Что такое договор ЖСК? Случаи заключения и правила оформления документа (образец)

Содержание
  1. Договор ЖСК: читаем с юристом
  2. Определить статусы
  3. Коллективная ответственность
  4. Цена выхода
  5. Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива
  6. Понятие и применение
  7. Структура
  8. Реквизиты сторон
  9. Термины и определения
  10. Предмет сделки
  11. Размер и порядок внесения взносов
  12. Обязанности сторон
  13. Ответственность сторон
  14. Срок действия и порядок расторжения
  15. Заключительные положения
  16. Порядок заключения и моменты, на которые следует обратить особое внимание
  17. Возможные риски
  18. Покупка новостройки в ЖСК: договор уступки пая, выплаты и членство
  19. Переуступка
  20. Договор
  21. Наследство
  22. Где найти деньги?
  23. Кредиты
  24. Материнский капитал
  25. Как получить квартиру?
  26. Справка о выплате пая
  27. Акт приёма передачи
  28. Оформление права собственности
  29. Что нужно запомнить?
  30. Переуступка пая недвижимости в 2017 году — что это такое, какие риски, договор, в ЖСК, образец, первичные документы в зависимости от вида договора
  31. Что необходимо проверить
  32. Договор переуступки пая в ЖСК
  33. Между родственниками
  34. Порядок оформления соглашения
  35. Нюансы налогообложения
  36. Налог при переуступке прав на квартиру в 2017 году
  37. Право переуступки на жилое помещение в 2017 году
  38. Что значит переуступка при покупке квартиры в 2017 году
  39. Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства
  40. Законные и «полузаконные» формы приобретения недвижимости
  41. Договор долевого участия
  42. Преимущества ДДУ
  43. Недостатки ДДУ
  44. Жилищно-строительный кооператив
  45. Предварительный договор долевого участия
  46. Предварительный договор купли-продажи
  47. Договор займа или продажа векселя
  48. Договор переуступки прав требования
  49. Заключение

Договор ЖСК: читаем с юристом

Что такое договор ЖСК? Случаи заключения и правила оформления документа (образец)

Елена Денисенко

Источник фотографии

Около 30% квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти продаются по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе. На какие пункты документа надо обратить особое внимание и какие подводные камни могут таиться в схеме ЖСК?

Жилищно-строительная кооперация как один из способов привлечения средств граждан на этапе строительства жилья предусмотрена в ФЗ-214.

Закон об участии в долевом строительстве относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но никак не регламентирует отношения сторон.

Нормы и правила, действующие в рамках этой схемы, определяются другим законом – ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Единый образец договора в нем отсутствует, что дает свободу для «творчества» строительных компаний.

Второй основополагающий документ ЖСК – его устав. С юридической точки зрения кооператив представляет собой объединение граждан для достижения общей цели. А значит, рамочные правила, нормы, принципы работы кооператива принимаются общим собранием его членов и закрепляются в уставе, который, по сути, и является «основным законом» для ЖСК.

Но это – теория. На строительном рынке сложилась иная практика. Покупатель квартиры в новостройке вступает в уже созданный кооператив с зарегистрированным уставом. Он зачастую ни в каких собраниях участия не принимает и, соответственно, на изменение содержания устава и договора повлиять не может. Тем внимательнее следует изучить документ до его подписания.

Определить статусы

Для начала следует внимательно изучить, с кем именно вы подписываете договор. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком.

Считается, что этот подход предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании, которая, как правило, создает «карманный» ЖСК под собственным брендом.

Понятно, что игрок, рассчитывающий долго присутствовать на строительном рынке, постарается не рисковать своей репутацией.

Во втором случае ЖСК – как инвестор – имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. Необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и строительной компанией.

В нем может быть скрыт определенный риск – пункт о его расторжении по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств.

Так что если по какой-то причине последний не исполнит своих обязательств по финансированию объекта в полной мере, то и застройщик не будет обязан передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался.

В договоре с ЖСК должно быть четко указано, что получит пайщик: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке.

До заключения договора с ЖСК необходимо проверить, имеется ли у застройщика весь необходимый пакет документов.

«А именно попросить показать свидетельство о праве собственности (аренды) земельного участка, на котором строится дом, устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода из товарищества, сведения о включении кооператива в реестр ЖСК (ЖНК), проектную декларацию, сроки действия разрешения на строительство, – советует юрист компании “Аймрайт” Екатерина Гуленкова. – Также рекомендуется узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявление о его банкротстве. Это можно сделать, например, на сайте “Электронное правосудие”».

Не менее важно покупателю квартиры грамотно подойти к закреплению своего статуса.

В соответствии со статьей 121 Жилищного кодекса РФ для вступления в члены ЖСК надо подать заявление о приеме, которое должно быть утверждено решением общего собрания товарищества, а затем уплатить членский взнос.

Несоблюдение хотя бы одного из условий автоматически «вычеркивает» человека из членов кооператива – то есть даже если он внесет паевой взнос полностью, с правовой точки зрения договор с ЖСК не будет считаться заключенным. В суде это чревато признанием сделки ничтожной.

Чтобы обезопасить себя от такой коллизии, нужно затребовать расписку о получении заявления о вступлении в ЖСК, заверенную выписку из решения общего собрания, документ, подтверждающий уплату вступительного взноса. В дальнейшем, внося в ЖСК паевой, членский или целевые взносы, также не следует пренебрегать бумажным подтверждением каждого платежа.

Коллективная ответственность

Следующий важный пункт в договоре – сам предмет договоренности. Из текста документа должно быть понятно, что получит пайщик в результате действия договора: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке.

Далее следует поинтересоваться, каким образом будет оплачиваться, а затем передаваться будущая недвижимость. Основным документом ЖСК, как говорилось выше, является устав.

Именно в нем отражены все ключевые моменты: порядок внесения членами кооператива различных взносов (вступительного, членского, паевого и иных), процедура предоставления квартиры, условия выхода из кооператива и т. д.

Подписав договор, покупатель жилья автоматически соглашается со всеми пунктами устава и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. Потому проштудировать «основной закон» ЖСК следует еще до вступления в кооператив. Подчеркнем еще раз: изменить в уставе и договоре вряд ли что-то удастся. Но надо четко представлять, к чему следует быть готовым в случае неблагоприятного развития ситуации.

Судебная практика показывает, что ни одному пайщику ЖСК пока не удалось взыскать компенсацию в случае задержки сдачи дома

Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре.

Условие это вполне законное, ведь, вступая в кооператив, граждане фактически разделяют ответственность за строительство дома, то есть отвечают «сами перед собой».

Как показывают многочисленные судебные прецеденты, ни одному пайщику пока не удалось взыскать компенсацию с кооператива за пользование денежными средствами в случае задержки сдачи дома.

Другой неприятный сюрприз, заложенный в договоре или в уставе, – это предусмотренная кооперативом возможность собирать при необходимости целевые взносы (например, строительство подъездной дороги оказалось дороже, чем планировалось) или даже пересмотреть стоимость квадратного метра.

Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. Если же одно лицо, то появляется легальная возможность взимать дополнительные взносы – при условии что решение принято общим собранием.

И это тоже вполне легитимно: согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Нередко застройщики включают в договор пункт об оплате коммунальных расходов на содержание построенного дома. Между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры пайщику может пройти около полугода, и все это время члены кооператива будут оплачивать «коммуналку».

Некоторые застройщики к тому же включают довольно жесткие штрафы за неисполнение этого условия – по 100 руб. за каждый день просрочки. Напомним, что компании, работающие по ФЗ-214, не могут себе позволить переложить эти затраты на дольщиков.

В случае с пайщиками все иначе – занесенный в устав пункт считается волеизъявлением общего собрания членов кооператива.

Цена выхода

Не менее внимательно следует изучить условия выхода из кооператива. Есть три основных варианта разрыва отношений пайщика с ЖСК.

Первый – общее собрание может исключить члена кооператива за невыполнение принятых на себя обязательств. Основанием обычно служит просрочка очередного паевого взноса на месяц и более.

За каждый день просрочки, как правило, в договоре предусмотрен штраф в размере 0,1-0,2% от взноса.

Второй случай – по соглашению сторон, когда жизненные обстоятельства вынуждают покупателя квартиры внести коррективы в свои планы. Наконец, третий вариант – недовольство застройщиком. «Одной из главных причин, по которой граждане прекращают членство в ЖСК, является затягивание сроков строительства.

Но независимо от того, по какой причине человек выходит из кооператива обычно ему возвращается только паевой взнос, иногда – целевые.

При этом вступительный, членский и иные взносы возврату зачастую не подлежат, а неустойка за просроченную сдачу объекта или несвоевременный возврат средств не начисляется», – утверждает Екатерина Гуленкова.

Нередко в договорах предусмотрено, что ЖСК возвращает выбывающему члену не все средства, внесенные в качестве оплаты паевого взноса, а удерживает порядка 10% – в качестве, так сказать, компенсации за хлопоты. Деньги возвращаются не сразу, а в течение двух месяцев – максимально разрешенный законом срок.

Итак, пайщик куда менее защищен и куда более бесправен, чем дольщик, имеющий на руках ДДУ. Он не может настаивать на изменении пунктов в договоре, ему сложнее отстоять свою правоту в суде в случае неполучения жилья в срок.

Но это ни в коем случае не значит, что все жилищные кооперативы созданы с целью обмана граждан.

Многие застройщики выбирают схему ЖСК по другой причине – из-за меньшей регламентированности и большей свободы в привлечении средств, что позволяет продавать квартиры по более низкой цене.

Поэтому покупать квартиры в домах, строящихся кооперативами, можно – если предварительно изучить документы застройщика, грамотно пройти процедуру вступления в ЖСК и морально подготовиться к тому, что «в случае чего» пайщики отвечают сами за себя.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Источник: https://news.ners.ru/dogovor-zhsk-chitaem-s-yuristom.html

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

Правила и риски оформления договора жилищно-строительного кооператива

При вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив, целью которого является строительство жилья для его членов, отношения между ними обязательно должны закрепляться документально. Делается это при помощи специального документа — договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

К структуре этого документа и условиям оформления предъявляются некоторые требования. Стоит более подробно рассмотреть данные требования, а также ситуации, при которых он заключается, порядок оформления и возможные риски при этом для пайщиков.

Понятие и применение

После окончания строительства каждый из его членов может получить в нем свою жилплощадь.

Соглашение, которое заключается между сторонами при вступлении гражданина в жилищно-строительный кооператив, также носит название договора паевого взноса. Наряду с договором долевого участия (ДДУ) данный документ является одним из разрешенных законодательством способов приобретения строящегося жилья.

Этот договор определяет отношения обеих сторон сделки, которые касаются соинвестирования строительства и внесения паевых взносов членами ЖСК. По своей сути это просто внутренний документ кооператива, заключенный между его участниками.

Структура

Форма договора не утверждена законодательно, однако есть ряд положений, которые должны быть включены в документ обязательно.

Его типовая структура выглядит следующим образом:

Реквизиты сторон

В частности, на первой странице документа указывается его название, а также такие данные:

  • название и адрес ЖСК;
  • данные о госрегистрации (№ свидетельства и место его выдачи);
  • информация о председателе кооператива (его ФИО, данные паспорта, номер ИНН, место регистрации).

Термины и определения

Здесь могут быть приведены все термины, которые используются в договоре и могут быть непонятны пайщику.

Предмет сделки

Это обязательный пункт документа, который включает обязательства кооператива перед пайщиком предоставить ему в собственность квартиру с определенными характеристиками.

В частности, должно быть указано:

  • количество комнат в квартире;
  • этаж;
  • условный номер;
  • проектная площадь.

Например, если фактическая площадь окажется меньше проектной, пайщику могут вернуть часть его взноса.

Размер и порядок внесения взносов

Величина пая равна стоимости квартиры, при этом в договоре может быть указано, как именно она будет вноситься — единоразово и в полном размере или по частям.

По данной сделке часто используется рассрочка, при которой пайщик вносит одну половину стоимости квартиры сразу, а вторую — в течение определенного срока.

Обязанности сторон

Здесь перечисляются обязанности как пайщика, так и ЖСК.

Относительно первого это могут быть:

  • требования по своевременной и полной выплате всех необходимых взносов;
  • ограничения в проведении планировки в квартире;
  • необходимость нести дополнительные расходы (на оплату госпошлин, нотариального удостоверения документов и т. п.).

Основными обязанностями кооператива является:

  • целевое использование внесенных членами взносов (в том числе на строительство жилья);
  • передача готовой квартиры пайщику на основании акта приема-передачи;
  • выдача членам кооператива необходимых документов;
  • возврат средств пайщику в случае расторжения с ним сделки.

Ответственность сторон

Здесь перечисляются как условия для применения ответственности (например, невыполнение обязательств), так и конкретные меры наказания. К последним чаще всего относятся материальные методы — пени, штрафы, неустойки.

Срок действия и порядок расторжения

Срок обычно исчисляется с момента подписания договора и до даты исполнения всех обязательств его участников друг перед другом.

Условия расторжения могут отличаться — стороны сами определяют, когда это возможно и как происходит на практике.

Заключительные положения

Здесь раскрываются вопросы, которые не включены в другие разделы документы. Например, порядок решения споров, количество экземпляров договора и приложения к нему.

Данная структура может меняться в зависимости от конкретных условий сделки и устава ЖСК. Единственное требование — положения договора не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

Порядок заключения и моменты, на которые следует обратить особое внимание

В частности, это разрешение на строительство (со сроком действия не меньше периода постройки дома), проектная документация, документы о правах на земельный участок (собственность или аренда). Нет смысла вкладывать средства в компанию, которая еще не получила эти бумаги — без них строительство не начнется.

Если с документацией все в порядке и принято решение о подписании договора, можно переходить к обсуждению его условий. Поскольку установленной формы документа не существует, все его положения стороны согласовывают между собой самостоятельно. Важно предусмотреть в нем наличие точных данных о будущем жилье, а также конкретные сроки строительства.

Перед подписанием договора к сделке лучше привлечь юриста, который сможет проверить его содержание на предмет условий, нарушающих права пайщика. Это наиболее правильный способ, при помощи которого можно обезопасить себя от возможных рисков. Оформление сделки проходит быстро, поскольку договор не подлежит регистрации — он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

После этого пайщику остается исполнять обязательства, указанные в договоре, в том числе и уплачивать взносы. Делать это нужно в четко установленный срок, поскольку в противном случае часто применяются различные финансовые санкции (пеня или штраф).

Возможные риски

По сравнению с альтернативной формой сделки — ДДУ, договор о вступлении в ЖСК отличается более высокими рисками.

К основным из них можно отнести:

  • риск двойной продажи квартиры (поскольку договор не регистрируется в росреестре, он может быть заключен на одно и то же жилье с несколькими разными людьми);
  • несоблюдение сроков строительства (для застройщика отсутствуют штраф и пеня за подобное нарушение);
  • возможные финансовые потери (в частности, при выходе из кооператива его участник может вернуть только уплаченный пай — вступительные и членские взносы возврату не подлежат);
  • отсрочка при получении права собственности на квартиру (оно возникает только при условии полной выплаты пая — в случае рассрочки права на жилье ограниченные);
  • удорожание строительства (пайщики несут солидарную финансовую ответственность, поэтому в случае повышения цен компенсировать это должны из своих средств).

Однако данные риски частично компенсируются двумя весомыми преимуществами от сделки — меньшей стоимостью квартиры и быстрым сроком оформления договора. Для того чтобы избежать эти риски максимально, необходимо предусмотреть в документе условия, защищающие права именно пайщиков.

Также многое зависит от строительной компании — если она надежная и выполняет свои обязательства перед покупателями, риски от сделки практически будут отсутствовать.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dogovor-zhsk.html

Покупка новостройки в ЖСК: договор уступки пая, выплаты и членство

Покупка новостройки в ЖСК: договор уступки пая, выплаты и членство

Когда люди объединяются, чтобы самостоятельно построить небольшой многоквартирный дом, создаётся ЖСК. У каждого участника есть свой пай. А паевые взносы складываются в общий фонд.

Пай несложно продать: нужно заключить договор цессии или уступки. Это разные названия одного соглашения.
Если вы покупаете пай в ЖК, мы расскажем, какие пункты нужно включить в договор.

Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено».

Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли. Для кооператива – это удовлетворение потребности в жилье.

Если кончились деньги – тебя исключат из членов кооператива принудительно. Если ты добровольно хочешь покинуть организацию – препятствий нет.

Паевые взносы кооператив должен вернуть, но проблема может заключаться в сроках возврата и наличием средств на счете.

В таком случае человек пробует найти покупателя. Но это будет не договор купли-продажи, а переуступки. Пай – это право требования предоставления жилья соразмерно уплаченным взносам. Пай правильней не продавать, а уступать.

Переуступка

Нет специальных норм о передаче прав требования в ЖСК. Гражданский кодекс не содержит отдельный положений об уступке пая. Жилищный кодекс тоже никак не регулирует процедуру.

С юридической точки зрения при отчуждении пая происходит выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового.

Стать членом кооператива можно после одобрения общим собранием решения правления о принятии нового участника.

Хотя законодательных гарантий нет, правлению ЖСК удобнее иметь дело с переуступкой, чем с уходом члена. Выход участника обяжет правление вернуть деньги. Затем пай будет передан новому члену. Договор уступки позволяет не вынимать средства из оборота. Руководство кооператива это ценит.

Помните, что к покупателю в собственность переходит пай, не квартира. Право получить жилое помещение в собственность появится с утверждением общим собранием решения о принятии покупателя в ряды.

Право собственности на жильё приобретает член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру.

Договор

Несколько советов, как обезопасить сделку.

Подпишите соглашение у нотариуса. Поскольку требований к форме сделки не предусмотрено, то в целях экономии вы можете заключить сделку путем подписания простого письменного договора.

С другой стороны, чтобы подтвердить личность продавца и установить его дееспособность, лучше обратиться к нотариусу.

Получите согласие правления. Уведомление о предстоящей уступке и согласие правления позволит новому пайщику, в случае отказа в принятии его в члены кооператива, требовать возмещения ущерба.

Пусть ЖК станет гарантом сделки. Одним из вариантов, может быть заключение трехстороннего соглашения между пайщиком-цедентом, покупателем-цессионарием и правлением, привлеченным в качестве заинтересованного лица.

Передавайте деньги после вступления. Это должно быть в договоре. Также укажите последствия непринятия вас в члены. В случае отказа от принятия в кооператив, вы расторгаете сделку и получаете деньги обратно.

В таком случае, продавец будет требовать возврата взносов с ЖК.

Вы также можете заключить предварительный договор до вступления и основной договор уже после того, как вас приняли.

Наследство

Пай без проблем передаётся по наследству.

К наследникам на основании п. 1 ст. 1177 ГК РФ переходит:

  • паевой взнос в сумме, уплаченной членом ЖСК к моменту открытия наследства,
  • право пользования квартирой, которая кооперативом была предоставлена наследодателю.

Для оформления пая наследнику понадобится:

  1. нотариальное свидетельство о вступлении в наследство,
  2. в некоторых случаях – решение суда.

Смотрите также статьи на темы:

Где найти деньги?

Кредиты

Кредиты на покупку квартиры в ЖСК получить сложно. Банки не идут на риски предоставления денег без обеспечения.
Право требования, приобретаемое в результате вступления в члены ЖСК, ничем не обеспечено:

  • право собственности возникает только после постройки жилья и выплаты всех паевых взносов;
  • вернуть паевые взносы и обратить взыскание на них можно только, если у кооператива есть деньги или друге имущество.

Ипотеку взять нельзя. Можно — потребительский кредит.

Материнский капитал

Раньше было проблематично вложить материнский капитал в ЖСК. Пенсионный фонд не шел на одобрение таких сделок.

Это случалось, потому что ПФР требовал предоставить копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение. Если квартира не построена, то и документ предъявить невозможно.

Сейчас использовать маткапитал можно. Верховный Суд признал законность его использования для покупки пая в жилищном кооперативе.

Для оплаты вступительного или паевого взноса потребуются:

  1. выписка из реестра членов кооператива или решение о приеме в члены ЖСК;
  2. справка о внесенной сумме и оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса;
  3. копия устава кооператива;
  4. нотариальное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа.

Как получить квартиру?

Строительство жилья ведется на средства членов — паевые взносы. Пайщики принимают участие в деятельности кооператива, голосуя на общем собрании или участвую в правлении. Правление руководит текущей деятельностью организации.

Справка о выплате пая

Документ выдается участнику жилищного кооператива после полного погашения пая. Справка содержит информацию о размере пая и дате полной оплаты его стоимости.

Правление выдаёт такой документ по заявлению пайщика. Справка о выплаченных паях нужна для оформления собственности на жильё.

Установленной законом формы справки или заявления нет. Справка составляется в любом виде. Проверьте, все ли данные верны: ФИО, адрес, паспортные данные, суммы и график платежей. Должна быть фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная по значению. В обязательном порядке справку подписывает председатель жилищного кооператива и ставит печать организации.

Акт приёма передачи

Пайщик получает по передаточному акту квартиру в собственность, если:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • жилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет;
  • органами управления ЖСК принято решение о вселении пайщика в квартиру.

Оформление права собственности

Регистрируют право собственности по двум документам:

  1. акту приёма-передачи квартиры,
  2. справке о выплаченном пае.

Право распоряжаться недвижимостью возникает у пайщика с момента регистрации.

Что нужно запомнить?

  1. Переуступка пая – это выход старого члена и вступление нового.
  2. Не передавайте деньги за пай до внесения своей фамилии в реестр участников.
  3. Оформите собственность после завершения стройки и полной оплаты пая.
  4. Воспользуйтесь налоговым вычетом, когда на руках будет документ о собственности.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/upravlenie-mkd/zhsk/dogovor/pokupka-i-ustupka.html

Переуступка пая недвижимости в 2017 году — что это такое, какие риски, договор, в ЖСК, образец, первичные документы в зависимости от вида договора

Переуступка пая недвижимости в 2017 году — что это такое, какие риски, договор, в ЖСК, образец, первичные документы в зависимости от вида договора

Есть несколько отличий!

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

  1. Право требования передачи жилплощади в собственность.
  2. Право аренды на нежилое помещение.
  3. Другие права.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

https://www.youtube.com/watch?v=EQ0qIzi7kI4

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

Что необходимо проверить

  • как происходит зачисление в члены кооператива;
  • сумма первоначального вступительного взноса;
  • нужно ли уплачивать определённую сумму средств каждый месяц, квартал или с другой периодичностью;
  • кто оплачивает коммунальные услуги до тех пор, пока квартира не будет оформлена в собственность;
  • другие важные моменты членства в кооперативе

: переуступка пая в ЖСК

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.

Договор переуступки пая в ЖСК

Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.

Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.

Размер пая и ежемесячных платежей на его оплату, как правило, так и рассчитывается, чтобы успеть к срокам окончания строительства новостройки и сдачи данного дома в использование.

Продавец права пая, то есть первоначальный покупатель квартиры, уже вступил в члены ЖСК. Теперь и новый покупатель, прежде чем приобрести право на пай, должен стать членом данного кооператива.

Так как речь идёт о кооперативе, то стоит учесть один нюанс:

Поэтому, если стороны решили оформить именно переуступку, то нужно получить согласие председателя данного ЖСК. Все документы также будут оформляться именно через кооператив.

Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

Между родственниками

Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью. К тому же, квартира остаётся «в семье».

Но родство необходимо подтвердить соответствующим документом:

Порядок оформления соглашения

Порядок оформления договора цессии будет зависеть от того, полностью ли оплачен пай.

В этом случае, можно оформить любую другую законную сделку по отчуждению права владения — куплю-продажу, дарение или другое. Здесь имеет место только передача права, обязанности не передаются.

Если же пай выплачен не полностью, то новый покупатель принимает на себя не только право требовать сдачи квартиры в срок, но и обязательства по выплате пая за данную квартиру. В этом случае, имеет место передача и прав, и обязанностей.

А если пай выплачивается с помощью привлечённых кредитных средств, то и согласие банка, выдавшего кредит.

Строительную компанию, в любом случае, нужно уведомить об уступке права. Сделать это нужно в письменной форме. Именно первичный покупатель должен об этом позаботиться.

Уведомление с подписью принявшего сотрудника строительной компании нужно сохранить, как доказательство на тот случай, если застройщик объявит, что его не уведомили должным образом об уступке права.

Алгоритм оформления соглашения об уступке пая следующий:

Для этого он должен представить справку из строительной компании. Это важный момент, так как на сумму просрочки может «набежать» приличная сумма пени.

Кроме того, если первичный покупатель не выплачивал взносы несколько месяцев, то застройщик может отказаться от исполнения своих обязательств. Тогда пострадает покупатель пая.

Все три стороны соглашения должны собрать определённый пакет документов. В него входит:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Документы на земельный участок под строящимся домом.
  3. Учредительные документы.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ.
  5. Выписка из ЕГРП об участке и доме.
  6. Другие документы

К договору уступки права применяются те же условия, что и к любому другому гражданскому договору.

Нюансы налогообложения

Поэтому он должен заплатить государству налог с этого дохода – 13% от полученной суммы.

Кроме того, если он привлёк к покупке данного пая заёмные средства банка, и оформил ипотечный кредит, то он может получить вычет со всех уплаченных по кредиту процентов. Об этом также сказано в ст. 220 НК РФ.

Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после того, в котором был получен доход.

Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и уплачивают в бюджет подоходный налог.

При заключении любой сделки существуют определённый риски. Поэтому нужно принять меры по их минимизации.

Если юристами будет допущена ошибка, и покупатель пая понесёт определённые убытки, их всегда можно стребовать с этой юридической компании.

Что такое переуступка права собственности на квартиру по ипотеке, читайте здесь.

Членство в таком кооперативе имеет определённые преимущества для граждан. Переуступка пая и членства в ЖСК также не является редкостью.

Налог при переуступке прав на квартиру в 2017 году

Право переуступки на жилое помещение в 2017 году

Что значит переуступка при покупке квартиры в 2017 году

Источник: http://ndpr.ru/byx50/pereustupka-paya-nedvizhimosti-v-2017-godu-chto-eto-takoe-kakie-riski-dogovor-v-zhsk-obrazec-pervichnye-dokumenty-v-zavisimosti-ot-vida-dogovora/

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Приобретение квартиры в новостройке не является типичной операцией купли-продажи, поскольку предмета покупки, фактически, пока не существует.

Покупатель, выплатив запрошенную сумму, вынужден некоторое время томиться в ожидании, пока «право требования» (а именно это ему было предоставлено в обмен на деньги) превратится в осязаемое имущество. А затем еще некоторое время, пока это имущество перейдет в его собственность.

В этой статье будут рассмотрены различные формы приобретения строящейся недвижимости, в разной степени гарантирующие покупателю защиту его прав (денежных средств).

Законные и «полузаконные» формы приобретения недвижимости

Продажа квартир может сопровождаться различными формами договоров, предлагаемых застройщиком к подписанию.

В зависимости от вида договора может изменяться цена недвижимости, а также уровень защищенности покупателя со стороны государства (от рисков потери средств).

На данный момент всего две формы приобретения позволяют обеспечить защиту прав покупателя, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством, это:

  • Покупка квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком;
  • Приобретение недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности подобных кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.

Существует еще целый перечень видов договоров, которыми оперируют застройщики, но ни один из них не регистрируется в государственных органах и не может являться прямым свидетельством мошенничества в суде.

Поскольку, помимо ДДУ и  порядка приобретения жилья через кооператив, остальные формы приобретения жилья в новостройке не рассматриваются в Жилищном Кодексе.

Вот перечень «альтернативных» форм приобретения новостройки:

  • Предварительный договор долевого участия;
  • Предварительный договор купли-продажи;
  • Договор займа;
  • Вексель;
  • Договор переуступки прав требований.

Сложно сказать, насколько законны договора, которые не регистрируются и не обеспечивают защитой со стороны государства.

Запретить гражданам вступать в различные правовые отношения и устанавливать договоренности нельзя, поэтому признавать подобные сделки незаконными нет возможности.

Однако на рынке первичной недвижимости есть и откровенно мошеннические схемы, только напоминающие официальные договора, но не являющиеся таковыми.

Подобные схемы никак не страхуют покупателя от риска многократной продажи одной и той же квартиры застройщиков, как, впрочем, и не могут защитить покупателя от банального исчезновения застройщика вместе с деньгами доверчивых граждан.

Договор долевого участия

В момент вступления в силу закона 214-ФЗ задумывалось, что ДДУ станет единственной формой приобретения недвижимости. Это, на сегодняшний день, максимально защищенный способ покупки квартиры в строящемся доме.

С самого начала потенциальный дольщик находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ (привлекать средства), он должен собрать пакет необходимых документов.

Перечень документов подтверждает серьезность намерений застройщика относительно будущего строительства и включает свидетельство собственности (долгосрочной аренды на землю), разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и другие документы. Пока этих документов нет – собирать деньги с дольщиков нельзя.

Преимущества ДДУ

  • Текст Договора долевого участия строго регламентирован, ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры.

    Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание. То есть – в случае возникновения у застройщика непреодолимых сложностей в процессе строительства дольщику может быть компенсирована некоторая часть его средств.

  • После подписания ДДУ проходит проверку и регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи квартиры по этому договору. В принципе, квартира, все-же, может быть продана нескольким покупателям, но по одному ДДУ одну и ту же квартиру второй раз продать нельзя, такой договор не будет зарегистрирован.

    Это означает, что в тот момент, когда в суде соберутся все, кто купил квартиру, право собственности будет признано за тем единственным покупателем, который имеет на руках зарегистрированный договор долевого участия.

  • За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в ДДУ, застройщик несет финансовую ответственность, в случае нарушения сроков через суд застройщика можно заставить выплатить компенсацию.
  • Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Недостатки ДДУ

К сожалению, совершенных законов не существует, не является исключением 214-ФЗ, и приобретение недвижимости на этапе строительства через ДДУ имеет свои недостатки:

  • Даже ДДУ не может гарантировать, что здание будет достроено, и дольщик получит обещанную ему квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае дольщик не сможет вернуть всю сумму вложенных средств, поскольку при банкротстве застройщика дольщик (согласно 214-ФЗ) становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, пр.;
  • Цены квартир, предлагаемых по договору долевого участия, несколько выше, чем по другим видам договоров, в частности по договору с ЖСК. Закон ФЗ-214 не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта, а поэтому застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры 18% НДС;
  • Сроки сдачи объекта на самом деле могут отодвигаться на произвольный срок, причем, это может происходить неоднократно. Закон лишь обязывает застройщика правильно сформулировать причину задержки и вовремя сообщить ее дольщикам.

Жилищно-строительный кооператив

Приобретение строящегося жилья через жилищно-строительный кооператив является довольно распространенной формой покупки на первичном рынке. Собственно, из-за ЖСК (ЖНК) договор долевого участия так и не стал единственной формой приобретения жилья у застройщиков.

  Порядок функционирования кооперативов, подписания договора паевого накопления  регламентируется 215-ФЗ, иными словами, подобная форма покупки недвижимости является вполне законной, граждане защищены государством (хотя и в меньшей степени, нежели при подписании ДДУ).

Застройщики отдают предпочтение схеме заключения договора паевого накопления, поскольку эта форма позволяет предложить конкурентную цену – паевые взносы граждан освобождены от налогообложения. Кроме того, отсутствует ряд жестких ограничений, которые накладывает 214-ФЗ при подписании ДДУ.

К сожалению, закон 215-ФЗ не предполагает детального рассмотрения, а права пайщика прописаны в уставе ЖСК, который формируется до момента вступления членов в кооператив.

В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из кооператива и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.

Следует учесть, что действие закона 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления, а поэтому срок сдачи объекта в эксплуатацию может неоднократно переноситься, это же относится и к конечной стоимости квартиры.

Кооперативом-инвестором, собирающим деньги, и застройщиком может являться одно лицо либо это могут быть две, независимые друг от друга, организации.

Если это разные организации, то между ними заключается договор, где прописана конечная стоимость квартиры, которая не подлежит увеличению, но если застройщик и инвестор – одно лицо, то существует легальная возможность увеличить стоимость квартиры в процессе строительства.

Действие закона о защите прав потребителей на ЖСК также не распространяется, поэтому претензии о различных нарушениях в этой сфере судом не рассматриваются.

С другой стороны, договор паевого накопления, в отличие от ДДУ, не ограничивается окончанием строительства – пайщик может продолжать выплачивать взносы, уже проживая в новой квартире.

Преимущества договора паевого накопления заключаются в следующем:

  • Более низкая стоимость квартиры, обусловленная отсутствием НДС;
  • Возможность привлечения банковского ипотечного капитала;
  • Возможность застраховать риски в страховой компании;
  • Более продолжительный период расчетов (сравнительно с ДДУ)

Недостатки членства в жилищно-строительном кооперативе:

  • Договор паевого накопления не регистрируется, что предполагает возможность неоднократной продажи квартиры;
  • Руководство кооператива прописывает устав без ограничений 214-ФЗ, что может повлиять на удорожание конечной стоимости квартиры и затягивание сроков сдачи объекта.

Впрочем, в 2011 году в Жилищном Кодексе появилась статья, которая обязывает застройщика оформить все документы, необходимые для начала строительства, по правилам 214-ФЗ. Таким образом, пайщики получили больше гарантий относительно намерений застройщика.

Предварительный договор долевого участия

Документ, маскирующийся под регламентируемый 214-ФЗ договор долевого участия, но фактически, никакого отношения к нему не имеющий. Смысл договора сводится к тому, что стороны в будущем намерены заключить ДДУ, хотя этот смысл вполне может выражаться неявно, и текст будет практически полностью повторять стандартную форму ДДУ.

Предварительный договор нигде не зарегистрирован (да и не может быть зарегистрирован), однако провести оплату потенциальным покупателям предлагается уже в момент подписания документа. Договор не дает никаких прав требования на строящееся жилье, но, впрочем, документ не является незаконным или мошенническим в том случае, если предоплата носит символический характер.

Застройщик может предлагать подобный договор в том случае, если все документы на строительство еще не собраны, а значит – нет законных оснований заключать ДДУ и получать от покупателя оплату. В некоторых случаях предварительный договор долевого участия предлагается как временный документ, и после оформления соответствующих документов застройщик может пообещать переоформить договор.

Но этого может и не произойти никогда, и тогда отстоять оплаченную квартиру не получится даже через суд. Подписывая такой договор, покупатель не имеет никаких гарантий, государственная поддержка на подобные случаи не распространяется. Поскольку договор нигде не регистрируется – квартира может быть продана произвольное количество раз.

Предварительный договор купли-продажи

Документ, как и предыдущий, никого и ни к чему не обязывает, это простое обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи, являющийся основным, а в предварительном договоре просто прописаны условия, по которым этот основной договор будет заключен.

Фактически, соглашение о покупке отсутствует, поэтому, отдавая деньги, покупатель не получает даже право требования.

Застройщик не обязан закончить строительство вовремя, собственно, не обязан вообще его заканчивать в обозримом будущем.

Речи о каких-либо неустойках идти не может, ибо все нюансы, описанные в предварительном договоре, будут иметь место только после заключения договора купли-продажи.

Кроме того, согласно законодательству, по договору купли-продажи может быть реализовано только то жилье, которое уже достроено и оформлено в собственность. Поэтому, до окончания строительства застройщик имеет полное право вообще не заключать основной договор.

Предварительный договор не регистрируется, есть очень большой риск продажи квартиры нескольким покупателям, отсутствует всякая возможность контролировать застройщика или вообще как-либо на него влиять.

Договор займа или продажа векселя

Предлагая покупателю подписать договор займа, предполагающий возврат средств в виде квартиры, заемщик пытается перевести отношения с покупателем в плоскость хозяйственных отношений.

Подобный договор нельзя назвать незаконным, это вполне законная операция – компания берет у частного лица (или у компании) средства с намерением их вернуть, разновидностью подобного договора выступает продажа векселя.

При этом все, на что может рассчитывать «заимодавец» – это получение средств в сумме, указанной в договоре, а в случае с векселем – на его погашение в положенный срок. Ни о каких квартирах в договоре речь идти не может, тем более о конкретной квартире в  строящемся доме, ибо в противном случае этот договор будет нарушать закон.

Покупателю фактически никто не гарантирует сроки передачи новой квартиры, качество работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.

Договор переуступки прав требования

Это вполне законный способ приобретения недвижимости, согласно этому договору документы переоформляются с дольщика на другое лицо, и в конце с застройщиком подписывается новый ДДУ на имя нового покупателя (и регистрируется в органах кадастра и картографии).  После того, как договор зарегистрирован, новый дольщик обладает правами требования на определенную квартиру в строящемся доме (все, как описано в соответствующем пункте данной статьи).

Заключение

Выбирая форму приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель действительно защищен от риска потери денег только в случае использования законных схем, а именно – подписания договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных случаях покупатель действует на свой страх и риск, а стремление сэкономить может обернуться серьезными неприятностями.

Realtypress.ru

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_10139.html

Юридическое руководство
Добавить комментарий