Как оформить договор супругам, если ипотека взята до брака?

Содержание
  1. Делится ли квартира в ипотеку взятая до брака при разводе супругов
  2. Права супругов на долю
  3. Если недвижимость куплена в новостройке
  4. Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе
  5. Как делится ипотека оформленная до брака при разводе
  6. Ипотека до брака
  7. Ипотека до брака при разводе будет делиться?
  8. Квартира в ипотеке до брака: как делить при разводе?
  9. Как разделить ипотечную квартиру при разводе?
  10. Ипотека при разводе: практические рекомендации и раздел имущества
  11. Квартира куплена в ипотеку до брака: что будет при разводе и разделе имущества
  12. Как делится ипотека при разводе, взятая до брака
  13. Рекомендации по разделу ипотеки при разводе
  14. Правовое регулирование
  15. Как избежать проблем при разделе
  16. Практические рекомендации
  17. Раздел ипотечной квартиры при разводе
  18. Деление ипотечной квартиры
  19. Факторы, влияющие на решение суда
  20. Предварительный контракт
  21. При наличии детей
  22. Военная ипотека
  23. Если недвижимость приобретена до брака
  24. Ипотека при гражданском браке
  25. Документы для раздела ипотеки
  26. Заключение
  27. : Ипотека и развод. Как делится кредит или ипотека при разводе супругов
  28. :
  29. Как разделить имущество, если квартира куплена в ипотеку до брака
  30. Ипотека погашена до брака
  31. Ипотечный кредит не погашен
  32. Если заключен договор участия в долевом строительстве
  33. Как добиться того, чтобы личное имущество стало совместным?
  34. Как сохранить ипотечную недвижимость в личной собственности?
  35. Если супруг с ипотечной квартирой умер

Делится ли квартира в ипотеку взятая до брака при разводе супругов

Как оформить договор супругам, если ипотека взята до брака? Делится ли квартира в ипотеку взятая до брака при разводе супругов

Развод – это событие, которое не проходит без последствий, главным из которых будет раздел имущества. Данный вопрос практически для всех семейных пар становится очень остро, каждый хочет доказать факт наличия своей имущественной доли.

Причем это не всегда может происходить в справедливой форме, особенно если супруги не хотят связываться с тяжелой судебной процедурой бракоразводного процесса. Но иногда, все же лучше пройти сложную морально и материально затратную процедуру раздела имущества по закону, особенно если имеются такие нестандартные ситуации, как раздел квартиры купленной до брака в ипотеку.

Как правильно делится ипотечная квартира, купленная до вступления в брак и можно ли ее решить мирным путем?

Права супругов на долю

Семейный Кодекс в статье 34 регламентирует права супругов, на равный раздел семейного имущества, нажитого в браке.

К такому относится движимое, недвижимое имущество, а также другие материальные ценности, купленные на протяжении действия официального брака за общие деньги, независимо от того, кто больше зарабатывает.

Что касаемо купленной ипотеки до брака, то ситуация неоднозначная, так как имеет множество нюансов. В зависимости от этого можно вынести 3 решения раздела недвижимости:

  1. Супруг, который оформил ипотеку до брака, выступает ее полноправным хозяином по документам и данная собственность не делится после развода, а второй супруг не имеет права претендовать на долю этой недвижимости. То есть собственник жилья по договору ипотеки выступает единоличным ее владельцем.
  2. Другая ситуация, если ипотека была оформлена до брака на одного из супругов, после регистрации брака супруги стали жить в этой квартире и совместно погашали оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту. Здесь недвижимость будет относиться как раз таки к совместно нажитому имуществу. Даже если супруга занималась домом и воспитанием детей, а ипотека погашалась из заработка супруга, то все равно такое имущество относится к совместно нажитому. При разделе на суде вы должны доказать этот факт: свидетельскими показаниями, подкрепить к делу чеки, квитанции, выписки.
  3. Менее редко, но иногда доказать полную имущественную собственность на ипотечное жилье, купленное до брака и выплачиваемое во время брака, можно путем приведения весомых фактов, что второй супруг без уважительной причины не работал и полностью находился на содержании мужа или жены. Такое обычно бывает, когда второй супруг признан хроническим наркоманом или алкоголиком, не имеет работы и не занимается домом и детьми. В этом случае есть шанс выиграть дело.

Просто забрать и не разделить квартиру, которая по закону будет относиться к совместно нажитому имуществу, даже если она оформлена на ваше имя – невозможно.

Если и правда, с совместного семейного дохода часть денег шло на погашение ипотеки, то по решению суда, второй супруг имеет право рассчитывать на долю квартиры, согласно половине вложенных средств.

Первоначальный взнос и погашенная задолженность до вступления в брак автоматически отходит владельцу квартиры и доказать это совсем несложно на суде.

Чтобы не делить квартиру, можно предложить второму супругу компенсировать его имущественную долю в денежном эквиваленте либо отдать равносильно этой сумме другое имущество, если вы хотите остаться при своем жилье.

Если недвижимость куплена в новостройке

Люди, которые сталкивались с ипотечным жильем, знают, что стоимость первичного жилья немного дешевле, чем на вторичном рынке, ввиду того, что она еще не введено в эксплуатацию, а иногда и вовсе находится на этапе строения.

В такой ситуации решение проблемы усложняется, так как по факту жилья нет. Если строительство закончилось и квартира полностью готова к заселению, оформляется право собственности. На это может уйти несколько лет, а к тому моменту владелец жилья может вступить в брак.

В таком случае недвижимость автоматически признается совместно нажитым имуществом и будет подлежать разделу.

Бывают исключения, но здесь необходимо очень грамотно подойти к вопросу, оценить все тонкости ситуации, судебной практики, юридические нюансы, собрать доказательственную базу. Поэтому без помощи опытного юриста не обойтись.

Ситуацию нельзя назвать справедливой, но закон в своих статьях таких оговорок не делает, поэтому имущество будет делиться поровну.

Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе

Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры.

Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса.

Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов.

Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.

Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности.

Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее.

Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.

 Загрузка …

Источник: https://prorazvod.org/razdel-imushhestva/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteku.html

Как делится ипотека оформленная до брака при разводе

  • Раздел имущества и долгов
[скрыть]
  • Способы погашения ипотеки при разводе
  • Как защитить свое
  • Если ипотечная квартира в новостройке
  • Как надо подстраховаться

С ростом популярности ипотечных кредитов все чаще возникает довольно простая и типовая ситуация: при разводе за бывшими супругами остается невыплаченный долг.

Если ипотека была оформлена в браке, то тут ситуация ясная. Остаток долга будет разделен между супругами поровну.

В ситуации же, если кредит был взят только одним супругом до заключения брака, имеет место несколько юридических тонкостей.

Важно

Это может быть, к примеру, выписка из бухгалтерии на предприятии, где работает плательщик, в которой есть данные о том, что бухгалтерия автоматически делала вычеты из его зарплаты в банк за счет погашения кредита.

  • Доказать, что второй супруг не имел дохода. Например, это может быть неработающая мать, находящаяся в декрете.

Однако реалии таковы, что подобные доказательства нечасто признаются судом, так как доход даже одного супруга по закону считается общим.

  • Предоставить суду кредитный договор, где плательщик выступает в этом качестве единолично, без созаемщиков и поручителей.
  • Но надо отметить, что подобные дела редко решаются в пользу истца. Обычно при разводе с разделением квартиры, приобретенной в ипотеку, суд присуждает собственнику выплатить второй стороне компенсацию за все те годы, когда кредит выплачивался в браке.
  • Конечно, можно договориться со второй стороной, что никто никому ничего не должен. Но возлагать надежды на порядочность того, с кем назревает конфликт при разводе, вряд ли стоит.

    Если же согласие достигнуто, его следует заверить нотариально и предоставить бумагу в суд, который будет рассматривать дело о расторжении брака.

    Тогда судья вынесет постановление, благоприятное для собственника квартиры.

    https://www.youtube.com/watch?v=EVfmWMn5KzQ

    Лучший способ застраховаться от подобных неприятностей: при заключении законных отношений оформить брачный договор. В нем нужно прописать все особенности разделения имущества.

    Конечно, считается, что перед свадьбой говорить о разводе — плохая примета, но в некоторых случаях это поможет избежать лишних споров и затраченных нервов при расставании. Кроме того, такой договор можно оформить в любой момент не только до свадьбы, но даже непосредственно перед разводом.

    Ипотека до брака

    Внимание

    Так что делить такую квартиру придется по всем правилам развода: супругу или супруге отойдет половина недвижимости. В случае если развод состоялся до того момента, как строительство было закончено, возможны варианты.

    Конечно, бывшая «вторая половинка» может просто-напросто проигнорировать этот факт. Но если он или она подаст в суд и потребует в качестве компенсации половинную стоимость всех платежей, произведенных в период брака, то судья, скорее всего, засвидетельствует правоту истца.

    Чтобы этого не произошло, следует заключить соглашение, заверенное у нотариуса, о том, что квартира в новостройке после завершения строительства будет находиться в собственности только у одного, и вторая сторона на нее не претендует. Как надо подстраховаться Чтобы подобной ситуации при разделе имущества не произошло, необходимо заранее подстраховаться.

    Ипотека до брака при разводе будет делиться?

    Оформление брачного договора лучше доверить специалисту. Это гарантирует защиту от ошибок и разночтений. В договоре следует отметить:

    • кто является собственником квартиры (на кого оформлена ипотека);
    • какова доля каждого супруга в ипотечной квартире (в случае развода);
    • размер денежной компенсации в случае развода (в твердой сумме или в процентах от платежей);
    • доля каждого супруга в погашении кредита (во время брака и после развода).

    Брачный договор обязательно прикладывается к ипотечному кредиту.

    Квартира в ипотеке до брака: как делить при разводе?

    • Семейное право
    • Раздел имущества
    • Добрый день! Скажите, пожалуйста, сможет ли жена при разводе претендовать на квартиру, которая была взята мной (мужем) в ипотеку до брака и выплачено более половины стоимости до брака? Ипотека была оформлена только на меня и выплаты производил только я. Возможен ли раздел имущества супругов при разводе, если ипотека взята до брака, в моем случае? Заранее благодарен за ответ. раздел квартиры при разводе, ипотека при разводе, раздел ипотеки при разводе, раздел ипотечной квартиры при разводе, кредит до брака Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:
    • Я купила квартиру в ипотеку до вступления в брак.

    Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

    То есть если супруг предъявит квитанцию, например, об оплате квартиры- значит, он занимался домашним хозяйством (то есть по уважительной причине – ведение домашнего хозяйства-не имел дохода). Как Вы понимаете, доказать обратное в принципе очень сложно.

    Некоторые предлагают «подарить» такую квартиру еще до брака папе. В этом случае доказать, что квартира оплачивалась Вашими деньгами, то есть принадлежащими наполовину вашему супругу, будет практически невозможно. Но дело в том, что распоряжение заложенной квартирой (то есть дарение, продажа и т.д.) возможно только с разрешения залогодержателя, то есть банка.

    Ипотека при разводе: практические рекомендации и раздел имущества

    Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

    • чеки;
    • выписки с лицевого счёта;
    • квитанции об оплате;
    • другое;

    То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

    Брачный контракт Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак.

    Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе. Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

    Ипотека до брака.

    Квартира куплена в ипотеку до брака: что будет при разводе и разделе имущества

    С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

    • Состоите ли вы в официальном браке?
    • Заключали ли вы брачный контракт?
    • Ипотека бралась до или после заключения брака?

    Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

    Фактический брак и потека Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права. Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

    Как делится ипотека при разводе, взятая до брака

    Как делить? Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета.

    При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом. Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т.

    п.) и опытный адвокат.

    Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию.

    Квартира оформляется в собственность основного заемщика. В случае расторжения гражданского брака, второму супругу придется иметь дело с судом. Ему предстоит доказать сам факт отношений, а также подтвердить факт совершения платежей по ипотеке средствами семейного бюджета. Возможен и другой вариант. Сегодня банки все чаще начинают иначе относиться к понятию «гражданский брак».

    Ипотека начинается с анкеты, в графе семейное положение которой указано: официальный брак/гражданский брак. А объект ипотеки приобретается в совместную собственность. В итоге квартира делится между супругами поровну, а ипотека после развода оплачивается по-прежнему совместно.

    Брачный контракт Нотариально заверенное соглашение между супругами является решением всех возможных проблем.

    Источник: http://law-uradres.ru/kak-delitsya-ipoteka-oformlennaya-do-braka-pri-razvode/

    Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

    Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

    Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

    В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

    При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

    Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

    Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

    Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

    Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

    Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

    Правовое регулирование

    Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

    Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

    Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

    • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
    • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
    • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

    Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

    Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

    Как избежать проблем при разделе

    Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

    Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

    Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

    Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

    В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

    В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

    Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

    Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

    Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

    Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

    Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

    Практические рекомендации

    Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

    • продолжать платить по кредиту;
    • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
    • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

    Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

    Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

    • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
    • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
    • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

    Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

    В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

    Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

    Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

    Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

    Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

    Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

    Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

    Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

    Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

    Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

    Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

    Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

    Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

    Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

    Источник: https://razvodimsja.com/razdel-imushhestva/ipoteka/pri-razvode.html

    Раздел ипотечной квартиры при разводе

    Семейное право > Раздел имущества > Раздел ипотечной квартиры при разводе

    К сожалению, в современном мире бракоразводные процессы встречаются все чаще. И тогда перед бывшими супругами возникает необходимость раздела совместного имущества.

    Ситуация осложняется, если жилая недвижимость не является их собственностью, а была приобретена по программе кредитования.

    Ответ на вопрос «Как делится квартира в ипотеке при разводе?» зафиксирован в статье 34 Семейном кодексе РФ.

    Деление ипотечной квартиры

    У многих семей нет возможности приобрести жилье на собственные средства, поэтому они прибегают к ипотеке. Однако при разводе возникают трудности с ее разделом.

    Подобные обременения затягивают и усложняют развод и процесс разделения имущества. В данной статье мы рассмотрим как отказаться от ипотеки при разводе или разделить ее.

    Раздел жилой недвижимости, находящейся в ипотеке, встречается часто у распадающихся семей. Супруги, решившиеся развестись, должны помнить, что любая недвижимость, приобретенная в период брака, является их совместной собственностью.

    При этом не имеет значение, на кого она зарегистрирована или кто оплачивает кредит. Даже в случае отсутствия работы и дохода у супруги есть точно такие же права на недвижимость, как и у супруга.

    Раздел ипотечного имущества судом производится на основании Семейного, Гражданского и Гражданско-процессуального кодексов, а также закона «Об ипотеке» и договора, который был заключен заемщиком и банком.

    Особенностью такого судебного процесса является тот факт, что помимо бывших супругов также участвует третья сторона (банк), так как долг по ипотеке перед ним еще не погашен, т.е. квартира все еще находится в залоге у него.

    Существует несколько механизмов раздела ипотечной квартиры при разводе:

    1. Продажа квартиры и погашение ипотеки из полученных средств. Оставшаяся сумма разделяется между бывшими супругами поровну.
    2. Один супруг выплачивает другому компенсацию, равную стоимости его части в квартире, а, следовательно, становится единственным собственником жилья.
    3. Платежи по ипотеке делятся между экс-супругами на две равные доли, и каждый из них уже самостоятельно оплачивает свою часть долга.

    Право на собственность не может быть оформлено только на какие-то комнаты, так как это запрещено законодательством.

    При затруднениях с разделом ипотечной недвижимости судом может быть установлен порядок пользования этой жилплощадью.

    В случаях, когда экс-супругов больше не устраивает совместная выплата ипотеки, и они желают разделить имущество, существует два выхода: новый договор с банком и продажа.

    Как переоформить ипотеку после развода, решает только банк. С ним можно подписать дополнительное соглашение, в котором будут зафиксированы новые обязательства.

    Но для этого требуется обоюдное согласие бывших супругов и документы, подтверждающие их уровень доходов.

    Если же обязанность по выплате долга будет решено переложить только на одного супруга, то также требуется его соглашение.

    При этом за переоформление нужно будет оплатить банку комиссию, размер которой обычно равен 1% от оставшейся задолженности.

    Если один из супругов готов взять на себя все обязательства по уплате ипотеки, то также его могут обязать выплатить второму супругу его часть уже уплаченного кредита за время брака.

    Если же бывшие супруги решат продать ипотечную квартиру и разделить полученные деньги, то их ждет немало «подводных камней». В первую очередь им придется из собственных средств погасить долг перед банком.

    Только в этом случае с недвижимости будет снято кредитное обременение, и ее можно будет продать.

    Факторы, влияющие на решение суда

    В большинстве случаев суд решает, как делить при разводе ипотеку, взятую в браке. При этом учитываются следующие факторы:

    • какими средствами был выплачен первоначальный взнос;
    • кто числится собственником недвижимости.

    В семьях, когда одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, судом должны быть соблюдены его права. В этом случае большая часть квартиры будет отписана супругу, с которым останутся дети.

    Во многих семьях у кого-то из супругов доход больше, чем у другого, а, следовательно, в оплату долга он способен вносить большую сумму.

    Но при разводе этот фактор не учитывается, и более платежеспособный супруг не может рассчитывать на получение большей доли в квартире.

    Предварительный контракт

    Если между супругами был заключен брачный контракт, в котором указано что делать с ипотекой при разводе, то имущество будет разделено согласно указанному механизму.

    Иногда банк может обязать супругов, оформляющих ипотечный кредит, составит подобный договор, дабы при разводе избежать невыплат и других проблем.

    В некоторых случаях при распаде семьи возможно внесение в кредитный договор дополнительных пунктов. К ним относится:

    1. Закрепление обязательств обоих супругов на случай развода, согласно которым если один из них перестанет выплачивать свою часть долга или не сможет по каким-то причинам, то эти обязательства будут возложены на другого супруга. Таким образом банк обеспечивает себе гарантию погашения кредита.
    2. Возможности как выйти из созаемщиков одному из супругов (выкуп доли т.д.).

    Однако, далеко не все банки согласны на подобные условия.

    При наличии детей

    При разводе супругов с детьми ипотека или сама недвижимость должны быть разделены таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы несовершеннолетних.

    Согласно закону, в этом случае доли квартиры выделяются не только супругам, но каждому ребенку.

    Этот факт существенно усложняет раздел имущества, особенно если речь идет о небольшой жилплощади, так как на практике сложно разделить, к примеру, однокомнатную квартиру на несколько долей.

    При наличии несовершеннолетних детей для раздела квартиры, купленной в ипотеку, можно воспользоваться альтернативными способами разрешения проблемы:

    1. Договориться с банком о продаже квартиры, а полученные средства разделить на всех, включая детей.
    2. Продолжать погашать ипотеку, а после выплаты всего долга продать жилье.
    3. Одному из супругов выкупить у другого его долю. При этом учитываются и доли детей.

    Если есть ребенок, при разводе ипотечная квартира делится строго с соблюдение его интересов. В случаях, когда супругами было решено продолжать выплачивать ипотеку, эта обязанность возлагается на них обоих в равной степени.

    Однако родитель, с которым ребенок будет проживать, может рассчитывать на понижение суммы выплат в следующих случаях:

    • если он нетрудоспособен;
    • при временном отсутствии дохода по уважительным обстоятельствам (беременность, болезнь и т.д.);
    • находится в декретном отпуске.

    Если недвижимость была приобретена с использованием маткапитала, то при ее разделе обязательно выделяется доля на ребенка.

    Не стоит забывать, что все действия с жильем при наличии детей могут быть произведены только с разрешения соцопеки.

    Военная ипотека

    Единственным исключением из правил по разделу совместно нажитого имущества является недвижимость, приобретенная с помощью военной ипотеки, так как жилье приобретается не на средства семейного бюджета, а на государственную субсидию, выданную безвозмездно.

    Однако размер выданных средств по военной ипотеке составляет около 2,4 млн. руб., чего может не хватить на покупку жилья. В этих случаях супруги добавляют свои средства.

    Преимуществом военной ипотеки является тот факт, что не возникает вопроса как разделить квартиру, потому как при разводе квартира остается у того супруга, кому была выдана данная госпомощь.

    Но второй супруг может потребовать выплаты половины добавленной на покупку недвижимости суммы.

    Если недвижимость приобретена до брака

    Бывают случаи, когда при вступлении в брак у одного из супругов уже есть ипотечная недвижимость.

    После женитьбы/замужества заемщик обязан продолжать погашать долг перед банком. Так как ипотека взята до брака, то при разводе квартира остается только в его собственности.

    Но второй супруг может претендовать на платежи, внесенные за период брака, потому как выплачивались они из совместного бюджета семьи. При этом обычно не учитывается целевое назначение ипотеки (квартира, земельный участок и т.д.).

    Ипотека с материнским капиталом и другими личными средствами (полученные в наследство или подаренные) в качестве первоначального взноса предоставляет возможность владельцу этих денег получить при разделе недвижимости большую долю.

    Для предотвращения недоразумений заемщику, у которого имеется ипотека, при вступлении в брак рекомендуется уведомить об этом банк, а также зарегистрировать супруга в качестве поручителя.

    В этом случае на второго супруга также возлагается ответственность по ипотеке. Также при вступлении в брак супруги могут составить брачный контракт, в котором оговорено как разделить ипотеку при разводе.

    Ипотека при гражданском браке

    Некоторые пары не регистрируют брак официально, предпочитая жить в гражданском браке. При этом они проживают вместе и у них есть совместные дети.

    Согласно законодательству, такие пары не являются официальной семьей, поэтому на них не распространяются нормативы Семейного и Гражданского кодексов РФ.

    При решении разойтись такие пары не знают, как продать квартиру в ипотеке или разделить ее. В большинстве случаев приходится обращаться к юристам и подавать в суд многочисленные иски.

    С юридической же стороны, обязательство по выплате долга и право собственности на жилье возлагается только на супруга, на которого ипотека была оформлена.

    При этом не берется во внимание даже тот факт, что выплаты из кредита осуществлялись из совместного бюджета.

    Документы для раздела ипотеки

    Для любого судебного процесса требуется предоставление документальных доказательств, включая и раздел квартиры в ипотеку. В особенности они необходимы тому супругу, который выдвигает какие-то требования, даже банку.

    В 2021 году основными документами, которые необходимы для рассмотрения дела по разделу ипотечной недвижимости, являются:

    • свидетельство о разводе (или заявление, если бракоразводный процесс еще не был осуществлен);
    • свидетельство о браке, если развод еще не состоялся;
    • кредитный договор, который был заключен между заемщиком и банком;
    • свидетельство о рождении детей;
    • чек, подтверждающий оплату пошлины;
    • справки о доходах обоих супругов и т.д.

    Заключение

    Судебная практика богата случаями разделения квартиры, взятой в ипотеку, при разводе супругов. Подобные процедуры длительны и могут вызвать массу затруднений, поэтому обычно требуется помощь квалифицированных специалистов.

    Именно поэтому, если ипотека взята в браке, то рекомендуется сразу же при составлении кредитного договора предусмотреть все возможности ее разделения.

    : Ипотека и развод. Как делится кредит или ипотека при разводе супругов

    :

    Источник: http://semeinoe-pravo.net/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

    Как разделить имущество, если квартира куплена в ипотеку до брака

    Часто случается: человек приобретает недвижимость в кредит, а потом женится или выходит замуж – в зависимости от пола. Сможет ли второй супруг претендовать на жилье? Какие нюансы имеет ситуация?

    Решение вопроса о том, кому и в каких долях будет принадлежать, например, квартира, если оформлена ипотека до брака, зависит от обстоятельств конкретного случая.

    Ипотека погашена до брака

    Квартира зарегистрирована на одного из супругов до брака. Кредит погашен полностью до похода мужчины и женщины в ЗАГС. В такой ситуации, никаких споров возникнуть не должно. Очевидно, что супруг, который брал недвижимость в ипотеку, полностью исполнил обязательство за счет личных средств. Совместных денег у мужчины и женщины тогда просто-напросто не было.

    Ипотечный кредит не погашен

    Договор купли-продажи на недвижимое имущество был подписан до брака. Право собственности – тоже зарегистрировано до похода в орган ЗАГС, но кредитное обязательство исполнялось супругами из нажитых совместно средств.

    Совсем иная ситуация. Гражданский кодекс РФ говорит о том, что право собственности возникает с момента его государственной регистрации (или регистрации перехода прав). Таким образом, можно на абсолютно законных основаниях утверждать, что жилье нужно считать личным имуществом супруга, который фигурирует в договоре купли-продажи и в кредитном договоре.

    С другой стороны, нельзя не учитывать тот факт, что долг гасился, когда люди уже находились в браке, то есть, использовались общие деньги. Что из этого следует?

    Совместным имуществом квартира не станет, в силу норм ст. 34 Семейного кодекса РФ. Но, если для погашения ипотечного кредита использовались общие деньги, а недвижимость остается в собственности только мужа или только жены, то второй супруг имеет права потребовать возврата ему половины внесенных денег.

    Произвести справедливый расчет, если квартира приобретена в ипотеку до брака, но обременение снято уже после свадьбы, можно:

    • в добровольном порядке;
    • в суду.

    Профессиональному юристу будет достаточно легко реализовать один из указанных порядков. Достаточно будет доказать, что взять-то квартиру, скажем, муж смог, но с делом погашения долга, без помощи жены, не справился.

    Внимание: суды, как правило, не принимают во внимание аргумент о том, что до развода и раздела имущества один из супругов работал, а другой – сидел дома. Если, например, не работает, а занимается хозяйством, то зарплата или доход от бизнеса мужа будет делиться поровну.

    Исключение: человек не работает и не приносит никакой пользы семье. Например, ведет асоциальный образ жизни, страдает алкогольной или наркотической зависимостью.

    Если заключен договор участия в долевом строительстве

    Когда квартира куплена в ипотеку до брака, то, очевидно, что объект недвижимости существует в природе. Как быть, если один из супругов заключил ДДУ с использованием кредитных средств?

    Получается следующее:

    1. Самого объекта в еще не существует. Дом еще не построен. Вариант: не введен в эксплуатацию.
    2. Право собственности на недвижимость, соответственно, не зарегистрировано.
    3. Имеется кредитный договор, заключенный на мужа или на жену.
    4. Люди состоят в браке, кредит выплачивается за счет их общих денег.

    В 2021 года, как и было ранее, действует правило о том, что право собственности возникает с момента его регистрации в органах Росреестра. Если соответствующая запись в ЕГРН будет внесена во время существования брака, то такая недвижимость будет считаться совместной.

    Другое дело, что делить её, скорее всего муж и жена будут не в равных долях. Суд должен будет получить ответы на следующие вопросы:

    1. Ипотека взята задолго до брака, или непосредственно перед оформлением союза?
    2. Сколько выплатил супруг из личных средств, в каком размере был погашен кредит из общих финансов?

    В итоге, будут определены доли мужа и жены в объекте недвижимости.

    Как добиться того, чтобы личное имущество стало совместным?

    Если опираться на то, что кредит гасился из общих средств, то можно вернуть часть денег, но нельзя получить в собственность долю недвижимости. Ипотека оформлена до брака, тогда же зарегистрировано право собственности, в браке лишь снято обременение.

    В Семейном кодексе РФ есть статья 37, которая говорит о следующем:

    личное имущество может быть признано совместной собственностью, если второй супруг вложил в него значительное количество средств, своих или общих, что привело к серьезному увеличению стоимости объекта.

    Пример:

    Ипотечный дом оформлен на мужа. Жене родственники дарят серьезную сумму денег. Соответствующий договор оформляется у нотариуса. Женщина решает, что указанные личные средства нужно потратить на капитальный ремонт домика: замену материалов крыши, организацию централизованного водоснабжения, установку солнечных батарей. В результате, из-за произведенных улучшений, цена дома серьезно вырастает.

    Если встанет вопрос о разделе имущества, то суд, учитывая вышеуказанные обстоятельства, может признать жилье совместной собственностью мужа и жены.

    Как сохранить ипотечную недвижимость в личной собственности?

    Определимся, что речь идет о случае, когда кредит гасился в браке. Есть несколько вариантов отстоять жилье:

    1. Настоять на заключении брачного договора. В нем должно быть прописано, что, скажем, квартира, которая числится на муже, останется в его собственности, несмотря на то, что для погашения кредита использовались совместные средства.
    2. Доказать, что второй супруг долгое время не работал по неуважительным причинам, соответственно, он не имеет право требовать раздела имущества, приобретенного в браке.

    Первый вариант вполне реально воплотить в жизнь. Второй – посложнее. Как минимум, нужно будет представить заключение нарколога, справки из органов внутренних дел, привести в суд свидетелей.

    Если супруг с ипотечной квартирой умер

    В случае смерти мужа или жены – собственника ипотечной недвижимости, второй супруг, согласно ГК РФ, становится одним из первых претендентов на наследство. Если кредит уже погашен – хорошо, можно оформлять «чистую» квартиру в собственность. Если кредит еще не погашен, то вместе с имуществом к живому супругу перейдут и долги умершего.

    Внимание: перед нотариусом или судом можно ставить вопрос о выделе права собственности в общем имуществе наследника и наследодателя. Правда, предсказать успех такой затеи сложно. Все зависит от обстоятельств конкретного случая.

    Таким образом, в зависимости от ситуации, ипотечная квартира может остаться личным имуществом мужа или жены, либо стать совместно нажитой вещью

    Источник: https://ipotekar.guru/other/ipoteka-do-braka

    Юридическое руководство
    Добавить комментарий