Как нужно действовать? Пошаговая инструкция по продаже и покупке квартиры

Содержание
  1. Как купить квартиру без риэлтора?
  2. Где искать варианты квартир?
  3. Советы при поиске:
  4. Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры
  5. Плюсы:
  6. Минусы:
  7. На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?
  8. Аванс при покупке квартиры
  9. Возможные встречи с мошенниками
  10. Оформление сделки купли-продажи недвижимости
  11. Как купить квартиру — пошаговая инструкция для самостоятельных покупателей
  12. Этапы покупки квартиры
  13. Осмотр квартиры
  14. Ведение переговоров
  15. Задаток
  16. Проверка документов
  17. Страхование сделки
  18. Регистрация купли-продажи
  19. Что делать после покупки
  20. Прописка после покупки жилья
  21. Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы
  22. Критерии, определяющие выбор квартиры
  23. Юридическая чистота
  24. Экологическая составляющая
  25. Инфраструктура
  26. Пошаговая инструкция для покупки квартиры
  27. Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?
  28. Требования к договору
  29. Документы для подготовки договора
  30. Куда сдавать подписанный договор?
  31. Госпошлина
  32. Нотариус
  33. Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Как купить и оформить квартиру в Москве?
  34. Ищем квартиру
  35. Не соглашайтесь сразу! Торгуйтесь!
  36. Предоплата
  37. Проверка юридической чистоты недвижимости
  38. Порядок покупки и оформления квартиры (пошаговая инструкция): регистрация
  39. Передача квартиры и подписание передаточного акта
  40. Страхование сделки

Как купить квартиру без риэлтора?

Как нужно действовать? Пошаговая инструкция по продаже и покупке квартиры

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки.

Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса.

Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья.

Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений.

На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов.

Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим.

Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Советы при поиске:

  • консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
  • если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
  • если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
  • не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Плюсы:

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует.

Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом.

Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение.

Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться.

Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки.

Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца.

Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше.

Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации.

Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения.

Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.).

В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • паспорта всех владельцев недвижимости;
  • документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

  • все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
  • если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
  • продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
  • не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Источник: http://kvartira3.com/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora/

Как купить квартиру — пошаговая инструкция для самостоятельных покупателей

В интернете есть множество статей по вопросу покупки квартиры. Однако большинство из них написаны агентствами недвижимости, рекламирующими свои услуги.

В статье ниже рассмотрим все моменты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обратить внимание на каждом этапе, как избежать возможных трудностей.

Этапы покупки квартиры

Сколько времени может уйти на приобретение квартиры? Покупка жилья, от поиска подходящего варианта и до получения свидетельства прав собственности, может занять от трёх до шести месяцев.

Иногда можно уложиться и в полтора или растянуть «удовольствие» до года. Всё зависит от того, насколько срочно вам нужно приобрести жилплощадь, а продавцу — реализовать свою недвижимость.

Поиск квартиры — это первый этап. Куда обращаться? Тут покупателю предоставляется выбор: провести сделку своими силами или обратиться к посредникам, но тогда стоимость квартиры будет включать и работу агента. Однако в этом случае, вы лишите себя множества возможных проблем, связанных с оформлением документации.

С чего начать? Если решили искать квартиру самостоятельно, то вас ждёт широкий фронт работы. Нужно «перелопатить» множество источников — от печатной продукции (как рекламных газет, так и специализированных каталогов) до всевозможных сайтов — бирж недвижимости в интернете. Плюсом последнего является большой выбор квартир и постоянно обновляемые объявления.

Осмотр квартиры

Наконец выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

  • Актуальность сделки (возможно, квартира уже была продана);
  • Стоимость (совпадает ли цена в объявлении с действительной);
  • Если всё в силе, предварительно договориться о просмотре квартиры.

В назначенный день просмотра стоит ещё раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продаётся через риелтора, он, возможно, захочет встретиться с вами перед показом квартиры, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных лиц).

Посредник может обратиться с просьбой, подписать лист просмотра для исключения проведения сделки купли-продажи без ведома агентства.

Будьте предельно внимательны при осмотре квартиры!

Непосредственно при просмотре жилья внимание стоит обращать на следующее:

  1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.
  2. Этажность квартиры — если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости.
    Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль.
  3. Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
  4. Ремонт — если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.
  5. Коммуникации и сантехника — особенно важно для «вторички». Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».
  6. Вид из окна — нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём.

Ведение переговоров

Итак, вас всё устраивает, настало время для переговоров с продавцом. Выявленные изъяны могут убедить продавца снизить стоимость квартиры. Обычно удаётся скинуть 10, максимум 15 процентов.

Будьте начеку! Снижение стоимости жилплощади на сумму больше 15% должно крайне насторожить.
Чаще всего это происходит, когда в квартире есть неявные изъяны, которые покупатель может обнаружить только в процессе эксплуатации, либо проблемы юридического характера — не в порядке пакет документов, есть ограничения по сделкам с данной недвижимостью и прочее.

Задаток

Если покупатель готов приобрести квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить предварительный договор задатка.

Это соглашение показывает не только серьёзность намерений покупателя, но и ограничит продавца в дальнейшем поиске покупателей, так как в случае изменения условий сделки (также и отказа от продажи) со стороны продавца обяжет его выплатить сумму задатка в двойном размере.

При нарушениях условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

Задаток при покупке жилья это не единственный вариант «застопорить» квартиру, альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки сумма, в любом случае, возвращается покупателю, то есть такие способы менее надёжны, чем задаток.

Проверка документов

Если вы знаете какие документы нужны при покупке, то самое время ими заняться (хотя ничто не запрещает делать этого и при первой встрече с продавцом). Но всё-таки проверку всего пакета настоятельно рекомендуется делать через независимого эксперта.

При проверке документов стоит убедиться в следующем:

  • Подлинность документов, устанавливающих право собственности продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и прочее).Если вместо оригиналов документов собственник предоставляет копии, то это должно насторожить.
  • Отсутствие обременения — есть ли судебные запреты, аресты, наложенные на жильё и прочее.
  • Записи в домовой книге на предмет выписавшихся жильцов.
  • Если владельцев квартиры несколько, наличие документа, по которому остальные жильцы согласны на продажу. По закону, такой документ должен быть утверждён нотариально.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев жилья является несовершеннолетний.

Страхование сделки

Страхование купли-продажи — не самая популярная практика в нашей стране, однако имеет место быть. Такой вид страхования называется титулярным и защищает владельца квартиры (покупателя) в случае утраты права на недвижимость. Проще говоря, если договор будет признан недействительным, то покупателю выплачивается страховая сумма.

Договор страхования сделки рекомендуется заключать в следующих случаях:

  1. Продавец не является хозяином квартиры (например, продаёт жильё по доверенности). Купля-продажа может быть аннулирована, если собственник отказался от купли-продажи до момента заключения договора, а доверенное лицо всё равно провело сделку.
  2. Участвует несовершеннолетнее лицо. Если орган опеки и попечительства докажет, что вследствие подписания договора жилищное положение ребёнка ухудшилось, то договор будет разорван.
  3. Договорная стоимость квартиры ниже рыночной. Часто бывает такое, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает низкую стоимость в договоре, а остальное покупатель выплачивает в «конверте». После этого сделка может быть аннулирована, а покупателю вернут лишь сумму, предусмотренную договором.

Регистрация купли-продажи

Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая осуществляется в Росреестре (Федеральной службе гос. регистрации). Срок регистрации может занять до 1 месяца, хотя официально этот он должен быть не больше 20 календарных дней.

Передача ключей новому собственнику происходит после завершения регистрации и оплаты покупателем оговоренной в договоре суммы.

Опытные покупатели недвижимости, а также работники агентств недвижимости настоятельно рекомендуют брать расписку о полной оплате стоимости квартиры, подписанную продавцом.

Что делать после покупки

Даже после приобретения квартиры этапы сделки для покупателя ещё не окончены.

Первое, что необходимо — это договориться с продавцом о порядке въезда/выезда из квартиры. Обычно этот процесс занимает не более 2 недель, хотя сроки могут быть оговорены в индивидуальном порядке.

В дальнейших процессах продавец уже участия не принимает. Действия продавца продиктованы его же интересами. Что же ему нужно сделать?

  1. Обойти все коммунальные инстанции (ЖЭК, водоканал и пр.), чтобы переоформить на своё имя лицевые счета в этих организациях и заключить с каждой организацией новый договор.
  2. Зарегистрироваться по новому месту проживания. Делается это в паспортном столе. Данный пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для вложения средств.
  3. В налоговой службе получить налоговый вычет..

Не забудьте оформить налоговый вычет.

Рекомендуется также заранее сделать по несколько копий всех правоустанавливающих документов.

Прописка после покупки жилья

Чтобы прописаться в новой квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорт (если прописываются несовершеннолетние — свидетельство о рождении);
  • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);
  • Свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом необходимо обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и сдать вместе с заявлением о прописке, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

Сотрудник паспортного стола возьмёт паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения с новой регистрацией. Обычно этот срок не занимает более недели (максимум две).

Если вы не меняли город проживания в связи с переездом, то можно предварительно не сниматься с учёта по предыдущему месту жительства, а выполнить эту процедуру вместе с пропиской в новой квартире. Желаем вам уютных покупок!

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/poshagovaya-instruktsiya.html

Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы

Покупка квартиры – серьезный шаг, который нередко определяет качество жизни даже не одного человека, а целой семьи на годы вперед.

Поэтому очень важно, чтобы весь процесс покупки был построен правильно, ни на одном этапе не были допущены критические ошибки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция поможет уверенно пройти сложный путь выбора и покупки квартиры.

Критерии, определяющие выбор квартиры

Покупку предваряет правильный выбор. Этот предварительный этап кому-то кажется увлекательным, кому-то утомительным.

Есть несколько решений, которые будущему квартировладельцу придется принять еще до начала поиска подходящего варианта.

Во-первых, определиться, какие квартиры имеет смысл рассматривать: количество комнат, площадь, районы расположения, этаж и т.д. Расставить приоритеты: что является критичным, а что – желательным.

Например, обязательным условием может быть кухня не меньше 9 м2, а вот этаж желательно второй-третий, но можно рассмотреть и более высокие.

Дальше определяемся, будем ли мы искать квартиру на первичном, вторичном рынке или готовы рассмотреть и те, и другие.

Теперь скажем о «вечных» критериях выбора квартиры, которые следует знать покупателю.

Юридическая чистота

Этот неофициальный термин прочно вошел в практику работы специалистов по недвижимости.

Касательно выставленной на продажу квартиры юридическая чистота заключается в следующих обязательных пунктах:

  • документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства;
  • после покупки в квартире не останется людей, которые там зарегистрированы и имеют право проживать;
  • на квартиру не наложены обременения и запреты на продажу;
  • в процессе приватизации и последующих сделок не были нарушены права несовершеннолетних и других незащищенных категорий граждан.

Экологическая составляющая

Даже по очень выгодной цене не стоит покупать квартиру в доме под высоковольтными линиями электропередач, а также вблизи промышленных центров с вредными выбросами. Здоровье потом не купишь на сэкономленные деньги.

Инфраструктура

Обратите внимание на уже построенную инфраструктуру и транспортную доступность.

Отсутствие элементарных условий – магазинов, детских садов и школ – в ближайшей шаговой или транспортной доступности способно сильно осложнить существование, а ожидание обещанных благ рискует затянуться на годы.

Исключение, пожалуй, можно сделать только при покупке квартиры на ранней стадии в строящемся жилом комплексе.

То же относится и к транспорту. Если поблизости от дома нет остановок общественного транспорта либо он проезжает пару раз в сутки, сообщение с внешним миром сильно осложняется. И наличие автомобиля решает проблему далеко не полностью.

Как правило, автомобиль есть не у всех членов семьи. И кто-то будет вынужден постоянно заниматься «развозом»: детей – в школу и в детский сад, жену – на работу, тещу – в магазин и на дачу.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры

Согласие супруга на сделки с недвижимостью

Образец договора купли-продажи квартиры 2016

Образец акта приема-передачи квартиры

И вот найдена квартира, которая полностью соответствует идеалу либо близка к нему.

Вы готовы совершить сделку.

Теперь главное — ничего не упустить.

Поэтому двигаемся по шагам:

  1. Проверка правоустанавливающих документов. Продавец должен предоставить: свидетельство о собственности; документы, подтверждающие способ приобретения (купля-продажа, наследство, приватизация и т п.).
  2. Проверка документов продавцов. Паспорта всех, кто будет принимать участие в сделке, должны быть действительны (не просрочены), в них не должно быть посторонних отметок.
  3. Проверяем, насколько квартира «чистая». Нужна выписка из домовой книги с указанием всех, кто в квартире зарегистрирован на момент продажи, выписка из ЕГРП подтвердит отсутствие обременений. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних продавец должен либо выписать их до сделки, либо предоставить разрешение органов опеки. Если собственник квартиры имеет супруга, то от супруга нужно нотариально заверенное разрешение на продажу независимо от места регистрации супруга. Все лица, не являющиеся членами семьи продавца, но зарегистрированные в продаваемой квартире и не являющиеся ее собственниками, должны дать письменное обязательство «выписаться» до совершения сделки. Не лишним будет спросить у продавца и план БТИ: в квартире не должно быть незаконных перепланировок. В противном случае это может обнаружиться на этапе совершения сделки или уже после покупки. И тогда все бремя штрафов, судов и оформления ляжет на нового собственника.
  4. Авансовый договор и аванс. Продавец и покупатель могут договориться о любой сумме аванса. Вместо аванса может быть использован задаток. Разница в том, что при отмене сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца. Зато в случае, если от сделки впоследствии отказывается продавец, ему придется вернуть задаток в двойном размере.
  5. Собираем пакет документов для сделки купли продажи и последующей регистрации квартиры в собственность. Здесь практически все документы предоставляет продавец. От покупателя требуется только действующий документ, удостоверяющий личность (паспорт). Важный момент настоящего шага – согласование условий и составление договора, все эти условия включающего.
  6. Подписание договора. В назначенный день все участвующие в сделке собираются вместе. Желательно личное присутствие всех сторон, однако возможно подписание договора через представителя по доверенности (обязательно нотариально заверенной). Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
  7. Денежный расчет. Традиционная схема такова. После согласования текста договора покупатель в присутствии продавца и работника банка производит закладку оговоренной суммы в банковскую ячейку. Ячейка закрывается. Теперь открыть ее сможет только продавец после того как предъявит зарегистрированный государственной инстанцией договор купли продажи и передаточный акт. По соглашению продавца и покупателя возможны и другие схемы, но данная является самой надежной: каждая купюра проверяется в банке, деньги дополнительно пересчитываются, никто не может ими воспользоваться в мошеннических целях.
  8. Государственная регистрация документов. Продавец и покупатель (или только покупатель с нотариальной доверенностью от продавца) подают договор купли-продажи в регистрационную палату или МФЦ. В течение 20 дней (иногда занимает больше времени) сделка регистрируется и покупателю выдается свидетельство о собственности.
  9. Акт приема-передачи. Последний шаг – проверить еще раз квартиру и подписать передаточный акт, согласно которому покупатель не имеет претензий к продавцу и получил квартиру в целости и сохранности.

Включите в договор аванса условие, что при обнаружении обстоятельств, ущемляющих права покупателя, в частности, мешающих ему пользоваться и распоряжаться купленной квартирой, аванс возвращается в полном размере.

Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?

С точки зрения закона договор купли-продажи квартиры, составленный продавцом и покупателем в простой письменной форме на домашнем ПК, распечатанный в должном количестве экземпляров и подписанный сторонами, ничем не отличается от того договора, который составит нотариус.

Разница лишь в том, что за свои услуги нотариус возьмет процент от сделки, который может вылиться в весьма «кругленькую» сумму.

Зато опытный нотариус предусмотрит в договоре все возможные нюансы, а заодно и проверит подготовленные документы, убедится в их правильности и действительности. Нотариус остережется включать в текст двусмысленные и сомнительные формулировки.

Если вы не доверяете продавцу или он настаивает на своем варианте договора, в котором вам не все ясно – лучше воспользоваться услугами юриста (специалиста по сделкам с недвижимостью) или нотариуса.

Плюс договора ППФ в том, что он практически ничего не стоит. Образец можно легко найти и приспособить к свои нуждам, включив в него дополнительные условия.

Требования к договору

Составление договора регламентируется Гражданским кодексом.

Некоторые положения также прописаны в семейном и Налоговом кодексе.

Если собрать все требования вместе, то договор купли-продажи квартиры должен включать следующие обязательные сведения:

  • наименование документа (тут все просто, он так и называется: «Договор купли-продажи квартиры);
  • место (указываем населенный пункт, где совершается сделка);
  • дата (не составления, а подписания);
  • участники сделки (паспортные данные, для несовершеннолетних – данные Свидетельства о рождении);
  • описание недвижимости – предмета сделки (количество комнат, этаж, площадь);
  • адрес квартиры;
  • полная стоимость (с учетом полученного аванса или задатка);
  • сроки и порядок расчетов (описывается поэтапно вся процедура передачи денег: что должно быть сделано до подписания договора, что, в какие сроки – после);
  • если на момент подписания договора в квартире остаются зарегистрированные граждане, то указываются срок их снятия с регистрации;
  • срок и порядок, в котором купленная квартира будет передана новому владельцу;
  • указывается, что договор подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе;
  • количество экземпляров (обычно по одному на каждого подписанта плюс копия для регистрации);
  • подписи с расшифровкой.

Документы для подготовки договора

Обязательными при составлении и подписании договора являются только два типа документов:

  • правоустанавливающие;
  • удостоверяющие личность (всех участников сделки).

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительно:

  • согласия супругов, не являющихся собственниками;
  • согласие органов опеки и попечительства (при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних);
  • выписка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • разрешение на продажу от залогодержателя (если квартира куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • разрешение на перепланировку (если таковая была произведена).

Бывают ситуации, когда регистрирующий орган запрашивает и другие дополнительные документы. Если ваша сделка нестандартная или возникли сомнения, лучше проконсультироваться непосредственно у регистратора.

Куда сдавать подписанный договор?

Обычно договор вступает в силу одновременно с его подписанием сторонами, но только не в случае купли-продажи квартиры.

Поскольку договор подлежит обязательной регистрации, то и вступает в силу он только после нее.

Факт смены собственника должен быть занесен в государственный реестр. И новый собственник получает об этом свидетельство (Свидетельство о праве собственности). Вот теперь он стал настоящим владельцем.

Органы, занимающиеся регистрацией сделок с недвижимостью, могут менять названия, к тому же в разных регионах уполномоченные организации имеют собственную специфику работы. На момент написания настоящей статьи актуальную информацию о названии и расположении соответствующих инстанций можно найти на сайте Росреестра.

Кроме того, почти в каждом населенном пункте функционируют МФЦ (многофункциональные центры), которые также примут договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации.

При подаче документов через МФЦ можно сэкономить время на очереди. Однако регистратор оставляет за собой право запросить дополнительные документы уже после их принятия.

Госпошлина

Для физических лиц госпошлина за регистрацию купли-продажи квартиры совсем невелика – 2000 рублей.

Обычно эти деньги платит покупатель, ведь именно он более всего заинтересован в скорейшем завершении.

Бывают случаи, когда сумма вносится пополам покупателем и продавцом, это оговаривается отдельным пунктом договора.

Если же в сделке участвует юридическое лицо (например, случай покупки квартиры у застройщика), то размер госпошлины возрастает сразу в десяток раз. На сегодняшний день это 22000 рублей.

Квитанцию об оплате требуется приложить к комплекту документов для государственной регистрации.

Нотариус

Несмотря на распространенность и законность договора ППФ, есть случаи, когда лучше заплатить нотариусу, поскольку это снизит риск возникновения проблем в дальнейшем.

В первую очередь, это покупка квартиры у людей, входящих в «группу риска» — одиноких пожилых, алкоголиков и наркоманов.

Впоследствии эти люди могут забыть о совершенной сделке, потребовать доплаты, а их потенциальные наследники могут попытаться оспорить сделку под предлогом недееспособности.

Если договор составлен и удостоверен нотариусом, то он в случае возникновения конфликта подтвердит добросовестность покупателя и вменяемость продавца на момент подписания договора.

Весьма желательно участие нотариуса и в том случае, когда передача денег производится из рук в руки без использования банковской ячейки.

Конечно, нотариус не будет проверять и пересчитывать купюры, зато расписку о получении полной суммы заверит своей подписью.

Таким образом, пошаговая инструкция по покупке квартиры позволит вам избежать ошибок как при выборе, так и на этапе совершения сделки. Вы сможете самостоятельно выбрать и купить самую лучшую квартиру, в которой будете счастливо жить долгие годы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/poshagovaya-instrukciya.html

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Как купить и оформить квартиру в Москве?

На просторах Интернета много реклам агентств, предлагающих свою помощь в покупке недвижимости. При этом их услуги, независимо от маленького процента, с нынешними ценами на жилье выливаются в крупную сумму. Как же самостоятельно осуществить данную сделку? С чего начать покупку квартиры? Пошаговая инструкция поможет вам разобраться во всех аспектах данного вопроса.

Ищем квартиру

Поиск жилья лишь кажется простым занятием. На самом деле он усложняется многими критериями: привязкой к конкретной местности, количеством комнат, общей площадью, определенной суммой денег и т. д.

Следует отметить, что стоимость квартиры не зависит от количества комнат в ней, а исчисляется относительно цены за один квадратный метр. Однокомнатная квартира может иметь площадь 95 кв. м, а двухкомнатная – 62 кв. м.

То есть в данном случае стоимость двухкомнатной квартиры будет меньше однокомнатной. На что еще обратить внимание? Как осуществляется покупка квартиры (пошаговая инструкция)? В Москве, как и в других городах, цена недвижимости зависит от многих аспектов.

Среди них – привлекательность района, тип дома, удаленность его от центра.

После того как вы нашли подходящий для вас вариант, нужно будет связаться с продавцом и уточнить некоторые вопросы. А именно: актуальность сделки и стоимость. Если нет никаких изменений, необходимо договориться о встрече для осмотра квартиры.

В назначенный срок следует еще раз позвонить продавцу, поинтересоваться, не изменились ли планы, и уточнить время.

Если продажа осуществляется через агентство недвижимости, вероятнее всего, курирующий сделку риэлтор предложит встретиться перед демонстрацией квартиры, дабы убедиться в твердости ваших намерений, а также для того, чтобы уберечь продавца от сомнительных лиц.

Также он может попросить вас подписать лист осмотра. Это делается для того, чтобы исключить проведения сделки купли-продажи в обход агентства.

Как происходит покупка квартиры? Пошаговая инструкция рекомендует особое внимание уделить “знакомству” с вероятным новым жильем. Стоит внимательно отнестись к самому процессу осмотра, дабы в будущем не кусать себе локти. Первым делом обратите внимание на подъезд.

Именно по нему следует составлять мнение о соседях и о работе ЖКХ в доме. При покупке квартиры на первом этаже внимательно проверьте плинтусы и стыки стен, на последнем – стены на отсутствие подтеков.

В последнем случае большое количество ковров и новые обои должны вызвать у вас сомнения и послужить поводом для более тщательной проверки. Если квартира угловая, обратите внимание на качество утепления.

Кроме того, проверьте сантехнику и коммуникации. Осмотрите трубы, их состояние, проверьте уровень шума, откройте краны. Порой из сливных отверстий исходит запах канализации, причем он появляется периодически и на момент осмотра может ощущаться слабо. Поэтому не поленитесь пообщаться с соседями и узнать их про возможные скрытые «сюрпризы».

Не соглашайтесь сразу! Торгуйтесь!

А как дальше происходит покупка квартиры? Пошаговая инструкция рекомендует: если вас все утроило, то нужно обсудить цену. Аргументируя выявленными изъянами, можно убедить продавца сбавить стоимость квартиры. Таким образом, можно опустить цену на 10-15%.

Но будьте внимательны. Скидка на сумму более 15% должна вас насторожить. Обычно причина такой щедрости – скрытые изъяны, которые можно обнаружить лишь в процессе эксплуатации, либо юридические аспекты, которые принесут вам головную боль (в лучшем случае).

Предоплата

Продолжаем наше исследование, как купить квартиру. Пошаговая инструкция все так же помогает разбираться в данном вопросе. При общем соглашении на сделку в качестве гарантии ее завершения необходимо заключить предварительный договор. Это может быть либо договор задатка, либо авансовый договор.

В первом случае он сдержит продавца в дальнейшем поиске клиентов, так как в случае изменения условий сделки, а также при отказе от продажи продавец обязан будет выплатить сумму задатка в 200% размере. А нарушение договоренностей со стороны покупателя приведет к потере выплаченной суммы.

На расписке должно быть четко указано, что деньги передаются в качестве задатка.

При втором типе договора при разрыве сделки (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) деньги возвращаются в любом случае.

В авансовом договоре должны быть указаны размер внесенной суммы, полная стоимость квартиры и срок выхода на сделку.

Обязательно необходимо сделать пометку, что в случае обнаружения каких-либо фактов, препятствующих или ущемляющих в дальнейшем право пользования и распоряжения приобретенной недвижимостью, аванс принадлежит возврату в 100% объеме.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Под юридической чистотой подразумевается отсутствие каких-либо препятствий для осуществления продажи, ограничений обременениями и запретами права собственности на квартиру, отсутствие причин для обжалования правомерности сделки и признания ее недействительной.

Обезопасить себя можно при тщательной проверке документов владельцев на жилье и внимательном изучении истории перепродажи данной недвижимости.

Что же включает в себя порядок покупки квартиры (пошаговая инструкция) на этом этапе?

  • В первую очередь необходимо заняться изучением домовой книги. В нее вносятся записи обо всех, кто когда-либо проживал на данной территории, а также информация о приватизации квартиры. Выписка из лицевого счета в ЖЭС может быть взята лишь собственником квартиры. Внимательно отследите всех собственников и прописанных на жилплощади, чтобы случайно или по умыслу никто не остался “забытым” в квартире, поменявшей хозяина.
  • Следующим шагом будет посещение агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Там в едином реестре хранятся сведения обо всех сделках, ограничения и обременениях на квартиру.

Стоит заметить, право собственности на жилье у владельца – это еще не самое главное. Важен факт того, чтобы он имел право им пользоваться. Собственник должен быть дееспособным гражданином. Если имеется хоть капля сомнения по данному вопросу, лучше всего обезопасить себя и попросить представить справки из наркологического и психоневрологического диспансера.

После того как вы убедитесь в безопасности сделки, необходимо заключить договор купли-продажи. Он должен соответствовать всем условиям, предъявляемым к нему законодательством. Эти требования регулируются Гражданским, Налоговым и Семейным кодексами РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

  • Название договора.
  • Фактическое место совершения сделки.
  • Дата подписания договора.
  • Вводная часть. Она должна состоять из списка участников сделки с указанием данных удостоверения личности каждого участника (паспорта – для совершеннолетних лиц, для остальных – свидетельства о рождении). Если один из участников является юридическим лицом, должно быть указано название и его подробные реквизиты.
  • Описание недвижимости (площадь, на каком этаже какого дома расположена квартира, сколько комнат).
  • Адрес недвижимости.
  • Стоимость объекта.
  • Срок и порядок расчета.
  • Сведения о зарегистрированных жителях и срок их снятия с регистрационного учета.
  • Срок и порядок передачи квартиры покупателю.
  • Указание на обязательную регистрацию договора.
  • Указание количества экземпляров договора.
  • Подписи сторон.

Порядок покупки и оформления квартиры (пошаговая инструкция): регистрация

Сделку с недвижимостью невозможно завершить без ее государственной регистрации в Росреестре. Срок рассмотрения должен составлять не более двадцати дней, хотя порой период процедуры занимает до одного месяца.

При государственной регистрации сделки проводится правовая экспертиза документов и проверка ее законности. Данная процедура служит юридическим свидетельством возникновения, ограничения, перехода или завершения прав на недвижимость. Она является единственным фактом, доказывающим существование такой привилегии.

Передача квартиры и подписание передаточного акта

Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как происходит покупка квартиры (пошаговая инструкция). Последним документом, подтверждающим, что сделка совершена в рамках закона, является передаточный акт. В нем прописывается факт передачи продавца недвижимости в собственность, в том числе фактическое пользование и владение, а также факт принятия ее покупателем.

В заключенном договоре купли-продажи должен быть прописан пункт, в котором оговаривается время, в течение которого продавец обязан освободить квартиру. При получении документов необходимо оговорить точную дату передачи покупаемой недвижимости.

Еще раз обсудите, что должно остаться в квартире (вся информация должна быть указана в предварительном договоре). В указанное время и происходит подписание передаточного акта.

Договор заключается в двух экземплярах, по одному для каждой стороны сделки.

Перед этим следует осмотреть жилье, забрать квитанции, подтверждающие оплату за квартиру и коммунальные платежи, справку об отсутствии задолженностей и, самое главное, ключи. Если все в порядке, подписывайте документ.

Кроме того, можно попросить бывших владельцев оставить документы о предыдущих сделках на квартиру.

С момента закрепления подписью передаточного акта покупатель становится полноправным собственником недвижимости и может приступить к оформлению прописки по новому месту жительства.

Страхование сделки

Мы подробно разобрали, как происходит покупка квартиры (пошаговая инструкция).

Оформление страхования договора купли-продажи (или иначе титульного страхования) – процесс добровольный, и, к сожалению, не имеет особой популярности в нашей стране.

Он защищает покупателя в случае лишения его права собственности на квартиру. Страховая сумма выплачивается в случае признания сделки недействительной.

Оформлять страховку рекомендуется в следующих случаях:

  • Продавец не является собственником квартиры. Аннулирование договора может быть признано в том случае, если владелец до момента подписания отказался от продажи, а доверенное лицо все равно заключило сделку.
  • В процессе участвует несовершеннолетнее лицо. Договор утратит силу, если органы опеки докажут, что после продажи недвижимости жилищное положение ребенка ухудшилось.
  • Договорная стоимость ниже рыночной стоимости квартиры.

Удачных вам сделок!

Источник: http://fb.ru/article/186497/pokupka-kvartiryi-poshagovaya-instruktsiya-kak-kupit-i-oformit-kvartiru-v-moskve

Юридическое руководство
Добавить комментарий