8(800)350-83-64

А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

Содержание

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

  1. являться собственником продаваемой недвижимости,
  2. быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Вариант 1: Несовершеннолетний собственник

Любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё (или передачу права пользования ею, даже временное):

  • продажа,
  • обмен,
  • передача в ипотеку при получении кредита,
  • деление на доли (при приватизации),
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду,

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства (ООП). И при этом абсолютно не важно, лучше или хуже станут условия проживания несовершеннолетнего после сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка.
К примеру, комиссия может счесть продажу квартиры в мегаполисе с целью купить «домик в деревне» полезной и выгодной для несовершеннолетнего астматика.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания):

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить:

  • свидетельство о смерти второго родителя;
  • его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
  • документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др.

Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу).

Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП.

Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки.

Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости).

Принятие решения ООП, его оформление

После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию.

В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать).

Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления.

Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах.

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

  • Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители).
  • В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении).

ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещена законом.

Исключения из правил

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.

Вот примеры таких исключений:

  • Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
  • Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
  • Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.

Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Как можно продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире).Подойдёт не любое новое место прописки. Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены.

В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.

Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:

  1. До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
  2. От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
  3. От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).

Стоит учесть, что если малолетний ребёнок под опекой и непосредственно не воспитывается у близких родных (т.е., относится к «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав и интересов), то привлечь ООП всё же требуется.

ИТОГ.

Хотя продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не запрещена, оформление сделки оказывается ощутимо сложнее. Причем, это справедливо как для случая детей-собственников, так и для прописанных детей.

Доставляемые неудобства, тем не менее, оправданы заботой государства о защите прав на достойное проживание своих маленьких граждан.

И речь идёт не только о безответственных родителях, нечистых на руку опекунах или о неблагополучных семьях — угроза может быть скрыта и в мошенничестве «покупателей» во время совершения операций купли-продажи жилья.

На этом фоне вмешательство Органов опеки в имущественные дела семей кажется довольно оправданной и справедливой мерой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/s-nesovershennoletnim-rebjonkom.html

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Здравствуйте друзья. Если вы собираетесь продать свое жилье самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов риелторов, вам придется изучить множество нюансов, так или иначе связанных с данным процессом.

Во-первых, нужно ознакомиться с рынком, изучив подобные предложения, оценить свою квартиру, сделать косметический ремонт при необходимости. Во-вторых, собрать необходимые документы, найти покупателя, правильно оформить сделку и так далее.

Помимо основных документов (правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и прочее), потенциальный покупатель может затребовать некоторые документы, которые в принципе не обязательны, но обеспечат ему дополнительную юридическую гарантию в случае чего.

Практически в каждой семье есть дети, некоторые из которых не просто зарегистрированы в квартире или доме, но и попутно являются еще и собственниками данной недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим ситуацию, когда квартиру необходимо продать, однако в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Законодательная сторона вопроса

Не многим известно, что с 2008 года законодательно отменена обязанность получать официальное разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми.

Ранее с 2001 года по 2008 продавец недвижимости обязан был в любом случае предоставить регистратору договора купли-продажи разрешение органов опеки, если в продаваемом недвижимом имуществе прописаны или проживают лица, не достигшие совершеннолетия.

Частично данное обязательство было отменено еще раньше в конце 2004 — начале 2005 года, когда ограничение распространялось только на несовершеннолетних лиц, которые остались без родительского попечения и находятся под опекой третьих лиц. В случае если ребенок проживает с родителями, то согласие органов опеки более не требуется.

Обязательное предоставление согласия органов опеки и попечительства распространяется только на случаи, когда производится продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который является полноправным (или частичным) собственником данной недвижимости.

В подобном случае для решения вопроса о продаже лежит через выкуп собственности ребенка родителями.

Рассмотрим некоторые особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Может возникнуть несколько типичных ситуаций в данном процессе.

Ребенок просто зарегистрирован в квартире

Если ваша недвижимость является приватизированной собственностью, а ребенок не является ее собственником, то согласие на продажу от органов опеки уже не потребуется, что значительно упрощает вам задачу по продаже недвижимости.

Однако, в таком случае необходимо заранее побеспокоиться о новой прописке для вашего ребенка, так как при продаже жилья взрослые члены семьи могут выписаться без срочной новой регистрации (то есть практически «в никуда»), при этом выписывая детей, необходимо сразу их регистрировать по другому месту жительства.

Новое место регистрации по правилам не должно отличаться по условиям проживания от первоначального, то есть права ребенка не должны быть ущемлены ни в коем случае.

Как правило, ребенка прописывают по тому же адресу, что и его родителей или опекунов, поэтому, перед продажей недвижимости заранее хотя бы один из опекунов должен прописаться по новому месту жительства и зарегистрировать там же своего ребенка. Тогда проблем с продажей квартиры не возникнет никаких.

Ребенок является собственником квартиры или части квартиры

Одним из случаев получения доли недвижимости ребенком является процесс приватизации муниципальной квартиры. То есть, прежде, чем продать недвижимость, которая изначально не является вашей собственностью (находится в социальной найме), необходимо ее приватизировать.

В этом случае собственниками жилья являются все члены семьи, прописанные в данной квартире или доме, причем, доли собственности у всех равные в зависимости от количества проживающих.

Таким образом, если у родителей или опекунов возникло желание продать, обменять или подарить квартиру, в любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. В подобном случае позаботиться о данном разрешении лучше всего заранее, прежде каких-либо действий, связанных с продажей недвижимости.

Необходимо обратиться в муниципалитет по месту вашей регистрации и регистрации ребенка, получить подробную консультацию, собрать необходимые документы и узнать, в какие сроки вы можете получить разрешение на продажу вашей квартиры (и сможете ли вообще, в зависимости от вашего конкретного случая).

В дальнейшем, когда уже будет оформляться сделка купли-продажи квартиры, вы вновь приходите в орган опеки с ребенком (если ему уже исполнилось 14 лет) либо без него (если не исполнилось 14 лет), а так же со вторым опекуном (мужем, женой, даже если вы в разводе, но опекунами являетесь оба). Здесь вы заполняете заявление, которое подписываться вами (если ребенок малолетний) или ребенком (с 14 лет). Далее вам назначат дату выдачи готового разрешения.

Чаще всего органы опеки и попечительства идут на уступки при условии обмена квартир на подобную, в том же районе со схожими условиями и площадью. Кроме этого, доля ребенка в новой квартире должна быть абсолютно такой же, как и в прежней. Если площадь новой квартиры меньше, то доля ребенка автоматически должна быть увеличена в соответствии с прежним размером доли в старой квартире.

Другие возможные ситуации — особенности

Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:

  • Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
  • Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю. Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.
  • Когда новая квартира находится в на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.

В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убеждать их в том, что интересы ребенка ни в коем случае не пострадают.

Насколько бы это не усложняло вам жизнь, закон все равно остается на стороне несовершеннолетних, так как случаи обмана и ущемления их прав недобросовестными родителями, которые руководствуются только лишь своими интересами (а зачастую и алкоголем, наркотиками, игровой и другими видами зависимости) нередки. Закон призван защитить ребенка в подобных ситуациях.

Источник: http://rieltor-ask.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom/

Можно ли и как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Можно ли и как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Приложение на телефон Андроид! Я всегда беру от 1000 руб до 50 000 на карту, вебмани, киви. Быстрый заем без отказа, когда не хватает на покупку, нужно кинуть на телефон, или просто попить пивко

Скачать приложение на свой телефон

Оформление сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке – всегда кропотливый и трудоемкий процесс, ведь нужно уточнить массу сведений о данной недвижимости.

Дело еще более осложняется, если оказывается, что среди собственников жилья есть один или несколько несовершеннолетних детей.

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Стоит ли оформлять на несовершеннолетнего право собственности? Как купить недвижимость, одним из собственников которой является несовершеннолетний? Ответы на эти вопросы ищите в нашей статье.

Могут ли дети владеть недвижимостью

Дети до 18 лет не являются полностью дееспособными лицами. Им нельзя водить транспорт, устраиваться на работу, брать банковские ссуды и пр.

Однако имущественное право распространяется на них целиком и полностью.

Иными словами, ребенок вполне может быть собственником квартиры, которая досталась ему по наследству, была специально приобретена на его имя или подарена ему заботливыми родственниками.

Разумеется, самостоятельно вступать в права собственности и заключать подобного рода сделки дети не могут.

  • До 14 лет, пока ребенок числится малолетним, все вопросы вместо него решают родители (опекуны). Делают они это под неустанным надзором органов опеки.
  • После 14 лет подросток сам ставит необходимые подписи на договорах, но с разрешения родителей (опекунов).
  • Кроме того, ребенок в обязательном порядке становится участником процесса приватизации муниципального жилья, в котором проживает или прописан. С 1991 до 1994 года малышей в приватизацию не включали, что породило массу спорных ситуаций.

Приватизация, в ходе которой ребенку не выделили положенную часть, может быть признана незаконной, даже после его совершеннолетия. И если квартиру за это время продали, лишившийся своей доли гражданин может подать в суд с целью признания сделки купли-продажи ничтожной.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, перед покупкой недвижимости выясняйте, кто является ее владельцем. Вы не в курсе, как узнать является ли ребенок собственником квартиры? Эта информация хранится в Росреестре и доступна при предъявлении кадастрового номера квартиры или дома.

Особенно внимательным следует быть при покупке жилья у семьи с детьми (маленькими и взрослыми). Необходимо наверняка узнать, была ли квартира приватизирована и участвовали ли в приватизации дети.

Теперь вы в курсе того, можно ли сделать собственником квартиры несовершеннолетнего ребенка, самое время узнать, как сделать детей таковыми.

Об участии детей во владении квартирой или другой жилой недвижимостью, а также о связанных с этим проблемах расскажет юристка в следующем видео:

Как сделать кроху обладателем такого имущества

Вписать детей в собственники квартиры возможно несколькими путями:

  • Покупка;
  • Получение наследства;
  • Принятие в дар;
  • Приватизация.

Разумеется, действовать от лица малолетнего ребенка будет его законный представитель (родители, опекун).

  • Подросток (от 14 до 18) в обязательном порядке должен будет присутствовать при сделке и сам подписывать бумаги, но с согласия попечителей.
  • После заключения сделки, малыш будет хозяином жилья, однако обязанности по выплатам и налогам должны взять на себя родители.
  • Нельзя, также, чтобы ребенок был прописан один. Нужно, что вместе с ним были зарегистрированы папа или мама, или опекун.
  • Лучше всего, когда квартира не в полной собственности ребенка. Наиболее удачным вариантом специалисты считают сделку, в ходе которой собственниками становятся ребенок (дети) и один взрослый.

Перед оформлением жилья целиком в собственность несовершеннолетнего, хорошенько подумайте. Ведь в дальнейшем совершить какую-либо операцию с данной недвижимости без согласия органов опеки будет невозможно.

Далее мы расскажем о том, можно ли и как продать квартиру, где ее собственником является ребенок.

Следующий видеосюжет содержит несколько юридических нюансов по вопросу о сделках с недвижимостью при участии несовершеннолетних собственников:

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

С чего начать

Итак, как уже было сказано, продажа квартиры, где собственник ребенок, осложнена сбором дополнительных бумаг.

  • Во-первых, понадобится заверенное согласие родителей/опекунов;
  • Во-вторых, и не менее важно, согласие органов опеки, которые бдительно следят за тем, чтобы права детей не нарушались.

Именно поэтому перед сбором бумаг, необходимо решить другую задачу. После продажи квартиры, в которой несовершеннолетний имеет свою долю, нужно приобрести другое жилье и выделить ребенку в нем долю не меньше прежней.

Следующее видео содержит консультацию с юристом по вопросу купли-продажи квартиры с детьми-собственниками:

Альтернатива продаваемой доли

Например, решено продать двухкомнатную квартиру, площадью 50 м², стоимость которой порядка 1 млн. рублей. Принадлежит это жилье матери и маленькой дочке в равных долях. Соответственно, при покупке новой недвижимости, на малышку должна быть оформлена доля размером не менее 25 м² и стоимостью в полмиллиона.

При этом органы опеки следят и за местонахождением нового жилья, так что, вряд ли дадут согласие на переселение ребенка из областного центра в маленький городок.

Если после продажи дома покупка нового жилья не планируется, на ребенка нужно оформить причитающуюся ему долю в имеющемся жилье, а разницу в стоимости, если такая имеется, компенсировать. Деньги кладут на именной счет, который будет открыт для использования ребенком лишь после 18 лет.

Проконсультировавшись с юристами, а также представителями органов опеки и получив их предварительное согласие, можете приступать к сбору документов. Вам понадобится:

  • Заявление, в котором будет изложена просьба о разрешении проведения сделки. Пишется оно обоими родителями, попечителями или опекунами;
  • Согласие самого ребенка (если он старше 14, а в некоторых случаях, 10 лет) получить долю в новой квартире;
  • Лицевые счета (копии) и с места продажи, и с места покупки;
  • Правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
  • Взятые в налоговой инспекции справки о том, что нет задолженности по уплате налога на оба объекта недвижимости;
  • Взятые в БТИ справки о балансовой стоимости данных квартир;
  • Экспликация и план;
  • Выписки из обеих домовых книг;
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • Свидетельства детей и паспорта родителей/опекунов.

Все указанные бумаги предоставляются, как правило, в оригинале и копиях.

Поскольку вынесение решения занимает немало времени, лучше предупредить потенциального покупателя о возможных заминках. Документы же лучше собирать заранее, поскольку многие бумаги готовятся несколько дней. Выдав постановление о разрешении сделки, органы опеки, вероятнее всего, установят сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье и выделена в нем детская доля.

Хотя обращение в органы опеки отнимает много времени, данная предосторожность надежно защищает детей от злых умыслов недобросовестных родственников и опекунов.

Можно ли и как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Загрузка…

Источник: https://supershops-life.ru/vash-yurist/mozhno-li-i-kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletnij-rebenok

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию.

Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались.

Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2018 года.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей. В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться.

Однако в ряде случаев от правила можно отступиться.

О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета.

Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний. Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении.

Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире.

Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.

Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру.

В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение. На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка.

Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Необходимая документация

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете.

Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.

Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

  • подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
  • письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
  • постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
  • бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
  • выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
  • выписка из домовой книги каждого из объектов;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
  • заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
  • лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2018 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.

Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  • приобретаемое жилье не достроено;
  • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.

Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства.

Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребёнком

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребёнком

Законодательством РФ установлено, что несовершеннолетние дети имеют право быть собственником квартиры или иного жилья.

Жилье может быть оформлено на имя ребенка при покупке или приватизации, может быть получено в дар или унаследовано им в любом возрасте.

Продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети, а также, если они в нейпрописаны, сложнее, чем обычно, так как для совершения сделки требуется соблюдение определенных условий. В таких случаях рассматриваются в первую очередь интересы детей.

Вопросы по реализации жилья, в котором имеют долю собственности несовершеннолетние дети, регулируются следующими нормативами:

  1. Конституцией Российской Федерации;
  2. Гражданским кодексом РФ (статьи 26, 28, 37);
  3. Семейным кодексом РФ (статья 60);
  4. Законом об опеке и попечительстве;
  5. Жилищным кодексом РФ;
  6. Законом «о приватизации жилищного фонда в РФ»;
  7. Иными правовыми актами, в том числе местного значения.

Согласно Российскому законодательству, продажа жилья, в котором имеют право собственности несовершеннолетние дети, осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства, которые заботятся о соблюдении и сохранности всех имущественных прав ребенка.

Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны).

Дети до 14 лет считаются малолетними. Законом они признаются полностью недееспособными, поэтому их права и свободы реализовываются законными представителями. Если у ребенка нет родителей, над ним устанавливается опекунство.

Дети с 14 до 18 лет считаются собственно несовершеннолетними. Законом они признаются не полностью или ограниченно дееспособными. Они имеют право самостоятельно реализовывать свои права и свободы, но с письменного разрешения законных представителей. Если у ребенка 14 – 18 лет нет родителей, над ним устанавливается попечительство.

Согласно законодательству РФ, дети от 14 до 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными и самостоятельно реализовывать свои права в двух случаях:

  1. Если несовершеннолетний в возрасте с 16 до 18 лет вступил в законный брак (даже в случае расторжения брака до 18 лет, он сохраняет свою дееспособность);
  2. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 до 18 лет официально трудоустроен или занимается предпринимательством.

В данных случаях несовершеннолетний имеет право заключать сделки без разрешения органов опеки и попечительства.

Если органы опеки и попечительства не выдали разрешения на сделку, то она не может быть зарегистрирована государственными органами и не может быть заверена нотариусом.

Если сделка была совершена в обход существующих законов, без разрешения органов опеки, в последствии, судом она будет признана недействительной, а участники сделки могут понести наказание.

Таким образом, для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной.

Имущественные права несовершеннолетних

Перед тем, как обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу текущего имущества ребенка, не лишним будет знать, каким образом государство заботится о правах несовершеннолетних, и в каких случаях они будут считаться соблюденными.

  1. Если ребенок является собственником жилья, которое предполагается продать, площадь и стоимость нового жилья, оформляемые на имя ребенка, не должны быть меньше текущих значений. Например, если продается двухкомнатная квартира площадью 48 кв. метров, где на долю ребенка приходилось 1/3 площади, а покупается однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров, то в новом жилье ребенку должно быть выделено ½ площади.
  2. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться. Новое место жительства должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным нормативам.
  3. При продаже доли ребенка, его нельзя оставить без жилья. Если даже не планируется покупка нового жилья, несовершеннолетнему должна быть выделена равноценная доля собственности в любом другом месте (например, у родителей имеется иная недвижимость, или бабушка может дать согласие на оформление доли собственности на ребенка в своей квартире).
  4. При приобретении нового жилья в новом месте учитываются различные факторы. Например, местоположение, инфраструктура, наличие образовательных учреждений и так далее. Например, органы опеки и попечительства негативно относятся, когда взамен квартиры в центре Москвы ребенку приобретается доля в провинциальном городке.

В любом случае, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде всего необходимо посетить органы опеки и попечительства, проконсультироваться и выяснить, какими характеристиками должно обладать новое место жительства, чтобы получить разрешение на проведение сделки.

В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Если правом на собственность обладают дети, то при продаже имущества у родителей есть два варианта:

1. Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.

2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).

Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется. Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда».

В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку. Причем до 14 лет ребенок не может быть прописан в квартире без родителя.

Поэтому сначала нужно прописаться хотя бы одному из родителей, затем прописать ребенка.

Однако на практике существуют ситуации, когда возможны некоторые отступления от законов РФ.

Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

  1. Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;
  2. Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
  3. Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).

Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

  1. Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
  2. Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);
  3. Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.

Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Шаг 1. Получить разрешение у нотариуса на продажу доли собственности несовершеннолетнего.

Шаг 2. Получить справку обо всех зарегистрированных лицах в продаваемом жилье.

Для этого законному представителю несовершеннолетнего нужно обратиться в паспортный стол с пакетом следующих документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка (или паспорт – для детей с 14 лет);
  • свидетельство регистрации права собственности на имущество (в числе собственников должен числиться и ребенок).

Шаг 3. Явиться в орган опеки и попечительства.

В орган опеки должны явиться лично оба родителя в любом случае (даже если они в разводе) вместе с несовершеннолетним. Предоставляются следующие документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если ребенок достиг 14-летнего возраста;
  • справка о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире;
  • свидетельство о регистрации права собственности на продаваемый и покупаемый объект;
  • разрешение нотариуса на проведение сделки;
  • технический паспорт и кадастровый план реализуемого и приобретаемого объекта;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Если один из родителей по каким-либо причинам не может явиться лично, необходимо предоставить письменное разрешение от него на проведение сделки, либо судебное решение о лишении его родительских прав на ребенка, либо судебную справку о том, что человек пропал без вести.

Шаг 4. Написать заявление о продаже старой квартиры и покупке новой.

Заявление пишется и подписывается законными представителями и несовершеннолетним, если ему исполнилось 14 лет.

Шаг 5. Дождаться решения органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и произвести проверку в течение 14 дней. По истечении срока выдается либо отказ, либо письменное разрешение на реализацию собственности или ее доли, принадлежащей ребенку.

Шаг 6. Законные представители ребенка и сам несовершеннолетний снимаются с регистрации по текущему месту жительства.

Шаг 7. Заключение сделки.

Далее заключается сделка в стандартном режиме в соответствии с установленными законами РФ.

Нотариус регистрирует договор купли-продажи, составляет акт о приеме-передаче недвижимого имущества, регистрируются права собственности на новое жилье, новые собственники прописываются в квартиру.

Шаг 7. Уведомление органов опеки и попечительства.

Завершающим шагом при продаже квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний, является письменное извещение органов опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье и предоставление им копий договоров.

Инструкция, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а только прописан в ней, разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки не требуется. Однако здесь есть другой нюанс – требуется разрешение на выписку несовершеннолетнего из продаваемого жилья.

В данном случае ребенка нельзя выписать «в никуда», и опять же органы опеки и попечительства заботятся о соблюдении имущественных прав ребенка, то есть он должен быть прописан в квартире, по условиям, не уступающей условиям текущего места жительства.

А это означает, что без похода в органы опеки и сбора необходимых документов не обойтись.

Шаг 1. Получить разрешение на выписку от органов опеки.

В данном случае пишется соответствующее заявление и подается похожий пакет документов, что и при продаже доли собственности ребенка.

Шаг 2. Обратиться в паспортный стол по месту жительства.

В паспортный стол должен явиться один из родителей. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он также должен присутствовать.

Здесь законный представитель заполняет заявление установленного образца на выписку ребенка. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

  • паспорт представителя;
  • свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если исполнилось 14 лет);
  • разрешение на выписку от органов опеки и попечительства;
  • свидетельство о праве собственности на вновь приобретаемое жилье.

Шаг 3. Заполнить листок убытия.

При этом обязательно указывается адрес нового приобретаемого жилья.

Шаг 4. Получить листок убытия.

Проверка предоставленных данных производится в течение недели. В случае успешного исхода, сотрудник паспортного стола выдает листок убытия, и с этого момента ребенок считается выписанным.

Шаг 5. Заключение сделки. Далее производится заключение сделки в стандартном режиме. После получения права собственности на новое жилье, ребенок прописывается по новому месту жительства.

Таким образом, продажа квартиры, если в доле несовершеннолетние дети, или они в ней прописаны, усложняется тем, что необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. А для этого необходимо соблюдать все условия и исключить ущемление прав ребенка.

по теме:

Источник: http://kvartirastudia.ru/prodat-kvartiru-nesovershennoletnie-deti.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.