8(800)201-99-74

Как избавиться от старой ипотеки: кому положено рефинансирование и может ли банк отказать в этом?

Содержание

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Как избавиться от старой ипотеки: кому положено рефинансирование и может ли банк отказать в этом?

14.11.2017

Для многих заемщиков рефинансирование ипотеки — лучший способ избежать просрочек, штрафных санкций со стороны кредитора и долговой ямы. Перекредитование подразумевает оформление нового кредита с меньшей процентной ставкой и на больший срок (при наличии такой необходимости).

Сделка считается успешной, если старые долги погашены, а новый заем оформлен на более выгодных условиях. Но как быть, если банк дает отказ в рефинансировании ипотеки? В чем причина? Какие требования выдвигаются к кредитору? Стоит ли оформлять новую страховку? Эти и другие моменты рассмотрим ниже.

Получение кредита начинается со сбора документов и их передачи банковскому учреждению. Кредитор внимательно подходит к изучению, проверяет наличие работы и платежеспособности клиента.

Задача финансового учреждения — снизить риски и получить клиента, способного выполнять свои обязательства. При наличии подозрений кредитная организация не дает согласие на рефинансирование ипотеки.

Что делать, если банк отказывает в оформлении услуги?

Во избежание проблем стоит сделать следующие шаги:

  • Обратиться в текущий банк и уточнить возможность досрочной выплаты долга. Бывают ситуации, когда финансовое учреждение препятствует ипотечному рефинансированию и угрожает штрафными санкциями.
  • Если старый банк-кредитор согласен на преждевременное погашение, стоит уточнить условия перекредитования и требования в новом финансовом учреждении, где Вы собираетесь оформить процедуру на факт соответствия своей кандидатуры их требованиям.
  • Собрать пакет бумаг для рефинансирования ипотеки и передать для рассмотрения.

Бывают ситуации, когда клиента сперва одобрили, а потом отказали. Такое возможно, если кредитор нашел несоответствие в документах или выявил нарушения со стороны заемщика. Стоит учесть, что кредитная организация внимательно проверяет платежеспособность клиента, наличие иждивенцев, кредитную историю и прочие особенности, влияющие на способность справляться с долговыми обязательствами.

Кредитор может отказать в рефинансировании ипотеки при наличии веских причин. Задача заемщика — сделать все возможное, чтобы соответствовать его требованиям.

По каким причинам банк может отказать заемщику в рефинансировании ипотеки?

Выделим причины, по которым кредитная организация вправе отказать в перекредитовании ипотечного займа:

  • Наличие просрочек по другим займам. Решение — погашение имеющейся задолженности для исправления кредитной истории и подача заявки через 4-6 месяцев.
  • Нехватка денег для выплаты займа. Частая причина отказа — недостаточный уровень дохода клиента. Размер ежемесячных выплат по новой ипотеке не должен превышать 50% месячной прибыли клиента. Даже при идеальной кредитной истории высок риск получения отказа.
  • Расхождение в показателях реальной прибыли и информации в справке о доходах. Сотрудники кредитной организации вправе позвонить в бухгалтерию компании, где работает клиент, и выяснить реальный размер заработной платы. Если полученная информация не сходится с той, что указана в переданном документе, в рефинансировании ипотеки будет отказано.
  • Ошибка при выборе. При поиске кредитной организации стоит всесторонне изучить условия перекредитования и возможность получения такой услуги. Так, некоторые банки оформляют услугу только своим клиентам или не принимают в качестве оплаты материнский капитал. Если работник учреждения не заметил несоответствие при подаче заявки, дальнейшая проверка выявит проблему.
  • Неправильные данные в справке о доходах. Перед передачей документов стоит ответственно подойти к проверке информации. Наличие ошибок в телефонном номере, фамилии или цифре являются причиной для отказа.

Многие интересуются, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки уже не втором этапе, когда проверяется обеспечение (недвижимость). Причины следующие:

  • Наличие перепланировки в помещении. Многие кредитные организации внимательно подходят к изучению предмета обеспечения и негативно относятся к изменению первоначального плана квартиры или дома. Чтобы избежать отказа в рефинансировании ипотеки, стоит поговорить с представителем оценочной компании и попросить его не обращать внимания на некоторые детали.
  • Наличие проблем с документами на недвижимость. Бывает, что прошлый кредитор не заметил нарушений, а при очередном изучении бумаг проблема всплыла на поверхность.
  • В банке не предусмотрена возможность перекредитования под тип недвижимости клиента.

Зная, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки, удается заранее подготовиться к сделке и внимательно подойти к подготовке документов.

Требования, предъявляемые банком к заемщику

Услуга перекредитования мало отличается от обычного займа, поэтому условия в отношении заемщиков аналогичны. В различных банках они могут отличаться, но незначительно:

  • Возраст — от 21-23 лет до 55-60 лет. Если заемщику исполнилось только 18 лет, получить рефинансирование ипотеки не получится.
  • Наличие гражданства и прописки.
  • Справка об отсутствии задолженности по текущему кредиту. Никаких просрочек не должно быть.
  • Положительная кредитная история.
  • Наличие работы и стабильного дохода, позволяющего расплачиваться по кредиту.

Обязательно ли оформлять новую страховку?

После подачи заявления клиент приходит к кредитору с пакетом бумаг и документами на квартиру. При отсутствии замечаний банк готовит договор и приглашает заемщика поставить подпись. Но как быть со страховкой? Стоит ли ее оформлять?

Каждый банк индивидуально подходит к этому вопросу. Здесь все зависит от условий соглашения, политики кредитора и страховой компании. В среднем плата за полис составляет от 0,3 до 1,5%. На стоимость влияет вид обеспечения, возраст клиента и вид его деятельности.

Если страховщик аккредитован в новом банке, а условия полиса позволяют поменять выгодоприобретателя, в оформлении новой страховки нет необходимости. Некоторые заемщики идут другим путем. После получения выгодной ставки они в течение 5 суток отказываются от страховки. Такой шаг может привести к будущим проблемам с банком.

Нюансы рефинансирования в 2017 году

Популярность перекредитования в 2017 году выросла в связи с решениями ЦБ РФ снижать ставку рефинансирования банков, которая с 30.10.2017 была установлена на уровне 8,25. Еще вначале 2017-го этот показатель находился на уровне 11%, а в 2015-м — 17%.

Два года назад многие оформили ипотечный кредит на невыгодных условиях, и теперь появился шанс на перекредитование. Кроме того, в 2015 году многие оформили кредит в долларах.

После инфляции кредит стал непосильным бременем для тысяч людей, а рефинансирование ипотеки в 2017 году позволяет устранить многие проблемы.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://BankNash.ru/refinansirovanie-ipoteki/otkaz

Отказали в рефинансировании ипотеки – что делать? | RI

Отказали в рефинансировании ипотеки - что делать? | RI

Все чаще в нашей стране можно услышать про рефинансирование ипотеки. И неудивительно, ведь снижается ключевая ставка рефинансирования ЦБ и как результат снижаются ставки по ипотеке и рефинансированию.

Люди  переводят свои кредиты под меньшие процентные ставки и все довольны.

Однако как быть, если отказали в рефинансировании ипотеки? Бывает, что отказывают в рефинансировании в своем банке и также нередки случаи отказов при переходе в новый банк. Давайте рассмотрим оба варианта.

Отказали в рефинансировании ипотеки в своем банке

Самое первое, что нужно сделать при рефинансировании ипотеки это узнать рефинансирует ли ваш банк, в котором у вас действует ипотека, свои кредиты. На текущий момент времени банки плохо рефинансируют свои кредиты и ставки обычно высоки, однако узнать условия стоит ведь процесс рефинансирования в другой банк трудоемкий и занимает в среднем 1,5 — 2 месяца.

Если вы пришли в свой текущий банк и попросили его понизить вашу процентную ставку, а вам отказали в рефинансировании ипотеки, то здесь есть лишь один выход — искать рефинансирование в другом банке.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Предположим, что вы нашли подходящий банк под вашу ситуацию. Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Конечно может, ведь он проверяет вас как заемщика и вашу недвижимость как предмет залога. К сожалению банки в большинстве случаев не поясняют причины отказа и об этих причинах можно только догадываться. Далее мы постараемся рассказать о самых распространенных из них.

Почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки?

Давайте разберем, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки.

Отказали в рефинансировании на этапе проверки заемщика

  1. Есть или были просрочки по кредитам. Причем по любым кредитам. Выход — в первую очередь гасить свои текущие просрочки, подождать несколько месяцев и подавать заявку на рефинансирование заново.
  2. Недостаточно денежных средств для оплаты своих обязательств.

    Будьте внимательны, сумма ежемесячных платежей по всем вашим кредитам должна быть не более половины вашего официально подтвержденного дохода. И даже если вы уже несколько лет платите исправно свои кредиты, банк все равно откажет.

  3. Несоответствие реального дохода и дохода в справке.

    Например, если вы подтверждаете справкой о доходе по «форме банка» (в свободной форме), и там написана заработная плата, которую при звонке банка в бухгалтерию вашей компании бухгалтер не подтвердил, то это причина отказа.

  4. Ошибки в справке о доходах. Требуется очень хорошо проверять справки, которые вам готовит работодатель.

    Например, если была допущена ошибка в номере телефона, то банковские аналитики просто не дозвонятся в вашу компанию для подтверждения данных. Или если допущена ошибка в ИНН компании, то аналитик не сможет соотнести название вашей компании и ИНН, а это тоже причина для отказа.

  5. Неправильно подобран банк при рефинансировании.

    Огромное влияние на одобрение оказывает правильный выбор банка при рефинансировании. Например, не все банки рефинансируют клиентов с использованным материнским капиталом. Это могут не заметить при подаче заявки, однако аналитики скорее всего не пропустят такого клиента, если в банке нет такого условия рефинансирования.

Отказали при рефинансировании на этапе проверки недвижимости

Если вы успешно прошли этап одобрения заемщика, то далее нужно успешно пройти одобрение недвижимости. Обычно на этом этапе бывает меньше отказов, однако они бывают.

  • Перепланировки в квартирах. Опять же вопрос правильного выбора банка. Если вы выбрали банк, который относится крайне негативно к перепланировкам, а планировки в вашей квартире имеют место быть, то вам откажут. Если вы знаете, что у вас есть перепланировки, то можно попробовать договориться с оценщиком закрыть на них глаза и не показывать в отчете об оценке. Однако вариант шаткий.
  • Что-то не так с документами на квартиру. При проверке недвижимости проверяется чистота всех документов, в том числе по сделке купли-продажи квартиры. И если предыдущий банк что-то не заметил, новый банк может обнаружить какие-то неприятные моменты.
  • В банке нет программы на ваш тип недвижимости. Например, при подаче заявки каким-то образом сотрудники банка пропустили тот факт, что у вас еще нет свидетельства о собственности на квартиру, а это совсем другая банковская программа и в этом банке не рефинансируют без свидетельства о собственности. И в результате отказ…

Что делать, если отказали в рефинансировании ипотеки?

Нужно проанализировать прежде всего вашу ситуацию, изучить возможные причины отказа и устранить их.

Если кредитов больше, чем половина заработной платы, то погасить досрочно кредиты, чтобы снизить кредитную нагрузку.

Если маленькая официальная заработная плата, а вы получаете больше, то попросить бухгалтера написать реальный доход в справке и при звонке банка в бухгалтерию, чтобы там знали какую сумму вам написали в справке. Ну и конечно же изучать внимательно программы банка при подаче заявки.

Прежде всего обратить внимание на то, каким образом подтверждается доход заемщика, был ли использован материнский капитал, какой тип недвижимости рефинансируют и т.д.

Ну и конечно же не забывайте о том, что если отказали в одном банке, можно подать документы в другой. Конечно, перед этим устранив причину отказа.

Что делать если отказали в рефинансировании ипотеки

Самый лучший способ — это обратиться к ипотечному брокеру. Брокер изучит вашу ситуацию и поймет возможные причины отказа. Подберет несколько наиболее вероятных банков для одобрения и получит одобрение для вашего рефинансирования.

Если вы получили отказ в рефинансировании ипотеки, обращайтесь к нам за консультацией. Мы поможем!

Источник: https://refinansirovanie-ipoteki.ru/otkazali-v-refinansirovanii-ipoteki/

​Как избавиться от ипотеки

коллаж Banki.ru

Ипотечные заемщики устремились в банки с заявлениями о рефинансировании своих кредитов. Больше всего заявок поступает от заемщиков, оформивших ипотеку в 2012—2014 годах. Банки.ру выяснял, кому рефинансирование поможет снизить нагрузку на личный бюджет.

Меняем кредит на кредит

Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования говорят о притоке клиентов, которые хотят рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты.

Так, в банке ВТБ говорят о росте заявок на рефинансирование в пять раз. «Сравнивая первое полугодие 2016 и 2017 годов, мы отмечаем значительный рост спроса на данный продукт: количество заявок и выдач по нему выросло в пять раз.

Это связано прежде всего со снижением ипотечных ставок на рынке и желанием клиентов перейти на более выгодные условия кредитования.

Полагаем, что данная тенденция сохранится до конца года», — рассказывает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование — около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», — говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

В Абсолют Банке доля рефинансированных кредитов в настоящее время составляет 5% от объема и количества выдаваемых ссуд.

Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальные взнос, а срок кредитования максимальным

«Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012—2014 годах.

Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальный взнос, а срок кредитования был максимальным.

Несколько лет действовала ступенчатая шкала, и при обозначенных условиях устанавливалась повышенная ставка. За последний год банки пересмотрели условия и отказались от такой дифференциации ставок», — говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.

Павлов указал, что размер ставки для кредитов на рефинансирование ипотеки сейчас составляет 10,5—11%.

«В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита», — подтверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Чужой кредит ближе к телу

По словам Антона Павлова, как правило, банки рефинансируют только кредиты, предоставленные другими банками. «Это связано с тем, что при рефинансировании кредитов своих клиентов у банка возникнет нагрузка на капитал.

По нормативным требованиям ЦБ РФ при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. С точки зрения регулятора такие изменения расцениваются как признаки ухудшения положения заемщика.

Поэтому действуют повышенные нормы резервирования. Кроме того, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита.

Если банк будет постоянно пересматривать условия, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки», — поясняет он.

И действительно, в разделе «Народный рейтинг» портала Банки.ру можно прочитать многочисленные сообщения заемщиков различных банков, которые просили снизить ставку по ипотеке, но получили отказ.

Обращения о снижении ставки от собственных ипотечных заемщиков готовы рассматривать в Сбербанке.

«Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Решения о снижении ставки и уровне ее снижения принимаются индивидуально», — рассказали в пресс-службе банка.

Задача Сбербанка — предоставить клиенту условия, которые позволят более комфортно обслуживать ипотечный кредит.

На принятие положительного решения влияет в первую очередь текущее значение процентной ставки по кредиту, который был получен в период роста ипотечных ставок и значительно выше действующих предложений на рынке.

Также Сбербанк рефинансирует ипотечные кредиты других банков. С условиями можно ознакомиться на сайте.

«Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2—3 раза», — прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.

Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления

«Процедура эта сложная»

Для того чтобы рефинансировать старый ипотечный кредит, фактически придется получить новый. А для этого потребуется вновь собрать пакет документов.

«Процедура эта сложная, главным образом потому, что требуется сбор справок, повторное прохождение оценки и изменение сведений о банке-кредиторе в закладной, — говорит Антон Павлов. — По этой причине заемщики идут на рефинансирование в тех случаях, когда выгода очевидна».

«Следует понимать, что рефинансирование — это практически новый ипотечный кредит. И если вы после получения первого кредита получили другие займы или у вас сократились доходы и вы испытываете сложности с оплатой кредита, то рефинансирование не решит проблему.

И вам, скорее всего, нужно пытаться реструктурировать кредит в своем банке. Рефинансирование поможет сократить расходы, но не изменит ситуацию драматически.

Рефинансирование — продукт для тех, кто аккуратно оплачивает обязательства и при этом внимательно относится к своим затратам», — указывает руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

В банке ВТБ отмечают, что не требуют с заемщика каких-либо комиссий. «Банк заинтересован в рефинансировании ипотеки независимо от того, на каком этапе обслуживания находится кредит. Комиссия за оформление кредита отсутствует. Клиент несет только издержки, связанные с регистрационными действиями по предмету залога», — обещают в банке.

Препятствием для решения о предоставлении кредита на рефинансирование может быть плохое качество обслуживания действующего займа и наличие проблем в кредитной истории.

«Новый банк-кредитор также проверяет кредитную историю клиента и получает сведения об обслуживании кредита в первичном банке-кредиторе.

И если у заемщика были ранее проблемы, то банк может отказать в перекредитовании», — указали в Абсолют Банке.

В Сбербанке учитывают такие факторы, как наличие/отсутствие просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту, качество кредитной истории, наличие у клиента объекта недвижимости, подходящего для оформления в залог.

Коварный материнский капитал

Проблемы при рефинансировании ипотечных кредитов могут возникнуть в случае, если жилье было частично оплачено средствами материнского капитала.

По словам юриста правового департамента Heads Consulting Ксении Степановой, когда недвижимость приобретается с участием маткапитала, она должна быть оформлена как общее долевое имущество.

«Минимальный размер доли ребенка не регламентирован, но в каждом муниципальном образовании существуют свои минимальные нормы жилья, которых целесообразно придерживаться.

Таким образом, недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, в установленные сроки должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)», — поясняет Ксения Степанова.

Рефинансировать ипотеку с материнским капиталом крайне тяжело, подтверждает персональный финансовый консультант Наталья Смирнова. «Новый банк должен, по сути, полностью закрыть долг перед старым, после чего снимается обременение и выделяются доли несовершеннолетних детей.

Так что новому банку достанется квартира с долей несовершеннолетних детей, которую будет крайне трудно продать, если будут невыплаты (из-за проблем с органами опеки). Гипотетически такое возможно, если перекредитовываться в том же самом банке, так как он уже знает заемщика.

Если банк знает, что использован маткапитал, он может пойти на это, но не все кредитные организации на такое подпишутся», — говорит эксперт.

Банки.ру рассказывал историю ипотечной заемщицы, которая, столкнувшись с финансовыми проблемами, не может продать квартиру и купить меньшую по площади из-за того, что жилье приобреталось с помощью материнского капитала.

​Ипотечный капкан

Читательница Банки.ру, взявшая в банке ипотечный кредит, рассказала, как забота государства о детях поставила семью в тупиковую ситуацию. Выходом могла бы стать госпрограмма помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Но ее действие в данный момент приостановлено.

Кому поможет «рефинанс»

Наталья Смирнова обращает внимание на то, что при рефинансировании в новом банке проценты начинают начисляться заново. Поэтому при аннуитетной схеме может случиться так, что переплата даже при меньшей ставке может не измениться по сравнению с тем, как если бы человек продолжал гасить старую ипотеку.

«Рефинансироваться имеет смысл, если новая ставка хотя бы на два процентных пункта ниже. Причем при рефинансировании лучше сохранять платеж и сокращать срок, чтобы снизить переплату. Если рефинансироваться хотя бы на два процентных пункта ниже, то можно сократить переплату более чем на 10%.

И ежемесячный платеж тоже можно сократить до 10%», — советует эксперт.

Эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Дина Орлова отмечает, что самые интересные ставки на рефинансирование ипотеки предлагают АИЖК — 9,5—10%, ВТБ 24 — 10%, «Открытие» — 10,25%, Райффайзенбанк — 10,5%, Газпромбанк — 10,25—10,5%, «Российский Капитал» — 10,5—11% и Сбербанк — 10,9—11,65%.

«Экономическая обстановка в нашей стране и в мире может резко измениться, что нередко уже бывало. Но пока никаких предпосылок для ухудшения ситуации нет, и можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок.

Если ставки продолжат снижаться прежними темпами — примерно на 0,2 процентного пункта в месяц, — то к концу года средние ставки могут уменьшится еще на 0,8—1 процентный пункт», — прогнозирует эксперт

Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru

Источник: http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9941522

Можно ли отказаться от ипотеки: возможна ли сделка с банком? Последствия неплатежей

Рассчитать платежеспособность в связи с длительным периодом заключения договора ипотеки достаточно сложно. Кредитование зачастую осуществляется на срок от 10 до 30 лет и более.

При отсутствии возможности выплаты средств для заемщика возникает вопрос, можно отказаться от ипотеки законным путем, как это сделать, и вернут ли выплаченные средства банку.

При наступлении сложных обстоятельств или отсутствия необходимости в приобретении недвижимости заемщик вправе обратиться в кредитующий банк с заявлением о досрочном расторжении договора.

Нечем платить ипотеку. Как отказаться от ипотечного кредита

При ситуациях, когда деньги на покупку квартиры получены недавно, заемщик может вернуть средства в пользу банка с уплатой процентов за период нахождения их на счету – срока пользования.

На практике существует множество нюансов, как отказаться платить ипотеку, сделать это можно в момент:

  • заключения договора до внесения аванса по договору;
  • после выплаты средств незначительный период времени;
  • при длительном погашении задолженности по графику.

Для определения процедуры и установления сроков, в течение которых требуется расторжение договора, необходимо ознакомиться с договором ипотечного кредитования.

К примеру, условия, как отказаться от ипотеки в Сбербанке, не применимы к отношениям при получении займа в иных финансовых учреждениях.

Действуют индивидуальные сроки уведомления о досрочном расторжении договора или получения разрешения на оформление переуступки права требования на другого покупателя.

Отказ от ипотеки после расторжения брака

При прекращении семейных отношений, если квартира была приобретена в совместную собственность супругов после оформления брака в загс, имущество является общим.

На него распространяются положения о равных долях при отсутствии иных условиях раздела в случае развода.

В последнем случае объем имущественных прав и обязательств перед банком-кредитором определяется на основании положений брачного договора или нотариально заверенного соглашения.

На практике возникает множество вопросов, как отказаться от ипотеки при разводе. Среди них определение долей в случае, если часть средств при погашении платежей вносилась за счет личных средств одного из супругов, вырученных от продажи жилья, приобретенного до официального заключения брака, в порядке наследования или дарения после образования семейного союза.

Есть также возможность предусмотреть, как отказаться от доли в ипотеке при разводе. Один из супругов пишет согласие на переход права собственности на вторую сторону при снятии с него обязательств по выплате кредита в объеме, пропорциональном размеру его доли. О том, как оформить такой договор, следует уточнять у специалистов кредитующего банка.

Важно отметить, что несовершеннолетние дети не приобретают доли в праве собственности на совместно нажитое имущество, купленное в браке. Они не приобретаются доли в квартире, купленной в ипотеку, и выселяются на общих основаниях, даже если такое жилье является для них единственным местом жительства.

Что происходит в случаях, если семейная пара прекратила официально отношения и нет возможности платить ипотеку. На практике существует несколько способов решения такого вопроса:

  1. Реализация недвижимости, оформленной в кредит с возвратом выплаченных средств каждому супругу в долях.
  2. Составление двух графиков платежей с выплатой средств отдельно в равных или других объемах, установленных брачным договором или нотариально заверенным соглашением.
  3. Один из супругов вправе заявить, не хочу платить ипотеку. В таком случае происходит прекращение договора с ним с переводом долга и собственности полностью на другую сторону. После этого оплата происходит только от одного должника, созаемщик в силу закона освобождается от такой обязанности.

Если ипотека оформлена до заключения брака официально, то платежи продолжает вносить бывший супруг, на которого оформлен договор. Вопрос о разделе ипотечного жилья и перезаключения соглашения с банком может рассматриваться в рамках решения имущественных споров в совокупности в отношении всех прав на недвижимость и иные объекты в рамках расторжения брака или после его прекращения.

Нежелательно доводить до такой ситуации, когда заемщик длительное время размышляет над тем, как  отказаться от ипотеки после подписания договора и не вносит платежи согласно утвержденного банком графика. В этом случае возможно наложение процедуры ареста с последующей продажей на публичных торгах.

Стоимость жилья при применении такой схемы будет снижена на 50-60%. Остаток средств, вырученный от продажи, возвращается заемщику. Однако до такой ситуации лучше не доводить и урегулировать вопрос с возможностью реализации имущества до наложения санкций банком.

В такой ситуации можно рассчитывать на продажу квартиры по цене, приближенной к рыночной. Вопрос с тем, не плачу ипотеку, что будет, решится в пользу заемщику с наибольшей выгодой.

Юридические последствия, если не платить ипотеку

Можно ли не платить ипотеку и расторгнуть договор с банком? Такая возможность существует, но какие последствия ждут нарушителя, известно, исходя из условий договора ипотечного кредитования и требований закона. Среди мер, применяемых к просрочившим платежи заемщикам, применяются:

  • наложение пеней за каждый день просрочки и штрафных санкций на основании действующего соглашения;
  • арест квартиры с последующей реализацией и выселением граждан, также несовершеннолетних, если жилье единственное для проживания на основании ст.446 ГПК РФ;
  • продажа залогового имущества на торгах с возвратом выплаченной суммы заемщику за вычетом процента за использование кредитных средств в течение определенного периода.

В течение какого периода будут наложены меры указывается в индивидуальном договоре ипотечного кредитования. В случае, если должник производил ранее платежи добросовестно не нарушая сроки и его финансовые проблемы носят временный характер, банк может предоставить отсрочку или рассрочку.

Такая возможность предоставлена на основании п.3 ст.54 Закона об ипотеке и предусмотрена на максимальный период до 1 года при уважительности причин и их документарного обоснования. Такие действия принимаются до передачи дела в суд.

Однако решить вопрос есть возможность и при рассмотрении дела путем заключения мирового соглашения.

На основании ст.333 ГК РФ должник вправе требовать уменьшения долга по неустойке с учетом сложной финансовой ситуации или наступления других обстоятельств, которые повлекли неуплату долга и отсутствием вины заемщика.

Законные схемы избавления от ипотеки:

При длительном пользовании кредитом рекомендуется рассмотреть несколько вариантов решения проблемы с невозможностью выплаты средств в установленное время.

Как альтернативу, можно рассмотреть получение рефинансирования или реструктуризации задолженности. Такие меры не приведут к прекращению договора, но позволят изменить порядок выплат с учетом изменившегося материального положения должника.

Рефинансирование или реструктуризация ипотеки

При наступлении неблагоприятной финансовой ситуации для заемщика ему рекомендуется обратиться в кредитующий банк для оформления нового графика платежей.

Специалисты кредитного отдела пояснят, как отказаться от ипотеки или произвести изменение графика платежей.

К заявлению необходимо приложить доказательства наличия обстоятельств, которые не позволяют делать выплаты в прежнем объеме. Перекредитование осуществляется способами:

  • увеличение графика погашения задолженности, что приводит к снижению размера ежемесячного платежа;
  • получение займа в другом банке или по новой программе кредитующей организации на более лояльных условиях – при снижении процентной ставки, получения скидки в связи с обслуживанием в финансовом учреждении по зарплатному проекту и др.;
  • изменению валюты кредитования, к примеру, с долларов в рубли в условиях нестабильного курса, либо наоборот при получении средств в иностранных денежных знаках;
  • снижение полного размера ипотеки происходит при уменьшении периода кредитования, что позволяет сэкономить на покупке недвижимости.

В подтверждение обстоятельств, которые не позволяют выполнять договор на прежних условиях, к заявлению прилагается документация. В качестве таковой могут выступать справки из медицинского учреждения об ухудшении состояния здоровья, приказ о сокращении, смене должности по решению руководства предприятия, об увольнении и др.

Важно, что осуществление реструктуризации или рефинансирования долга осуществляется при отсутствии задолженности и фиксации нарушений по заключенным договорам. При накоплении долга есть возможность обратиться в государственную корпорацию АИЖК.

В рамках перекредитования осуществляется перезаключение договора на новых условиях с предоставлением полного комплекта документов, обосновывающего платежеспособность заемщика как при первичном заключении соглашения.

При отказе в реструктуризации долга заемщик имеет неограниченную возможность получить рефинансирование в другом банке с целью погашения имеющейся задолженности за счет новой ссуды, выплачиваемой на приемлемых условиях. При этом учитывается состояние кредитной истории должника.

Также есть возможность получить кредитные каникулы – отсрочку по выплатам основного долга на определенный период, который рассчитывается банком индивидуально по каждому случаю с учетом фактических обстоятельств дела.

В любом случае при оценке ситуации как неблагоприятная и смены режима финансирования следует обратиться незамедлительно в банк для решения ситуации.

Учреждение может представить несколько вариантов решения вопроса, из которых для заемщика выберут наиболее приемлемый.

Продажа ипотечной квартиры. Схема с депозитарными ячейками

На практике применяется вариант с реализацией недвижимости в залоге банка под ипотекой. Для этого обязательно требуется получить согласие кредитующей организации, выдавшей заем. Такой вариант приемлем в случаях, когда оплата ипотеки происходила в течение длительного времени, но в связи со сложившимися обстоятельствами погашение ссуды в прежнем размере не представляется возможным.

Имущество продается на публичных торгах с направлением вырученных средств для погашения долга, внесенные в счет договора деньги возвращаются заемщику за вычетом процента, начисленного за период пользования кредитными средствами. На вырученные средства должник может купить недорогое жилье в условиях расторжения договора на крупный объект недвижимости.

На практике применяется схема с продажей долга полностью покупателю. В этом случае фактически происходит смена стороны обязательства на основании договора переуступки права требования. Соглашение на ипотеку заключается с новым заемщиком на тех же условиях в отношении объекта недвижимости при сохранении залогового обеспечения.

Схемы переуступки прав и иного изменения субъекта ипотеки не допускается, если такое ограничение прописано в договоре с банком.

При оформлении через депозитарные ячейки сначала получается согласие банка на проведение сделки. Затем открывается два сейфа для хранения денег, на которые заключается договор аренды. В документах указывается круг лиц, которые имеют доступ к открытию ячеек и в какие сроки, предоставляемые им бумаги для банковских работников.

Продавец для получения денег обычно предъявляет договор купли-продажи жилья, заверенный органом Росреестра по месту нахождения недвижимости, и подтверждение снятия с регистрационного учета по месту проживания в квартире.

Ипотечный trade in через посредника

На практике зачастую возникает вопрос о том, можно ли отказаться от квартиры в ипотеку  в пользу покупки другого жилья меньшей стоимости характеристиками. В таких ситуациях целесообразно обратиться к процедуре trade-in, предлагаемой посредниками – специализированными агентствами недвижимости либо строительные компании.

При осуществлении схемы перефинансирования представители оказывают следующие услуги:

  • поиск нового жилья с лучшими характеристиками в указанном регионе, бронирование покупки;
  • проведение юридической экспертиза документации на приобретаемую квартиру;
  • организация оперативного поиска покупателя на объект недвижимости под ипотекой для его реализации и выручки денег на другую квартиру;
  • получение аванса от приобретателя недвижимости под залогом банка;
  • оформление окончательно сделки купли-продажи, урегулирование вопросов по расчетам, взаимодействие с банками;
  • организация просмотра объекта недвижимости, выставленного на продажу.

При использовании такой схемы продаж следует отказаться от ипотеки,  вернуть затраченные средства на погашение задолженности по договору и оплатить часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/10/31/mozhno-li-otkazatsya-ot-ipoteki/

Можно ли отказаться от ипотеки и как расторгнуть договор правильно

Получение ипотечного кредита на покупку недвижимости – это крайне ответственный шаг, который должен быть взвешенным и детально обдуманным. Но жизнь может повернуться таким образом, что потребуется расторгнуть подписанный кредитный договор. Можно ли отказаться от ипотеки – рассмотрим далее.

Что будет, если просто не платить

В любом кредитном договоре обязательно прописывается пункт об ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых обязательств.

Заемщик, решивший отказаться от ипотеки, может получить следующие последствия в случае неуплаты:

  1. Начисление пеней и штрафов, что существенно увеличит конечную стоимость займа.
  2. Ухудшение кредитной истории заемщика и занесения его в черный список или стоп-лист банком-кредитором.
  3. Обращение в коллекторское агентство с целью возврата долга (зная формат общения таких сотрудников и методы их работы, до этого этапа лучше не доводить).
  4. Обращение в судебные органы при большом долге (если будет вынесено положительное решение в пользу банка, то в соответствии с исполнительным документом суд арестует банковские счета должника, его движимое и недвижимое имущество, начнет процесс обращения взыскания на объект залога по договору).

ВЫВОД: Как видно, последствия могут быть довольно плачевными. Клиент может отказаться от ипотеки и потерять при этом не только сам предмет залога, но и деньги на счетах и иное имущество. Подробнее о том, что будет если не платить ипотеку вы узнаете из нашего прошлого поста.

Какие есть варианты отказаться

Следование логичным советам и рекомендациям, приведенным ниже, позволит выйти из ситуации с минимальными потерями. Рассмотрим их детально.

Вернуть залог банку по его согласию

Сложная жизненная ситуация или финансовые трудности по закону не освобождают заемщика от исполнения оформленных обязательств. Единственный выход здесь – это договориться с банком.

В ситуации, когда клиент не заключил ипотечный договор, а банк перевел деньги на счет, но они не были потрачены и, соответственно, обслуживание кредита не было начато, деньги просто возвращаются кредитору. При этом заемщик обязан будет уплатить банку проценты за те дни, в течении которых средства находились на счете. Факт их прямого неиспользование для банка не важен.

После оплаты начисленных процентов обременение с недвижимости будет снято.

Продать и закрыть

Следующим способом отказаться от ипотеки является продажа жилого объекта, расчет с банком за счет вырученных денег и закрытие кредитного договора. Для подобной операции потребуется получить согласие кредитора.

Как показывает практика, такой вариант имеет некоторые недостатки. Например, для быстрой продажи ипотечной квартиры наверняка потребуется снизить цену ниже рыночной отметки. Также покупатели, осведомленные об имеющемся обременении жилья, неохотно связываются с подобными продавцами, так как сделка может затянуться во времени.

Погашение ипотеки материнским капиталом будет зачтено банком как вложение собственных средств. Возврату на руки они не подлежат, а при продаже такой квартиры вам нужно учесть интересы несовершеннолетних.

Подробнее о том, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать вы узнаете далее.

Рефинансировать

Программы рефинансирования предполагают улучшение условий кредитования для клиентов путем оформления нового займа для погашения старого. Обычно клиент оформляет новую ипотеку в стороннем банке и погашает задолженность по текущему кредитному договору и закрывает его.

Ключевой целью такой операции является понижение процентной ставки и получение иных привлекательных условий. Также можно изменить валюту кредита, увеличить срок возврата и, тем самым уменьшить величину ежемесячного платежа. Многие банки предлагают программы рефинансирования с первоначальным взносом. Этот факт также следует учесть заранее.

Реструктурировать

Реструктуризация ипотечного займа применяется для оказания действенных мер помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной или финансовой ситуации. Это позволит избежать утраты залогового имущества и найти пути повышения платежеспособности.

То есть по согласованию с банком кредитор соглашается пойти навстречу заемщику и смягчить для него условия выплат. На практике применяются:

  • кредитные каникулы (период, в течение которого будет выплачивать только проценты за использование заемных средств);
  • отмена начисленных пеней и штрафов (в некоторых случаях или по судебному решению банки отменяют штрафные санкции);
  • отсрочка платежа (банк может пойти навстречу и отсрочить текущие платежи на небольшой срок с переносом их в составленном графике, увеличивая тем самым срок кредитования и переплату).

Чтобы воспользоваться реструктуризацией клиенту потребуется документально доказать объективность сложившейся ситуации и привести неоспоримые причины ухудшения своего материального положения.

Закрыть через суд

Заключенный и подписанный кредитный договор можно расторгнуть через суд. Для этого необходимо будет обозначить веские причины отказа от ипотеки. Примером здесь может послужить выявление существенного недостатка или дефекта купленной недвижимости.

В этой ситуации, когда документы подписаны, но сделка еще не заключена, судом расторгается договор купли-продажи, продавец жилья возвращает покупателю полученные средства в полном размере, который гасит долг по ипотеке в досрочном порядке.

Сдать в аренду

Сдача в аренду заложенную квартиру позволит компенсировать текущие платежи по ипотеке, но при этом не расторгать кредитный договор. Полученные деньги будут направлять на обслуживание займа.

В зависимости от условий заключенного договора и политики банка-кредитора будет зависеть обязательность и целесообразность уведомления о сдаче в аренду предмета залога.

Еще одним вариантом здесь может стать цивилизованная аренда. В этом случае ипотека переоформляется на третье лицо, а бывший заемщик становится арендатором этой жилплощади. Оплат ежемесячных платежей становится обязанностью нового заемщика. А старый оплачивает арендные платежи.

Подробнее о том, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку в аренду и как все правильно оформить, вы узнаете из отдельного поста

Оставить все как есть

Если возникшие трудности носят временный характер, и имеется перспектива решения проблем в ближайшем будущем, то целесообразнее оставить ситуацию без изменений. Для этого заемщик должен будет напрячь усилия для исполнения своих обязательств и найти необходимые средства.

Если сегодня нечем платить, то отказываться от залога и кредита не стоит. Выходом может стать поиск дополнительного заработка, обращение к родственникам/близким за займом.

Подробнее о том, что делать, если нечем платить ипотеку мы писали ранее.

Можно ли отказаться от ипотеки, если она еще не подписана

Если заемщик передумал оформлять кредит на покупку недвижимости на стадии, когда кредитный договор еще не подписан, то для этого потребуется в письменной или устной форме известить об этом банк. Подробного указания обстоятельств и причин принятия такого решения не требуется.

За такие действия по закону или договору ни банк, ни суд не имеют права применять никакие штрафные санкции. Однако важно понимать, что в БКИ отражаются все кредитные операции заемщика, в том числе и подача заявок. Отказ от ипотеки на любом этапе сделки может негативно отразиться на кредитной истории.

Статистика свидетельствует о том, что подобные ситуации в РФ распространены в силу изменения потребностей клиента, смены решения и т.д. Потребность в ипотеке может просто-напросто отпасть, а клиент будет намерен решить жилищные проблемы иным способом.

Особенности по военной ипотеке

Отказ от военной ипотеки имеет массу особенностей и последствий для заемщика-военнослужащего.

Так как участие в программе военной ипотеке предполагает использование накоплений из государственного бюджета, которые можно потратить на оплату первоначального взноса, а ежемесячные платежи также компенсируются за счет государства, то расторжение договора будет сопровождаться утратой всех льгот и выплаченных субсидий.

Конкретный ответ на вопрос «Как отказаться от военной ипотеки?» будет зависеть от причин этого отказа. Среди причин могут быть увольнение, смерть или безвременное отсутствие военнослужащего. Добровольно отказаться от ипотеки можно только через суд.

Военный с выслугой до 10 лет в случае отказа обязан будет вернуть всю сумму начисленных накоплений. К тому же, если он желает и в дальнейшем проживать в купленной ипотечной квартире, кредит будет переоформлен на стандартных условиях с более высокой ставкой. Все обязанности по выплатам лягут целиком на заемщика.

Если выслуга составляет свыше 10 лет, то накопления не возвращаются, но дальнейшее обслуживание займа также становится обязанностью военного.

Добровольный отказ от участия в НИС рассматривается по согласованию с руководящим составом военнослужащего или через суд. Некоторые военные специально отказываются от льготной ипотеки в пользу субсидий, которую можно направить на покупку жилья.

Приведенные в статье способы ответы подразумевают обязательное обсуждение условий с банком-кредитором с целью недопущения негативных последствий сложившейся ситуации. Как показывает практика, никакими последствиями не обременен только вариант отказа на стадии, когда заявка одобрена, но сам договор не подписан. Остальные обычно сопровождаются потерей времени, сил и денег.

Подробнее о том, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, вы узнаете далее.

Внимание! Если у вас возникла проблема с банком и вы не знаете что делать, то обязательно запишитесь на прием к ипотечному юристу через онлайн консультанта на нашем сайте. Просто оставьте заявку в специальной форме.

Ждем ваших вопросов и будем благодарны за оценку этого поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-otkazatsya-ot-ipoteki.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.