Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке?

Содержание
  1. Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста
  2. Пошаговая инструкция
  3. Оформляем договор
  4. Получаем ключи и квартиру
  5. Оформляем в собственность, прописываемся
  6. Подводные камни
  7. Советы юриста
  8. Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски
  9. Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать
  10. Нормативная база
  11. Какие документы должны быть у застройщика
  12. Какие документы должны быть у покупателя
  13. Процедура сделки
  14. Виды договоров при покупке квартиры в новостройке
  15. В ипотеку
  16. У застройщика
  17. В рассрочку
  18. Регистрация прав собственности
  19. Снижение рисков
  20. Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули
  21. Описание и виды договоров между застройщиком и покупателем
  22. Договор долевого участия
  23. Предварительный договор
  24. Техническое состояние документации на квартиру в новостройке
  25. Налоговый вычет
  26. Какие ещё аспекты стоит учесть
  27. Трудности с передачей прав на собственность от застройщика к владельцу жилья
  28. Как купить квартиру в новостройке без обмана?
  29. Общая информация о покупке квартир в новостройках
  30. Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?
  31. Как не попасться на обман при покупке?

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке?

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства.

Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

    На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

    Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке.

Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений.

А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Также может пригодиться следующая информация:

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю.

В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании.

Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Документы и сведения, обязательные к предоставлениюДокументы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании.Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Список участников, имеющих более 5% в органе управления.ИНН
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
Финансовый результат текущего года.Бухгалтерская отчетность за 3 года
Список реализованных проектов.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация.Результаты аудиторской проверки
Документы на землю.

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Какие документы должны быть у покупателя

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

  • паспорт;
  • согласие супруги на покупку;
  • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
  • справки о доходах.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

  1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
  2. проверка застройщика;
  3. подготовка документов;
  4. оформление документов с банком, если он привлекается;
  5. подписание соглашения с застройщиком;
  6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке.

В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств.

К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта.

Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем.

Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности.

При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

  • предварительное заключение кредитного договора;
  • получение одобрения банком выбранного объекта;
  • получение оценки стоимости;
  • страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-novostroyki/

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули

Что нужно знать гражданину при покупке квартиры в новостройке? На рынке первичного и вторичного жилья представлено огромное количество объектов недвижимости.

Новостройки, относящиеся к первой категории недвижимого имущества, пользуются особой популярностью в последние годы, так как они строятся, в основном, на окраине города и имеют относительно невысокую стоимость, в сравнении с аналогичными квартирами в черте населённого пункта.

Покупка подобного жилья может оказаться выгодной при уплате значительно меньшей суммы на начальном этапе производства строительных работ, но как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке на любом этапе строительства? Покупка квартиры в новостройке является рискованным делом, так как у застройщика могут резко поменяться его возможности, даже деятельность крупных строительных корпораций зависит от множества факторов.

Описание и виды договоров между застройщиком и покупателем

С чего начать покупку квартиры в новостройке? Первоначально необходимо внимательно изучить предлагаемый застройщиком договор.

Этот документ является основополагающим, в нём должны быть строго определены все обязанности и ответственность сторон за их невыполнение.

Договор должен содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, сроках его постройки и сдачи, а также размеры всех необходимых для оплаты сумм денежных средств.

Купить новостройку можно, заключив один из следующих видов договоров:

  • По договору участия в долевом строительстве (ДДУ, является самым безопасным вариантом).
  • Договор купли-продажи на предварительном этапе.

Договор долевого участия

Покупать квартиру по ДДУ считается достаточно безопасным видом сделки, так как этот договор защищён Федеральным законом ФЗ № 214. Законодательство Российской Федерации защищает потребителя от мошеннических действий со стороны недобросовестного застройщика. Приобрести жилье в новостройке в этом случае можно на любом этапе его строительства, даже на стадии котлована.

Документ, заключённый между двумя сторонами, является гарантией того, что построенное жильё будет передано его владельцу, согласно указанной в договоре дате, сразу после постройки и сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Только после этой процедуры документ наделяется всеми правами и полномочиями.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по ДДУ? Документ содержит следующий перечень основных пунктов:

  • Поэтажный план жилья, его месторасположение и точные сведения о метраже, строительных осях и порядковый номер.
  • Должна быть обязательно указана полная стоимость недвижимого имущества.
  • Указывается срок сдачи жилья после приёмки его Госкомиссией.
  • Окончательная дата передачи участнику ДДУ его квартиры.

В остальных случаях приобретения нового жилища (не по ДДУ) присутствуют другие документы, регламентирующие взаимоотношения покупателя и строительной компании.

Риски быть обманутым увеличиваются в десятки, а то и сотни раз. Покупатель выступает в роли партнёра или инвестора, его деньги идут лишь в общий «котёл».

Юридические тяжбы в этом случае практически невозможно довести до конца при их возникновении.

Предварительный договор

Как купить квартиру в новостройке по данному документу? Этот договор заключается на момент полной постройки и сдачи дома в эксплуатацию, но переход прав к новому владельцу на собственные квадратные метры происходит не сразу. Предварительный договор не формирует конечный жилой объект как недвижимость с правом собственности на неё.

В этом виде договора прописываются только:

  • Квартирные реквизиты.
  • Характеристики жилого объекта.
  • Цена на итоговое недвижимое имущество.

Что нужно знать при покупке собственной квартиры в новостройке по этому документу, так это сроки оформления и заключения основного договора. На эту процедуру стандартно отводится календарный год.

В течение данного периода времени застройщик обязан получить все необходимые адреса из кадастра и оформить недвижимость как целостный объект.

Чтобы не обманули с этими мероприятиями, по прошествии года необходимо сразу обращаться в судебные инстанции.

Техническое состояние документации на квартиру в новостройке

Что ещё нужно знать, покупая квартиру в новостройке? На первоначальных этапах перед приобретением подобной недвижимости следует внимательно изучить стадию хода строительных работ, попробовать немного отследить их темпы. Не лишним будет поинтересоваться о других объектах, построенных этим застройщиком. Можно узнать о надёжности строительной компании благодаря выдаче ипотечных кредитов разными банками.

Также в данном случае присутствует и юридическая сторона вопроса. На какие документы следует обращать внимание, и что нужно проверить в первую очередь? Вот их список:

  • Обязательно нужны регистрационные документы (свидетельство) о праве на застройку определённого земельного участка (его аренды).
  • Номер разрешения соответствующих органов на производство строительных работ.
  • Необходимо ознакомиться с договором аренды и разрешающими строительство документами.
  • Следует изучить проектную документацию, выданные лицензии и изучить государственные регистрационные права.
  • Нужно обратить внимание на технические документы по коммуникациям.

Начинать поиски жилья надо с изучения вышеописанных документов. Если строительная компания не предоставляет эти данные, значит, вас обманывают. В этом случае у нерадивого застройщика есть масса способов обойти исполнение собственных обязательств перед покупателем.

Налоговый вычет

Новостройки и вторичное жильё предполагают предоставление имущественного вычета при их покупке. Его величина составляет 13% от облагаемой налоговой базы на доход покупателя. Этот вычет равен сумме подоходного налога. Максимально возможная база налогообложения, точнее, стоимость квартиры в данном случае не должна превышать 2 000 000 рублей.

Приобретение недвижимости в новостройке как совместная собственность двух супругов подразумевает под собой возможность получения налогового вычета каждым из них.

Для оформления этой льготы следует написать заявление в местный орган Федеральной Налоговой Службы по месту постоянной прописки.

Возникает вопрос о том, как правильно купить квартиру в новостройке с минимальными рисками? Для этого лучше обратиться к компетентному в этих вопросах специалисту, например, к опытному риэлтору или грамотному юристу.

Какие ещё аспекты стоит учесть

Квартиру, купленную в панельном новом доме, следует внимательно осмотреть на наличие трещин и протечек на самом фасаде здания.

Строительные нормы по возведению панельных новостроек зачастую нарушаются, особенно часто не соответствуют проектной документации стыки между панелями.

Впоследствии звукоизоляция и правильный термообмен будут нарушены, что, в свою очередь, будет доставлять множество неудобств.

Купивший квартиру дольщик, скорее всего, не сможет проникнуть на объект, а вот организованная группа будущих владельцев недвижимого имущества вполне может добиться периодических посещений стройплощадки с целью контроля хода строительства.

Правила осмотра квартиры без чистовой отделки аналогичны вышеописанным, за исключением особо тщательной проверки пола и стен на предмет наличия трещин, механических дефектов и перепадов плоскостей, так как в дальнейшем эти недочёты могут стать причиной довольно внушительных денежных затрат на производство дополнительных видов работ.

Трудности с передачей прав на собственность от застройщика к владельцу жилья

В новостройке документы на право собственности получить довольно проблематично из-за участия в строительстве дома множества подрядчиков.

Эта процедура может растянуться на несколько лет и стать довольно неприятным сюрпризом для владельцев новенькой квартиры.

Не всегда эти компании могут договориться между собой по вопросам взаимных денежных расчётов, дело может дойти до судебного разбирательства. Построенный и сданный в эксплуатацию дом по этим причинам может долго не оформляться как собственность.

Источник: https://kvadmetry.ru/novostrojka/pokupka-kvartiry-chto-nuzhno-znat.html

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Покупка квартиры – событие, которое для многих бывает только раз в жизни. Узнайте способы мошенничества и как с ними бороться. Обезопасьте себя от кражи сбережений.

Время чтения: 9 минут

Дешевые квартиры – этот тот же сыр в мышеловке

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется.

Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки.

Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду.

Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

  • Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
  • Паевый взнос;
  • Инвестиционный вклад;
  • Переуступка прав требования;
  • Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет.

Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать.

Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится.

После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире.

И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье.

Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности – следующий этап покупки квартиры.

Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

  • Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
  • Акт приемки-передачи жилья;
  • Экспликация и поэтажный план из БТИ;
  • Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
  • Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
  • Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем “кидалова” на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации “крутили” деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги.

Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики.

Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим “соинвесторам”.

“Дополнительные соглашения”, в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков.

В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз.

А отказ дольщиков ставить подписи под “дополнительным соглашением” приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы.

Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно.

Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком “Mirax”. Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения.

Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на “честное слово” фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя.

Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много.

Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию.

Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте.

В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме.

Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно.

Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний.

Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д.

Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Источник: https://spbguru.ru/advice/15-kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-bez-obmana

Юридическое руководство
Добавить комментарий