону, владелец доли в коммунальной квартире не может продать ее третьему лицу дешевле, чем предлагал своим соседям.

В противном случае, собственники соседних помещений могут также инициировать признание сделки недействительной ввиду ее неправомерности.

Подобные инциденты не исключены, если продавец намеренно завысил стоимость своей комнаты в извещениях, чтобы продать ее третьему лицу, или же участники сделки банально договорились сэкономить на налогах. Вывод: в интересах покупателя проконтролировать, чтобы в документах фигурировали реальные цифры. Юридическая безопасность – прежде всего.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/poryadok-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommune

Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке

Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке

В коммунальной квартире каждая комната принадлежит отдельному жильцу (семье) на праве собственности или социального найма. Места общего пользования (кухня, ванная, туалет) находятся в долевой собственности (соцнайме).

Таким образом, в результате продажи комнаты покупателю переходит и доля в общих местах.

Житель вправе продать комнату только, если она находится у него в собственности, например, была приватизирована, куплена у другого собственника или получена в наследство.

Преимущественное право

Соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. То есть, если кто-либо из них захочет купить комнату, она должна быть продана ему, а не покупателю со стороны (п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В этом случае ситуация даже упрощается, продавцу нет необходимости извещать остальных соседей и получать от них отказы.

Если же покупка комнаты в общежитии или квартире не входит в планы ни одного из соседей, продавец должен позаботиться о документальном подтверждении хотя бы одного из двух фактов:

  • Все собственники остальных комнат в квартире были поставлены в известность о предстоящей продаже (П. 3 ст. 250).
  • Ни один из соседей не выразил желания приобрести данное жилое помещение.

Это требование призвано предупредить возможные споры в будущем, на случай, если соседи передумают или будут препятствовать продаже комнаты из других побуждений. Без его выполнения будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи, так как в Росреестр необходимо предъявить либо извещение о продаже, либо отказы от покупки.

Извещение
Извещения нужно заверить у нотариуса и разослать каждому из соседей. Они должны содержать идентификационные данные продавца, адрес комнаты, величину ее площади и цену.

При этом сумма, запрашиваемая собственником за комнату, должна совпадать во всех извещениях и в договоре купли-продаже.

Отсутствие каких-либо действий в ответ на извещение в течение месяца будет равнозначно отказу от преимущественного права.

Кому отправлять
Извещать о продаже нужно только собственников комнат.

Если же право проживания жильца основано на договоре соцнайма, аренды или ссуды, отправлять уведомление придется, соответственно, — нанимателю (в жилищный комитет или муниципальное управление), арендодателю или кредитору.

Получить точное представление о владельцах помещений поможет выписка из Росреестра, с указанием всех собственников данной квартиры.

Отказ от получения извещения
Если зловредный сосед откажется от получения извещения, оно будет возвращено отправителю с соответствующей пометкой на конверте. Данный конверт и будет служить доказательством отправки уведомления и реакции на него соседа при оформлении сделки в Росреестре.

Отсутствие соседа
Если сосед не появлялся дома в течение года, и его местонахождение неизвестно, можно обратиться в суд о признании такого лица без вести пропавшим.

В заявлении нужно обязательно упомянуть о преимущественном праве, иначе в рассмотрении дела будет отказано. Суд примет решение, основываясь на доказательствах (выписке из домовой книги, запросах в адресные бюро) и свидетельских показаниях.

При отрицательных результатах поиска для управления комнатой (и другим имуществом пропавшего) назначается специальное лицо. Ему и отправляется извещение.

Отсутствие наследника

Если владелец комнаты умер, а наследник не спешит оформлять право собственности (или отсутствует), можно подать в суд о признании помещения выморочным имуществом. Возможны два варианта судебного решения:

  • Устанавливается фактический наследник (кому и отправляется извещение).
  • Комната признается выморочным имуществом, и извещение отправляется в администрацию муниципалитета. В этом случае постановление суда включается в список подаваемых документов.

Отказ
Согласно п. 1 ст. 24 Закона № 122 отказы должны быть выражены в письменной форме одним из следующих способов:

  1. В виде заявления, заверенного у нотариуса и врученного собственнику продаваемой комнаты.
  2. Отправкой уведомления об отказе продавцу.
  3. Составлением отказа в Росреестре.

Если жилье принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте:

  1. До 14 лет, то за неимением правоспособности, отказ подписывается его родителем (опекуном).
  2. От 14 до 18 лет, он обладает частичной правоспособностью, и подписывает отказ вместе с родителем (опекуном).

Документы

Узнать, кто прописан

Узнать о том, сколько человек прописано в квартире можно разными способами, в том числе онлайн. Подробнее можно узнать здесь

На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:

  1. Паспорт (или заменяющий его документ) продавца или доверенного лица.
  2. Доверенность, заверенная у нотариуса (если продавец передал свои полномочия представителю).
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
  5. Справка из БТИ о праве собственности (если таковое было зарегистрировано до вступления в силу Закона №122, а, следовательно, и не отражено в записях Росреестра).
  6. Технический паспорт на комнату (действителен в течение 5 лет).
  7. Кадастровый паспорт (если дата выдачи технического паспорта приходится позже 1 марта 2008 г.)
  8. Справка, содержащая информацию о лицах, прописанных в помещении (срок ее действия составляет 6 мес.).
  9. Если продавец:
    1. Состоит в браке, и комната подпадает под определение «совместно нажитого имущества» — согласие супруга/ги на продажу, заверенное у нотариуса.
    2. Является вдовцом — свидетельство о смерти супруга/ги.
    3. Разведен — свидетельство о расторжении брака.
    1. Нотариально заверенные:
    2. отказы (от реализации преимущественного права) всех собственников остальных комнат в квартире или
    3. извещения о продаже комнаты, с указанием цены.
    1. Если право собственности на комнату имеет (или в ней прописано) несовершеннолетнее (или недееспособное) лицо, требуются:
    2. свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица;
    3. разрешение органов опеки и попечительства.
  10. Квитанция об уплате госпошлины.
  11. Справка из ИФНС об уплаченном налоге (если продавец получил комнату в наследство, открытое до 1 января 2006 г.).

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры — узнаем из этой статьи https://realtyinfo.online/3241-dokumenti-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Безопасность сделки

Заключение сделки требует особой осторожности со стороны покупателя. Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на комнату.
  • Соответствие доверенности требованиям законодательства (если сделка осуществляется с участием представителя).
  • Дееспособность собственника помещения. Частично подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, теоретически существует вероятность оспаривания сделки по указанной причине уже после ее заключения.
  • Выписка из комнаты всех жильцов.
  • Отсутствие обременений: доверительного управления, ипотеки, залога, аренды, пожизненной ренты.

Выбор помещения определяется общими требованиями, характерными для всех помещений. Но покупателя могут подстерегать специфические подводные камни при покупке комнаты в коммуналке.

Район

Конечно, было бы удобным близкое расположение от мест общественного транспорта, парковки, магазинов с продуктами первой необходимости, школы и детского сада. Желательно наличие во дворе детской площадки. Также стоит обратить внимание, насколько далеко установлены контейнеры для сбора мусора.

Дом

В идеале здание должно быть в хорошем состоянии, без трещин и повреждений, с чистым, сухим подвалом. Домофон с видеокамерой, состояние подъезда, лифта, надежность почтовых ящиков — все это повышает качество жилого помещения и в конечном итоге, его стоимость.

Квартира

Вряд ли удастся подобрать помещение, удовлетворяющее всем условиям, но отсутствие некоторых из них лишит покупателя насущных бытовых удобств. Старая проводка, протекающие трубы, неработающий сливной бак, плесень в ванной способны не только отравить ежедневное существование, но и привести к худшим последствиям.

Комната

Совершенно ясно, что близость туалета или выход в прихожую снизит приватность помещения, которой и так не хватает в коммунальных квартирах. Соответственно, имеет значение толщина стен и наличие звукоизоляции.

Также необходимо убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и в том, что площадь комнаты, указанная в документах, соответствует реальной.

Ценность отдельной телефонной линии, интернета, счетчика, фиксирующего потребление электроэнергии в конкретной комнате, осознается особенно отчетливо спустя годы проживания в совместной квартире. Отдельные плита, стол, стиральная машина, полочка в ванной также помогают максимально обособить личное пространство.

Соседи

Наиболее возможные подводные камни при покупке комнаты в квартире — коммуникационные качества соседей, так как взаимоотношения с ними станут неотъемлемой частью проживания в квартире.

Например, потребуется решать вопросы, касающиеся ремонта и уборки общих помещений.

Отношение соседей к курению и домашним животным лучше выяснить заранее (что делать, если соседи курят на балконе — читайте в статье тут).

Источник: https://realtyinfo.online/3219-kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-komnaty-v-obshhezhitii

Юридическое руководство
Добавить комментарий